Em Tùng và vợ là cặp vợ chồng trẻ ở Hải Phòng. Cuối năm 2025, hai bạn tích lũy được 7 tỷ, quyết Nam tiến mua căn nhà phố đầu tiên ở Dĩ An.
Tùng gọi Hoàn buổi tối: “Anh ơi, em đang xem một căn 5,8 tỷ. Mặt tiền 5 mét, sâu 14 mét, 1 trệt 2 lầu. Rẻ hơn các căn xung quanh gần 800 triệu. Môi giới nói rẻ vì chủ nhà đang ở nước ngoài, chỉ mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Em đang phân vân.”
Hoàn dừng tay đang ăn cơm. “Em, hợp đồng ủy quyền nghĩa là người bán không phải chủ thật. Họ chỉ được chủ thật ủy quyền bán hộ. Em nghe Hoàn nói trước khi quyết.”
Hai vợ chồng Tùng đến nhà Hoàn cuối tuần. Hoàn dắt qua 5 rủi ro của giao dịch ủy quyền. Hai bạn nghe xong, không mua căn đó. Tìm tiếp 6 tuần, mua được căn khác 6,4 tỷ, có chủ thật ký trực tiếp. Đắt hơn 600 triệu so với căn ủy quyền, nhưng an toàn pháp lý.
Bây giờ, sau 6 tháng, Tùng vẫn cảm ơn buổi cà phê đó.
Bài này Hoàn viết cho anh chị nhà đầu tư miền Bắc thấy căn nhà giá rẻ bất thường và được giải thích “do chủ ở nước ngoài, bán qua ủy quyền”. Sau bài này, anh chị sẽ hiểu cấu trúc giao dịch ủy quyền, 5 rủi ro lớn nhất, và 4 nguyên tắc khi gặp tình huống này.
Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền là gì
Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền là tình huống người đứng bán không phải là chủ sở hữu trên sổ hồng. Họ chỉ là người được chủ sở hữu ủy quyền thay mặt làm các thủ tục bán nhà.
Người đứng tên trên sổ là người ủy quyền (bên A). Người được ủy quyền bán hộ là người được ủy quyền (bên B). Hợp đồng ủy quyền là văn bản chứng minh mối quan hệ này.
Có 3 dạng ủy quyền phổ biến.
Dạng 1: Ủy quyền giới hạn. Chủ sở hữu ủy quyền cho một người thân hoặc luật sư làm một số thủ tục cụ thể. Ví dụ ủy quyền chỉ để công chứng hợp đồng mua bán, không bao gồm nhận tiền.
Dạng 2: Ủy quyền toàn bộ. Chủ sở hữu ủy quyền cho người khác làm tất cả các thủ tục, từ thương lượng giá, ký hợp đồng, nhận tiền, đến sang tên.
Dạng 3: Ủy quyền có giá. Chủ sở hữu ủy quyền cho một người với phí cụ thể, thường là môi giới chuyên nghiệp. Phí có thể là một khoản cố định hoặc phần trăm giá bán.
Người bán qua ủy quyền có thể là người thân ruột thịt của chủ, có thể là luật sư, có thể là môi giới được trao toàn quyền. Mức độ tin cậy khác nhau, mức độ rủi ro cho người mua khác nhau.
Vì sao nhà bán qua ủy quyền thường rẻ hơn
Có 4 lý do.
Lý do 1: Chủ sở hữu ở xa, không có mặt để giao dịch. Người được ủy quyền không muốn để giá quá cao vì giao dịch khó. Họ bán nhanh, giá thấp hơn thị trường 5-15 phần trăm.
Lý do 2: Người mua ít. Đa số người mua kỹ tính tránh giao dịch ủy quyền. Tệp người mua hẹp, người bán phải hạ giá để có lực mua.
Lý do 3: Có rủi ro pháp lý đi kèm. Người mua chấp nhận rủi ro được bù bằng giá rẻ.
Lý do 4: Đôi khi đây là dấu hiệu của vấn đề ẩn. Chủ thực sự có thể đang vướng nợ, đang trong tranh chấp, hoặc đang muốn xử lý tài sản nhanh vì lý do gì đó. Người bán hộ không nói hết tình hình thật.
Giảm giá 5-15 phần trăm so với thị trường nghe hấp dẫn. Nhưng 5 rủi ro Hoàn nói dưới đây có thể tốn của anh chị nhiều hơn 5-15 phần trăm đó.
5 rủi ro lớn khi mua nhà qua ủy quyền
Rủi ro 1: Người ủy quyền có thể hủy ủy quyền bất cứ lúc nào
Theo Bộ luật Dân sự, người ủy quyền có quyền đơn phương hủy ủy quyền bất cứ lúc nào, không cần báo trước, không cần lý do.
Anh chị đặt cọc xong, người ủy quyền hủy ủy quyền, giao dịch bị treo. Người được ủy quyền không còn quyền bán nữa. Anh chị phải đi tìm chủ thực để thương lượng lại từ đầu.
Rủi ro 2: Phạm vi ủy quyền có thể không bao gồm bán
Nhiều hợp đồng ủy quyền chỉ ủy quyền quản lý, ủy quyền cho thuê, ủy quyền sửa chữa. Không ủy quyền bán.
Người được ủy quyền đứng ra bán, anh chị ký, nhưng giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu sau này vì vượt quá phạm vi ủy quyền.
Rủi ro 3: Người ủy quyền qua đời, ủy quyền chấm dứt
Theo luật, khi người ủy quyền qua đời, hợp đồng ủy quyền tự động chấm dứt. Quyền tài sản chuyển sang người thừa kế.
Nếu sự việc xảy ra trong khoảng thời gian từ khi đặt cọc đến khi sang tên xong, anh chị phải làm việc với người thừa kế. Người thừa kế có thể không đồng ý bán theo các điều khoản đã thỏa thuận với người được ủy quyền.
Rủi ro 4: Người ủy quyền nhận tiền cọc nhưng không chuyển cho chủ thật
Người được ủy quyền nhận tiền cọc của anh chị, không chuyển cho chủ thật. Sau đó họ biến mất, hoặc chối “đã chuyển nhưng chủ không nhận được”.
Anh chị phải đòi cọc từ ai? Người được ủy quyền nói “tôi đã đưa cho chủ”. Chủ nói “tôi không nhận được”. Vụ việc kéo dài, nhiều khi không đòi được.
Rủi ro 5: Hợp đồng ủy quyền giả mạo hoặc đã hết hiệu lực
Hợp đồng ủy quyền có thể bị giả mạo. Hoặc hợp đồng đã có thời hạn, hết hạn rồi nhưng người được ủy quyền vẫn dùng để bán.
Anh chị không có nghiệp vụ pháp lý, khó kiểm tra tính xác thực của hợp đồng ủy quyền chỉ bằng mắt.
4 nguyên tắc khi gặp tình huống mua qua ủy quyền
Nguyên tắc 1: Yêu cầu gặp trực tiếp chủ thực sự
Lý tưởng nhất, dù chủ ở nước ngoài, vẫn yêu cầu gặp qua video call. Xác nhận chính chủ là người đồng ý bán, đã ủy quyền cho người đang đứng ra giao dịch.
Nếu chủ không chịu gặp, từ chối video call, không trả lời câu hỏi xác minh, là dấu hiệu rất rõ ràng. Có thể chủ thực sự không biết chuyện đang xảy ra, hoặc có vấn đề khác.
Nguyên tắc 2: Đọc kỹ hợp đồng ủy quyền
Yêu cầu xem bản công chứng của hợp đồng ủy quyền. Đọc:
– Phạm vi ủy quyền: có bao gồm bán không, có bao gồm nhận tiền không – Thời hạn ủy quyền: còn hiệu lực không – Có điều khoản hạn chế nào không
Nếu hợp đồng ủy quyền không công chứng, không nhận. Nếu công chứng đã quá 2 năm trước, kiểm tra xem có gia hạn không.
Nguyên tắc 3: Yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản chủ thực sự
Tiền cọc và tiền thanh toán phải vào tài khoản đứng tên chủ thực sự, không phải tài khoản người được ủy quyền.
Nếu chủ thực sự ở nước ngoài, chuyển vào tài khoản ngân hàng đứng tên chủ tại Việt Nam, hoặc tài khoản đứng tên chủ ở nước ngoài. Không chuyển vào tài khoản người được ủy quyền.
Nếu người được ủy quyền nhất quyết yêu cầu nhận tiền, từ chối giao dịch.
Nguyên tắc 4: Cài điều khoản miễn trách trong hợp đồng đặt cọc
Trong hợp đồng đặt cọc, ghi rõ:
“Nếu sau khi đặt cọc, người ủy quyền hủy ủy quyền, hoặc người ủy quyền qua đời, hoặc người được ủy quyền không có quyền thực hiện giao dịch, bên A (bên mua) có quyền chấm dứt hợp đồng. Bên B (người được ủy quyền và người ủy quyền liên đới) phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc trong 7 ngày làm việc.”
Điều khoản này không loại bỏ rủi ro, nhưng giúp anh chị có cơ sở pháp lý đòi lại tiền nếu sự việc xảy ra.
Anh chị xem chi tiết các điều khoản đặt cọc cần có tại Hợp đồng đặt cọc mua nhà 7 điều khoản bảo vệ người mua.
Các trường hợp Hoàn khuyên TUYỆT ĐỐI không mua qua ủy quyền
Trường hợp 1: Chủ thực sự đang trong tình trạng không thể liên lạc
“Chủ đang đi tù”, “chủ bị tai nạn hôn mê”, “chủ đang trong viện dưỡng lão không tỉnh táo”. Đây là các tình huống rất rủi ro. Có khả năng giao dịch không có ý chí tự nguyện của chủ thực sự.
Trường hợp 2: Chủ và người được ủy quyền không phải người thân ruột thịt
Người được ủy quyền là môi giới, là người quen lâu năm, nhưng không phải vợ chồng con cái anh chị em ruột. Mức độ tin cậy thấp hơn.
Trường hợp 3: Hợp đồng ủy quyền không công chứng
Hợp đồng viết tay, hoặc chỉ chứng thực ở UBND xã. Không đủ giá trị pháp lý cho giao dịch bất động sản lớn.
Trường hợp 4: Người được ủy quyền không hợp tác cho gặp chủ thực sự
“Chủ bận”, “chủ không muốn gặp”, “chủ tin tôi nên không cần gặp”. Đây là cờ đỏ. Người được ủy quyền chân chính sẽ giúp anh chị xác minh.
Trường hợp 5: Giá rẻ bất thường so với thị trường khu vực
Nếu căn nhà rẻ hơn 20-30 phần trăm so với mặt bằng khu vực, có vấn đề. Bám tìm hiểu kỹ trước khi tin “do chủ ở nước ngoài”.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Thấy hợp đồng ủy quyền công chứng là yên tâm
Hợp đồng công chứng chứng minh chữ ký và ngày ký là thật. Không chứng minh ý chí của chủ vẫn không thay đổi tại thời điểm bán. Phải kiểm tra thêm.
Sai lầm 2: Tin “chủ ở nước ngoài, công chứng bên đó cũng có giá trị”
Hợp đồng ủy quyền lập ở nước ngoài cần qua thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự để có giá trị tại Việt Nam. Thiếu bước này, hợp đồng có thể bị từ chối.
Sai lầm 3: Đặt cọc qua tài khoản người được ủy quyền
Tiền vào túi người được ủy quyền là tiền có thể không bao giờ về tới chủ. Tranh chấp khó giải quyết.
Sai lầm 4: Không yêu cầu chủ thực sự ký công chứng cuối
Một số người được ủy quyền cố tình kéo dài để chủ không phải xuất hiện. Hợp đồng mua bán cuối cùng do người được ủy quyền ký thay. Anh chị phải yêu cầu chủ thực sự ký, hoặc chí ít có giấy ủy quyền cụ thể cho việc ký hợp đồng mua bán cuối.
Sai lầm 5: Tin lời môi giới “ủy quyền không khác gì mua thẳng”
Khác rất nhiều. Khoản giảm giá 5-15 phần trăm chính là phí rủi ro mà thị trường đặt ra. Đừng tin lời người đang muốn anh chị mua.
Sai lầm 6: Bỏ qua bước kiểm tra lịch sử chủ thực sự
Chủ thực sự là ai, có bao nhiêu tài sản, có nợ ngân hàng không, có tranh chấp với người khác không. Tất cả ảnh hưởng đến khả năng giao dịch suôn sẻ.
Một góc nhìn riêng cho NĐT miền Bắc
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam có 3 tình huống thường gặp giao dịch ủy quyền.
Tình huống một: chủ Việt kiều ở Mỹ, Úc, Đức bán nhà thừa kế từ bố mẹ. Phổ biến ở khu Việt kiều trong Nam như Quận 7, Tân Phú, Bình Tân. Thường có vấn đề thừa kế chưa rõ ràng. Anh chị phải kiểm tra toàn bộ giấy tờ thừa kế.
Tình huống hai: chủ là doanh nhân đang ở nước ngoài làm việc, ủy quyền cho vợ chồng hoặc cha mẹ bán. Tin cậy cao hơn, nhưng vẫn cần xác minh.
Tình huống ba: chủ đang vướng nợ, dùng người được ủy quyền để bán nhanh, giấu thông tin. Đây là tình huống nguy hiểm nhất. Anh chị có thể mua nhà đang bị kê biên, đang tranh chấp với ngân hàng.
Hoàn khuyên anh chị miền Bắc tránh giao dịch ủy quyền trừ khi rất rõ ràng. Khoản giảm giá 5-15 phần trăm không bù được rủi ro mất hàng tỷ nếu có vấn đề.
Nếu bắt buộc phải giao dịch, dùng 4 nguyên tắc Hoàn nói ở trên, có luật sư đi cùng, có tài khoản phong tỏa, có chủ thực sự xuất hiện rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Hợp đồng ủy quyền có thời hạn bao lâu?
Đáp: Theo Luật, hợp đồng ủy quyền có thời hạn theo thỏa thuận của hai bên. Nếu không ghi thời hạn, mặc định 1 năm. Hết hạn mà không gia hạn, ủy quyền chấm dứt.
Hỏi 2: Người được ủy quyền có quyền hạ giá so với mức chủ thực sự đặt không?
Đáp: Phụ thuộc nội dung ủy quyền. Có hợp đồng ủy quyền ghi rõ mức giá tối thiểu. Có hợp đồng cho phép người được ủy quyền tự định giá. Anh chị phải đọc kỹ trước khi giao dịch.
Hỏi 3: Nếu giao dịch ủy quyền bị tuyên vô hiệu, tiền tôi đã trả có lấy lại được không?
Đáp: Theo luật, giao dịch vô hiệu thì các bên hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. Anh chị được lấy lại tiền, bên bán lấy lại nhà. Nhưng thực tế đòi lại tiền không dễ, đặc biệt khi tiền đã qua tay nhiều người.
Hỏi 4: Tôi mua nhà ủy quyền từ Việt kiều, sau này họ về nước có khả năng đòi lại nhà không?
Đáp: Nếu giao dịch ủy quyền hợp pháp, đầy đủ thủ tục, chủ thực sự đã đồng ý bán, đã nhận tiền, thì không đòi lại được. Nhưng nếu có bất kỳ lỗ hổng nào trong chuỗi giao dịch (ủy quyền giả, không nhận tiền, ý chí không đúng), có thể bị kiện đòi lại.
Hoàn chốt
Hợp đồng ủy quyền là cấu trúc giao dịch có giá trị pháp lý, nhưng phức tạp hơn giao dịch thẳng giữa chủ và người mua nhiều lần. Mỗi lớp ủy quyền là một điểm có thể vỡ.
Em Tùng đã bỏ qua căn nhà ủy quyền rẻ 800 triệu để chọn căn an toàn pháp lý cao hơn. 6 tháng sau, em vẫn ngủ ngon. Đó là khoản đầu tư đáng giá nhất em làm trong giao dịch đầu tiên.
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam, khoảng cách địa lý đã là một lớp khó. Đừng thêm một lớp khó nữa là cấu trúc ủy quyền. Tìm căn chủ thực sự ký trực tiếp. Trả thêm 5-10 phần trăm giá để có an tâm cả chu kỳ đầu tư.
Anh chị muốn Hoàn xem giúp một căn nhà ủy quyền đang quan tâm để đánh giá rủi ro, hay muốn Hoàn dắt qua quy trình tìm căn có chủ thực sự ký trực tiếp trong khu vực anh chị thích?
P.S. Tuần trước Hoàn nhận tin nhắn của một anh khách từng được Hoàn cảnh báo về căn ủy quyền 18 tỷ. Anh đã không mua. Tháng này anh đọc tin: căn đó bị Tòa án Quận 7 tuyên giao dịch vô hiệu vì hợp đồng ủy quyền giả. Người mua mất gần 14 tỷ, đang trong quá trình kiện đòi lại. Mỗi lần Hoàn nói “Hoàn không có lý do gì dắt anh chị sai” là vì có nhiều ca như vậy.
