Anh Đạt, 40 tuổi, kỹ sư công nghệ ở Hà Nội. Hai vợ chồng quyết Nam tiến, ngân sách 7,5 tỷ tìm nhà phố vùng ven.
Buổi sáng thứ Ba, anh Đạt gửi cho Hoàn link Facebook một căn nhà phố ở Bình Tân giá 6,2 tỷ. Mặt tiền 4,2 mét, sâu 14 mét, 1 trệt 2 lầu, sàn 168 m vuông. Rẻ hơn các căn xung quanh khoảng 1 tỷ.
Hoàn xem ảnh, gọi anh Đạt: “Em xem kỹ ảnh chưa. Căn này là nhà ba chung.”
Anh Đạt hỏi: “Nhà ba chung là gì anh?”
“Chung sổ, chung vách, chung giấy phép xây dựng. Một dãy 3-5 căn nhà phố sát nhau, đứng tên trên một sổ chung, xây bằng một giấy phép, hai vách bên tựa vào nhau. Mỗi căn không có sổ riêng, không có giấy phép riêng.”
“Tại sao bán được? Người ta vẫn ở mà.”
“Bán được nhưng kẹt thanh khoản. Vay ngân hàng khó. Sang tên phức tạp. Đặc biệt khi muốn bán lại 5-10 năm sau.”
Anh Đạt nghe xong, hủy hẹn xem căn đó. Cuối tuần sau, hai vợ chồng đi với Hoàn xem 3 căn khác, mỗi căn đắt hơn 600-900 triệu nhưng có sổ riêng. Quyết được căn ở Lái Thiêu 7,3 tỷ, đầy đủ pháp lý. Ngủ ngon từ đêm đầu tiên.
Bài này Hoàn viết cho anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang xem nhà phố giá rẻ bất thường so với mặt bằng khu vực. Sau bài này, anh chị sẽ hiểu nhà ba chung là gì, 5 rủi ro lớn, cách nhận biết, và quyết định mua hay bỏ.
Nhà ba chung là gì
Nhà ba chung là cụm từ dân gian chỉ những căn nhà có 3 đặc điểm chung với các căn lân cận trong cùng dãy:
Chung 1: Chung sổ. Nhiều căn (thường 3-5 căn) cùng đứng tên trên một sổ hồng. Mỗi căn có một phần được phân chia theo tỷ lệ hoặc theo lô đất tương ứng. Nhưng tất cả ghi trên cùng một sổ duy nhất.
Chung 2: Chung vách. Các căn xây liền kề, hai vách bên tựa vào nhau. Khi sửa chữa hoặc đập đi xây lại, ảnh hưởng đến căn bên cạnh. Mọi can thiệp vào kết cấu phải có sự đồng ý của các căn bên.
Chung 3: Chung giấy phép xây dựng. Cả dãy xây bằng một giấy phép tổng. Không có giấy phép riêng cho từng căn. Hoàn công cũng làm chung. Không có hồ sơ kỹ thuật riêng từng căn.
Nhà ba chung phổ biến ở các khu nhà phố tự phát, các khu dự án nhỏ do chủ đầu tư cá nhân xây bán, các khu chia lô cũ. Đặc biệt nhiều ở Bình Tân, Tân Phú, Gò Vấp, Thủ Đức cũ, các huyện ngoại thành TP.HCM.
Vì sao nhà ba chung giá rẻ hơn
Có 5 lý do.
Lý do 1: Người mua kỹ tính tránh. Tệp người mua hẹp, người bán phải hạ giá.
Lý do 2: Khó vay ngân hàng. Người mua phải trả tiền mặt nhiều hơn, hạn chế số người có thể mua.
Lý do 3: Thủ tục giao dịch phức tạp. Mỗi lần bán phải có sự đồng ý của các chủ căn khác trong sổ chung.
Lý do 4: Rủi ro pháp lý đi kèm. Người mua chấp nhận rủi ro được bù bằng giá rẻ.
Lý do 5: Khó định giá lại trong tương lai. Khi giá nhà tăng, nhà ba chung tăng chậm hơn nhà sổ riêng. Khi giá giảm, giảm nhanh hơn.
Giá rẻ hơn 15-25 phần trăm so với nhà sổ riêng nghe có vẻ hấp dẫn. Nhưng 5 rủi ro dưới đây tính ra thiệt hại nhiều hơn 15-25 phần trăm đó.
5 rủi ro lớn khi mua nhà ba chung
Rủi ro 1: Khó bán lại
Sau 5-10 năm anh chị muốn bán, tệp người mua tiềm năng vẫn hẹp như khi anh chị mua. Phải chiết khấu 15-25 phần trăm so với mặt bằng khu vực để có người mua.
Nếu thị trường lên 30 phần trăm, nhà sổ riêng tăng 30 phần trăm, nhà ba chung có thể chỉ tăng 15-20 phần trăm. Khoảng cách giữa hai loại tài sản giãn ra.
Rủi ro 2: Khó vay ngân hàng
Ngân hàng định giá nhà ba chung thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Có ngân hàng từ chối thế chấp nhà ba chung. Có ngân hàng chấp nhận với tỷ lệ vay thấp (30-40 phần trăm thay vì 70 phần trăm).
Hậu quả: vốn của anh chị bị khóa trong nhà, không vay thêm được khi cần.
Rủi ro 3: Tranh chấp với các chủ căn khác trong sổ chung
Mỗi lần một căn muốn bán, các căn khác phải ký giấy đồng ý. Một người không hợp tác, giao dịch dừng.
Khi muốn cải tạo, sửa chữa lớn, các chủ căn khác có thể phản đối nếu ảnh hưởng đến căn của họ.
Khi tranh chấp về chi phí chung (sửa mái, sửa móng, sửa cống thoát nước), kéo dài và mất tình cảm hàng xóm.
Rủi ro 4: Khó cải tạo, mở rộng, nâng cấp
Muốn xây thêm tầng, mở rộng diện tích, thay đổi mặt tiền: phải có giấy phép mới. Mà giấy phép gốc là chung cho cả dãy. Xin giấy phép mới cho riêng căn của anh chị rất khó.
Muốn đập đi xây lại toàn bộ: phải có sự đồng ý của các chủ căn khác (vì ảnh hưởng vách chung). Phải xin giấy phép mới cho cả dãy, hoặc tách thửa, tách giấy phép trước.
Rủi ro 5: Khó chuyển mục đích sử dụng
Nếu sau này anh chị muốn chuyển công năng (từ nhà ở sang cho thuê kinh doanh, văn phòng), phải có hồ sơ riêng. Nhà ba chung không có hồ sơ riêng.
Cách nhận biết nhà ba chung trước khi mua
Dấu hiệu 1: Giá rẻ bất thường so với khu vực
Căn nhà rẻ hơn các căn lân cận 15-25 phần trăm dù vị trí, diện tích, chất lượng tương đương. Đây là dấu hiệu đầu tiên đáng chú ý.
Dấu hiệu 2: Quan sát dãy nhà cùng kiểu
Dãy 3-5 căn nhà phố giống nhau gần như tuyệt đối: cùng kiểu mặt tiền, cùng số tầng, cùng cửa sổ, cùng màu sơn. Đó là dấu hiệu xây cùng đợt, có thể chung giấy phép.
Hai vách bên dính sát căn bên cạnh, không có khe hở: là chung vách.
Dấu hiệu 3: Sổ hồng có nhiều tên
Yêu cầu xem sổ hồng. Nếu trên sổ ghi nhiều tên người, hoặc ghi “đồng sở hữu”, “đứng tên chung”, là sổ chung.
Phải đọc kỹ phần “chủ sở hữu”, “tài sản gắn liền với đất”, “ghi chú”.
Dấu hiệu 4: Không có giấy phép xây dựng riêng
Yêu cầu xem giấy phép xây dựng. Nếu giấy phép ghi xây cả dãy, không có giấy riêng cho căn này, là chung giấy phép.
Dấu hiệu 5: Bán lại với điều kiện “phải có sự đồng ý của các chủ khác”
Nếu môi giới nói “mua xong phải làm thủ tục với các chủ căn khác trong sổ”, “bán lại cần sự đồng ý của các bên trong sổ”, đây là nhà ba chung.
Dấu hiệu 6: Lịch sử tách thửa thất bại
Hỏi rõ: căn này đã từng làm thủ tục tách sổ riêng chưa, kết quả ra sao. Nếu đã từng làm và thất bại, là dấu hiệu xấu.
Có nên mua nhà ba chung trong trường hợp đặc biệt nào không
Có một số trường hợp Hoàn thấy có thể cân nhắc, nhưng cần điều kiện chặt:
Trường hợp 1: Mua để ở thật, không có kế hoạch bán lại trong 10-15 năm tới
Vì rủi ro chính của nhà ba chung là thanh khoản. Nếu anh chị không có nhu cầu bán, rủi ro này giảm đi.
Nhưng vẫn còn rủi ro vay ngân hàng, rủi ro tranh chấp, rủi ro cải tạo.
Trường hợp 2: Mua nguyên cả dãy
Anh chị mua đủ 3-5 căn trong sổ chung. Trở thành chủ duy nhất. Có thể tách thửa, xin giấy phép mới, làm theo ý mình.
Cần vốn lớn (15-30 tỷ cho cả dãy nhà phố vùng ven). Và phải đàm phán được với tất cả chủ hiện tại.
Trường hợp 3: Mua giá rất thấp so với thị trường
Nếu giá thấp hơn 30-40 phần trăm so với nhà sổ riêng, có biên độ an toàn. Nhưng phải tỉnh táo, không phải giá thấp nào cũng đáng mua.
Trường hợp 4: Có khả năng tách thửa rõ ràng trong tương lai gần
Lô đất tổng đủ điều kiện tách thành các lô riêng, tất cả chủ căn đồng ý tách, đã có cam kết bằng văn bản. Mua xong làm thủ tục tách ngay.
Cần kiểm tra kỹ điều kiện tách. Anh chị xem chi tiết tại Tách thửa sổ chung làm được không mất bao lâu.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin lời “sắp tách thửa, sắp lên sổ riêng”
Như đã nói trong các bài trước, lời hứa “sắp” không có giá trị. Tách thửa phụ thuộc nhiều yếu tố. Chỉ mua khi đã tách rồi, có sổ riêng trong tay.
Sai lầm 2: Mua chỉ vì giá rẻ
Rẻ vì có lý do. Anh chị mua giá rẻ, sau này bán cũng chỉ bán được giá rẻ. Không có lợi gì.
Sai lầm 3: Không kiểm tra giấy phép xây dựng và hoàn công
Nhiều nhà ba chung không chỉ chung giấy phép mà còn vi phạm xây dựng (xây thêm tầng so với phép, lấn ra trước, lấn sang hai bên). Phải kiểm tra như trong Giấy phép xây dựng và hoàn công vì sao thiếu là rớt giá.
Sai lầm 4: Tin “các chủ khác đều đồng ý bán/tách”
Đồng ý bằng miệng không có giá trị. Phải có văn bản cam kết, có công chứng. Nếu các chủ khác không có mặt khi giao dịch, có thể họ không đồng ý thật sự.
Sai lầm 5: Không có kế hoạch cho 10-15 năm sau
Mua nhà là quyết định dài hạn. Nhà ba chung phù hợp ở thật dài hạn, không phù hợp đầu tư hoặc làm tài sản di chuyển. Anh chị tự xác định chiến lược trước khi mua.
Sai lầm 6: Mua chung với người khác để giảm chi phí
Hai gia đình cùng mua một căn ba chung để chia tiền. Tạo thêm một lớp đồng sở hữu trên một căn vốn đã ba chung. Rủi ro nhân đôi.
Một góc nhìn riêng cho NĐT miền Bắc
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam, có 3 lý do thường gặp khi cân nhắc nhà ba chung.
Lý do 1: Vốn hạn chế, muốn vào lõi TP.HCM nhưng chỉ đủ mua nhà rẻ. Nhà sổ riêng trong lõi 12-20 tỷ, nhà ba chung 8-12 tỷ. NĐT chọn ba chung để “vào được lõi”.
Vấn đề: nhà ba chung trong lõi cũng có rủi ro thanh khoản như ba chung vùng ven. Vốn 8-12 tỷ tốt hơn nên dùng mua nhà sổ riêng ở vùng ven hoặc Bình Dương, Đồng Nai.
Lý do 2: Tin lời “khu này sẽ lên”, mong giá nhà ba chung lên theo thị trường. Thực tế nhà ba chung lên chậm hơn nhà sổ riêng trong cùng khu.
Lý do 3: Mua để cho thuê, không quan tâm thanh khoản. Nhà ba chung cho thuê được, nhưng giá thuê cũng thấp hơn nhà sổ riêng (do tâm lý người thuê, do tình trạng pháp lý ảnh hưởng đến độ an tâm).
Hoàn khuyên NĐT miền Bắc: tránh nhà ba chung trong giao dịch đầu tiên và thứ hai. Sau khi có kinh nghiệm thị trường, có tài sản chính có sổ riêng làm tài sản gốc, nếu vẫn muốn thử nhà ba chung để khai thác chênh lệch giá, có thể xem xét với chiến lược rõ ràng.
Mua tài sản đầu tư cần ưu tiên 3 thứ: dòng tiền tốt, thanh khoản tốt, pháp lý sạch. Nhà ba chung yếu cả 3 thứ.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Tôi đang ở thuê nhà ba chung, chủ muốn bán. Có nên mua không?
Đáp: Tùy nhu cầu. Nếu ở thật và dài hạn (10-15 năm trở lên), giá hợp lý, có thể cân nhắc. Phải kiểm tra: sổ chung có bao nhiêu căn, các chủ khác là ai, có thân thiện không, lịch sử tách thửa ra sao. Nếu là đầu tư hoặc ngắn hạn, không nên.
Hỏi 2: Nhà ba chung có làm sổ riêng được không?
Đáp: Có thể, nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa (diện tích tối thiểu, mặt tiền tối thiểu, đường vào riêng). Thủ tục dài, tốn kém, và cần tất cả chủ căn đồng ý. Chi tiết trong Tách thửa sổ chung làm được không mất bao lâu.
Hỏi 3: Mua nhà ba chung nhưng có giấy chứng nhận từ chủ đầu tư, có giá trị không?
Đáp: Giấy chứng nhận từ chủ đầu tư cá nhân không có giá trị pháp lý thay thế sổ hồng. Chỉ là cam kết riêng của chủ đầu tư với người mua, không bảo vệ trước tranh chấp với bên thứ ba.
Hỏi 4: Sao trong các khu nhà phố cũ vẫn có nhiều người ở nhà ba chung mà không có vấn đề?
Đáp: Có nhiều người sống được với nhà ba chung, đặc biệt khi mua từ lâu, giá vốn thấp, không có nhu cầu bán hoặc cải tạo lớn. Nhưng họ cũng không tận hưởng đầy đủ giá trị tài sản theo thị trường. Khoản thiệt thầm lặng.
Khi cần bán (ly hôn, qua đời, tài chính khó), mới phát hiện vấn đề.
Hoàn chốt
Nhà ba chung là một trong những cấu trúc tài sản kém nhất trong bất động sản. Rẻ vì có lý do. Anh chị mua được giá rẻ một lần, sau đó chịu bất tiện cả đời tài sản đó.
Anh Đạt bỏ qua căn 6,2 tỷ ba chung, chọn căn 7,3 tỷ sổ riêng. Trả thêm 1,1 tỷ đổi lấy yên tâm 20-30 năm tới. Đó là khoản đầu tư đúng đắn nhất em làm trong giao dịch đầu tiên trong Nam.
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam, hãy đặt pháp lý sạch là ưu tiên hàng đầu. Khi đã có nền tảng tài sản gốc tốt, mới linh hoạt với các cấu trúc phức tạp hơn.
Anh chị muốn Hoàn lọc giúp các căn nhà phố có sổ riêng đầy đủ trong ngân sách của mình, hay muốn Hoàn xem giúp một căn cụ thể đang quan tâm để kiểm tra có phải nhà ba chung không?
P.S. Trong 15 năm làm nghề, Hoàn chỉ khuyên 3 ca khách nên mua nhà ba chung. Cả 3 đều có điều kiện rất đặc biệt: vốn rất lớn để mua nguyên cả dãy, hoặc đã có cam kết tách thửa chắc chắn trong 6 tháng. Còn lại 99 phần trăm các ca, Hoàn nói “không nên”. Đó là kinh nghiệm 15 năm dắt khách miền Bắc vào Nam đầu tư.
