Tối Chủ nhật, anh Cường 42 tuổi, dân Long Biên, gọi Hoàn lúc đang chở vợ về sau bữa cơm với bố mẹ. Anh hỏi qua loa giọng vui: “Em ơi, anh tính mua một căn bán nhà gò vấp loại nhà phố hẻm xe hơi 8 tỷ, vay 5 tỷ, cho thuê 22 đến 25 triệu, em xem giùm anh lấy thuê trả lãi đủ không.” Hoàn lấy giấy, viết vài dòng. Hoàn nhắn lại: “Anh ghé sáng mai 10 giờ, có một tờ A4 anh phải nhìn vào.” Sáng hôm sau anh đến. Hoàn đẩy tờ giấy qua. Anh nhíu mày. Sau 30 phút anh hiểu ra một chuyện mà rất nhiều NĐT Bắc không biết: dòng thuê trả lãi nghe đơn giản, sự thật rất khác.
Hôm nay Hoàn viết lại bài toán đó cho ai đang định vay mua để cho thuê.
Lãi vay năm 2026 — không còn dễ tính như 5 năm trước
Trước hết phải biết lãi đang chạy ở mức nào. Cuối năm 2025 đầu 2026, lãi vay mua nhà thương mại Việt Nam có hai cấu trúc.
Năm thứ nhất khuyến mãi, lãi suất 7,5 đến 8,5 phần trăm. Đây là mồi câu.
Từ năm thứ hai trở đi, lãi suất thả nổi, bám theo lãi cơ sở của ngân hàng cộng biên 3,5 đến 4 phần trăm. Trung bình 10 đến 11 phần trăm. Có thể lên 12 phần trăm nếu mặt bằng lãi thị trường tăng.
Vay 5 tỷ. Lãi 10 phần trăm năm trung bình. Một tháng riêng lãi đã 41 triệu. Đây là số anh Cường chưa nhẩm đúng. Anh nghĩ chỉ 8 phần trăm năm đầu, ra 33 triệu một tháng. Hoàn đẩy con số trung bình cả vòng đời khoản vay, vì căn nhà cho thuê thường giữ ít nhất 5 đến 7 năm.
Chưa kể gốc. Vay 5 tỷ 20 năm, mỗi tháng phải trả thêm khoảng 20 triệu gốc nếu chia đều. Tổng nghĩa vụ ngân hàng mỗi tháng: lãi 41 cộng gốc 20, là 61 triệu.
Dòng thuê thật của căn Gò Vấp
Căn hẻm xe hơi Gò Vấp 8 tỷ giá rao, giá thật khoảng 7,2 đến 7,5 tỷ nếu thương lượng tốt. Đây là giá rao, giá giao dịch thật thường thấp hơn 5 đến 15 phần trăm. Cứ lấy 7,3 tỷ.
Cho thuê. Khu Gò Vấp hẻm xe hơi giá thuê 22 đến 25 triệu một tháng tùy nhà cũ hay đã sửa. Anh Cường mua nhà có sẵn nội thất, sửa nhẹ, thuê 24 triệu hợp lý. Một năm 288 triệu thô.
Trừ các thứ.
Thuế cho thuê 10 phần trăm trên doanh thu, 28,8 triệu một năm.
Sửa nội thất hằng năm trung bình 15 triệu (sơn lại, đồ điện tử hỏng, máy lạnh).
Thời gian trống khách trung bình một tháng một năm, mất 24 triệu.
Phí môi giới cho thuê khoảng 1 tháng thuê khi tìm khách mới, trung bình hai năm một lần, chia ra 12 triệu một năm.
Tổng dòng thuê thực: 288 trừ 28,8 trừ 15 trừ 24 trừ 12, còn 208 triệu một năm. Tức là 17 triệu một tháng.
Phép trừ định mệnh
Lấy 17 triệu thuê thực trừ 41 triệu lãi vay một tháng. Âm 24 triệu.
Chưa tính gốc 20 triệu. Tổng âm 44 triệu một tháng so với nghĩa vụ ngân hàng đầy đủ.
Một năm âm 528 triệu. Năm năm âm 2,6 tỷ. Bù từ tiền lương hay tiền tiết kiệm cá nhân.
Anh Cường im khoảng hai phút. Anh hỏi: “Vậy là không nên mua à em?”
Hoàn không trả lời thẳng câu đó. Hoàn nói: “Anh phải nhìn toàn cảnh, không phải chỉ dòng thuê.”
Phải cộng tăng giá vốn vào để có bức tranh thật
Căn 7,3 tỷ ở Gò Vấp tăng giá lịch sử khoảng 5 đến 8 phần trăm một năm khi thị trường tốt. Cứ lấy 5 phần trăm cho an toàn. Tăng 365 triệu một năm. Đây là tài sản trên giấy, chưa thành tiền cho đến lúc bán.
Tổng lợi suất một năm: 208 dòng thuê thực cộng 365 tăng giá vốn, là 573 triệu trên vốn riêng 2,3 tỷ. Đòn bẩy nhân lên 24 phần trăm.
Nhìn thấy 24 phần trăm nghe đẹp. Nhưng cái âm dòng tiền 44 triệu một tháng là cái có thật, phải trả thật. Tăng giá vốn 365 triệu một năm là cái trên giấy, chưa rút ra được.
Đây là sự thật mà các sale BĐS không nói. Họ chỉ kể lợi suất tổng cộng, không nói cái âm dòng tiền hằng tháng. Người Bắc lần đầu vào Nam dễ bị cuốn theo con số tổng.
Ba ngưỡng anh chị phải biết khi tính lấy thuê trả lãi
Hoàn dùng ba ngưỡng cứng khi tư vấn.
Ngưỡng một, thuê đỡ 100 phần trăm lãi. Lý tưởng. Hiếm. Chỉ có ở phân khúc đất nền có nhà trọ vùng khu công nghiệp, hoặc căn hộ thứ cấp Vinhomes cho thuê cao. Đa số nhà phố hẻm không đạt.
Ngưỡng hai, thuê đỡ 60 đến 80 phần trăm lãi. Đây là vùng chấp nhận được. Mình bù 20 đến 40 phần trăm còn lại, đổi lấy quyền giữ tài sản đang tăng giá. Đa số nhà phố hẻm Q7, Q10, Gò Vấp, Tân Bình rơi vào đây.
Ngưỡng ba, thuê đỡ dưới 50 phần trăm lãi. Vùng nguy hiểm. Bù quá nhiều mỗi tháng, ăn vào quỹ dự phòng. Nếu vay quá 50 phần trăm tổng giá hoặc thuê yếu, dễ rơi vào đây.
Anh Cường ở đâu. 17 triệu thuê thực trên 41 triệu lãi là 41 phần trăm. Vào vùng nguy hiểm.
Hoàn nói thẳng: “Anh có hai lựa chọn. Một, giảm vay xuống 3,5 đến 4 tỷ thay vì 5 tỷ, lãi giảm còn 30 triệu, thuê 17 đỡ 57 phần trăm, vào vùng chấp nhận. Hai, đổi căn rẻ hơn 6 tỷ, vay 3 tỷ, lãi 25 triệu, vẫn đỡ tốt. Đừng vay 5 tỷ với căn 8 tỷ này, anh sẽ mất ngủ năm đầu.”
Vì sao NĐT Bắc hay vay quá tay
Hoàn nhìn lại 12 tháng vừa qua, có ba lý do hay thấy.
Một, kỳ vọng tăng giá rất cao. Người Bắc tin Nam sẽ lên mạnh trong 3 đến 5 năm. Đúng kỳ vọng đó cũng phần lớn. Nhưng dòng âm 44 triệu một tháng phải trả ngay, tăng giá vốn 365 triệu một năm là chờ. Hai cái lệch thời gian.
Hai, tự tin vào lương cứng. Lương 60 đến 80 triệu một tháng là đẹp. Cộng thưởng được 100 đến 120. Người ta nghĩ “bù 40 triệu mỗi tháng dễ thôi”. Nhưng cuộc đời có khoản đột xuất. Con bị bệnh, ba mẹ già, công ty cắt thưởng. Lúc đó 40 triệu một tháng là quá nặng.
Ba, không biết lãi sẽ thả nổi cao. Năm đầu 7,5 phần trăm nghe êm. Năm hai 10 phần trăm là cú đập. Người Bắc tính theo năm đầu, vào ổ.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tính lãi vay theo mức năm đầu khuyến mãi. Sai. Phải tính theo mức trung bình cả vòng đời khoản vay, tức 10 đến 11 phần trăm.
Sai lầm 2: Tính thuê gross, không trừ thuế phí trống khách. Thuê gross 24 triệu nghe đẹp. Thực 17 triệu là thật.
Sai lầm 3: Không tính sửa chữa nội thất hằng năm. Nội thất cho thuê hao mòn nhanh hơn nhà ở. Tính tối thiểu 5 đến 10 phần trăm tiền thuê hằng năm cho sửa.
Sai lầm 4: Tự tin cho thuê liên tục không trống. Mọi căn cho thuê đều có khoảng trống. Trung bình một tháng một năm. Phải trừ.
Sai lầm 5: Vay tối đa cho phép. Ngân hàng cho vay 70 phần trăm không có nghĩa mình phải vay 70 phần trăm. Vay đúng cái mình chịu được, không phải cái ngân hàng cho phép.
Câu hỏi thường gặp
Vùng nào cho thuê đỡ được nhiều lãi vay nhất? Phú Mỹ quanh khu công nghiệp, gross 7 đến 9 phần trăm, có thể đỡ 80 đến 100 phần trăm lãi. Đổi lại thanh khoản thấp. Hợp với NĐT chịu được lâu, mục tiêu dòng tiền nhanh.
Tôi nên vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá nhà cho thuê? 50 phần trăm là an toàn. 60 phần trăm chấp nhận được nếu vùng có dòng thuê tốt và lương cứng anh chị ổn định. Trên 60 phần trăm là vào vùng cảnh báo.
Lãi vay đang giảm, tôi nên đợi không? Đợi 6 đến 12 tháng để xem chu kỳ lãi suất rõ hơn nếu anh chị không vội. Nhưng đừng đợi quá vì giá nhà có thể tăng nhanh hơn lãi suất giảm. Cân bằng cả hai.
Có nên chọn kỳ vay 25 năm thay vì 15 năm để giảm trả gốc hằng tháng? Có. Kỳ dài giảm áp lực hằng tháng, đổi lại tổng lãi trả cả vòng đời cao hơn. Nếu mục tiêu là cho thuê và bán lại sau 7 đến 10 năm, kỳ dài hợp lý vì mình sẽ trả hết gốc lúc bán.
Hoàn nói thẳng
Anh Cường nghe xong gật đầu lâu. Anh chốt: “Em ơi, anh đổi sang vay 3,5 tỷ thôi. Anh phải về bán cái mảnh đất Đông Anh để bù vốn. Hai tháng nữa anh quay lại em mua.” Hoàn nói: “Đó là cách của người Bắc đã từng đầu tư. Không vội, làm đúng. Em chờ anh.”
Đọc thêm bài [[áp lực trả nợ đầu tư bất động sản]] và [[điểm hòa vốn đầu tư cho thuê]] để có khung quyết định đầy đủ trước khi ký giấy nhận nợ.
P.S. — Anh chị đang định vay 50 đến 70 phần trăm giá nhà ở Sài Gòn để cho thuê, đừng tin câu “thuê tự nó trả lãi”. Lấy giấy A4. Lãi trung bình 10 phần trăm, thuê thực sau phí, trừ phép. Số ra cho mình biết mình bù bao nhiêu mỗi tháng. Anh chị muốn Hoàn gửi bản đồ Nam tiến kèm bảng dòng thuê thật của 6 vùng để tự đối chiếu, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi mở Excel tính cụ thể căn anh chị đang xem tuần này.
