Chị Linh nhắn lại cho Hoàn tuần sau. “Em ơi, em tìm khách rồi nhưng giá em đặt thế nào cho đúng? Em đang phân vân giữa 15 và 17 triệu.”
Cùng một chị Linh 41 tuổi, dân tài chính Hà Nội. Cùng căn 2 phòng ngủ Vinhomes Grand Park. Sau khi sửa lại nội thất, chị muốn tăng giá thuê. Nhưng không biết tăng bao nhiêu mới đúng.
Hoàn ngồi với chị mở 3 trang web cùng lúc. Sau 30 phút khảo sát giá thuê thật của 18 căn cùng tòa, cùng số phòng, cùng số tầng, Hoàn đưa ra con số. 16,2-16,8 triệu. Đặt 17 là vượt 5% giá thị trường, sẽ trống 1-2 tháng. Đặt 15 là thấp hơn 5%, mất 15-20 triệu năm.
Chị đặt 16,5 triệu. 18 ngày sau có khách ký 2 năm.
Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang cho thuê căn hộ Sài Gòn biết cách định giá đúng. Không cao quá để trống, không thấp quá để phí.
Định giá thuê đúng là gì
Định giá thuê đúng là giá nằm trong khoảng 95-102% giá thị trường cho căn cùng phân khúc, cùng vị trí, cùng diện tích, cùng tình trạng nội thất. Trong khoảng này, căn của anh chị có khách trong 2-4 tuần kể từ ngày đăng tin.
Cao hơn 5% thị trường thì thời gian trống tăng lên 6-10 tuần. Tính ra mất 1,5-2,5 tháng thuê.
Thấp hơn 5% thị trường thì có khách nhanh nhưng thu hút nhóm khách dễ chuyển đi, tỷ lệ đổi khách cao. Và mất 18-25 triệu năm nếu căn 15-20 triệu.
Định giá đúng không phải đoán. Là tra. Có công thức.
4 bước định giá thuê chuẩn
Hoàn dùng đúng quy trình này cho mỗi khách trước khi cho thuê. Áp dụng được cho mọi căn hộ ở TP.HCM.
Bước 1. Xác định 5 tham số định giá. Vị trí (tòa nào, view nào), diện tích sàn, số phòng ngủ, số tầng (tầng giữa tốt nhất, tầng thấp và tầng quá cao thường giá thấp hơn), tình trạng nội thất (full, cơ bản, không nội thất). Ghi đầy đủ 5 tham số này.
Bước 2. Tìm 15-20 căn cùng tham số đang được rao cho thuê trên thị trường. Vào batdongsan.com.vn, lọc theo dự án và số phòng. Đọc kỹ ảnh, mô tả nội thất, ghi giá thuê của 15-20 căn cùng tầng giữa, cùng full nội thất.
Bước 3. Loại bỏ outlier và tính trung bình. Bỏ 2-3 căn giá cao nhất (thường là người chủ đang neo giá cao). Bỏ 2-3 căn giá thấp nhất (thường là căn đang gặp vấn đề thanh khoản). Lấy trung bình 10-12 căn còn lại.
Bước 4. Điều chỉnh theo ưu thế riêng của căn anh chị. Nếu căn ban công đẹp view trống, cộng 3-5%. Nếu sát hồ bơi, cộng 2-3%. Nếu tầng quá cao gió mạnh, trừ 3-5%. Nếu thiếu chỗ đậu xe, trừ 5-8%. Đây là tinh chỉnh sau khi đã có giá trung bình.
Áp vào căn của chị Linh
Hoàn dùng đúng 4 bước cho chị Linh để minh họa.
Bước 1. Căn Vinhomes Grand Park, tòa S1.05, tầng 12, 70 mét vuông, 2 phòng ngủ, full nội thất sau sửa lại.
Bước 2. Tra batdongsan thấy 18 căn 2 phòng ngủ cùng tòa S1.05 đang rao. Giá từ 13 triệu đến 19 triệu.
Bước 3. Loại 3 căn cao nhất (18,5-19 triệu). Loại 3 căn thấp nhất (13-14 triệu). 12 căn giữa giá từ 15-17 triệu. Trung bình 16 triệu.
Bước 4. Căn của chị Linh nội thất mới sửa, view hồ trung tâm, tầng đẹp (tầng 12 của tòa 30 tầng). Điều chỉnh cộng 3-5%. Giá đúng khoảng 16,4-16,8 triệu.
Chị Linh đặt 16,5. Đăng tin xong 18 ngày có khách ký 2 năm. Thay vì 15 triệu vẫn có khách nhanh nhưng mất 18 triệu năm.
Sai lầm thường gặp khi định giá thuê
Sai lầm thứ nhất. Tính giá thuê bằng tỷ suất mong muốn. Anh chị nghĩ căn 3 tỷ thì phải thuê 18 triệu tháng để có 6% năm. Thực tế giá thuê do thị trường quyết định, không do tỷ suất mong muốn. Khu vực đó tỷ suất chỉ 5% thì anh chị đặt 18 triệu là trống.
Sai lầm thứ hai. So với 2-3 căn quanh đó là đủ. Mẫu nhỏ không phản ánh thị trường. Phải có ít nhất 12-15 căn cùng tham số.
Sai lầm thứ ba. Tham khảo giá môi giới đưa. Môi giới thường đề xuất giá thấp hơn 5-10% giá thị trường để dễ tìm khách nhanh, nhận phí. Anh chị mất tiền dài hạn.
Sai lầm thứ tư. Đặt giá cao chờ khách đàm phán. Khách thuê thường không đàm phán nhiều. Họ nhìn 10-15 căn cùng giá rồi chọn căn ấn tượng nhất. Giá đẹp ban đầu mới có cơ hội được xem.
Sai lầm thứ năm. Không điều chỉnh khi thị trường thay đổi. Giá thuê khu vực có thể tăng 8-12% mỗi năm. Anh chị giữ giá cũ 3 năm là mất gần 1 tháng thuê mỗi năm.
Khi nào tăng giá thuê và khi nào không
Hoàn liệt kê 3 thời điểm nên tăng giá và 2 thời điểm không nên.
Tăng giá khi khách hiện gia hạn. Tăng 5-8% mỗi 2 năm là chuẩn. Khách đã quen căn, ngại chuyển đi, chấp nhận tăng nhỏ. Nếu tăng quá 10% mỗi 2 năm thì có thể khách rời.
Tăng giá khi đổi khách mới sau 2-3 năm. Lúc đăng tin mới, định giá lại theo thị trường hiện tại. Có thể tăng 10-15% so với giá hợp đồng cũ.
Tăng giá khi sửa lớn nội thất. Sửa máy giặt mới, sơn lại, đổi giường thêm 2-3 triệu chi phí. Tăng giá thuê thêm 5-8% tháng. 12 tháng đã thu hồi vốn sửa.
Không tăng giá khi căn đang trống. Đang trống mà tăng giá là đặt giá cao hơn thị trường. Phải hạ về mức thị trường để có khách trước.
Không tăng giá khi khu đang dư cung. Khu nhiều dự án mới bàn giao cùng lúc, hàng nghìn căn ra thị trường, giá thuê có thể giảm 5-10% trong 6-12 tháng. Tăng giá lúc này là tự đẩy mình ra ngoài thị trường.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em đang cho thuê 14 triệu, đang trống 2 tháng. Em nên hạ giá hay đổi cách quảng cáo?
Trước khi hạ giá, kiểm tra 3 thứ. Một, ảnh đăng tin đẹp chưa. Hai, mô tả đầy đủ chưa. Ba, đang đăng kênh nào, có target đúng phân khúc không. Nếu cả 3 đều ổn mà vẫn trống 2 tháng thì hạ 5%. Đừng hạ luôn 10%.
Câu 2. Em vừa mua căn mới, chưa biết giá thuê chuẩn. Em làm sao tra nhanh nhất?
Vào batdongsan.com.vn, gõ tên dự án, lọc “cho thuê”, lọc đúng số phòng. Đọc 20 tin đầu tiên, ghi giá vào Excel. Bỏ 3 cao nhất, 3 thấp nhất, tính trung bình 14 căn còn lại. Đây là giá thị trường. Tinh chỉnh theo căn cụ thể của em.
Câu 3. Em đang cho thuê 17 triệu, khách hiện ở 2 năm, muốn gia hạn. Em có nên tăng giá không?
Tăng 5-8% là chuẩn. Tức tăng lên 17,8-18,4 triệu. Báo trước khách 30-45 ngày trước hết hợp đồng cũ. Nếu khách không chấp nhận, anh chị vẫn còn thời gian tìm khách mới.
Câu 4. Em muốn em tra giá thuê chuẩn cho căn của em trước khi đăng tin được không?
Được. Em nhắn cho Hoàn qua zalo tên dự án, số phòng, diện tích, tình trạng nội thất, tầng. Hoàn tra 30 phút và gửi lại con số đề xuất kèm 8-10 căn so sánh.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu Excel tra giá thuê 4 bước có sẵn công thức, hay muốn Hoàn tra trực tiếp giá thuê chuẩn cho căn cụ thể của anh chị trong ngày? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. 5-10% lệch giá thuê tưởng nhỏ mà mỗi năm ăn vào 15-25 triệu tiền túi anh chị. Trong 5 năm là 80-120 triệu. Đó là tiền học phí cấp 3 của một đứa con. Định giá đúng không khó. Chỉ cần 30 phút tra trước khi đăng tin.
