Anh Thành gọi Hoàn từ Hà Nội một tối chủ nhật, giọng hơi ngập ngừng. Anh vừa nghe tư vấn từ sale một dự án căn hộ Thủ Đức 12 tỷ, và đang tính bay vào thẩm định trong tuần tới. Nhưng anh có 2 dự án nữa cũng đang cân nhắc, một ở Long An, một ở Bình Dương. Bay vào soi cả 3 tốn ít nhất 5 ngày công, chi phí đi lại 15 triệu.
Anh Thành 40 tuổi, làm giám đốc kỹ thuật một công ty ở Hà Nội, vốn 15 tỷ, muốn chọn 1 trong 3. Anh hỏi Hoàn, “Em ơi, có cách nào nhanh hơn mà vẫn kiểm được không?”
Có. Đó là thuê thẩm định độc lập.
Nhiều người Bắc chưa nghe cụm từ này, nhưng ở Nam nó là dịch vụ thường xuyên của giới đầu tư chuyên nghiệp. Và nếu dùng đúng cách, chi phí chỉ bằng 1 phần nghìn giá trị tài sản, mà cứu được vốn cả chục tỷ.
Đầu tư BĐS xa nhà có rủi ro không
Có, nếu tự làm. Rủi ro nằm ở 4 chỗ.
Một là không hiểu thị trường địa phương. Giá thật một khu ở miền Nam không giống giá đăng trên mạng. Người sống ở đó biết, người ở Bắc không biết.
Hai là không đọc được ẩn ý trong hồ sơ pháp lý. Cùng một tờ giấy phép, người biết đọc nhìn ra vấn đề, người mới nhìn qua thấy bình thường.
Ba là không đi được nhiều lần. Mỗi chuyến bay Hà Nội – Sài Gòn tốn 2 ngày công và 5 đến 8 triệu. Thẩm định cần đi ít nhất 2 lần, sáng sớm và cuối tuần.
Bốn là dễ bị dẫn dắt. Bay 2 tiếng đến nơi, thời gian ít, năng lượng giảm, dễ ra quyết định vội vàng, ký sai.
Cách giải quyết cả 4 chỗ này chỉ có 2. Một là ở luôn Sài Gòn 1 đến 2 tháng để tự đi. Hai là thuê người tại chỗ làm thay, có chuyên môn, không có xung đột lợi ích.
Cách hai gọi là thuê thẩm định độc lập.
Thẩm định bất động sản độc lập là gì
Thẩm định bất động sản độc lập là dịch vụ do một bên thứ ba có chuyên môn thực hiện, không liên quan đến bên bán, không hưởng hoa hồng bán hàng, để đánh giá pháp lý, thi công, giá thị trường và rủi ro của một tài sản cụ thể trước khi mình xuống tiền.
Có 3 điểm quan trọng.
Một, đơn vị này không được ăn hoa hồng từ bên bán. Đó là điều làm cho họ trung lập. Nếu họ vừa nhận tiền của mình vừa nhận tiền của CĐT, họ không còn độc lập.
Hai, họ có chuyên môn cụ thể, không phải chỉ đi xem. Chuyên môn gồm pháp lý BĐS, kỹ thuật xây dựng, và định giá thị trường.
Ba, họ giao ra một báo cáo có bằng chứng, không phải một lời tư vấn miệng. Báo cáo có ảnh, có bản sao giấy tờ đối chiếu, có số liệu so sánh giá.
Anh chị đọc đến đây có thể đang nghĩ, “Có thật là có người làm việc này ở Việt Nam không?” Có. Nhưng ít, và không phải ai làm cũng chuẩn.
Ai có thể làm thẩm định độc lập cho anh chị
Bốn nhóm chính.
Nhóm 1 — Công ty thẩm định giá được cấp phép
Bộ Tài chính cấp phép, có danh sách công khai trên trang bộ. Ưu điểm, chuyên môn định giá rất chắc, báo cáo có giá trị pháp lý dùng để vay ngân hàng. Nhược điểm, họ chỉ định giá, không đi soi thi công, không phản biện pháp lý sâu.
Chi phí, từ 5 đến 15 triệu một dự án, tùy loại tài sản.
Nhóm 2 — Luật sư BĐS địa phương
Luật sư chuyên BĐS ở Sài Gòn, không làm cho bên bán. Ưu điểm, đọc pháp lý cực chắc, đối chiếu Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên môi trường được. Nhược điểm, không đánh giá được chất lượng thi công hay giá thị trường.
Chi phí, từ 3 đến 8 triệu một hồ sơ, tùy độ phức tạp.
Nhóm 3 — Kỹ sư xây dựng làm freelance
Kỹ sư đã nghỉ CĐT lớn, ra làm tư vấn độc lập. Ưu điểm, đọc bản vẽ thi công cực nhanh, nhìn công trình biết ngay chất lượng. Nhược điểm, không đọc được pháp lý, không định giá được thị trường.
Chi phí, từ 2 đến 5 triệu một lần đi soi.
Nhóm 4 — Chuyên gia BĐS làm dịch vụ đại diện người mua
Đây là mô hình mới xuất hiện ở phía Nam 2 đến 3 năm gần đây. Chuyên gia nắm cả 3 lớp trên, và có mạng lưới địa phương để lấy giá thật, hỏi cư dân, đối chiếu chéo. Ưu điểm, đọc toàn diện, ra được quyết định giữ, mua, hay bỏ.
Chi phí cao hơn, từ 15 đến 30 triệu một dự án, hoặc theo mô hình đại diện dài hạn.
Hoàn cũng làm mô hình này cho một nhóm nhỏ khách Bắc. Chi tiết ở phần cuối bài.
!Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn – thuê thẩm định độc lập trước khi mua BĐS xa nhà
Quy trình thuê thẩm định độc lập chuẩn
Bước 1 — Xác định mình cần gì
Nếu mua căn hộ, cần cả 3 lớp pháp lý, thi công, và giá. Nếu mua đất nền, quan trọng nhất pháp lý và giá. Nếu mua nhà phố đã hoàn thiện, quan trọng giấy tờ và tình trạng nhà thực tế.
Không cần thuê hết mọi lớp cho mọi tài sản. Xác định trước để không phí tiền.
Bước 2 — Chọn đúng đơn vị theo nhu cầu
Ít nhất phỏng vấn 2 đơn vị. Hỏi 4 câu.
Anh chị đã làm bao nhiêu ca thẩm định độc lập trong 12 tháng qua. Anh chị có nhận hoa hồng từ CĐT hoặc sàn nào không. Báo cáo giao ra có gồm những mục gì. Nếu Hoàn đề nghị anh chị nhắm mắt cho qua một vấn đề, anh chị có sẵn sàng không.
Câu thứ tư là câu quan trọng nhất. Đơn vị nào ấp úng, loại.
Bước 3 — Ký hợp đồng dịch vụ có phạm vi rõ
Không ký miệng. Không trả tiền trước. Hợp đồng phải ghi rõ 4 mục. Phạm vi thẩm định. Thời gian giao báo cáo. Chi phí và điều kiện thanh toán. Điều khoản bảo mật thông tin.
Điều khoản bảo mật quan trọng vì mình đang giao thông tin dự án cân nhắc, hồ sơ tài chính cá nhân cho bên thứ ba.
Bước 4 — Cung cấp đủ hồ sơ đầu vào
Bên thẩm định cần bản chụp hợp đồng đặt cọc dự kiến, giấy phép xây dựng CĐT đưa, bảng giá chào, và bất cứ tài liệu quảng cáo nào. Càng đủ, báo cáo càng chính xác.
Bước 5 — Đọc kỹ báo cáo và đặt câu hỏi
Không ký cọc chỉ vì báo cáo nói “ổn”. Đọc kỹ 3 phần. Rủi ro đã phát hiện. Rủi ro tiềm ẩn chưa xác nhận được. Khuyến nghị hành động cụ thể.
Nếu báo cáo chung chung, không có ảnh, không có bản sao giấy tờ đối chiếu, không có so sánh giá, đó là báo cáo giấy, không dùng được.
Sai lầm thường gặp khi thuê thẩm định độc lập
Người mua Bắc hay mắc 4 sai lầm.
Một là để CĐT giới thiệu đơn vị thẩm định. CĐT giới thiệu tức là có quan hệ, không còn độc lập. Tự tìm, tự chọn.
Hai là chọn đơn vị rẻ nhất. Rẻ hơn 50% giá thị trường thường có 2 lý do, chuyên môn yếu hoặc có liên kết ngầm với bên bán. Cả 2 đều đắt hơn về sau.
Ba là bỏ qua bước phỏng vấn. Phỏng vấn 20 phút giúp phát hiện 90% đơn vị không phù hợp. Không phỏng vấn tức là mua bảo hiểm mù.
Bốn là dùng báo cáo làm cớ để tự thuyết phục mình mua. Báo cáo giúp mình ra quyết định tỉnh táo, không phải để chứng minh mình đã đúng khi thích một dự án.
Câu hỏi thường gặp
1. Tôi có 15 tỷ, chi phí thẩm định độc lập 20 triệu có đáng không?
Đáng. Chi phí này là 0,13% tài sản, tức 1,3 phần nghìn. Nếu báo cáo phát hiện một rủi ro trọng yếu và mình đổi hướng, mình cứu được vốn 15 tỷ. Nếu báo cáo xác nhận dự án tốt, mình xuống tiền tự tin hơn, không mất ngủ. Không có bảo hiểm nào rẻ hơn thế.
2. Thẩm định độc lập có bảo đảm dự án chắc chắn tốt không?
Không. Không ai bảo đảm được thị trường tương lai. Thẩm định độc lập giảm rủi ro do thông tin lệch, không loại bỏ rủi ro chu kỳ. Nhưng giảm được 80% rủi ro là đã đủ đáng làm.
3. Nếu tôi đã thuê môi giới rồi, có cần thẩm định độc lập nữa không?
Cần, nếu môi giới ăn hoa hồng từ CĐT. Môi giới là bên trung gian bán, không phải bên đại diện mua. Vai trò khác nhau. Thẩm định độc lập bảo vệ quyền lợi bên mua, không cạnh tranh với môi giới.
4. Có cần thẩm định cho căn hộ đã bàn giao và có sổ hồng không?
Vẫn nên, nhưng phạm vi hẹp hơn. Chỉ cần kiểm giấy tờ, tình trạng nhà, và giá thị trường. Không cần soi thi công. Chi phí thấp hơn, khoảng 3 đến 5 triệu.
Cây cầu Hoàn muốn bắc cho anh chị
Anh chị đang có vốn từ 10 đến 30 tỷ, muốn mua BĐS phía Nam nhưng không có thời gian ở luôn để tự đi soi. Anh chị đủ tỉnh táo để biết một chuyến bay 2 ngày không đủ. Nhưng chưa biết bắt đầu ở đâu để thuê đúng người.
Hoàn không nhận thẩm định cho mọi dự án. Hoàn chỉ nhận đại diện người mua cho tối đa 6 khách một quý, để đủ thời gian đi thực địa, đọc hồ sơ, đối chiếu chéo, và ra báo cáo tử tế.
Anh chị muốn Hoàn gửi mô tả dịch vụ đại diện người mua và bảng phí, hay muốn Hoàn dành 30 phút gọi để nghe câu chuyện anh chị và tư vấn hướng phù hợp?
Nhắn Hoàn một câu ngắn ghi rõ vốn và mục tiêu. Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị tự đi thẩm định 3 dự án trong 5 ngày không phải là mệt, mà là quyết định vội vàng ở dự án thứ 3, đúng lúc năng lượng cạn. Đó là lúc bên bán chốt được nhiều nhất. Ngồi ở Hà Nội đọc một báo cáo được viết cẩn thận, tỉnh táo hơn ngồi phòng chờ sân bay Tân Sơn Nhất trước chuyến bay đêm.
