Tháng trước chị Linh nhắn cho Hoàn. “Em ơi, em mới bỏ 38 triệu sửa lại căn ở Thủ Đức trước khi khách mới vào. Sơn lại, đổi máy lạnh hỏng, sửa bồn cầu, lau dọn sâu. Em không tính khoản này từ đầu.”
Cùng chị Linh, cùng căn 2 phòng ngủ ở Vinhomes Grand Park giá 3,2 tỷ. Tỷ suất gộp chị tính 5,6% năm. Nhưng sau khi trừ chi phí bảo trì và hao mòn, tỷ suất thật chỉ còn 4,1-4,3%.
Hoàn không nói chị Linh tính sai. Hoàn nói chị Linh tính thiếu. Người mới cho thuê thường quên ít nhất 4-5 khoản bảo trì và hao mòn. Sau 3-5 năm cộng dồn lại là khoản lớn.
Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc tính đúng tỷ suất thực sau khi trừ bảo trì. Không phải tỷ suất danh nghĩa lý tưởng.
Chi phí bảo trì là gì, khác hao mòn ra sao
Chi phí bảo trì là tiền anh chị bỏ ra để giữ căn nhà ở trạng thái cho thuê được. Sửa bóng đèn, sửa van nước, sơn lại tường, dọn dẹp sau mỗi khách. Tiền chi ra thật trong tháng đó.
Hao mòn là giá trị nội thất và thiết bị giảm dần theo thời gian. Máy lạnh dùng 5-7 năm thì hỏng. Tủ lạnh 8-10 năm. Sàn gỗ 7-10 năm. Đây không phải tiền chi ra mỗi tháng, là tiền phải tích lũy để thay thế khi cần.
Hai khoản này cộng lại Hoàn gọi là “chi phí giữ căn nhà chạy”. Trung bình ăn 12-18% doanh thu cho thuê tùy phân khúc.
Người tính tỷ suất không trừ khoản này là tính danh nghĩa. Tính có trừ mới là tỷ suất thực.
7 khoản bảo trì và hao mòn anh chị phải tính
Hoàn liệt kê theo tần suất từ thường xuyên đến hiếm.
Khoản 1. Sửa chữa nhỏ định kỳ. Bóng đèn, van nước, công tắc, khóa cửa, sửa ổ cắm. Trung bình 1-2 lần/tháng cho căn hộ. Chi phí 200-500 nghìn/lần. Năm 4-7 triệu.
Khoản 2. Dọn dẹp giữa hai khách. Mỗi lần đổi khách cần dọn sâu, giặt thảm, lau cửa sổ. 1,5-3 triệu/lần. Trung bình 1-2 lần/2 năm.
Khoản 3. Sơn lại tường. Mỗi 3-4 năm. Căn 70 mét vuông chi phí 12-20 triệu. Trung bình 4-5 triệu/năm khi tính khấu hao.
Khoản 4. Thay máy lạnh hỏng. Máy lạnh chất lượng tốt dùng 5-7 năm. Mỗi máy 12-18 triệu. Căn 2 phòng ngủ thường 2 máy. Trung bình 4-7 triệu/năm.
Khoản 5. Thay đồ điện gia dụng. Tủ lạnh 8-10 năm (15-25 triệu). Máy giặt 7-9 năm (10-15 triệu). Lò vi sóng 5-7 năm (3-5 triệu). Trung bình 3-5 triệu/năm.
Khoản 6. Thay nội thất. Giường nệm 7-10 năm (10-15 triệu). Sofa 8-10 năm (15-25 triệu). Bàn ghế ăn 10-12 năm. Trung bình 3-5 triệu/năm.
Khoản 7. Sửa chữa lớn bất ngờ. Mái dột, ống nước vỡ, thấm tường. Khó dự đoán nhưng trung bình mỗi 5-7 năm có 1 lần lớn 20-50 triệu. Trung bình 4-8 triệu/năm.
Tổng 7 khoản cho căn hộ trung cấp cho thuê 16 triệu/tháng (192 triệu/năm) là khoảng 26-42 triệu/năm. Tức 13-22% doanh thu.
Áp vào căn của chị Linh
Hoàn tính lại cho chị Linh dùng đúng 7 khoản.
Doanh thu danh nghĩa 16 triệu x 12 = 192 triệu/năm.
Trừ chi phí. Sửa chữa nhỏ 6 triệu/năm. Dọn dẹp khi đổi khách trung bình 1,5 triệu/năm. Sơn lại trung bình 4 triệu/năm. Máy lạnh 2 chiếc khấu hao 5 triệu/năm. Đồ điện 4 triệu/năm. Nội thất 4 triệu/năm. Sửa chữa lớn dự phòng 6 triệu/năm. Phí quản lý chung cư 12 triệu/năm. Thuê trống giữa khách trung bình 16 triệu/năm.
Tổng chi phí 58,5 triệu/năm bảo trì cộng 28 triệu/năm chi phí khác = 86,5 triệu.
Lợi nhuận ròng 192 – 86,5 = 105,5 triệu/năm. Trên giá mua 3,2 tỷ là tỷ suất 3,3%/năm. Không phải 5,6% chị tính danh nghĩa.
Đây là toán thật. Không phải Hoàn bi quan. Là Hoàn tỉnh táo.
Sai lầm thường gặp khi tính bảo trì
Sai lầm thứ nhất. Chỉ tính khoản đã chi tháng này. Quên khoản hao mòn phải tích lũy cho 3-5 năm sau.
Sai lầm thứ hai. Tự sửa để tiết kiệm. Anh chị bay vào Sài Gòn tự sửa thì chi phí thay vì 500 nghìn lại thành 3 triệu vé máy bay. Đắt gấp 6 lần.
Sai lầm thứ ba. Bỏ qua phí quản lý chung cư trong tính tỷ suất. 12-18 nghìn/mét vuông/tháng tưởng nhỏ nhưng năm 10-15 triệu.
Sai lầm thứ tư. Không có quỹ dự phòng tiền mặt. Khi máy lạnh hỏng đột ngột mà không có tiền sửa, khách than phiền, có thể bỏ đi.
Sai lầm thứ năm. Đợi đến lúc hỏng mới thay. Máy lạnh sắp hỏng giảm hiệu suất, tốn điện cho khách. Khách than phiền, đánh giá thấp, bỏ thuê.
Quỹ dự phòng bảo trì chuẩn
Hoàn khuyên khách lập quỹ riêng cho bảo trì, không lẫn với dòng tiền cá nhân.
Cho căn hộ trung cấp. Mỗi tháng trích 12-15% tiền thuê vào quỹ. Căn thuê 16 triệu thì trích 2-2,4 triệu/tháng. Năm tích lũy 24-29 triệu, đủ cho sửa lớn bất ngờ và thay 1-2 thiết bị/năm.
Cho căn hộ cao cấp. Trích 10-12%. Phân khúc này nội thất bền hơn, ít hao mòn hơn.
Cho nhà phố cho thuê. Trích 15-20%. Nhà phố có thêm sửa mái, sửa cửa, sửa cây xanh. Chi phí cao hơn căn hộ.
Cho nhà trọ công nhân. Trích 18-22%. Khách thay liên tục, sửa chữa nhỏ thường xuyên hơn.
Quỹ này để trong tài khoản tiết kiệm có lãi suất, không gửi không lãi. Cuối mỗi năm tổng kết: nếu dư thì giảm tỷ lệ trích năm sau, nếu thiếu thì tăng.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em đang cho thuê căn 16 triệu/tháng, em chưa từng trích quỹ bảo trì. Em bắt đầu thế nào?
Bắt đầu tháng này. Mở tài khoản tiết kiệm riêng. Mỗi tháng khi thu tiền thuê, ngay lập tức chuyển 2 triệu vào tài khoản đó. Sau 12 tháng có 24 triệu là an toàn cho mọi sửa chữa lớn nhỏ. Không lẫn với tiền sinh hoạt.
Câu 2. Em không biết khoản nào cần thay khi nào. Em làm sao lập kế hoạch?
Tạo file Excel ghi từng thiết bị: tên, ngày mua, tuổi thọ dự kiến, dự kiến thay năm nào. Ví dụ máy lạnh phòng khách mua 03/2024, dự kiến thay 03/2030. Mỗi năm xem lại file, biết khoản nào sắp đến.
Câu 3. Em ở Hà Nội, em không gọi thợ nhanh ở Sài Gòn được. Em làm sao?
Tìm 1 thợ tổng hợp tin được, lưu số. Khi có sự cố nhỏ, người quản lý tại chỗ gọi thợ trực tiếp. Em chỉ duyệt qua zalo. Thiết lập rõ giới hạn được tự quyết (dưới 1 triệu) và phải hỏi (trên 1 triệu).
Câu 4. Em muốn em gửi bảng tính bảo trì và quỹ dự phòng riêng cho căn em không?
Được. Em nhắn Hoàn qua zalo loại căn (căn hộ/nhà phố/trọ), giá thuê, tuổi căn nhà, danh sách thiết bị có sẵn. Hoàn gửi file Excel tính riêng tỷ lệ trích quỹ và lịch thay thiết bị 5 năm tới.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi bảng tính bảo trì và hao mòn 7 khoản có sẵn công thức, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút tính lại tỷ suất thực sau khi trừ bảo trì cho căn cụ thể của anh chị? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Tỷ suất 5% danh nghĩa thường chỉ là 3,5-4% thực sau khi trừ bảo trì. Anh chị mà tính sai một phần trăm, mỗi năm mất 20-30 triệu, 5 năm là 100-150 triệu. Đó là tiền học phí cấp 3 của một đứa con. Tính đúng từ đầu là việc đáng dành 1 buổi tối.
