Chi phí nuôi một bất động sản mỗi năm là bao nhiêu

SAPO (Excerpt): Chị Diệp hỏi tôi: nhà mua rồi cho thuê, thu 15 triệu một tháng là lời đều phải không. Tôi hỏi chị đã trừ 7 khoản chi phí nuôi chưa, chị không biết có khoản gì. Bài này mổ 7 khoản phải cộng trước khi tính thực lời.

CHÚ THÍCH ẢNH ĐẠI DIỆN: Một căn nhà phố cho thuê trong khu dân cư ổn – nơi tiền thuê thu được phải trừ 7 khoản chi phí nuôi mới ra số lời thật.

Chị Diệp nhắn tôi: “Em có 2,5 tỷ, định mua căn nhà phố Thuận An để cho thuê. Nghe nói cho thuê được 15 triệu một tháng. Vậy một năm em thu 180 triệu, lãi gần 7,2%, hơn gửi tiết kiệm. Em quyết chưa anh?”

Chị 39 tuổi, chủ xưởng gỗ nhỏ ở Phú Thọ, cầm 2,5 tỷ gom 12 năm. Lần đầu nghĩ tới mua nhà cho thuê ngoài tỉnh.

Tôi gửi chị một câu: “180 triệu đó là tổng thu, chưa phải thực lời. Phải trừ 7 khoản chi phí nuôi mới ra con số thật.”

Chi phí nuôi là gì

Chi phí nuôi là tất cả tiền anh chị phải bỏ ra để giữ một bất động sản vận hành bình thường và tạo ra dòng tiền thuê. Nó khác với chi phí mua ban đầu.

Chi phí mua là một lần. Chi phí nuôi là mỗi năm.

Nhiều người mua bất động sản chỉ tính dòng tiền ở mức “tiền thuê thu được”. Đó là tổng thu, không phải thực lời. Thực lời là tổng thu trừ 7 khoản chi phí nuôi dưới đây.

Khoản một: lãi vay nếu có vay

Nếu anh chị vay 1 tỷ ngân hàng lãi suất 10% để mua, mỗi năm trả 100 triệu tiền lãi. Khoản này ăn ngay vào dòng tiền.

Trong 15 năm làm nghề, tôi gặp nhiều người tính “lãi 180 triệu tiền thuê, trừ gốc vay 50 triệu/năm, còn 130 triệu lời”. Tính thiếu lãi vay. Đưa lãi vay vào, dòng tiền còn 30-50 triệu.

Lãi vay là khoản lớn nhất trong 7 khoản. Phải tính đầu tiên.

Chị Diệp không vay. Khoản này bằng 0 với chị.

Khoản hai: thuế thu nhập từ cho thuê

Thuế này gồm 2 phần:

Thuế môn bài: Khoảng 1 triệu một năm (có thể miễn nếu doanh thu dưới 100 triệu một năm).

Thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê: 10% doanh thu cho thuê, với các căn có tổng doanh thu trên 100 triệu một năm.

Căn 15 triệu một tháng, doanh thu 180 triệu một năm. Thuế thu nhập 10% = 18 triệu một năm. Cộng môn bài 1 triệu = 19 triệu một năm.

Nhiều người cho thuê không nộp thuế này. Nhưng cơ quan thuế có thể truy thu nhiều năm sau nếu phát hiện. Nên tính đủ.

Khoản ba: phí sửa chữa và bảo trì

Nhà cho thuê hao mòn nhanh hơn nhà ở. Người thuê không chăm sóc như chủ.

Chi phí bảo trì bình quân:

– Năm 1-5: 3-5 triệu một năm (sơn mới, sửa vòi nước, thay bóng đèn) – Năm 6-10: 10-20 triệu một năm (thay máy nước nóng, thay máy lạnh, sửa cửa) – Năm 11-15: 30-50 triệu một năm (sơn lại toàn bộ, thay sàn, sửa mái, nâng cấp hệ thống điện) – Trung bình 10-15 triệu một năm trong 15 năm đầu

Khoản này ít ai tính, nhưng không tránh được. Nhà không sửa thì càng ngày tiền thuê càng rớt, hoặc không có người thuê.

Chị Diệp phải tính 12-15 triệu một năm.

Khoản bốn: tiền trống thuê (vacancy)

Không có căn nào cho thuê 12 tháng/năm liên tục. Giữa hai người thuê luôn có khoảng trống 1-2 tháng để tìm người mới, sửa nhỏ, dọn dẹp.

Trung bình thị trường, tỷ lệ trống thuê 10-15% một năm. Căn ở khu tốt tỷ lệ thấp hơn (5-10%). Căn ở khu khó tỷ lệ cao hơn (15-25%).

Với căn 180 triệu một năm, trống thuê trung bình 10% = 18 triệu một năm.

Trống thuê không phải chi phí tiêu đi – nó là tiền không thu được. Nhưng tác động y hệt chi phí trên dòng tiền.

Khoản năm: phí quản lý nếu thuê người quản

Nếu anh chị ở xa, không tự quản lý được, phải thuê người quản lý. Phí quản lý thường 5-10% tiền thuê.

Chị Diệp ở Phú Thọ, căn nhà ở Thuận An – cách 1200 cây số. Phải thuê người quản lý tại chỗ. Phí 8% = 14,4 triệu một năm.

Nếu quản lý trực tiếp (ở gần nhà): 2-3 ngày đi lại/tháng, mất thời gian và tiền xăng. Ước 5-7 triệu một năm.

Khoản sáu: phí dịch vụ chung cư hoặc khu dân cư

Căn hộ chung cư có phí quản lý tòa nhà 6.000-18.000 đồng/m²/tháng. Căn 70 m² ở chung cư trung bình: 10.000 đồng/m² × 70 × 12 = 8,4 triệu một năm.

Nhà phố trong khu dân cư khép kín (có bảo vệ, cây xanh, dịch vụ chung) phí 300-800 nghìn/tháng. Trung bình 6 triệu một năm.

Nhà phố trong khu dân cư thường ngoài phố: thường không có phí này.

Chị Diệp mua nhà phố trong khu dự án, phí dịch vụ 500 nghìn/tháng = 6 triệu một năm.

Khoản bảy: thuế đất và bảo hiểm cháy nổ

Thuế sử dụng đất: 0,03% giá đất nhà nước mỗi năm. Căn 100 m² ở khu Thuận An: khoảng 500 nghìn – 1 triệu một năm.

Bảo hiểm cháy nổ (bắt buộc với chung cư, khuyến khích với nhà phố cho thuê): 500 nghìn – 2 triệu một năm tùy giá trị tài sản.

Khoản này nhỏ, nhưng vẫn phải cộng. Trung bình 2 triệu một năm.

Bảng tổng cho căn của chị Diệp

Tỷ suất thực trên vốn 2,5 tỷ = 4,3%.

Thấp hơn gửi tiết kiệm. Không cao hơn như chị nghĩ ban đầu.

Vì sao con số 7,2% ban đầu không đúng

Chị Diệp tính 180 triệu chia 2,5 tỷ = 7,2%. Nhưng đó là tỷ suất tổng thu, không phải tỷ suất thực lời.

Tỷ suất tổng thu luôn cao hơn tỷ suất thực lời 2-3%, có khi 3-4% nếu có vay nhiều.

Với căn chung cư cho thuê, nhiều nhà đầu tư tính tỷ suất tổng thu khoảng 5-6%. Trừ chi phí nuôi, thực lời chỉ 2,5-3,5%. Thấp hơn tiết kiệm.

Với căn nhà phố cho thuê, tỷ suất tổng thu 4-5%. Thực lời 2,5-3,5%.

Khi nào dòng tiền âm là bình thường

Có một tình huống nhiều người ngạc nhiên: khi mua bất động sản có vay, dòng tiền trong vài năm đầu có thể ÂM. Nghĩa là tiền thuê thu được không đủ bù các khoản chi phí nuôi + gốc vay + lãi vay.

Ví dụ: căn 3 tỷ, vay 1,8 tỷ lãi 10%. Lãi vay 180 triệu + gốc 90 triệu = 270 triệu/năm. Tiền thuê sau trừ các khoản khác 100 triệu. Dòng tiền âm 170 triệu/năm.

Dòng tiền âm không có nghĩa là thương vụ xấu. Nó có nghĩa là anh chị đang “nuôi” tài sản bằng tiền túi, chờ giá vốn tăng.

Khi giá vốn tăng 20% sau 3-5 năm (600 triệu trên 3 tỷ), phần lời đó bù được khoảng “nuôi” đã bỏ ra. Nếu khu tốt, giá vốn tăng 40-60% trong 5 năm, phần lời vượt khoản nuôi nhiều lần.

Nhưng nếu khu không tăng – hoặc tăng chậm hơn tiền nuôi – thì âm sẽ ăn vào vốn.

Tiền thuê là bằng chứng, không phải phần lời

Khi nhìn chi phí nuôi 72 triệu/năm cho căn của chị Diệp, có thể nghĩ: “Sao mua làm gì, tiết kiệm hơn.”

Nhưng chị Diệp mua không phải để lấy 107 triệu/năm. Chị mua vì:

Một – tiền thuê là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Căn cho thuê được 15 triệu/tháng là căn ở khu có người đến.

Hai – giá vốn 2,5 tỷ hôm nay, 5-7 năm nữa có thể là 3,2-3,8 tỷ nếu khu tốt. Phần lời đó mới là mục tiêu.

Ba – tiền thuê 107 triệu/năm còn lại là lưới an toàn trong khi chờ giá vốn tăng. Nếu phải chờ 7 năm thay vì 5 năm, anh chị không bị sức ép.

Tiền thuê không phải phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.

Tính chi phí nuôi để biết “chi phí giữ hàng” trong khi chờ. Không tính để quyết định mua.

Phương pháp này không dùng được khi

Khi mua đất nền chưa có nhà, không cho thuê được. Chi phí nuôi lúc đó chỉ còn thuế đất và chi phí trông coi. Dòng tiền thuê bằng 0.

Khi mua để ở, không mua để cho thuê. Chi phí nuôi vẫn phát sinh, nhưng không có tiền thuê bù lại. Cân nhắc theo giá trị sử dụng của gia đình, không theo dòng tiền.

FAQ

Thuế cho thuê nhà bao nhiêu phần trăm?

Tổng khoảng 10% doanh thu nếu doanh thu trên 100 triệu một năm, cộng thuế môn bài 1 triệu/năm. Dưới 100 triệu/năm được miễn thuế.

Chi phí bảo trì nhà cho thuê bao nhiêu một năm?

Trung bình 10-15 triệu một năm trong 15 năm đầu, tăng dần theo tuổi nhà. 5 năm đầu thấp (3-5 triệu), 10-15 năm sau cao (30-50 triệu).

Có nên tự quản lý nhà cho thuê hay thuê người?

Nếu ở cùng tỉnh, tự quản lý tiết kiệm 5-10% tiền thuê. Nếu ở tỉnh khác, phải thuê người quản – phí 5-10% nhưng tiết kiệm thời gian và rủi ro xa.

Tỷ lệ trống thuê bao nhiêu là bình thường?

10-15% một năm với căn trung bình. Khu tốt 5-10%, khu khó 15-25%. Tính luôn vào kế hoạch dòng tiền, đừng kỳ vọng 100% thuê 12 tháng.

Dòng tiền âm có phải là thương vụ xấu không?

Không hẳn. Dòng tiền âm vài năm đầu khi có vay là bình thường. Nhưng phải chắc giá vốn sẽ tăng đủ bù trong 5-7 năm tới. Nếu khu không có đà tăng, âm sẽ ăn vào vốn.

Nếu anh chị đang nghĩ mua bất động sản cho thuê và chưa chắc đã tính đủ chi phí, nhắn tôi chữ NUÔI qua Zalo. Tôi gửi lại bảng 7 khoản – cùng khung tính dòng tiền thực sau 5 năm.