Chị Hằng gửi cho Hoàn screenshot lúc 7 giờ tối. “Em ơi, căn em cho thuê Airbnb tháng vừa rồi được 32 triệu, gấp đôi cho thuê dài hạn 16 triệu. Em định mua thêm 2 căn nữa để chạy. Em hỏi ý em.”
Chị Hằng 39 tuổi, dân thiết kế nội thất ở Hà Nội, vợ chồng tích lũy 9 tỷ. Năm 2024 chị mua căn 1 phòng ngủ ở Vinhomes Central Park Quận Bình Thạnh giá 4,2 tỷ. Đầu năm 2026 thử Airbnb. 3 tháng đầu thu trung bình 28-32 triệu/tháng.
Số đẹp. Chị tính nếu mua thêm 2 căn nữa thì có 90-95 triệu/tháng. Bỏ việc thiết kế ra Sài Gòn vận hành chuyên nghiệp.
Hoàn nói. “Chị Hằng, em ngồi xuống. Em hỏi chị 5 câu trước khi chị xuống tiền 2 căn nữa.” Bài này là 5 câu đó. Cộng với phân tích thực tế dòng tiền và công sức của mô hình Airbnb ở Sài Gòn cho nhà đầu tư miền Bắc.
Cho thuê Airbnb là gì
Cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb là cho thuê căn hộ, nhà phố theo đêm hoặc theo tuần qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda. Khách thường là người du lịch, khách công tác ngắn ngày, người chuyển công tác chưa kịp tìm nhà.
Khác với cho thuê dài hạn 1-2 năm. Khách thay đổi liên tục. Phải có dịch vụ kèm theo: dọn dẹp giữa mỗi khách, đón tiếp, hướng dẫn, xử lý sự cố trong đêm.
Dòng tiền cao hơn 1,5-2 lần so với cho thuê dài hạn. Công sức tăng gấp 5-7 lần. Rủi ro pháp lý cao hơn nhiều vì nhiều dự án và quận đang siết quản lý Airbnb.
Lời thật khi chạy Airbnb ở Sài Gòn
Hoàn bóc tách dùng dữ liệu của chị Hằng và 3 khách khác Hoàn quen.
Doanh thu danh nghĩa căn 1 phòng ngủ Vinhomes Central Park 28-32 triệu/tháng cho 3 tháng đầu. Đây là số đẹp lúc mới vào, khách book test, đánh giá tốt.
Trừ chi phí thực. Phí nền tảng (Airbnb 14-15%, Booking 15-18%) khoảng 4,5 triệu. Dọn dẹp mỗi check-out 200-250 nghìn x 18-22 lần/tháng = 4-5 triệu. Đồ tiêu dùng (giấy vệ sinh, dầu gội, xà phòng, ga gối) 1,5-2 triệu. Phí quản lý chung cư 0,9 triệu. Điện nước cao hơn cho thuê dài hạn 1,5-2 triệu (vì khách dùng không tiết kiệm). Lao động trông căn 24/7 nếu thuê (3-4 triệu/tháng).
Tổng chi phí trực tiếp 15-18 triệu/tháng. Lợi nhuận ròng 12-15 triệu/tháng. Cao hơn cho thuê dài hạn 16 triệu? Không. Thấp hơn.
Nhưng đó là 3 tháng đầu. Tháng thứ 4-5 thường giảm vì đánh giá ban đầu mờ, vị trí đã có nhiều căn cạnh tranh. Trung bình năm Hoàn thấy 22-26 triệu/tháng. Lợi nhuận ròng 8-11 triệu/tháng.
So sánh thực Airbnb vs cho thuê dài hạn
Lấy cùng căn 1 phòng ngủ Vinhomes Central Park giá 4,2 tỷ.
Cho thuê dài hạn. Giá 16 triệu/tháng. Chi phí phí quản lý chung cư 0,9 triệu, phí môi giới khi đổi khách (mỗi 18-24 tháng) trung bình 0,5 triệu/tháng. Lợi nhuận ròng 14,6 triệu/tháng. Năm 175 triệu. Tỷ suất 4,17%/năm.
Cho thuê Airbnb. Doanh thu trung bình năm 22-26 triệu/tháng. Lợi nhuận ròng 8-11 triệu/tháng (đã trừ tự công sức nếu chị tự làm). Năm 100-130 triệu. Tỷ suất 2,4-3,1%/năm.
Khi tự làm, Airbnb không thắng cho thuê dài hạn về tỷ suất. Khi thuê dịch vụ quản lý chuyên nghiệp (lấy 25-35% doanh thu), tỷ suất Airbnb còn thấp hơn nữa.
Vậy ai lời với Airbnb? Hoàn đã quan sát. Người tự ở Sài Gòn vận hành 5-8 căn cùng lúc, có hệ thống dọn dẹp riêng, có nhân viên trực, có quan hệ với các nền tảng. Quy mô tạo lợi nhuận. Người ở Hà Nội chạy 1-2 căn từ xa thường lỗ công sức.
Sai lầm thường gặp khi chạy Airbnb từ xa
Sai lầm thứ nhất. Tính lời theo doanh thu, không trừ phí. Doanh thu 30 triệu nghe thích nhưng phí thật chiếm 50-60%.
Sai lầm thứ hai. Không trừ công sức của chính mình. Nếu chị Hằng mất 30 giờ/tháng quản lý 1 căn, nhân với lương thiết kế 200 nghìn/giờ là 6 triệu công sức. Trừ vào còn lại thực rất ít.
Sai lầm thứ ba. Mua thêm căn ở cùng tòa. Cùng tòa cạnh tranh trực tiếp. Khách book căn rẻ hơn. 2 căn cùng tòa thường ép giá lẫn nhau.
Sai lầm thứ tư. Bỏ qua rủi ro pháp lý. Nhiều chung cư cao cấp ở Quận 1, Quận 7, Bình Thạnh đã cấm hoặc hạn chế Airbnb. Hộ kinh doanh phải đăng ký, đóng thuế. Bị phát hiện không đăng ký có thể bị phạt 5-15 triệu/lần và đóng dịch vụ.
Sai lầm thứ năm. Không chuẩn bị cho mùa thấp điểm. Tháng 5-8 (mùa mưa) và tháng 1-2 (sau Tết) là mùa thấp. Doanh thu có thể giảm 40-50% so với mùa cao. Phải có dự phòng dòng tiền.
Khi nào Airbnb phù hợp với NĐT miền Bắc
Hoàn liệt kê 3 trường hợp Hoàn thấy chạy Airbnb được.
Một là anh chị mua căn để vừa tự ở khi vào Sài Gòn (2-3 lần/năm, mỗi lần 2-4 tuần) vừa cho thuê. Lúc anh chị không ở thì cho thuê Airbnb. Trường hợp này dòng tiền thêm là bonus, không phải chính.
Hai là anh chị có người thân tại chỗ vận hành chuyên nghiệp, lấy phí quản lý hợp lý 15-20% doanh thu. Người thân này phải dành 100% thời gian cho việc này, không phải kiêm nhiệm.
Ba là anh chị mua nhà phố nhỏ 60-80 mét vuông gần khu trung tâm du lịch (Quận 1, Bình Thạnh), không phải căn hộ cao cấp. Nhà phố ít bị quản lý hơn về Airbnb so với chung cư.
Mô hình cho thuê hỗn hợp Hoàn đề xuất
Cho chị Hằng và những người ở vị trí tương tự, Hoàn đề xuất mô hình hỗn hợp.
Một căn cho thuê dài hạn 1-2 năm để dòng tiền chính ổn định. Một căn cho thuê ngắn hạn theo tuần (1-4 tuần, không phải 1-3 đêm) cho người chuyển công tác hoặc khách công tác có ngân sách công ty. Mô hình này dòng tiền cao hơn dài hạn 30-40% nhưng công sức chỉ tăng 2-3 lần.
Khách thuê 1-4 tuần thường là người công ty đa quốc gia chuyển công tác, có ngân sách công ty, không đòi hỏi dịch vụ cao như khách du lịch. Đổi khách ít hơn nhiều so với Airbnb 1-3 đêm.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em mới mua căn ở Quận 7 4,5 tỷ. Em định cho thuê Airbnb. Em có nên không?
Trước khi quyết định, kiểm tra 3 thứ. Một, ban quản lý chung cư có cho phép Airbnb không (đọc nội quy). Hai, có ai trong tòa đã chạy Airbnb chưa, hỏi họ về doanh thu thực. Ba, em có người tin được ở Sài Gòn quản lý 24/7 không. Thiếu 1 trong 3 thì không nên chạy.
Câu 2. Em đang ở Hà Nội, ai dọn dẹp giữa mỗi khách check-out?
Phải thuê người dọn chuyên nghiệp tại chỗ, không phải bạn bè quen. 200-250 nghìn/lần dọn cho căn 50-70 mét vuông. Tìm người ổn định, ký hợp đồng tháng, trả lương cố định + phụ phí theo số lần dọn.
Câu 3. Em định mua 2 căn cùng tòa để chạy Airbnb. Em có nên không?
Không. Cùng tòa cạnh tranh trực tiếp. Khách book căn rẻ hơn. Em nên mua 2 căn khác tòa, khác phân khúc (1 căn cao cấp khách du lịch + 1 căn trung cấp khách công tác).
Câu 4. Em muốn em tính lại dòng tiền Airbnb thật cho căn cụ thể của em không?
Được. Em gửi cho Hoàn tên dự án, số phòng, vị trí, ảnh nội thất, doanh thu Airbnb 3 tháng gần nhất. Hoàn so với 5-10 căn tương tự trên thị trường và tính lại số thực sau khi trừ hết chi phí.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi bảng tính Airbnb vs cho thuê dài hạn có sẵn công thức, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút phân tích trực tiếp căn cụ thể của anh chị trước khi quyết định? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Airbnb nghe hấp dẫn vì 3 tháng đầu doanh thu cao. Tháng thứ 6 là biết thật. Anh chị mà nhìn 3 tháng đầu rồi quyết định mua thêm căn, 12 tháng nữa là hối hận. Cho Hoàn tính trước con số thật, đỡ phải học bằng tiền của mình.
