Có một sự thật rất ít người nói ra:
Rất nhiều người sở hữu bất động sản, nhưng không thực sự làm chủ tài sản của mình.
Đặng Hồng Minh đã gặp không ít trường hợp như vậy trong hơn 16 năm làm kế toán và tư vấn thuế. Những người có nhà mặt tiền, có đất tích lũy nhiều năm, có mặt bằng cho thuê… nhưng khi bước vào một giao dịch chuyển nhượng, hoặc khi cần tiền gấp, họ mới bắt đầu nhận ra mình chưa chuẩn bị cho phần quan trọng nhất: thuế và pháp lý.
Không phải họ thiếu tài sản.
Họ thiếu cấu trúc để bảo vệ tài sản đó.
Khi lợi nhuận trên giấy khác hoàn toàn số tiền thực nhận
Nhiều người tính lợi nhuận bất động sản rất đơn giản.
Mua giá này.
Bán giá kia.
Chênh lệch là lời.
Nhưng thực tế không vận hành đơn giản như vậy.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Lệ phí trước bạ.
Các chi phí hoàn thiện hồ sơ.
Những điều chỉnh pháp lý nếu hồ sơ chưa chuẩn.
Khi cộng tất cả lại, con số thực giữ được không còn giống như kỳ vọng ban đầu.
Đặng Hồng Minh không nói điều này để làm bạn sợ. Cô nói vì đã chứng kiến quá nhiều người chỉ bắt đầu tìm hiểu nghĩa vụ thuế khi họ đã ký hợp đồng đặt cọc. Khi đó, mọi lựa chọn đều bị thu hẹp.
Bất động sản không xấu.
Nhưng thiếu hiểu biết về thuế chuyển nhượng bất động sản có thể làm lợi nhuận bị “bào mòn” mà bạn không kịp trở tay.
Khi cho thuê nhưng không hiểu mình đang đứng ở đâu trong hệ thống thuế
Rất nhiều chủ bất động sản cho thuê nhà, mặt bằng hoặc shophouse nhưng không thực sự hiểu nghĩa vụ thuế của mình.
Có người kê khai theo lời khuyên truyền miệng.
Có người nghĩ rằng quy mô nhỏ thì không cần để ý.
Có người giao toàn bộ cho kế toán mà không biết mình đang chịu trách nhiệm pháp lý ở mức nào.
Thuế không phải là điều nên né tránh. Nó là phần tất yếu trong quản trị tài sản.
Vấn đề không phải bạn có biết chi tiết từng điều khoản hay không.
Vấn đề là bạn có đủ hiểu để không rơi vào thế bị động khi cơ quan chức năng kiểm tra hay khi phát sinh tranh chấp.
Rủi ro pháp lý bất động sản thường không đến ồn ào. Nó đến âm thầm. Và khi nó xuất hiện, chi phí xử lý luôn cao hơn chi phí chuẩn bị từ đầu.
Pháp lý yếu là một dạng rủi ro tài chính
Có những bất động sản đứng tên nhiều người nhưng không có thỏa thuận rõ ràng. Có những tài sản được chuyển nhượng bằng giấy tay từ nhiều năm trước. Có những hợp đồng cho thuê thiếu điều khoản bảo vệ chủ nhà.
Những vấn đề này có thể ngủ yên trong nhiều năm. Nhưng một khi cần giao dịch gấp – vì áp lực tài chính, vì thay đổi kế hoạch – thì tất cả mới lộ ra.
Đặng Hồng Minh nhìn tài sản dưới một góc khác:
Không chỉ là giá trị thị trường.
Mà là mức độ an toàn pháp lý của cấu trúc sở hữu.
Khi cấu trúc yếu, tài sản lớn đến đâu cũng không thật sự vững.
Có tài sản nhưng không có hệ thống quản trị
Một điều Minh thường hỏi khách hàng của mình không phải là: “Anh chị có bao nhiêu bất động sản?”
Mà là:
– Tài sản này đang tạo ra dòng tiền thực bao nhiêu?
– Nghĩa vụ thuế hiện tại và tương lai đã được tính chưa?
– Nếu cần bán trong 3 tháng tới, hồ sơ đã đủ chuẩn chưa?
– Nếu xảy ra tranh chấp, anh chị đang ở thế nào?
Đây không phải câu hỏi để kiểm tra kiến thức.
Đây là câu hỏi để kiểm tra mức độ làm chủ.
Quản trị tài sản cá nhân không phải là chuyện của riêng kế toán. Nó là trách nhiệm của người sở hữu.
Không hiểu luật không sai. Không muốn hiểu mới nguy hiểm.
Đặng Hồng Minh không cho rằng ai cũng phải trở thành chuyên gia thuế. Nhưng cô tin rằng người sở hữu bất động sản cần đủ tỉnh táo để nhận ra:
Tiền có thể kiếm bằng cơ hội.
Nhưng tài sản chỉ được giữ bằng hệ thống.
Tuổi 50, cô vẫn học thêm luật, vẫn nâng cấp kiến thức, không phải để có thêm danh xưng. Mà vì cô hiểu rằng:
Một quyết định thiếu hiểu biết về pháp lý có thể làm lung lay cả quá trình tích lũy nhiều năm.
Tài sản chỉ bền khi được đặt trong cấu trúc rõ ràng
Bất động sản không chỉ là khoản đầu tư. Nó là một phần trong kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình. Khi nghĩa vụ thuế rõ ràng. Khi hồ sơ pháp lý minh bạch. Khi cấu trúc sở hữu được sắp xếp hợp lý.
Người sở hữu sẽ không còn phải sống trong trạng thái lo lắng mơ hồ.
Và khi đó, tài sản mới thực sự làm đúng vai trò của nó:
Không phải để khoe.
Không phải để hy vọng.
Mà để nâng đỡ cuộc sống.
Nếu bạn đang sở hữu bất động sản và chưa từng thật sự nhìn lại cấu trúc thuế – pháp lý của tài sản mình, có thể bạn không cần hành động ngay.
Nhưng có lẽ bạn cần một lần dừng lại.
Để hỏi một câu đơn giản:
Tôi đang sở hữu tài sản này,
hay tôi đang phó mặc nó cho may rủi?