Sáng thứ Sáu, anh Thành 43 tuổi, dân Thanh Xuân Hà Nội, nhắn Hoàn lúc đang chờ con tan học: “Em ơi, môi giới một ngân hàng vừa chào anh đảo nợ căn nhà Tân Bình của anh sang bên họ, lãi 8 phần trăm năm đầu, kèm cấp thêm 1,5 tỷ rút tiền mặt. Em nghĩ sao.” Hoàn nhìn tin nhắn lúc đang uống cà phê sáng. Hoàn đáp ngắn: “Anh ghé chiều 4 giờ. Đừng ký gì trước khi anh em mình ngồi với nhau.” Cái tiếng “đừng ký” của Hoàn cứu anh Thành khỏi một cú đảo nợ ngược kỳ.
Đảo nợ và tái cấp vốn là công cụ tốt khi dùng đúng. Là con dao hai lưỡi khi dùng vội. Hôm nay Hoàn mổ cả hai mặt cho ai đang được chào.
Đảo nợ là gì, nói cho rõ
Đảo nợ là vay từ ngân hàng B đủ để trả toàn bộ khoản vay đang có ở ngân hàng A. Khoản vay cũ đóng. Khoản vay mới mở. Mục đích thường là lãi suất tốt hơn, hoặc kỳ hạn dài hơn, hoặc cấp thêm vốn dựa trên giá trị tài sản đã tăng.
Tái cấp vốn là vay thêm dựa trên tài sản đang thế chấp khi giá trị tài sản tăng. Có thể làm với ngân hàng đang vay, có thể kết hợp đảo nợ.
Cụ thể anh Thành. Căn Tân Bình mua 2022 giá 8 tỷ. Hiện giá rao 11 tỷ, ngân hàng định giá khoảng 9,5 tỷ. Đang nợ ngân hàng A 4 tỷ, lãi thả nổi 11 phần trăm. Ngân hàng B chào đảo sang họ, vay 5,5 tỷ trên cùng tài sản, lãi 8 phần trăm năm đầu sau đó thả nổi, cấp thêm 1,5 tỷ vào tay anh Thành rút mặt.
Nghe rất hấp dẫn. Lãi giảm 3 điểm. Thêm 1,5 tỷ tiền mặt. Bài toán tưởng đẹp.
Hoàn ngồi tính cho anh thấy mặt còn lại.
Phép tính của lãi vay thật, không phải năm đầu
Năm đầu lãi 8 phần trăm trên 5,5 tỷ là 440 triệu. Năm hai thả nổi, dự kiến 11 phần trăm, là 605 triệu. Trung bình hai năm khoảng 522 triệu một năm.
So với khoản vay cũ. 4 tỷ lãi 11 phần trăm là 440 triệu một năm. Không có kỳ ưu đãi vì đã năm thứ ba.
Đảo nợ tiết kiệm năm đầu được 440 trừ 440, tức không tiết kiệm gì. Vì đã vay thêm 1,5 tỷ rút mặt nên lãi tổng tăng. Năm hai trở đi tổng lãi 605 cao hơn 440, tức tăng 165 triệu một năm.
Vậy số 1,5 tỷ rút mặt đó phải sinh ra ít nhất 165 triệu một năm để bù. Tức là 11 phần trăm năm trên số đảo thêm. Cao hơn gửi sổ tiết kiệm 6 phần trăm. Cao hơn lợi suất nhiều kênh đầu tư thông dụng.
Hoàn hỏi thẳng anh: “1,5 tỷ này anh định làm gì.” Anh đáp: “Anh chưa biết, để đó đợi cơ hội.” Hoàn cau mày. Đây là điều phải nói rõ.
Đảo nợ tái cấp vốn để có tiền chờ là sai chiến lược. Vì mình phải trả lãi cho 1,5 tỷ đó ngay từ ngày đầu. Tiền nằm trong sổ thì sinh 6 phần trăm, phải trả 11 phần trăm. Mỗi tháng lỗ 6 triệu. Một năm lỗ 72 triệu.
Đảo nợ tái cấp vốn chỉ đáng làm khi đã biết rõ tiền đó đi đâu, và chỗ đi đó sinh lợi suất cao hơn lãi vay sau khi trừ rủi ro.
Phí phạt và phí mới của đảo nợ
Còn một mảng anh Thành chưa biết. Đảo nợ có ba lớp phí.
Phí phạt trả trước hạn ở ngân hàng A. Năm 3 thường khoảng 1 đến 2 phần trăm số nợ trả trước. Anh Thành trả 4 tỷ, phạt 40 đến 80 triệu.
Phí thẩm định tài sản ở ngân hàng B. Trung bình 5 đến 15 triệu.
Phí công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm. Khoảng 5 đến 10 triệu.
Tổng phí một lần khi đảo nợ: 50 đến 100 triệu. Đây là chi phí cố định phải tính vào.
Anh Thành ngạc nhiên. Anh không biết. Môi giới ngân hàng B chỉ nói “thủ tục nhanh, không phức tạp”, không nói rõ phí. Đây là cách nhiều môi giới bán khoản vay.
Khi nào đảo nợ tái cấp vốn là tốt
Hoàn không nói đảo nợ luôn xấu. Hoàn có vài tình huống cụ thể anh Thành nên đảo.
Một, lãi vay đang trả cao bất thường so với mặt bằng, chênh từ 2 điểm phần trăm trở lên. Ví dụ đang vay 13 phần trăm trong khi mặt bằng 10 phần trăm. Đảo về 10 phần trăm tiết kiệm 3 điểm trên 4 tỷ là 120 triệu một năm. Trừ phí một lần 80 triệu, hoàn lại trong 8 tháng. Sau đó là lãi tiết kiệm thuần.
Hai, có nhu cầu vốn rõ cho mục đích cụ thể đã tính lợi suất. Ví dụ chuẩn bị mua thêm một căn để cho thuê đã chọn xong, đảo nợ lấy 1,5 tỷ làm vốn riêng cho căn mới, căn mới sinh tổng lợi suất 12 phần trăm năm trên giấy. Lúc đó đảo nợ là đòn bẩy đúng.
Ba, kỳ hạn vay cũ quá ngắn, áp lực gốc hằng tháng cao. Đảo nợ kéo kỳ từ 10 năm còn lại lên 20 năm. Gốc hằng tháng giảm mạnh, dòng dư tăng. Đổi lại tổng lãi cả vòng đời tăng. Hợp với người cần dòng dư trước mắt hơn tiết kiệm lãi dài hạn.
Bốn, cần chuyển sang ngân hàng dịch vụ tốt hơn. Một số ngân hàng có thủ tục đảo tài sản, vay thêm, giải ngân nhanh hơn. Nếu anh chị thường xuyên cần thao tác trên khoản vay, đổi sang ngân hàng dịch vụ tốt là đáng.
Khi nào nên tránh
Một, chưa có chỗ rõ cho vốn mới. Như trường hợp anh Thành. Tiền chờ cơ hội mà phải trả lãi 11 phần trăm là sai số học.
Hai, đang trong 1 đến 2 năm đầu của khoản vay cũ. Phí phạt cao. Đảo nợ lúc này thường lỗ trên phí.
Ba, lãi suất chào năm đầu thấp nhưng năm sau bật cao. Đây là cách bán phổ biến. Tính bằng lãi trung bình 3 năm, không phải lãi năm đầu.
Bốn, không hiểu rõ điều khoản phạt của khoản vay mới. Hỏi kỹ phạt trả trước hạn mới, phạt tất toán sớm, phạt chuyển nhượng tài sản. Đọc bằng mắt mình, không tin tai môi giới.
Năm, tài sản đang được định giá cao bất thường. Ngân hàng B định giá 9,5 tỷ cho căn anh Thành. Đây cao hơn ngân hàng A từng định 7,5 tỷ. Cao hơn 27 phần trăm. Cần hiểu vì sao. Có thể vì giá thị trường tăng. Có thể vì ngân hàng B nới định giá để cấp thêm vốn cho khách. Cần cẩn trọng vì nếu giá thị trường rơi sau này, anh có thể bị siết.
Phép tính sạch cho anh Thành
Hoàn dùng giấy A4. Vẽ hai cột.
Cột A, đảo nợ và rút 1,5 tỷ. Lãi trung bình 3 năm 9,5 phần trăm. Trên 5,5 tỷ là 523 triệu một năm. Phí một lần 80 triệu. Tổng năm một: 603 triệu. Tổng năm hai trở đi: 605 triệu.
Cột B, giữ nguyên ngân hàng cũ, không rút thêm. Lãi 11 phần trăm trên 4 tỷ là 440 triệu một năm. Không phí một lần. Tổng năm một: 440 triệu. Tổng năm hai trở đi: 440 triệu.
Cột A đắt hơn 160 đến 200 triệu một năm. Đổi lại có 1,5 tỷ trong tay.
Nếu 1,5 tỷ đó để trong sổ tiết kiệm sinh 6 phần trăm tức 90 triệu một năm, vẫn đắt hơn cột B 70 đến 110 triệu. Đảo nợ lỗ.
Nếu 1,5 tỷ đó đầu tư đúng vùng cân bằng, sinh tổng 12 phần trăm năm tức 180 triệu, đảo nợ hòa hoặc nhỉnh hơn nhẹ. Phải có chỗ đi rõ.
Anh Thành hiểu ra. Anh quyết: chưa đảo. Đợi 6 tháng tìm xong căn thứ hai cụ thể rồi tính tiếp.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: So lãi năm đầu của khoản mới với lãi đang trả hiện tại. Sai. Phải so lãi trung bình ba năm.
Sai lầm 2: Tin “rút mặt 1,5 tỷ” là tiền của mình. Sai. Đó là tiền vay, phải trả lãi. Không phải tiền cho.
Sai lầm 3: Không tính tổng phí một lần. Tiết kiệm 50 triệu lãi năm để mất 80 triệu phí là lỗ.
Sai lầm 4: Đảo nợ khi giá nhà đang sốt. Định giá ngân hàng cao bất thường, nếu giá rơi sau 12 tháng, mình ở vào tỷ lệ vay quá cao, dễ bị ép tăng phí hoặc giảm hạn mức.
Sai lầm 5: Không gặp luật sư khi hợp đồng phức tạp. Hợp đồng vay 30 đến 50 trang. Có điều khoản nằm sâu. Phí luật sư đọc giúp khoảng 3 đến 5 triệu. Rẻ.
Câu hỏi thường gặp
Tôi đang vay căn để ở, có nên đảo nợ không? Chỉ đảo khi chênh lãi từ 2 điểm trở lên và đã đi qua kỳ phạt cao của khoản cũ. Không đảo vì “lãi mới hấp dẫn ngắn hạn”.
Tôi muốn rút mặt 1 tỷ từ căn đã trả gần xong, có nên đảo không? Có nếu đã có chỗ đi rõ và lợi suất cao hơn lãi mới. Không nếu chỉ để chờ cơ hội. Tiền chờ phải trả lãi mỗi tháng.
Đảo nợ có ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng không? Có. Mỗi lần đảo là mở khoản mới đóng khoản cũ. Quá nhiều lần đảo trong vài năm làm giảm điểm tín dụng. Đảo 1 lần mỗi 3 đến 5 năm là vừa.
Ngân hàng nào đảo nợ tốt cho NĐT bất động sản? Tùy thời điểm. So lãi và phí của 3 ngân hàng cùng lúc. Đừng tin một môi giới một ngân hàng. Hỏi qua tối thiểu hai bên trước khi ký.
Hoàn để lại điều này
Anh Thành cuối buổi nói: “Anh tưởng có thêm 1,5 tỷ tự nhiên là lời, hóa ra phải trả lãi cho nó luôn.” Hoàn cười: “Cái mình tưởng tự nhiên là cái nguy hiểm nhất. Tiền nào cũng phải hỏi nó đi đâu trước khi mời nó về nhà mình.”
Đọc thêm bài [[có nên trả nợ vay trước hạn]] và [[lập kế hoạch tài chính trước khi mua nhà]] để có khung quyết định đầy đủ trước khi ký đảo nợ.
P.S. — Anh chị vừa được một ngân hàng chào đảo nợ kèm rút mặt thêm vài trăm triệu đến vài tỷ, đừng ký. Lấy giấy A4. Tính lãi trung bình 3 năm khoản mới. So với khoản cũ. Trừ phí một lần. Cộng lợi suất rõ của chỗ đi mới. Quyết định ra sạch. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu bảng so này, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi mở Excel chiếu đúng khoản vay căn cụ thể anh chị đang được chào.
