Chị Hằng nhắn tin cho Hoàn lúc 10 giờ tối.
“Anh ơi, em thấy người ta rao căn hộ Vũng Tàu cam kết lợi nhuận 9 phần trăm một năm. Có thật không anh.”
Chị 41 tuổi, đang sống ở Cầu Giấy, vợ chồng vừa bán một căn liền kề Vinhomes Smart City giá 8 tỷ. Tay đang cầm tiền, nóng ruột.
Hoàn nhắn lại đúng một câu.
“Chị cho em xem cái cam kết đó là ai ký, ký bao nhiêu năm, và tiền thuê thực tế tháng vừa rồi căn đó thu được bao nhiêu.”
Hai giờ sau, chị Hằng gọi lại. Không có cam kết bằng văn bản. Chỉ có lời nhân viên sales nói qua điện thoại.
Đây là tình huống Hoàn gặp ít nhất ba lần một tuần với khách miền Bắc.
Tại sao bài này quan trọng
Đầu tư BĐS Vũng Tàu dòng tiền là cụm từ làm rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc hiểu nhầm. Họ nghĩ mua nhà nghỉ dưỡng ven biển là có tiền thuê chảy về đều mỗi tháng. Thực tế phần lớn không phải.
Hoàn sẽ tách hai thị trường ra cho chị anh thấy rõ. Một bên là Phú Mỹ và Bà Rịa, nơi có công nhân và chuyên gia khu công nghiệp đang thuê nhà thật. Một bên là Vũng Tàu nội thành, nơi giá cao và phần lớn người mua kỳ vọng tăng giá chứ không phải dòng tiền.
Đọc xong bài này, chị anh sẽ biết với vốn 5 đến 10 tỷ, đặt vào đâu trong Bà Rịa Vũng Tàu thì tháng nào cũng có tiền về, đặt vào đâu thì phải chờ năm năm mới sinh ra giá trị.
Bà Rịa Vũng Tàu chia làm hai thế giới
Lần đầu Hoàn dẫn khách miền Bắc đi Vũng Tàu, anh chị nào cũng nghĩ Vũng Tàu là một khu duy nhất. Không phải.
Bà Rịa Vũng Tàu thực ra là hai thị trường rất khác nhau.
Phú Mỹ là khu công nghiệp lớn. Có hàng chục nghìn công nhân làm việc tại các nhà máy lớn. Có chuyên gia nước ngoài thuê nhà dài hạn. Đây là vùng có cầu thuê thật.
Vũng Tàu nội thành là khu du lịch. Khách đến chơi cuối tuần. Mùa hè đông, mùa đông vắng. Người dân địa phương phần lớn đã có nhà riêng. Cầu thuê dài hạn không nhiều.
Hai thị trường này cách nhau khoảng 40 cây số. Nhưng tính chất dòng tiền khác nhau hoàn toàn.
Khách miền Bắc thường nhầm. Vì cả hai đều có chữ Vũng Tàu trong cái tên.
Số thật về giá và tỷ suất thuê
Hoàn đã đi thực địa khu Phú Mỹ ba lần trong năm nay. Số liệu dưới đây là từ bản đồ giá 6 vùng mà đội Hoàn cập nhật hàng tháng.
Phú Mỹ quanh KCN
Giá nhà phố hẻm gần khu công nghiệp Phú Mỹ rao 8 đến 16 triệu một mét vuông.
Một căn nhà 80 mét vuông, mặt tiền hẻm 4 mét, vốn vào khoảng 1 đến 1,3 tỷ tiền nhà. Cộng đất khoảng 7 đến 10 tỷ. Cho thuê được 4 đến 10 triệu một tháng.
Tỷ suất thuê thô khoảng 7 đến 9 phần trăm một năm.
Số này là số rao và số thuê thực tế đội Hoàn ghi nhận từ ba tin độc lập. Giá giao dịch thực thường thấp hơn rao 5 đến 15 phần trăm sau đàm phán.
Nhà trọ công nhân trong KCN có tỷ suất cao hơn. Mỗi phòng 35 đến 60 triệu xây dựng, cho thuê 1,5 đến 3,5 triệu một tháng. Nhưng phải có người quản lý tại chỗ.
Vũng Tàu nội thành
Hẻm ô tô nội thành Vũng Tàu rao 52 đến 90 triệu một mét vuông. Đắt gấp 6 đến 10 lần Phú Mỹ.
Giá thuê dài hạn chỉ 6 đến 13 triệu một tháng. Tỷ suất thô khoảng 3,2 phần trăm.
Căn hộ thứ cấp Sơn Thịnh rẻ hơn, khoảng 16 đến 22 triệu một mét vuông. Cho thuê Airbnb khách du lịch có thể đạt tỷ suất 7 đến 10 phần trăm. Nhưng phải tự vận hành, có người dọn dẹp, có kênh đặt phòng, có rủi ro mùa thấp điểm.
Vì sao chị Hằng suýt mất tiền
Quay lại câu chuyện đầu bài.
Căn hộ chị Hằng được sales mời mua là một dự án condotel ven biển Vũng Tàu. Cam kết lợi nhuận 9 phần trăm một năm trong 10 năm.
Hoàn yêu cầu chị xem ba thứ.
Một là cam kết đó có ai ký không. Sales nói có. Hoàn yêu cầu chụp lại cái hợp đồng cam kết. Chị Hằng gửi sang. Cái hợp đồng đó do công ty con của chủ đầu tư ký, vốn điều lệ 20 tỷ. Còn dự án giá trị hàng nghìn tỷ.
Hai là tiền thuê thực tế tháng vừa rồi căn đó thu được bao nhiêu. Sales không trả lời. Chỉ nói chủ đầu tư sẽ trả đúng cam kết.
Ba là nếu chủ đầu tư không trả nổi, anh chị làm gì. Sales nói có thể tự cho thuê. Tự cho thuê được bao nhiêu? Không có số.
Đây là dấu hiệu rõ nhất. Cam kết lợi nhuận condotel ven biển phần lớn là lời hứa, không có giá trị pháp lý mạnh. Khi chủ đầu tư không trả nổi, người mua không có cách nào lấy lại tiền nhanh.
Đã có hàng nghìn nhà đầu tư mất tiền theo cách này từ 2018 đến 2024. Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu đều có.
Hoàn không khuyên chị Hằng. Hoàn chỉ đưa số.
Một tuần sau chị bỏ ý định mua condotel. Quay sang xem khu Phú Mỹ.
Ba lựa chọn cho người vốn 5 đến 10 tỷ
Với mức vốn của chị Hằng và rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang nhìn về phía Nam, có ba ngả rõ.
Ngả một: Phú Mỹ hẻm KCN
Vốn 7 đến 10 tỷ. Mua một căn 80 đến 130 mét vuông, mặt tiền hẻm 4 đến 6 mét, gần khu công nghiệp hoạt động.
Tỷ suất thô 7 đến 9 phần trăm. Cầu thuê là công nhân quản lý cấp trung và chuyên gia nước ngoài. Có thật, có thể kiểm chứng được khi đi thực địa.
Nhược điểm là thanh khoản trung bình. Khi muốn bán phải tìm đúng người mua đầu tư dòng tiền, không phải người ở.
Ngả hai: TP Bà Rịa hẻm Phước Nguyên
Vốn 4 đến 7 tỷ. Mua nhà hẻm khu hành chính.
Tỷ suất thô 3,2 phần trăm. Thấp hơn Phú Mỹ. Bù lại an toàn hơn về tăng giá dài hạn, do Bà Rịa là trung tâm hành chính của tỉnh.
Phù hợp người muốn vừa giữ tài sản vừa có dòng thuê đều, không cần tối đa hóa.
Ngả ba: căn hộ Sơn Thịnh Vũng Tàu để Airbnb
Vốn 1,5 đến 2,5 tỷ một căn. Có thể mua hai căn.
Tỷ suất thô 7 đến 10 phần trăm nếu vận hành tốt. Nhưng phải có người làm dịch vụ tại chỗ. Mùa cao điểm và mùa thấp điểm chênh lệch lớn.
Đây là kinh doanh dịch vụ, không phải đầu tư thuần. Cần thời gian quản lý.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là nghĩ Vũng Tàu là một thị trường. Phú Mỹ và Vũng Tàu nội thành khác nhau hoàn toàn. Mua nhầm khu là tỷ suất chỉ còn một phần ba kỳ vọng.
Sai lầm hai là tin cam kết lợi nhuận condotel. Cam kết đó phần lớn do công ty con của chủ đầu tư ký. Khi không trả nổi, người mua không có cách nào lấy lại tiền nhanh. Đã có hàng nghìn người mất tiền theo cách này.
Sai lầm ba là mua nhà phố Vũng Tàu nội thành kỳ vọng dòng tiền. Khu nội thành Vũng Tàu phù hợp người mua để giữ tài sản, kỳ vọng tăng giá dài hạn. Tỷ suất thuê chỉ khoảng 3 phần trăm. Không phải vùng đẻ dòng tiền cao.
Sai lầm bốn là không đi thực địa. Ngồi ở Hà Nội đọc tin rao, không đi thực địa, không gặp người thuê thật, sẽ không nhìn ra cầu thuê có hay không. Phú Mỹ và Vũng Tàu nội thành lúc đi xem mới thấy hai thế giới khác nhau.
Câu hỏi thường gặp
1. Em ở Hà Nội, có nên mua nhà Vũng Tàu để cho thuê dòng tiền không?
Tùy mục đích. Nếu anh chị muốn dòng tiền thật, nên nhìn Phú Mỹ thay vì Vũng Tàu nội thành. Phú Mỹ tỷ suất 7 đến 9 phần trăm, có công nhân và chuyên gia khu công nghiệp thuê thật. Vũng Tàu nội thành tỷ suất chỉ 3 phần trăm cho thuê dài hạn.
2. Cam kết lợi nhuận 9 phần trăm của chủ đầu tư có đáng tin không?
Phải xem ai ký, vốn điều lệ bao nhiêu, có tài sản bảo đảm không. Phần lớn cam kết là do công ty con của chủ đầu tư ký, vốn rất nhỏ so với dự án. Khi không trả nổi, người mua không có cơ chế đòi mạnh.
3. Đi từ Hà Nội vào Phú Mỹ thực địa mất bao lâu?
Bay vào Tân Sơn Nhất, đi xe ô tô khoảng 1 giờ 30 phút là tới Phú Mỹ. Đội Hoàn đang dẫn khách đi theo lịch cố định mỗi tháng. Một chuyến thực địa hai ngày đủ để xem ba khu chính.
4. Vốn 5 tỷ có đủ vào Phú Mỹ không?
5 tỷ đủ mua một căn nhà phố hẻm 80 đến 100 mét vuông, mặt tiền hẻm 4 mét, cách khu công nghiệp khoảng 1 đến 2 cây số. Tỷ suất 7 đến 8 phần trăm. Cho thuê được luôn nếu nhà còn ở được.
Còn liên kết với bài cùng cụm
Đây là bài thuộc cụm chọn khu vực cụ thể. Có hai bài bên cạnh anh chị nên đọc thêm.
Bài về Phú Mỹ và Bà Rịa Vũng Tàu ăn theo cảng và công nghiệp phân tích sâu hơn câu chuyện hạ tầng cảng Cái Mép Thị Vải.
Bài về bản đồ phân vùng TP HCM mới cho người Bắc lần đầu tìm hiểu giúp anh chị nhìn cả bức tranh sáu vùng để so sánh.
Bước tiếp theo
Chị anh muốn Hoàn gửi bản phân tích sâu khu Phú Mỹ với các tuyến đường cụ thể, hay muốn Hoàn dẫn đi thực địa hai ngày trong tháng này.
Hai ngả đều đưa chị anh đến cùng một chỗ. Khác nhau là tốc độ.
Nhắn tin cho Hoàn với từ “PHÚ MỸ” hoặc “THỰC ĐỊA” là Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Cái đắt nhất khi mua condotel cam kết lợi nhuận không phải là số tiền cọc. Là 3 năm tiếp theo anh chị không biết tiền của mình đang ở đâu, ai giữ, khi nào lấy ra được. Trong 3 năm đó cả thị trường miền Nam đã chạy một chu kỳ. Anh chị bỏ lỡ. Đây là phần Hoàn không muốn ai trong số khách của mình phải đi qua.
