Chị Tâm đặt vấn đề với Hoàn vào sáng Chủ nhật, sau buổi chị xem mẫu shophouse Vinhomes Grand Park.
“Em ơi, chị đứng nhìn shophouse mặt tiền chủ đại lộ. Đẹp lắm. Sale báo 19 tỷ, hứa cho thuê 70-80 triệu mỗi tháng. Chị muốn vừa giữ vốn vừa có dòng tiền. Em xem giúp chị có nên xuống tiền không.”
Chị Tâm 50 tuổi, ở Hà Nội, làm chủ chuỗi 4 cửa hàng thời trang. Vốn lưu động chị có 25 tỷ. Hai con đã lớn, đang du học. Chị đang muốn cơ cấu một phần tiền vào tài sản dài hạn ở miền Nam.
Hoàn hỏi lại. “Chị Tâm, sale Vin báo 70-80 triệu là giá kỳ vọng — chị đã đi vào shophouse đang vận hành nào trong khu để hỏi thuê thật chưa.”
Chị ngẫm một lúc. “Chưa em ạ. Chị tin Vin.”
Hoàn nói. “Em hiểu. Nhưng tin Vin là tin về thanh khoản. Còn dòng tiền cho thuê thì lại là chuyện khác — phải đi đếm khách thật, không nghe sale. Em chia chị nghe.”
Bài này nói về điều gì
Đầu tư shophouse là mua nhà phố thương mại mặt tiền nội khu các đại đô thị (Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Sala, Mizuki Park…) hoặc các trục thương mại lớn. Tầng trệt cho thuê kinh doanh, tầng trên có thể ở hoặc cho thuê tách lớp.
Tâm lý người mua: vừa có dòng tiền thuê, vừa có tài sản đẹp giữ giá. Nghe rất hợp lý.
Sự thật: shophouse có 2 mặt rất khác nhau. Một mặt là dòng tiền thật. Một mặt là bẫy đẹp — đẹp ở chỗ ai cũng tưởng có dòng tiền cao, nhưng thực tế trống quanh năm.
Bài này Hoàn sẽ chỉ cho anh chị 4 dấu hiệu nhận diện shophouse thuộc loại nào — trước khi xuống tiền 15-25 tỷ.
Vì sao shophouse hút NĐT miền Bắc
Người miền Bắc quen với phố cũ Hà Nội: Bà Triệu, Hàng Bài, Hai Bà Trưng. Cửa hàng dày đặc, mặt tiền nào cũng có người thuê.
Vào Nam, nhìn shophouse Vinhomes mặt tiền 6 mét, có vỉa hè 5 mét, có chỗ đỗ xe, có cộng đồng đại đô thị 50.000 dân — bản năng ra ngay: chỗ này chắc kinh doanh ngon.
Cộng với:
– Pháp lý rõ ràng, sổ hồng từng căn riêng. – Vinhomes làm thương hiệu mạnh — bán lại có thị trường. – Có thể vay ngân hàng đến 50 phần trăm giá trị.
Nghe đủ hợp lý cho NĐT lớn tuổi muốn an toàn.
Nhưng có một thực tế ít người nói — và đó là điều quyết định lời lỗ.
Sự thật về tỷ suất shophouse trong các đại đô thị mới
Hoàn đã đi 6 đại đô thị lớn ở phía Nam trong 8 tháng qua. Đếm trực tiếp shophouse trống, hỏi giá thuê thật của shophouse đang vận hành.
Đây là con số thật:
Vinhomes Grand Park (Quận 9 cũ): – Shophouse khối The Origami, S5, S7: giá mua 14-22 tỷ. – Giá thuê thật shophouse đang vận hành: 25-45 triệu/tháng (không phải 70-80 triệu sale báo). – Tỷ suất gross: 1,8-2,5 phần trăm/năm. – Tỷ lệ trống ở các trục phụ: 30-45 phần trăm.
Vạn Phúc City (Thủ Đức): – Shophouse trục chính: 28-42 tỷ. – Giá thuê thật: 35-60 triệu/tháng. – Tỷ suất gross: 1,5-2 phần trăm/năm. – Tỷ lệ trống trục phụ: cao hơn 50 phần trăm.
Sala Đại Quang Minh (Thủ Thiêm): – Shophouse trục Mai Chí Thọ: 65-120 tỷ. – Giá thuê thật: 60-150 triệu/tháng. – Tỷ suất gross: 1,1-1,5 phần trăm/năm. – Trục chính kín, trục phụ trống nhiều.
So sánh với gì để biết là cao hay thấp.
Lãi gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng hiện 5,2-5,8 phần trăm/năm. An toàn tuyệt đối. Không cần đi đâu xem.
Tỷ suất shophouse gross 1,5-2 phần trăm — thấp hơn lãi ngân hàng 3 lần. Sau khi trừ thuế thu nhập cho thuê, phí quản lý đại đô thị, sửa chữa, trống định kỳ — net rơi về 1-1,3 phần trăm.
Đây không phải dòng tiền. Đây là tài sản nằm im chờ lên giá.
Khi nào shophouse là dòng tiền THẬT
Hoàn không nói shophouse là sai. Hoàn nói shophouse là đúng — nhưng chỉ đúng cho 1 trong 4 loại sau:
Loại 1: Shophouse trục chính đại đô thị đã có 8.000-15.000 dân ở thật. Không phải đại đô thị mới bàn giao 6 tháng. Phải có dân ở thật, có sinh hoạt thật, có nhu cầu chi tiêu hàng ngày thật. Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) là ví dụ — đã vận hành 9 năm, dân kín, shophouse khu trung tâm hầu như không trống.
Loại 2: Shophouse mặt tiền trục giao thương cũ đã có dòng người 10+ năm. Mặt tiền Phan Xích Long, Lê Văn Sỹ, Cách Mạng Tháng 8. Đây là tài sản 20-30 năm cũ, không phải đại đô thị mới. Tỷ suất 2,2-2,5 phần trăm nhưng giá lên đều, thanh khoản cao.
Loại 3: Shophouse cụm thương mại có ngành kéo dòng người (gym, siêu thị, trường học, bệnh viện). Shophouse trống không phải vì xấu — vì không có lý do gì để khách đi qua. Có một ngành “kéo dòng” gần đó là cứu tinh.
Loại 4: Anh chị tự kinh doanh hoặc cho người nhà kinh doanh. Tự dùng = tự kiểm soát dòng tiền. Đỡ phải chờ khách thuê. Đây là cách dùng shophouse đúng nhất nhưng ít người miền Bắc làm được vì ở xa.
Ngoài 4 trường hợp này, mua shophouse là mua tài sản đẹp để chờ lên giá. Không phải mua dòng tiền.
4 dấu hiệu shophouse là CÁI BẪY ĐẸP
Anh chị nhìn vào 1 căn shophouse, kiểm 4 dấu hiệu sau. Có 2 dấu hiệu trở lên = nên cân nhắc lại:
Dấu hiệu 1: Đại đô thị mới bàn giao dưới 18 tháng, dân ở dưới 30 phần trăm. Chưa đủ dân thì chưa có nhu cầu chi tiêu. Cửa hàng nào mở cũng đóng trong 3-6 tháng đầu. Chu kỳ này có thể kéo dài 3-5 năm.
Dấu hiệu 2: Trục phụ nội khu, không phải trục chính đối diện công viên hoặc hồ. Trục phụ = ít người đi qua = không khách. Cùng đại đô thị, shophouse trục chính thuê được, trục phụ trống quanh năm.
Dấu hiệu 3: Tầng trệt thiết kế chỉ làm cửa hàng nhỏ (40-60m²), không có chỗ đỗ xe cho khách. Khách Sài Gòn đi xe máy nhiều — không có chỗ dừng = không vào. Cửa hàng nhỏ + không chỗ đỗ = thuê ai cũng đóng.
Dấu hiệu 4: Giá sale báo cao hơn shophouse đang vận hành cùng khu 20-30 phần trăm. Đây là dấu hiệu sản phẩm sơ cấp đẩy giá. Anh chị mua giá đỉnh, người cũ vận hành xong rồi cắt lỗ — thị trường thứ cấp về sau sẽ về đúng giá thật.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin con số giá thuê sale CĐT báo, không đi xem shophouse đang vận hành. Sale báo theo kỳ vọng đỉnh. Thật phải đi vào khu, hỏi chủ shophouse đang vận hành 12 tháng trở lên — họ thu bao nhiêu, trống bao lâu.
Sai lầm 2: Mua shophouse trục phụ vì giá “rẻ hơn trục chính 30 phần trăm”. Rẻ hơn là có lý do. Trục phụ trống quanh năm. Giá rẻ không bù được năm thứ 3 vẫn không có khách thuê.
Sai lầm 3: Tính tỷ suất theo giá sale, không trừ phí quản lý đại đô thị + sửa chữa + trống. Phí quản lý Vinhomes 20-30 nghìn/m²/tháng. Một shophouse 240m² = 6-7 triệu/tháng tiền phí. Chưa kể sửa chữa và thuế.
Sai lầm 4: Nhầm shophouse là “vừa ở vừa cho thuê” như nhà phố. Shophouse thiết kế cho kinh doanh — tầng trệt cao, kính kéo dài. Ở thì không thoải mái. Cho thuê tầng trệt riêng + tầng trên riêng thì thường mất 2/3 dòng tiền vì tầng trên khó cho thuê tách lớp.
Sai lầm 5: Mua shophouse Vinhomes vì “thương hiệu giữ giá tốt”. Thương hiệu giữ giá đúng. Nhưng giữ giá ≠ tăng giá. Shophouse Vinhomes Central Park giai đoạn 2017-2024 đi ngang nhiều năm. Mua 2017 đến 2023 chưa có lời sau khi trừ chi phí cơ hội.
Câu hỏi thường gặp
1. Vốn 25 tỷ nên mua shophouse Vinhomes Grand Park hay 2 căn nhà phố hẻm Thủ Đức?
Tuỳ mục tiêu. Nếu cần dòng tiền — 2 căn nhà phố hẻm Thủ Đức tốt hơn (tỷ suất 2,2-2,5 phần trăm gross, mỗi căn cho thuê được thật). Nếu cần “tài sản đẹp giữ giá để con cái sau này” — shophouse Vin có lý do.
2. Tôi nghe nói shophouse Vinhomes Grand Park sẽ kín dân năm 2027 — có nên đặt cọc bây giờ chờ không?
Có thể. Nhưng đặt cọc 18-22 tỷ chờ 18-24 tháng = chi phí cơ hội 1-1,3 tỷ tiền lãi ngân hàng. Cộng với rủi ro thị trường shophouse đại đô thị nói chung đang giảm tốc — không nên đặt cọc trước khi thấy dân thật vào.
3. Shophouse mặt tiền Phan Xích Long Phú Nhuận có giống shophouse Vinhomes không?
Khác hoàn toàn. Mặt tiền Phan Xích Long là phố thương mại cũ 25-30 năm, có dòng người ổn định. Tỷ suất 2,2-2,5 phần trăm thật, thanh khoản cao. Còn shophouse Vinhomes là sản phẩm mới — phải chờ dân kín mới có cầu.
4. Có loại shophouse nào tỷ suất 4-5 phần trăm không?
Có nhưng hiếm. Thường là shophouse khối đế chung cư Vạn Phúc City, hoặc shophouse cụm thương mại nhỏ trong khu dân cư đông đã ổn định 10+ năm. Phải đi tìm — không phải mua sơ cấp CĐT.
Kết luận
Shophouse không phải sai. Shophouse là dòng sản phẩm có 2 mặt rất khác nhau: một mặt dòng tiền thật khi mua đúng vị trí trục chính có dân thật, một mặt là bẫy đẹp khi mua trục phụ đại đô thị mới. Khác nhau ở 4 dấu hiệu Hoàn vừa liệt kê.
Anh chị muốn Hoàn gửi bản kiểm tra 12 mục soi shophouse trước khi đặt cọc — hay anh chị muốn Hoàn chỉ thẳng 3 đại đô thị có shophouse đang cho dòng tiền thật ở phía Nam?
Đọc thêm: – Nhà phố hẻm xe hơi Sài Gòn: tài sản người Nam ưa chuộng – Biệt thự Quận 9 so với Hà Nội: vốn lớn nên đặt đâu – Mua nhà Quận 7 cho NĐT Bắc: chọn khu nào, giá thật
P.S. — Anh chị mà mua shophouse trục phụ đại đô thị mới mà không đi đếm khách thật, điều Hoàn lo nhất không phải mất vốn (vì Vinhomes vẫn giữ giá). Hoàn lo anh chị mất 4-5 năm chờ dân vào, mỗi tháng trả phí quản lý 7 triệu, không có khách thuê — đến lúc bán lại cũng phải chịu chiết khấu vì người mua sau hỏi đúng câu anh chị đang đáng lẽ phải hỏi: “Tỷ suất thật được bao nhiêu”. Đây là toán học, không phải dự đoán.
