Sáng thứ Sáu, Hoàn ngồi với chị Xuân, 52 tuổi, chủ một xưởng may nhỏ ở Hai Bà Trưng Hà Nội. Chị giàu kín đáo, gửi tiết kiệm hai mươi mấy năm, tin vào sổ ngân hàng hơn bất cứ thứ gì khác. Chị mở điện thoại, chỉ cho Hoàn xem hai con số. Sổ tiết kiệm hiện đứng tên chị 28 tỷ. Sổ tiết kiệm năm 2016 đứng tên chị 12 tỷ. Chị cười nhẹ: “Em xem, tiền chị tăng hơn gấp đôi sau mười năm, đẹp đấy chứ.” Hoàn nhìn chị, rồi nhìn ra ngoài cửa sổ. Hoàn đáp thật: “Chị, 28 tỷ hôm nay mua được ít hơn 12 tỷ của năm 2016 nhiều lắm. Em xin phép chị, em mở phép tính cho chị xem thật.”
Chuyện hôm đó là chuyện về lạm phát và tiền gửi tiết kiệm. Là chuyện của rất nhiều NĐT miền Bắc thế hệ chị Xuân, đang giữ 20 tỷ đến 50 tỷ trong sổ với niềm tin “tiền vẫn còn nguyên”. Hoàn viết bài này để gửi cho cả những người giống chị, đang đọc.
Lạm phát ăn tiền của mình bằng cách nào, lớp 5 cũng hiểu
Lạm phát là khi cùng một số tiền, ngày mai mua được ít đồ hơn ngày hôm nay. Không phải vì đồ đắt lên một mình. Vì tiền nhẹ đi.
Cứ tưởng tượng. Năm 2016, một bát phở giá 35 nghìn. Năm 2026, một bát phở cùng quán giá 70 đến 80 nghìn. Tiền của mình vẫn là tờ tiền cũ, nhưng sức mua đã chỉ còn một nửa. Nhà đất, vật liệu xây dựng, vé máy bay, học phí, viện phí, tất cả tăng theo. Lạm phát chính thức Việt Nam công bố 3 đến 4 phần trăm một năm. Lạm phát thực tế người dân cảm thấy trong rổ chi tiêu lớn, đặc biệt nhà ở, gần 6 đến 8 phần trăm một năm.
Tiền gửi tiết kiệm 12 tháng năm 2016 lãi khoảng 6,5 phần trăm. Năm 2026 lãi khoảng 5 đến 6 phần trăm. Trung bình mười năm khoảng 6 phần trăm.
Nói cho gọn. Lãi tiền gửi 6 phần trăm. Lạm phát thực tế nhà ở 7 đến 8 phần trăm. Mỗi năm mình lỗ thực 1 đến 2 phần trăm sức mua. Mười năm cộng dồn, mất tới gần 20 phần trăm.
Đây là cái sổ tiết kiệm không in ra để chị Xuân thấy. Vì nó không phải sai sót của ngân hàng. Nó là quy luật của tiền giấy.
Tính cho chị Xuân từng dòng cụ thể
Năm 2016, chị Xuân có 12 tỷ trong sổ. Quy đổi ra giá nhà thời điểm đó. Một căn hẻm xe hơi Phú Nhuận diện tích 50 mét vuông, giá 80 triệu một mét, tổng 4 tỷ. 12 tỷ năm 2016 mua được ba căn như vậy. Đây là số dễ hình dung.
Mười năm sau, năm 2026. Cùng căn hẻm Phú Nhuận đó hôm nay giá rao 155 đến 175 triệu một mét. Đây là giá rao, giá thật khoảng 140 đến 160 triệu một mét. Cứ lấy 150 triệu cho an toàn. Một căn 50 mét vuông tổng 7,5 tỷ.
Chị Xuân giờ có 28 tỷ. 28 tỷ chia 7,5 tỷ một căn, mua được 3,7 căn. Tức là sức mua tài sản thật chỉ tăng từ 3 căn lên 3,7 căn, sau mười năm. Tỷ suất 22 phần trăm tổng cộng, trung bình 2 phần trăm một năm.
Trong khi nếu năm 2016 chị Xuân lấy 12 tỷ mua đứt ba căn hẻm Phú Nhuận, mười năm sau ba căn đó trị giá 22,5 tỷ giá rao. Cộng tiền thuê 14 triệu một căn một tháng, ba căn 42 triệu, mười năm là 5 tỷ (tính trống khách, sau thuế phí). Tổng tài sản 27,5 tỷ. Gần bằng 28 tỷ tiền gửi.
Nhưng đây là cái khác biệt lớn. Ba căn hẻm Phú Nhuận của chị mười năm sau vẫn còn ở đó, vẫn cho thuê tiếp, vẫn tăng giá tiếp. 28 tỷ tiền gửi mười năm sau tiếp tục bị ăn mòn 1 đến 2 phần trăm sức mua mỗi năm. Năm 2036 cùng 28 tỷ này có thể chỉ mua được 2,5 căn cùng vùng, kém cả số căn năm 2016.
Đây là cái Hoàn vẽ trên giấy cho chị Xuân thấy. Chị im lặng khoảng năm phút. Rồi chị nói thật: “Chị tưởng gửi ngân hàng là an toàn. Hóa ra chị đang để tiền nhẹ đi mà chị không thấy.”
Vì sao thế hệ chị Xuân tin sổ tiết kiệm
Hoàn không trách ai. Hoàn ngồi với rất nhiều khách lớn tuổi như chị Xuân và Hoàn hiểu sâu cái tin này. Có bốn lý do thật.
Một, những năm 1990 đến 2010 lãi tiết kiệm rất cao, có lúc 12 đến 18 phần trăm. Tiền gửi tự sinh ra tiền đủ nuôi cả nhà. Cái ký ức đẹp đó in vào người, mặc dù bây giờ thị trường tiền tệ đã hoàn toàn khác.
Hai, tiền gửi không có rủi ro mất gốc rõ ràng. Mua nhà có thể mua nhầm. Cổ phiếu có thể về 0. Sổ tiết kiệm thì còn nguyên trên giấy. Cái còn nguyên trên giấy đó che mất cái lạm phát đang ăn mòn ở phía sau.
Ba, không phải bận tâm hằng tháng. Tiền gửi tự động, không phải xem khách thuê, không phải sửa, không phải gọi môi giới. Tuổi 50 trở lên thường ưu tiên sự bình yên hơn lợi suất. Hoàn tôn trọng.
Bốn, chưa ai ngồi xuống tính bằng số thật. Người Bắc thế hệ này ít khi gặp người phân tích thẳng. Ngân hàng không nói tiền của mình đang nhẹ đi. Báo chí nói “lãi suất 6 phần trăm”. Không ai nói “sức mua mất 1 đến 2 phần trăm một năm”.
Tiền gửi không sai, sai là tỷ trọng
Hoàn không bao giờ nói với khách “chị rút hết tiền gửi đi mua bất động sản”. Đó là lời khuyên sai. Tiền gửi vẫn cần. Vì tiền gửi là cái lá chắn cho khẩn cấp. Bệnh, tai nạn, cơ hội bất ngờ. Mọi gia đình nên giữ 6 đến 12 tháng chi tiêu trong tiền gửi.
Cái sai không phải tiền gửi. Cái sai là tỷ trọng. Chị Xuân 28 tỷ trong tiền gửi nghĩa là 100 phần trăm tài sản tài chính ngắn hạn nằm trong một loại tài sản đang bị lạm phát ăn. Đây là quá tải.
Hoàn gợi ý chị một bảng phân tầng tài sản đơn giản cho người 50 đến 60 tuổi đã tích lũy, đã ổn định.
Hai mươi phần trăm tiền gửi cho khẩn cấp và cơ hội. Khoảng 5 tỷ với chị Xuân.
Năm mươi phần trăm bất động sản có dòng thuê và thanh khoản tốt. Khoảng 14 tỷ. Có thể là hai căn hẻm cận lõi Phú Nhuận, hoặc một căn lõi Q3 cộng một căn hộ thứ cấp Vinhomes Bình Thạnh.
Hai mươi phần trăm bất động sản tích sản dài hạn. Khoảng 5 đến 6 tỷ. Một căn lõi Q1 hoặc đất nền có hạ tầng chắc chắn để giữ cho con.
Mười phần trăm trái phiếu doanh nghiệp uy tín hoặc quỹ đầu tư chuyên nghiệp. Khoảng 3 tỷ.
Chị Xuân nhìn bảng, gật đầu chậm. Chị nói: “Nghe được. Chị không cần chuyển hết một lúc. Cho chị thời gian xoay từng cái.”
Hoàn nói lại điều quan trọng nhất với chị: “Chị không cần làm gấp. Em chỉ cần chị biết tiền chị đang nhẹ đi, để chị tự quyết tốc độ xoay.”
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Lấy lãi suất danh nghĩa 6 phần trăm so với lạm phát công bố 3 phần trăm, thấy mình lãi thật 3 phần trăm. Sai vì lạm phát rổ chi tiêu lớn, đặc biệt nhà ở, cao hơn nhiều con số chính thức.
Sai lầm 2: Đợi lãi suất tăng lại rồi mới xoay. Lãi suất tiền gửi Việt Nam đã đi vào pha thấp dài hạn. Đợi mãi không quay lại 12 phần trăm như những năm 2010 đâu. Đợi là mất chu kỳ.
Sai lầm 3: Tin “tiền mặt là vua”. Câu này đúng ngắn hạn trong khủng hoảng. Sai dài hạn trong lạm phát. Vua một tháng, nhẹ đi mười năm.
Sai lầm 4: Sợ bất động sản vì “khó bán”. Đúng là khó bán hơn rút sổ. Nhưng khó bán không phải mất giá. Hẻm xe hơi cận lõi vẫn bán được trong 1 đến 3 tháng nếu định giá đúng. Đổi 5 ngày rút sổ lấy 3 tháng bán nhà để được lá chắn lạm phát mười năm là đổi đúng.
Sai lầm 5: Mua bất động sản theo lời ai đó hot, không có khung tài sản tổng thể. Chuyển 28 tỷ tiền gửi sang 28 tỷ một dự án đất nền vùng xa cũng sai. Hoàn không chuyển sai từ chôn vốn tiền giấy sang chôn vốn đất kẹp. Phải có khung phân tầng như Hoàn đã nói.
Câu hỏi thường gặp
Tôi 55 tuổi, có nên xoay khỏi tiền gửi sang bất động sản nữa không? Có. 55 tuổi không phải tuổi cuối. Tuổi thọ trung bình người Việt 76. Chị còn 20 năm phía trước. 20 năm bị lạm phát ăn liên tục là rất nhiều. Hãy xoay từ từ, ưu tiên hàng có dòng thuê và thanh khoản tốt.
Tôi đang có 5 tỷ, ít hơn chị Xuân, có phải xoay không? Càng có ít càng phải xoay. Vì tỷ lệ ăn của lạm phát giống nhau, người ít vốn không có dự phòng để bù. 5 tỷ giữ tiền gửi 10 năm có thể mất sức mua tương đương một căn hộ thứ cấp loại trung.
Có nên mua vàng thay bất động sản để chống lạm phát không? Vàng chống lạm phát tốt, nhưng không có dòng thuê, không có cảnh “ai đó về ở thật”. Vàng là kho cất, bất động sản là kho cất kèm dòng vào. Có thể có cả hai, ưu tiên bất động sản cho phần lớn nếu tuổi còn dưới 65.
Tôi sợ thị trường bất động sản đang xuống, mua bây giờ có sai không? Mua đúng giá tham chiếu, đúng vị trí, có dòng thuê thật, mua lúc nào cũng được. Sai là mua đỉnh giá ảo, vùng không người ở. Hoàn giúp chị đối chứng giá rao và giá thật, để chị không trả phí cảm xúc cho người bán.
Hoàn để lại cho chị Xuân điều này
Cuối buổi, chị Xuân hỏi: “Em ơi, em không có lý do gì giấu chị, em nói thật, em nghĩ chị xoay bao nhiêu là vừa.” Hoàn trả lời thẳng: “Tuần này không cần xoay gì. Em gửi chị bản đồ Nam tiến, chị mở ra xem hai tuần. Em quay lại ngồi với chị một buổi nữa. Lúc đó chị quyết bắt đầu từ căn nào, vốn nào. Đừng vội. Tiền của chị tích cả đời, không phải bằng cảm xúc một buổi cà phê.”
Chị nắm tay Hoàn lúc tiễn ra cửa. Chị nói: “Em là người đầu tiên ngồi xuống tính cho chị bằng số thật. Cảm ơn em.”
Đây là lý do Hoàn viết bài này, không phải để chị Xuân rút hết tiền gửi đi mua bất động sản TPHCM. Là để anh chị đọc bài này hiểu lạm phát đang làm gì với tiền của mình, từng tháng, từng năm, không có ai gửi hóa đơn về.
Đọc thêm [[so sánh BĐS Hà Nội và TP HCM]] để hiểu vì sao chu kỳ Nam đang mở, và [[chi phí cơ hội tiền nằm trong đất]] để khỏi mắc sai lầm chuyển từ chôn vốn này sang chôn vốn khác.
P.S. — Anh chị đang giữ trên 10 tỷ trong sổ tiết kiệm và đã giữ hơn 5 năm, đừng nhìn vào con số trên sổ và an tâm. Hãy quy đổi nó ra số căn nhà cùng vùng cùng diện tích so với cách đây 5 năm. Cái lệch đó là cái lạm phát đã ăn. Anh chị muốn Hoàn gửi bản đồ Nam tiến kèm bảng giá thật ba căn tham chiếu trong tuần này để tự đối chiếu, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi sáng giống đã ngồi với chị Xuân để mở phép tính từng dòng.
