Sáng thứ Bảy tuần trước, anh Khôi hẹn Hoàn ở quán cà phê nhỏ trên Nguyễn Chí Thanh. Anh mở laptop ra, chỉ vào một thư mục có gần 200 file PDF, ảnh chụp bảng giá, screenshot bài báo. Anh nói với Hoàn, giọng mệt: “Ba tháng qua anh đọc hết chỗ này, đọc đến mất ngủ luôn Hoàn ạ. Càng đọc càng loạn. Ban đầu định mua Nhơn Trạch, sau ai đó nói Bình Dương ngon hơn, giờ có người khuyên Long An. Em bảo anh phải làm gì bây giờ?”
Hoàn nhìn màn hình laptop, rồi nhìn anh Khôi. Câu trả lời của Hoàn không nằm ở việc chọn Nhơn Trạch hay Bình Dương. Nó nằm ở chỗ khác. Anh chị đọc đến cuối bài sẽ thấy.
Vì sao NĐT miền Bắc vào Nam mà không có nguyên tắc riêng thì loạn thật
Nguyên tắc đầu tư bất động sản cá nhân là bộ luật riêng anh chị tự viết ra cho chính mình. Không phải luật của môi giới. Không phải luật của bạn thân. Không phải luật của KOL trên Facebook. Luật của anh chị, viết bằng chính đồng tiền, chính hoàn cảnh, chính mục tiêu của anh chị.
NĐT miền Bắc ra Nam đầu tư thiếu bộ luật này thì rơi vào ba cái bẫy quen thuộc.
Cái bẫy thứ nhất là bị cảm xúc kéo đi. Đọc bài báo thấy “sốt đất Long An” thì gấp gáp muốn vào. Đọc bài khác thấy “Nhơn Trạch 5 năm chưa có người ở” thì hoảng, rút. Mỗi tuần một tin, mỗi tin một cảm xúc, tay run tay đặt cọc rồi tay khác rút cọc. Cuối năm nhìn lại tài khoản vẫn vậy, ba năm cuộc đời trôi qua.
Cái bẫy thứ hai là bị môi giới đẩy. Không có nguyên tắc thì không biết cái nào hợp mình. Ai chào cũng hay, ai nói cũng có lý, cuối cùng cái mua vào là cái người bán muốn bán chứ không phải cái mình cần mua.
Cái bẫy thứ ba là bị thị trường Bắc đánh lừa. Người mua nhà HN 2022 lời x2, x3, mang y nguyên cách nghĩ đó vào Nam. Bắc đã tăng đỉnh từ 2023 rồi, Nam đang bắt đầu chu kỳ. Hai thị trường hai luật khác nhau, mang tư duy cũ vào là vấp.
Anh Khôi lúc đó nghe xong ngồi im mấy phút, rồi nói với Hoàn: “Ừ, anh đang bị cả ba. Bây giờ phải làm sao?”
Hoàn nói với anh: “Anh về nhà, dành một buổi tối viết ra 7 nguyên tắc. Không viết xong thì đừng đặt cọc bất cứ căn nào.”
7 luật xương sống Hoàn khuyên NĐT miền Bắc viết ra trước khi vào Nam
Đây là bảy câu hỏi anh chị phải trả lời bằng chữ, viết ra giấy, rõ ràng. Không viết trong đầu. Viết ra giấy để lúc thị trường lên xuống có thể mở ra đọc lại.
Luật một, tiền này để làm gì. Tiền tăng giá bán lại sau 3-5 năm, hay tiền cho thuê chảy về hàng tháng, hay tiền để giữ chỗ cho con vào Nam học. Ba mục tiêu này ba sản phẩm khác nhau, ba khu vực khác nhau, ba mức giá khác nhau. Không rõ mục tiêu là không rõ nên mua gì.
Luật hai, mất tối đa bao nhiêu vẫn ngủ được. Người có 8 tỷ đừng bao giờ vay thêm 6 tỷ để mua căn 14 tỷ. Đó không phải đầu tư, đó là đánh bạc. Hoàn khuyên khách: vốn tự có ít nhất 60%, vay tối đa 40%. Ai không đồng ý con số này thì đặt con số của mình, miễn là dưới mức đêm đi ngủ vẫn ngon giấc.
Luật ba, không bao giờ mua cái không đến tận nơi xem. Ảnh sa bàn đẹp không cứu được căn nhà xây xong không ai thuê. Video flycam mượt không cứu được con đường thực tế còn cách 2 năm mới thông. Người Bắc đi cả nghìn cây số vào Nam mà chưa đặt chân xuống miếng đất đang định mua thì tự thua trước khi bắt đầu.
Luật bốn, biết ai đang ở đây và ai sẽ thuê nó. Đây là câu hỏi anh Hiệu ở bài trước Hoàn đã viết, ai ở đây, cho ai thuê. Không trả lời được là chưa đủ điều kiện xuống tiền. Một khu công nghiệp không có công nhân về ở là một khu đất chết. Một dự án nhà phố cách khu văn phòng 25km là một căn khó cho thuê.
Luật năm, dòng tiền là bảo chứng, không phải là thứ để bán. Nam có nhiều khu tỷ suất cho thuê tốt hơn Bắc, Hoàn đã đo trên thực địa. Nhưng dòng tiền không phải là món hàng chính, nó là cái đảm bảo đường ra khi thị trường trầm. Cái bán thật sự là giá vốn tăng đúng chu kỳ, đúng vị trí, đúng sản phẩm. Ai bán bằng câu “dòng tiền x10” là đang thổi.
Luật sáu, mỗi tháng phải giành thời gian cập nhật thị trường. Không phải đọc báo. Là đi thực địa, gặp người bán, gặp người mua, gặp môi giới địa phương, ghi chép. Đầu tư bất động sản không phải bấm nút xong ngồi chờ. Nó là công việc dài hạn, không cập nhật là mù thị trường.
Luật bảy, có sổ ghi chép từng khoản, không nhớ trong đầu. Ngày mua, giá mua, chi phí sửa chữa, tiền thuế, tiền thuê nhận về hàng tháng, chi phí bảo trì. Ghi hết. Cuối năm nhìn lại mới biết khoản nào thắng thật, khoản nào chỉ nghe qua sướng tai. Ghi chép và theo dõi một khoản đầu tư là kỹ năng chán nhất nhưng thắng nhiều nhất.
Anh Khôi nghe xong bảo Hoàn: “Đấy, bảy câu này anh chưa trả lời được câu nào rõ. Chả trách 3 tháng loạn đầu.”
Hoàn cười. Đây là bệnh chung của NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam, không phải riêng anh Khôi.
Cái nhìn số liệu: vì sao có nguyên tắc mới đọc được thị trường Nam
Không phải Hoàn dọa. Đây là toán học.
Vùng lõi TP.HCM cũ, hẻm Quận 1, Phú Nhuận, Bình Thạnh, giá đang 140 tới 180 triệu mỗi mét vuông (giá rao, giá thật giao dịch thấp hơn 5-10%). Tỷ suất cho thuê chỉ 2,4 tới 4,1% mỗi năm. Vốn vào tối thiểu 6-10 tỷ. Cái này hợp NĐT vốn lớn, cần bảo toàn, không cần dòng tiền cao.
Vùng ven mép Vành đai 3, Bình Dương, Thủ Đức cũ, giá nhà phố hẻm 43 tới 65 triệu mỗi mét vuông (cũng là giá rao, giao dịch thấp hơn 10-15%). Tỷ suất cho thuê 2,9 tới 3,4% mỗi năm. Vốn vào 3,5 tới 7 tỷ. Cái này hợp NĐT vốn vừa, muốn vừa tăng giá vừa có dòng thuê.
Nếu anh chị không có nguyên tắc số một “tiền này để làm gì” thì làm sao chọn được giữa hai vùng này? Cùng 6 tỷ có người vào lõi mua căn hẻm Q1 chật, có người vào Thủ Đức mua căn rộng hơn. Không có nguyên tắc thì chọn dựa vào cảm giác, cảm giác thì hay sai.
Còn số này đáng suy nghĩ hơn. Cứ 100 người ở Hà Nội tìm bất động sản, 26 người đang tìm ở TP.HCM. Tức là gần một phần tư dòng người Bắc đã hướng vào Nam. Anh chị không phải người đầu tiên, cũng không phải người cuối cùng. Nhưng ai có nguyên tắc rõ ràng, người đó không loạn trong dòng người này.
Cách bám nguyên tắc khi thị trường lên xuống
Bảy luật viết ra rồi chỉ là mảnh giấy. Bám được nó qua mấy đợt sóng thị trường mới là bản lĩnh.
Đợt sóng Long An 2019, đợt sóng Nhơn Trạch 2021, đợt sóng Bảo Lộc 2022. Mỗi lần sóng lên là hàng chục nghìn người vào, hàng chục nghìn người ra kẹt lại. Câu chuyện lặp đi lặp lại. Người thắng là người có nguyên tắc, thấy sóng vẫn đứng ngoài quan sát. Người thua là người vứt nguyên tắc, chạy theo đám đông rồi kẹt lại.
Hoàn khuyên anh Khôi và khuyên anh chị đọc bài này ba cách bám luật.
Cách một, dán bảy luật lên tường nơi ngày nào cũng nhìn thấy. Không cất trong máy tính. Không viết vào ghi chú điện thoại. Dán lên tường ngay bàn làm việc. Mỗi lần định đặt cọc, đứng dậy đọc lại một lượt.
Cách hai, tìm một người đi trước để trao đổi lại. Không phải người bán hàng cho mình. Người đã làm nghề nhiều năm, đã đi qua vài chu kỳ, đã tự đầu tư bằng tiền của họ. Trước khi xuống tiền một khoản lớn, kể lại cho họ nghe, xem có nguyên tắc nào mình đang bẻ không.
Cách ba, cho phép mình được rút lui. Đặt cọc rồi mà phát hiện phá nguyên tắc, chấp nhận mất cọc còn hơn mất căn. Cọc mấy chục triệu nhỏ hơn nhiều so với một căn 6 tỷ mua sai rồi ôm 3-5 năm không bán được.
Ai giữ được ba cách này qua một chu kỳ, người đó chuyển từ NĐT nghiệp dư thành NĐT chuyên nghiệp.
Đó cũng là câu trả lời Hoàn muốn nói ở đầu bài. Vấn đề của anh Khôi không nằm ở việc chọn Nhơn Trạch hay Bình Dương. Nằm ở chỗ anh chưa viết ra bộ luật cho chính mình. Viết xong bộ luật, câu hỏi Nhơn Trạch hay Bình Dương tự trả lời được.
Sai lầm thường gặp khi xây nguyên tắc đầu tư cá nhân
Bắt chước nguyên tắc của người khác. Sao chép nguyên tắc của một KOL trên Facebook, của một cuốn sách nổi tiếng, của một mentor giàu. Nhưng nguyên tắc là phải hợp với tuổi mình, hoàn cảnh mình, số tiền mình, gia đình mình. Người ta 45 tuổi, con đã lớn, có 30 tỷ dự phòng, họ chấp nhận rủi ro cao được. Anh chị 40 tuổi, con đang cấp 2, có 8 tỷ tất tần tật, không thể copy nguyên tắc đó.
Viết nguyên tắc rồi để đó không mở ra đọc lại. Viết một lần, ba tháng sau quên hết. Lúc thị trường sốt thì nguyên tắc trôi đi đâu mất. Phải đọc lại đều đặn, tốt nhất là mỗi lần trước khi ra quyết định lớn.
Đổi nguyên tắc theo mỗi đợt sóng. Đợt sốt đất tin đợt sốt, đợt lạnh tin đợt lạnh. Nguyên tắc chỉ nên đổi khi hoàn cảnh mình đổi (tăng thêm vốn, con lớn hơn, đến tuổi nghỉ hưu), không phải khi thị trường đổi.
Không có ai để cross-check. Nguyên tắc viết một mình, không ai bàn lại. Nên tìm 1-2 người đủ trải nghiệm để nghe qua, không phải để họ quyết thay, mà để họ chỉ ra chỗ nào mình đang lừa mình.
Viết chung chung: “Mua nhà tốt”. Nguyên tắc phải cụ thể tới mức đo đếm được. “Vốn tự có ít nhất 60%” là cụ thể. “Không mua căn cách trung tâm khu công nghiệp quá 8km” là cụ thể. “Mua nhà tốt” là không có gì cả.
Câu hỏi thường gặp
Tôi mới vào Nam lần đầu, chưa hiểu thị trường, làm sao viết nguyên tắc? Viết nguyên tắc không cần hiểu thị trường Nam. Viết dựa trên hoàn cảnh của em, vốn của em, mục tiêu của em. Xong rồi mới đi khớp với sản phẩm cụ thể của thị trường. Hoàn thấy nhiều người làm ngược, đi xem nhà xong về mới viết nguyên tắc, muộn.
7 nguyên tắc anh đưa có phải là chuẩn duy nhất? Không. Đây là gợi ý khung để em bắt đầu. Em có thể thêm nguyên tắc riêng theo hoàn cảnh (ví dụ “không mua căn nào vợ chưa đi xem cùng”), hoặc bỏ nguyên tắc nào không phù hợp. Miễn là em viết ra và bám được.
Nguyên tắc có nên đổi khi thị trường đi vào chu kỳ mới không? Chỉ đổi khi hoàn cảnh em đổi thật, không đổi vì cảm xúc thị trường. Chu kỳ đi qua là bình thường, nguyên tắc là cái đứng ngoài chu kỳ. Ai thay nguyên tắc theo chu kỳ là chưa có nguyên tắc.
Nếu Hoàn phải chọn 3 nguyên tắc quan trọng nhất trong 7 cái trên? Luật một (tiền này để làm gì), luật hai (mất tối đa bao nhiêu vẫn ngủ được), luật ba (không mua cái không đến tận nơi xem). Ba luật này giữ được là đã tránh được 80% sai lầm lớn.
Kết
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu 7 nguyên tắc dạng file để tự điền vào cho phù hợp hoàn cảnh mình, hay muốn Hoàn ngồi lại 30 phút cùng anh chị soi lại từng nguyên tắc trước khi anh chị đặt cọc căn đầu tiên?
Bình luận BẢN ĐỒ bên dưới, Hoàn gửi tận tay Bản đồ Nam tiến kèm mẫu 7 nguyên tắc để anh chị tự điền.
P.S. Hoàn biết có anh chị đọc bài này xong sẽ nghĩ “chờ có thêm tiền đã, giờ chưa cần viết”. Nhưng nguyên tắc là cái phải viết TRƯỚC khi có tiền, không phải sau khi có tiền. Có tiền rồi mới viết thì cảm xúc kéo đi mất. Bảy luật này viết mất một buổi tối, tránh được vài trăm triệu đến vài tỷ đồng học phí. Đây không phải Hoàn nói cho hay. Đây là toán học của 15 năm đi cùng NĐT miền Bắc Nam tiến.
