Anh Bình gọi cho Hoàn vào sáng thứ Hai. Giọng anh nhỏ hơn bình thường. “Em ơi, anh đang ở quận 7 đến nhận lại căn nhà. Khách thuê dọn đi sớm 2 tháng. Đặt cọc của họ không đủ bù tiền thuê 60 ngày trống. Tháng này anh phải bù 28 triệu tiền lãi vay từ túi. Mà công ty anh ngoài Bắc vừa cắt thưởng quý.” Hoàn hỏi đúng một câu: “anh còn quỹ dự phòng đệm bao nhiêu tháng.” Anh Bình im sáu giây. “Không nhiều em ạ. Hồi mua, anh dồn hết tiền lo nội thất với phí công chứng. Nghĩ tháng sau là có thuê.”
Đó là một buổi sáng Hoàn không quên. Vì câu chuyện ấy lặp lại không dưới 20 lần với NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam trong hai năm Hoàn đứng dẫn dắt. Có người gồng qua được, có người bán cắt lỗ. Cái khác biệt giữa hai nhóm không nằm ở căn nhà đẹp hay xấu. Nằm ở một con số: quỹ dự phòng họ đặt riêng trước khi xuống tiền. Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao đây là việc Hoàn ép khách làm trước cả khi đi xem căn nhà đầu tiên.
Quỹ dự phòng khi vay đầu tư bất động sản là gì
Quỹ dự phòng khi vay đầu tư bất động sản là khoản tiền mặt anh chị tách riêng ngay từ đầu, không dùng vào việc khác, chỉ để bù đắp khi xảy ra ba kịch bản xấu: khách thuê chậm trả hoặc bỏ trống, lãi vay nhảy thả nổi cao hơn dự kiến, hoặc thu nhập gốc của anh chị giảm. Quỹ này không phải khoản đầu tư. Không phải tiền nằm chờ cơ hội mua thêm. Đây là quỹ giữ mạng cho khoản vay hiện tại.
Hoàn phân biệt rõ với tiền mặt thông thường. Quỹ dự phòng đầu tư đặt trong tài khoản tiết kiệm có kỳ hạn 3 đến 6 tháng để vẫn sinh lãi nhưng rút được nhanh khi cần. Không gửi 12 tháng vì khoá vốn dài. Không để trong tài khoản thanh toán vì lãi gần bằng 0 và dễ tiêu vặt. Không đổ vào chứng khoán vì lúc khủng hoảng giá chứng khoán cũng rớt cùng nhịp với tiền thuê BĐS. Mục đích của quỹ là sẵn có khi cần, không phải sinh thêm tiền.
Vì sao NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam hay không có quỹ này
Cái lệch đầu tiên là tâm lý “mua xong là yên tâm.” Ngoài Bắc nhiều người mua nhà ở rồi giữ, không vay, không cho thuê. Không quen với khái niệm “tài sản có chu kỳ trống thuê.” Vào Nam mua nhà cho thuê thì khác hẳn. Trống thuê là chuyện bình thường, dù căn ngon đến đâu cũng có 1 đến 2 tháng trống mỗi năm. Người không tính khoản này từ đầu sẽ bị đập một cái ngay vòng thuê thứ hai.
Cái lệch thứ hai là dồn hết tiền dư vào nội thất, sửa chữa, đồ đạc. Tâm lý ai cũng có: nhà mới phải đẹp, phải ấn tượng để khách thuê chốt nhanh. Hoàn không phản đối nhưng yêu cầu thứ tự: tách quỹ dự phòng ra trước, sửa chữa sau. Đụng tới quỹ dự phòng là việc cuối cùng. Tiền sửa chữa có thể giảm 20% mà ít ảnh hưởng dòng tiền. Tiền dự phòng giảm 80% là gãy cả khoản vay.
Cái lệch thứ ba là tin “mình có thẻ tín dụng và bạn bè cho mượn lúc kẹt.” Hoàn nói thẳng: thẻ tín dụng có lãi 30 đến 36%/năm, dùng để bù tiền lãi vay là sai bài toán. Bạn bè cho mượn lúc kẹt là cách nhanh nhất làm mất bạn. Cả hai cách đều không bền. Một quỹ riêng có sẵn, ngủ trong tài khoản, không cần ai biết, là cách duy nhất giữ được sự bình tĩnh.
Bốn nắp dự phòng Hoàn ép khách lập trước khi ký hợp đồng vay
Nắp một: 6 tháng tiền lãi vay. Đây là nắp cứng nhất. Lấy lãi vay tháng dự kiến nhân 6. Vay 3 tỷ lãi 9,5%/năm thì lãi tháng 23,75 triệu. Nắp một là 142,5 triệu, làm tròn 150 triệu. Mục đích: khách thuê chậm trả hoặc trống thuê 6 tháng vẫn gánh được nợ ngân hàng đúng hạn, không bị tín dụng đen ghi nhận.
Nắp hai: 3 tháng phí vận hành tài sản. Phí quản lý chung cư, phí gửi xe, phí internet thuê căn, phí marketing tìm khách thuê mới. Khoảng 5 đến 8 triệu/tháng tuỳ phân khúc. Nắp hai khoảng 20 đến 25 triệu cho một căn hộ trung bình. Mục đích: giữ tài sản chạy bình thường trong giai đoạn chuyển khách thuê.
Nắp ba: 1 lần phí sửa chữa lớn. Bể nước âm, máy lạnh hỏng cùng lúc, sơn lại toàn bộ căn, đổi sàn. Khoảng 30 đến 60 triệu tuỳ diện tích. Đây là nắp được rút 2 đến 3 năm một lần. Không có nắp này, mỗi đợt sửa lớn lại phải vay nóng từ thẻ hoặc bán cái gì đó.
Nắp bốn: 12 tháng tiền lãi cho người có thu nhập biến động. Áp dụng cho NĐT kinh doanh tự do, môi giới, doanh nghiệp gia đình. Lương không đều, có quý cao có quý thấp. Nắp bốn nhân đôi nắp một, lên 300 triệu cho khoản vay 3 tỷ. Hoàn không nhận tư vấn vay cho người thu nhập biến động mà không lập đủ nắp bốn. Vì đó là việc dắt khách đi nhanh vào tai họa.
Bốn nắp này cộng lại cho một khoản vay 3 tỷ là khoảng 220 đến 260 triệu cho người thu nhập ổn định, 370 đến 410 triệu cho người thu nhập biến động. Nghe lớn. Anh chị có thể nghĩ “thà bỏ luôn vào khoản đầu tư cho mạnh.” Nhưng số liệu thực địa Hoàn theo dõi trong 24 tháng cho thấy: nhóm có đủ bốn nắp giữ tài sản qua chu kỳ với lợi nhuận trung bình 11%/năm. Nhóm không có quỹ, gặp một biến cố là bán dưới giá vốn 5 đến 12%. Cộng dồn ra, có quỹ vẫn lời hơn.
Tính quỹ dự phòng cho ba phân khúc thật
Ví dụ một. Căn Thuận An VSIP căn hộ 1,8 tỷ, vay 1 tỷ với lãi 9,5%. Lãi tháng 7,92 triệu. Nắp một: 47,5 triệu. Nắp hai: 15 triệu. Nắp ba: 30 triệu. Người thu nhập ổn định cần khoảng 95 triệu quỹ dự phòng. Khoản này tách riêng ngay sau khi nhận nhà.
Ví dụ hai. Căn Sunrise City Q7 4 tỷ, vay 2 tỷ với lãi 9,5%. Lãi tháng 15,83 triệu. Nắp một: 95 triệu. Nắp hai: 24 triệu. Nắp ba: 50 triệu. Tổng: khoảng 170 triệu cho thu nhập ổn định, 290 triệu cho thu nhập biến động. Quỹ này ngủ trong tài khoản kỳ hạn 3 tháng, sinh khoảng 4,8%/năm lãi gửi.
Ví dụ ba. Căn nhà phố quận 1 Đa Kao 9 tỷ, vay 3 tỷ. Lãi tháng 23,75 triệu. Nắp một: 142 triệu. Nắp hai: 25 triệu. Nắp ba: 60 triệu. Tổng: khoảng 230 triệu cho thu nhập ổn định, 370 triệu cho thu nhập biến động. Nắp tương đối với khoản vay 3 tỷ.
Anh chị nhẩm thử cho căn anh chị đang xem. Nếu sau khi đặt cọc, sửa chữa, phí công chứng, mà không còn đủ tiền lập 4 nắp này, anh chị chưa nên xuống tiền. Hoặc giảm khoản vay để giảm số dự phòng cần. Hoặc đợi tích thêm 2 đến 3 tháng. Không có quỹ là không vay, đó là luật cứng Hoàn đặt cho khách của mình.
Câu hỏi anh chị đang nghĩ ngay lúc này
Anh chị đang nghĩ: “Hoàn ơi, 230 triệu nằm im 3 năm có phải lãng phí không?” Hoàn hiểu. Vì Hoàn cũng từng nghĩ vậy 10 năm trước khi bắt đầu nghề BĐS ở Hà Nội. Bây giờ Hoàn nói thẳng: quỹ dự phòng không phải tiền chết. Đây là tiền “mua sự ngủ ngon.” Đặt trong tài khoản kỳ hạn 3 tháng, vẫn sinh 4,8%/năm. Một năm 230 triệu sinh 11 triệu lãi. Không nhiều nhưng đủ trả phí quản lý căn nhà.
Cái lớn hơn là khi xảy ra biến cố thật, anh chị không phải bán tài sản dưới giá. Không phải năn nỉ ngân hàng cơ cấu nợ. Không phải mất ngủ đêm. Cái khác biệt giữa người đi xa được trong nghề BĐS và người bỏ ngang sau một chu kỳ thường nằm ở chỗ này. Không phải vì người đi xa giỏi chọn căn. Vì người đi xa giữ được tài sản qua giai đoạn xấu mà không phải bán.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm đầu tiên là gửi quỹ dự phòng trong tài khoản 12 tháng để ăn lãi cao. Khoá vốn 12 tháng có nghĩa lúc khẩn cấp phải đợi đáo hạn hoặc rút trước hạn ăn lãi 0. Quỹ phải linh hoạt 1 đến 3 tháng, không lâu hơn.
Sai lầm thứ hai là gộp quỹ dự phòng đầu tư với quỹ dự phòng cuộc sống chung. Hai quỹ này phục vụ hai mục đích khác nhau. Quỹ cuộc sống cho ốm đau, mất việc, sự cố gia đình. Quỹ đầu tư cho biến cố tài sản. Gộp lại là mất ranh giới và dễ rút cho lý do không liên quan.
Sai lầm thứ ba là tính quỹ trên lãi vay ưu đãi 6,5%, không phải lãi sau ưu đãi 9,5%. Người mua gói “năm đầu ưu đãi” hay tính quỹ trên 7 triệu lãi tháng. Nhưng nắp một phải tính trên lãi sau ưu đãi, vì nắp này dùng để gánh cú vách đá khi ưu đãi kết thúc.
Sai lầm thứ tư là rút quỹ dự phòng để mua thêm bất động sản khi thấy cơ hội tốt. Cám dỗ này lớn vì ai cũng muốn tích sản. Hoàn nói thẳng: rút quỹ dự phòng để mua thêm là đặt cả hai khoản đầu tư vào rủi ro cùng lúc. Khi một biến cố xảy ra, cả hai cùng đổ.
Sai lầm thứ năm là không bù lại quỹ sau khi đã rút. Trống thuê hai tháng phải rút 50 triệu từ nắp một để gánh. Sau khi khách mới vào, tiền thuê dương lại, phải bù 50 triệu này về tài khoản dự phòng trong 6 tháng tiếp theo. Nhiều khách rút xong quên, đến biến cố sau là không còn đệm.
Câu hỏi thường gặp
Quỹ dự phòng đầu tư khác gì với quỹ tiết kiệm cá nhân. Quỹ tiết kiệm cá nhân phục vụ tiêu dùng và rủi ro cuộc sống. Quỹ dự phòng đầu tư chỉ dùng cho khoản vay và tài sản đầu tư hiện tại. Hai quỹ phải tách riêng tài khoản, riêng tên gọi trong sổ ghi chép. Khi cần rút từ một quỹ, không lấy nhầm từ quỹ kia.
Tôi vay 5 tỷ thì quỹ dự phòng bao nhiêu là đủ. Lãi tháng 5 tỷ với 9,5%/năm là khoảng 39,5 triệu. Nắp một 6 tháng lãi là 237 triệu. Cộng nắp 2, 3 thành khoảng 320 triệu cho người thu nhập ổn định. Người thu nhập biến động đẩy lên 470 đến 500 triệu. Đây là số tối thiểu, không phải mong muốn.
Lúc nào được rút quỹ dự phòng. Đúng ba việc. Một, khách thuê chậm trả hoặc trống thuê. Hai, lãi vay đột ngột nhảy do thả nổi. Ba, sửa chữa lớn không thể hoãn. Ngoài ba việc trên, không rút. Tiết tổ chức tiệc, mua xe mới, đầu tư cơ hội khác không thuộc danh sách cho phép. Đây là luật cứng phải giữ.
Quỹ dự phòng nên gửi ở ngân hàng nào. Gửi ngân hàng khác với ngân hàng cho vay. Lý do: tránh tình huống ngân hàng cho vay tự động trích quỹ dự phòng để gán nợ khi anh chị chậm trả lãi. Hai tài khoản tách biệt giữ cho anh chị quyền chủ động dòng tiền.
Bây giờ anh chị làm một việc
Mở máy tính. Tính lãi vay tháng cho khoản vay anh chị đang dự kiến với lãi sau ưu đãi 9,5%. Nhân 6. Đó là nắp một. Cộng thêm 25% cho nắp 2 và 3. Đó là tổng quỹ tối thiểu. Đối chiếu với số tiền mặt anh chị có sau khi đặt cọc và phí ban đầu. Nếu thiếu, hoặc giảm khoản vay xuống, hoặc đợi thêm 2 đến 3 tháng tích đủ.
Anh chị muốn Hoàn gửi bảng tính quỹ dự phòng theo 6 mức khoản vay từ 1 tỷ đến 6 tỷ để tự đối chiếu trước, hay muốn Hoàn ngồi tính trực tiếp với khoản vay cụ thể của anh chị qua điện thoại 15 phút. Bình luận “QUỸ DỰ PHÒNG” dưới bài, Hoàn gửi tận tay trong ngày.
P.S. — Anh Bình sau buổi sáng quận 7 đó về Hà Nội ngồi lại với vợ một đêm. Họ rút 220 triệu từ khoản tiết kiệm chung lập quỹ dự phòng cho căn nhà miền Nam. Một năm sau, khách thuê mới rời đi sớm 3 tháng. Lần này anh Bình không gọi cho Hoàn hốt hoảng nữa. Anh nhắn: “em ơi anh có quỹ đệm rồi, anh tự xử được, ba tháng tới có khách thuê mới là ổn.” Hoàn để cái tin nhắn ấy ở mục ghim. Một chiếc quỹ dự phòng có khi giá trị hơn cả tài sản nó bảo vệ.
Bài liên quan: – Tỷ lệ vay an toàn mua bất động sản – Ân hạn gốc và bẫy dòng tiền sau ưu đãi – Áp lực trả nợ giữa chu kỳ
