Thời điểm vào sóng hạ tầng: NĐT Bắc nên mua đất khi công bố hay lúc khởi công

Anh Khôi 43 tuổi, ở Hoàng Mai, câu đầu tiên anh hỏi Hoàn khi vào Nam: “Em nên mua đất khi cầu vừa công bố hay khi cầu vừa khởi công?” Hoàn cười. “Câu này em không trả lời ngắn được. Vào lúc công bố có ba rủi ro. Vào lúc khởi công có ba lợi. Còn có cả thời điểm thứ ba là lúc thông xe, cũng có nhịp riêng. Em phải chọn theo loại vốn và loại tài sản. Không có một câu trả lời cho tất cả.”

Bài này Hoàn viết để anh chị hiểu ba thời điểm sóng hạ tầng: lúc công bố, lúc khởi công, lúc thông xe. Mỗi thời điểm có nhịp giá riêng, rủi ro riêng, biên lợi nhuận riêng.

Sóng hạ tầng và ba thời điểm chính

Sóng hạ tầng là hiện tượng giá bất động sản khu vực gần một công trình hạ tầng lớn tăng theo tiến độ dự án, chia thành ba nhịp chính: nhịp công bố quy hoạch, nhịp khởi công thi công, nhịp thông xe hoàn thành. Mỗi nhịp kéo dài khác nhau, biên độ tăng khác nhau.

Ở Việt Nam, các sóng hạ tầng lớn có nhịp chung như sau. Nhịp công bố kéo dài 6 tới 18 tháng sau khi có quyết định phê duyệt chính thức, giá thường tăng 20 tới 40% ở khu vực gần dự án. Nhịp khởi công kéo dài 12 tới 30 tháng khi công trường bắt đầu hoạt động thực tế, giá thường tăng thêm 20 tới 50%. Nhịp thông xe khoảng 6 tới 12 tháng khi công trình đi vào sử dụng, giá tăng thêm 15 tới 30% tuỳ khu vực.

Ba nhịp cộng lại, một sóng hạ tầng lớn có thể đẩy giá tăng 80 tới 150% từ đầu tới cuối. Nhưng ai vào đúng nhịp mới lời. Ai vào sai nhịp là chôn vốn hoặc bán ở đỉnh giả.

Hoàn định vị nhịp công bố khởi công thông xe cho NĐT Bắc chọn thời điểm vào sóng hạ tầng

Vào lúc công bố: rủi ro cao, lợi cao

Nhịp công bố là nhịp có tiềm năng lợi nhuận cao nhất, nhưng cũng có rủi ro cao nhất. Đặc điểm: giá vào thấp nhất trong cả sóng, cạnh tranh vào ít, thanh khoản mỏng. Người vào lúc này phải chấp nhận chờ 3 tới 8 năm để sóng hoàn thành.

Ba rủi ro chính khi vào lúc công bố: – Dự án bị dời tiến độ hoặc huỷ. Trong 15 năm quan sát của Hoàn, khoảng 30% dự án hạ tầng lớn được công bố nhưng không thi công theo tiến độ ban đầu. Có dự án bị dời 5 tới 10 năm. Có dự án bị huỷ. Người vào lúc công bố phải chấp nhận rủi ro này. – Vốn chôn dài. Vào công bố mà dự án chưa khởi công trong 24 tháng là bình thường. Vốn chôn 3 tới 5 năm không có dòng thu, chi phí cơ hội cao. – Tin đồn giả xen lẫn tin thật. Ở giai đoạn công bố, nhiều dự án “công bố” thực chất chỉ là đề xuất hoặc phát biểu, chưa có quyết định chính thức. Người vào theo tin đồn giả thì mất vốn không cứu được.

Ba lợi của vào công bố: – Giá vào thấp nhất. Khi sóng hoàn thành, tài sản mua ở giai đoạn công bố có biên lợi nhuận cao nhất, thường x1,5 tới x2 so với mua ở giai đoạn khởi công. – Ít cạnh tranh. Người mua lúc công bố ít, chọn được vị trí đẹp nhất. – Kiểm chứng được nếu chọn đúng dự án. Ai có kinh nghiệm đọc văn bản, đi thực địa xác minh, chọn được dự án chắc chắn thi công.

Vào công bố phù hợp với NĐT có tiền mặt dôi dư, tầm nhìn dài 5 tới 8 năm, kinh nghiệm đọc quy hoạch, chấp nhận rủi ro cao.

Vào lúc khởi công: cân bằng giữa rủi ro và lợi

Nhịp khởi công là nhịp phổ biến nhất cho NĐT có kinh nghiệm trung bình. Đặc điểm: giá đã tăng 20 tới 40% so với công bố, nhưng rủi ro dự án bị huỷ đã giảm mạnh vì đang thi công thật. Thanh khoản khá hơn, có nhiều người mua hơn.

Ba lợi chính khi vào lúc khởi công: – Rủi ro dự án bị huỷ giảm mạnh. Khi đã có công trường thật, đã giải phóng mặt bằng, đã đấu thầu nhà thầu, xác suất dự án hoàn thành theo tiến độ cao. Rủi ro chỉ còn khoảng 10 tới 15%. – Vốn chôn ngắn hơn. Thời gian từ khởi công tới thông xe thường 18 tới 36 tháng. Kể cả cộng thêm 6 tới 12 tháng chuẩn bị thoát, tổng thời gian giữ 24 tới 48 tháng. Ngắn hơn so với vào công bố. – Biên lợi nhuận vẫn tốt. Vào khởi công, giữ tới thông xe và bán ở giai đoạn hồ hởi sau thông xe, biên lợi nhuận trung bình 30 tới 60%.

Ba rủi ro cần lưu ý: – Cạnh tranh vào cao. Ai cũng biết dự án đang thi công, giá bị đẩy nhanh trong 6 tới 12 tháng đầu. – Chọn vị trí đúng khó. Không phải mọi khu gần dự án đều lời như nhau. Khu vực có tuyến kết nối trực tiếp lời nhiều. Khu vực xa nút giao lời ít. – Có thể mua ở đỉnh nhịp. Nếu vào ở cuối nhịp khởi công (6 tháng trước thông xe), giá đã tăng gần đủ, không còn nhiều biên.

Vào khởi công phù hợp với NĐT có kinh nghiệm trung bình, tầm nhìn 2 tới 4 năm, đòn bẩy vừa phải, muốn cân bằng rủi ro và lợi.

Vào lúc thông xe: rủi ro thấp, lợi thấp

Nhịp thông xe là nhịp cho NĐT thận trọng nhất. Đặc điểm: giá đã tăng 60 tới 100% so với công bố, không còn nhiều rủi ro dự án, thanh khoản dày, dễ vào dễ ra. Nhưng biên lợi nhuận còn lại thấp.

Ba lợi: – Không còn rủi ro dự án. Công trình đã hoạt động thật. – Thanh khoản tốt. Bán ra dễ hơn hai giai đoạn trước. – Tin cậy cao. Ngân hàng cho vay tốt hơn, khách mua nhà ở nhiều hơn.

Ba rủi ro: – Biên lợi nhuận thấp. Vào lúc thông xe, giữ 12 tới 24 tháng để tăng thêm 15 tới 30%. Chi phí lãi vay ăn vào biên này, có khi lời không đáng công. – Có thể vào ở đỉnh giả. Nhiều dự án hạ tầng lớn tạo ra “đỉnh giả” ngay sau thông xe, khi tâm lý hồ hởi lên cao. Sau 6 tới 12 tháng, giá điều chỉnh xuống. Người vào ở đỉnh giả bị kẹt. – Không có yếu tố bất ngờ. Vào lúc này là vào ở giai đoạn ai cũng biết. Không còn thông tin lợi thế.

Vào thông xe phù hợp với NĐT mới, không muốn rủi ro cao, chấp nhận biên lợi nhuận thấp.

Cách Hoàn hướng dẫn khách chọn thời điểm

Với khách của Hoàn, quy tắc chọn thời điểm theo hai câu hỏi.

Câu hỏi một: “Anh chị có bao nhiêu vốn và tầm nhìn bao lâu?”. Vốn 3 tới 5 tỷ, tầm nhìn 2 tới 3 năm, vào lúc khởi công. Vốn 8 tới 15 tỷ, tầm nhìn 5 tới 7 năm, vào lúc công bố nếu dự án chắc chắn. Vốn 3 tỷ trở lên nhưng tầm nhìn ngắn, vào lúc thông xe.

Câu hỏi hai: “Anh chị có khả năng đọc văn bản và đi thực địa để xác minh dự án không?”. Có, vào công bố. Không, đợi khởi công. Vào công bố mà không đọc được văn bản là gấp đôi rủi ro.

Ngoài ra, luôn kiểm tra ba yếu tố trước khi vào bất kỳ nhịp nào: pháp lý tài sản, khoảng cách tới nút giao dự án hạ tầng, loại tài sản phù hợp với quy hoạch tương lai của khu.

Càng đọc anh chị càng thấy điều Hoàn nói: không có thời điểm nào tốt cho tất cả. Có thời điểm phù hợp với loại NĐT nào. Bài về vùng trũng giá bất động sản và Bài về tin đồn quy hoạch thổi giá đất là hai bài đi cùng bài này.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm phổ biến nhất là dùng cùng một chiến lược cho mọi thời điểm. Anh chị vào công bố với đòn bẩy 70% như vào thông xe. Vào công bố là chấp nhận chôn vốn, không dùng đòn bẩy cao được.

Sai lầm thứ hai là không phân biệt “công bố” thật và “tin đồn công bố”. Chỉ vào khi có văn bản chính thức, không vào theo phát biểu.

Sai lầm thứ ba là chọn vị trí xa nút giao. Sóng hạ tầng chỉ mạnh ở khu vực có kết nối trực tiếp. Cách nút giao 3 tới 5km trở lên, sóng yếu dần.

Sai lầm thứ tư là kỳ vọng lời như đám đông khoe. Người khoe lời x2 ở sóng cầu Long Thành có thể là người vào lúc công bố năm 2019 và giữ tới 2025. Anh chị vào bây giờ khác thời điểm, biên khác.

Câu hỏi thường gặp

Sân bay Long Thành đang ở nhịp nào? Long Thành đang ở giai đoạn giữa nhịp khởi công, sau khởi công chính thức và đang thi công. Dự kiến thông xe 2027 tới 2028. Vào lúc này là vào giữa nhịp khởi công, biên còn tốt nhưng cạnh tranh cao.

Vành đai 3 TP.HCM đang ở nhịp nào? Vành đai 3 TP.HCM đã khởi công từ 2023, đang thi công. Dự kiến hoàn thành 2026. Đang ở cuối nhịp khởi công, sát nhịp thông xe. Biên còn lại vừa, thanh khoản đã dày.

Em có nên vào metro không? Metro TP.HCM có nhiều tuyến ở các nhịp khác nhau. Tuyến 1 đã thông xe từ 2024. Các tuyến 2, 3, 4 đang ở giai đoạn công bố hoặc chuẩn bị khởi công. Vào metro phải chọn tuyến cụ thể, vị trí gần ga cụ thể, không vào theo “tin metro chung”.

Nếu em vào công bố mà dự án bị dời, phải làm sao? Đánh giá lại: dời bao lâu, dời có xác định không, hay còn có thể huỷ. Nếu dời 2 tới 3 năm nhưng vẫn xác định thi công, giữ vốn chờ. Nếu có nguy cơ huỷ, cắt lỗ 15 tới 30% để lấy lại vốn xoay chỗ khác. Không chờ đến khi thị trường xoay hết đi.

CTA

Anh chị đang cân nhắc vào sóng hạ tầng nào ở Nam nhưng chưa chắc thời điểm phù hợp? Anh chị muốn Hoàn phân tích ba nhịp cho dự án cụ thể trong 30 phút Zoom, hay muốn Hoàn giúp anh chị chọn tài sản phù hợp với vốn và tầm nhìn? Cả hai đều là một việc: Hoàn giúp anh chị vào đúng nhịp cho đúng loại NĐT của mình. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn nhắn lại trong ngày và gửi luôn cuốn Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước.

P.S. Anh Khôi ở đầu bài, sau khi nghe Hoàn phân tích ba nhịp, đã quyết vào lúc khởi công với dự án Vành đai 3, chọn vị trí gần nút giao Bình Chuẩn. Anh dùng đòn bẩy 40%, giữ 3 năm. Kỳ vọng thoát ở giai đoạn thông xe với biên 40 tới 60%. Anh nói với Hoàn: “Cái Hoàn cho em không phải một quyết định vào. Là cách chọn nhịp cho cả 10 năm sau”. Ai đang cân nhắc vào sóng hạ tầng nào tháng tới, đọc lại bài này. Chọn nhịp đúng quyết định 50% lợi nhuận sau này.