Anh Cường vừa bay từ Hà Nội vào Bình Dương lần thứ 7 trong 12 tháng. Lần này không phải đi xem nhà mới. Là đi giải quyết một vụ phòng trọ. Một công nhân say rượu phá cửa phòng bên cạnh.
Anh Cường 41 tuổi, kỹ sư xây dựng, vợ làm nhân sự cho công ty FDI ở Bắc Ninh. Hai vợ chồng tích lũy 11 năm được 8 tỷ. Năm 2023 anh mua một dãy nhà trọ 18 phòng ở Tân Uyên, Bình Dương, gần KCN VSIP 2. Giá 5,8 tỷ, vay 2 tỷ. Mỗi phòng cho thuê 1,8-2,2 triệu/tháng. Tổng thu 36 triệu/tháng. Trừ lãi vay, điện nước chung, sửa chữa, bù chênh khi trống, anh còn ròng khoảng 22-25 triệu/tháng.
Số nghe đẹp. Thực tế đè đầu anh. Mỗi tháng 4-6 vụ việc nhỏ phát sinh. Phòng mất nước, công tắc hỏng, hai phòng cãi nhau, công nhân say rượu, người mới đến cọc nhưng đổi ý không đến. Mỗi vụ cần một cú điện thoại, một quyết định, một người tại chỗ xử lý.
Hoàn ngồi với anh Cường tuần trước. Bóc tách. Vấn đề không phải dự án xấu. Vấn đề là anh đang tự làm mọi thứ. Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc hiểu thực tế vận hành nhà trọ công nhân từ xa, trước khi xuống tiền.
Vận hành nhà trọ công nhân là gì
Vận hành nhà trọ công nhân là toàn bộ công việc duy trì dòng tiền và giữ tài sản của dãy phòng trọ, gồm 4 trục chính: tìm và giữ khách thuê, thu tiền và trả các khoản chi, sửa chữa và bảo trì, xử lý sự cố và mâu thuẫn.
Khác với cho thuê căn hộ là 1 khách 1 hợp đồng. Nhà trọ là 18-30 phòng, mỗi phòng 1 khách, mỗi tháng 4-6 sự cố nhỏ. Tổng công việc gấp 10-15 lần một căn hộ.
Người ở Hà Nội mà tự vận hành 18 phòng trọ ở Bình Dương là đặt cược vào việc bay vào mỗi tháng. Không bền.
4 trục công việc trong vận hành nhà trọ
Hoàn bóc tách để anh chị thấy quy mô công việc thật.
Trục 1. Tìm và giữ khách thuê. Mỗi tháng trung bình 2-3 phòng đổi khách. Mỗi lần đổi khách phải đăng tin (Chợ Tốt, dán giấy trước cổng), gặp khách xem phòng, thẩm định, ký hợp đồng, lấy cọc, cấp chìa khóa. Mất 2-4 giờ cho mỗi khách mới.
Trục 2. Thu tiền và trả các khoản chi. Thu tiền 18 phòng mỗi tháng. Đối chiếu chuyển khoản. Lập danh sách phòng đã trả, phòng chưa trả, phòng nợ. Gọi đốc thúc phòng nợ. Trả điện nước chung, internet, thuê người quét dọn. Khoảng 6-8 giờ/tháng.
Trục 3. Sửa chữa và bảo trì. Mỗi tháng 4-6 vụ sửa chữa nhỏ. Bóng đèn, van nước, công tắc, khóa cửa, máy lạnh. Mỗi vụ cần thợ. Phải có danh sách thợ tin được. Phải kiểm tra thợ làm xong rồi mới trả tiền. Khoảng 4-6 giờ/tháng.
Trục 4. Xử lý sự cố và mâu thuẫn. Cãi nhau giữa các phòng, công nhân say rượu, mất đồ, công an địa phương kiểm tra giấy tờ tạm trú. Khó dự đoán nhưng trung bình 1-2 vụ/tháng. Mỗi vụ 1-3 giờ.
Tổng cộng 18-25 giờ công việc/tháng. Đây là công việc của một người làm bán thời gian tại chỗ, không phải của người ở xa 1700 km.
Sai lầm thường gặp khi vận hành từ xa
Sai lầm thứ nhất. Tự làm hết để tiết kiệm phí. Anh Cường tiết kiệm 3 triệu/tháng phí quản lý nhưng phải bay vào 7 lần/năm, mỗi lần 2-3 triệu vé máy bay cộng khách sạn. Cả năm tốn 18-22 triệu, đắt gấp đôi chi phí thuê người quản lý.
Sai lầm thứ hai. Giao toàn quyền cho 1 người quen tại chỗ. Người đó vừa thu tiền, vừa quyết định cho ai thuê, vừa nắm sổ sách. Nếu họ thiếu trung thực, anh chị không phát hiện ra trong 6-12 tháng.
Sai lầm thứ ba. Không có hệ thống theo dõi. Khoản nào đã thu, khoản nào chưa, ai đang nợ, ai vừa đến, ai sắp rời. Không có sổ sách thì tháng nào cũng lẫn lộn.
Sai lầm thứ tư. Tin vào lời môi giới ban đầu. Môi giới bán dãy nhà trọ thường nói “anh chỉ cần thu tiền”. Thực tế khắc nghiệt hơn nhiều.
Sai lầm thứ năm. Tính dòng tiền ròng ở mức lý tưởng. Anh chị tính 18 phòng x 2 triệu = 36 triệu/tháng. Thực tế trung bình mỗi tháng có 1-2 phòng trống và 1-2 phòng nợ. Tổng thu thực 30-32 triệu/tháng, không phải 36.
Mô hình vận hành từ xa Hoàn đề xuất
Sau khi nghe anh Cường, Hoàn đề xuất mô hình 3 lớp.
Lớp 1. Người quản lý tại chỗ. Thuê người sống cách dãy trọ tối đa 5 km, lương 4-5 triệu/tháng (cho quy mô 15-20 phòng). Người này gặp khách mới, thu tiền, gọi thợ khi cần sửa. Báo cáo cho anh chị mỗi tuần.
Lớp 2. Hệ thống sổ sách điện tử. Dùng Google Sheets có cột tên khách, ngày vào, ngày hết hợp đồng, tiền cọc, tiền thuê tháng này, ghi chú. Người quản lý tại chỗ cập nhật mỗi tuần. Anh chị xem online từ Hà Nội.
Lớp 3. Kiểm tra định kỳ của chủ. Anh chị bay vào 2-3 lần/năm, ở 2-3 ngày. Kiểm tra hồ sơ tay so với sổ sách điện tử. Đi qua từng phòng kiểm tra tài sản. Gặp người quản lý trao đổi vấn đề.
Mô hình 3 lớp có 2 nguyên tắc bảo vệ. Một, người thu tiền (quản lý) khác người duyệt khách mới (anh chị qua zalo). Hai, có hệ thống số tách rời người vận hành. Khi muốn đổi quản lý, hồ sơ vẫn có đầy đủ.
Khi nào không nên đầu tư nhà trọ công nhân từ xa
Hoàn liệt kê 3 trường hợp Hoàn khuyên khách miền Bắc không nên động vào nhà trọ.
Một là vốn dưới 5 tỷ. Nhà trọ dưới 4 tỷ thường quy mô nhỏ 8-12 phòng, dòng tiền không đủ thuê quản lý chuyên nghiệp, anh chị phải tự làm. Không hợp người ở xa.
Hai là không có người thân hoặc bạn tin được ở khu vực gần dãy trọ. Người quản lý đầu tiên thường phải là người anh chị tin được. Sau 1-2 năm chạy ổn mới giao cho người ngoài.
Ba là tâm lý không chịu được việc cứ vài tuần lại có sự cố nhỏ. Nhà trọ không yên tĩnh như cho thuê căn hộ. Anh chị mỗi tháng phải xử lý 4-6 vụ việc qua điện thoại. Người tâm lý cần yên tĩnh không hợp.
Tỷ suất thực sau khi trừ chi phí vận hành
Hoàn tính lại dùng dữ liệu của anh Cường để minh họa.
Tổng thu danh nghĩa 36 triệu/tháng = 432 triệu/năm.
Trừ chi phí. Lãi vay 2 tỷ ở 10% là 200 triệu/năm. Điện nước chung internet 24 triệu/năm. Sửa chữa 18 triệu/năm. Phí thuê người quản lý 60 triệu/năm. Bù chênh khi trống phòng 24 triệu/năm (giả định 6,5% thời gian trống). Thuế và phí khác 12 triệu/năm.
Tổng chi phí 338 triệu/năm. Lợi nhuận ròng 94 triệu/năm. Trên giá mua 5,8 tỷ tỷ suất ròng khoảng 1,62%/năm.
Nhưng đây là chưa tính tăng giá đất. Khu Tân Uyên gần KCN VSIP 2 đang tăng giá đất nền 8-12%/năm trong 3 năm qua. Cộng cả tăng giá đất, lợi nhuận tổng có thể 8-12%/năm trong 5 năm tới.
Anh chị thấy chưa. Nhà trọ công nhân không phải đầu tư dòng tiền. Là đầu tư đất nền có dòng tiền nhỏ bảo chứng. Khác hoàn toàn với mô hình quảng cáo “lãi 25 triệu/tháng”.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em có 4 tỷ tiền mặt, muốn mua nhà trọ ở Bình Dương cho thuê công nhân. Em ở Hà Nội. Em có nên xuống tiền không?
Khó. Với 4 tỷ em mua được dãy 8-10 phòng, dòng tiền không đủ thuê quản lý chuyên nghiệp. Em phải tự bay vào mỗi tháng. Em nên ưu tiên căn hộ trung cấp 1 căn 3-4 tỷ trước, dòng tiền dễ quản lý hơn.
Câu 2. Em muốn thuê người quản lý nhà trọ ở Bình Dương. Em tìm ở đâu?
Hỏi người đã làm việc lâu cho các dãy trọ gần đó. Hoặc liên hệ chủ dãy trọ kế bên, hỏi xin số người quản lý của họ. Tuyệt đối không tin vào quảng cáo “dịch vụ quản lý chuyên nghiệp” online. Phải có người thật giới thiệu mới đáng tin.
Câu 3. Em định xây dãy trọ mới trên đất em đã mua. Em có nên xây không?
Tính chi phí xây dựng 350-450 triệu/phòng cho trọ chuẩn (có WC riêng, gác lửng). Tính tiền thuê dự kiến nhân với 10-12 năm hoàn vốn xây dựng. Nếu thấy ổn thì xây. Khu vực KCN có lao động về liên tục thì xây dễ ăn hơn.
Câu 4. Em muốn em phân tích dãy trọ cụ thể em đang quan tâm trước khi xuống tiền không?
Được. Em nhắn Hoàn qua zalo địa chỉ, số phòng, giá rao, ảnh thực tế. Hoàn đi thực địa trong tuần kế tiếp nếu Hoàn ở Bình Dương, hoặc gọi cho người quen tại chỗ đi thay. Mất 3-5 ngày có báo cáo.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi mô hình vận hành 3 lớp và bảng tính dòng tiền nhà trọ áp riêng cho khu vực Bình Dương/Long An, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút trao đổi trực tiếp dãy trọ anh chị đang nhắm? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Nhà trọ công nhân là đầu tư đất nền có dòng tiền nhỏ. Không phải đầu tư dòng tiền lớn như môi giới quảng cáo. Anh chị mà nhìn nhầm bản chất, 3 năm nữa sẽ vắt kiệt sức bay vào bay ra mà lợi nhuận chỉ đủ trừ phí công sức.
