Có anh Quý, người gốc Bắc sống ở Sài Gòn, buôn đá quý.
Anh Quý quen tư duy mua nhanh bán nhanh trong nghề đá. Mãi mới quyết mua một căn nhà vùng ven hơn hai tỷ. Anh ưng vì giá vừa, nhà có sổ đất đàng hoàng.
Nhưng có một chỗ anh không để ý. Căn nhà đó chưa hoàn công. Anh có sổ đất, nhưng phần nhà xây trên đất chưa được ghi nhận hợp pháp trên giấy tờ.
Anh hỏi tôi sau khi đã mua. “Cái này có sao không anh? Em thấy vẫn ở được mà.”
Ở thì ở được. Nhưng tới lúc anh muốn bán, muốn thế chấp, cái “chưa hoàn công” đó mới lộ ra là một rủi ro ẩn. Và đây là chỗ nhiều người mua vấp mà không biết.
Hoàn công là gì và vì sao quan trọng
Hoàn công là thủ tục ghi nhận công trình xây dựng đã hoàn thành đúng giấy phép, để phần nhà trên đất được pháp luật công nhận và cập nhật vào sổ. Nhà chưa hoàn công nghĩa là trên giấy tờ, anh chị mới có đất, còn căn nhà vẫn chưa được công nhận hợp pháp đầy đủ.
Anh chị thử nghĩ. Sổ chỉ ghi đất, mà anh chị trả tiền cho cả đất lẫn nhà. Vậy phần giá trị căn nhà nằm ở đâu trên giấy tờ? Nó lơ lửng, chưa được pháp luật xác nhận.
Khi anh chị ở, điều này không phiền. Nhưng tài sản không chỉ để ở. Nó còn để bán, để thế chấp, để truyền lại. Đó là lúc tờ giấy quan trọng hơn viên gạch.
Anh Quý mua xong vẫn ở bình thường nên thấy ổn. Cái ổn đó là tạm thời. Rủi ro chưa hoàn công không nằm ở hiện tại, nó nằm ở lúc anh cần dùng tới giấy tờ.
Rủi ro ẩn của nhà chưa hoàn công
Tôi chỉ cho anh Quý thấy những chỗ vướng.
Khó bán đúng giá. Người mua khôn sẽ kiểm tra giấy tờ. Thấy nhà chưa hoàn công, họ ép giá hoặc bỏ qua, vì họ ngại thủ tục và rủi ro. Anh chị bán ra thường mất giá so với nhà đã hoàn công đầy đủ.
Khó thế chấp ngân hàng. Ngân hàng định giá và cho vay dựa trên tài sản hợp pháp trên sổ. Nhà chưa hoàn công thì phần nhà khó được tính, anh chị vay được ít hơn hoặc bị từ chối. Khi cần vốn gấp, đây là cái kẹt lớn.
Rủi ro xử phạt và thủ tục. Nếu phần xây dựng có sai phép, hoàn công sau này có thể phải nộp phạt, điều chỉnh, thậm chí tháo dỡ phần sai. Anh chị thừa hưởng cả rắc rối của người xây trước.
Khó truyền lại rõ ràng. Khi sang tên, thừa kế, phần nhà chưa hoàn công làm thủ tục phức tạp hơn, dễ phát sinh tranh cãi về giá trị thật của tài sản.
Lỡ mua rồi thì xử lý thế nào
Anh Quý đã mua rồi mới hỏi. Tôi không trách, tôi giúp anh tính đường xử lý.
Làm thủ tục hoàn công bổ sung. Nếu phần xây dựng đúng phép hoặc sai trong mức cho điều chỉnh được, anh chị có thể làm hoàn công bổ sung để hợp thức hóa căn nhà vào sổ. Đây là hướng tốt nhất, biến tài sản thành đầy đủ pháp lý.
Kiểm tra mức độ sai phép trước. Trước khi làm, phải biết căn nhà xây có đúng giấy phép không, sai bao nhiêu. Cái này cần người am hiểu thủ tục địa phương xem giúp, vì mỗi nơi xử lý một khác.
Tính chi phí và thời gian thật. Hoàn công bổ sung tốn tiền và thời gian. Anh chị tính khoản này vào giá trị thật của tài sản, để biết mình mua đắt hay rẻ sau khi cộng cả chi phí hợp thức hóa.
Quan trọng nhất, với người sắp mua, hãy kiểm tra hoàn công trước khi xuống tiền, đừng để như anh Quý mua xong mới biết. Tôi nói về quy trình kiểm chứng trong bài cách xác minh thông tin bất động sản, và về kiểm tra giấy tờ trong bài kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi mua. Anh chị cũng có thể tra cứu quy định xây dựng qua Cổng thông tin điện tử Chính phủ.
Sai lầm thường gặp về nhà chưa hoàn công
– Thấy có sổ đất là yên tâm, không kiểm tra phần nhà đã hoàn công chưa. – Nghĩ ở được là ổn, quên rằng tới lúc bán và thế chấp mới lộ rủi ro. – Không tính chi phí hoàn công bổ sung vào giá trị thật của tài sản. – Mua nhà sai phép mà không biết, thừa hưởng cả rắc rối của người xây trước. – Tin lời “hoàn công dễ mà” mà không kiểm tra mức độ sai phép cụ thể.
Câu hỏi thường gặp
Nhà chưa hoàn công là gì?
Là căn nhà đã xây nhưng chưa làm thủ tục ghi nhận công trình hoàn thành đúng giấy phép, nên phần nhà chưa được pháp luật công nhận đầy đủ và chưa cập nhật vào sổ. Trên giấy tờ, anh chị mới có đất, còn căn nhà vẫn lơ lửng về mặt pháp lý dù anh chị đã trả tiền cho cả đất lẫn nhà.
Mua nhà chưa hoàn công có rủi ro gì?
Có bốn rủi ro chính: khó bán đúng giá vì người mua khôn sẽ ép giá hoặc bỏ qua, khó thế chấp ngân hàng vì phần nhà không được tính, rủi ro bị phạt hoặc phải điều chỉnh nếu xây sai phép, và khó khăn khi sang tên thừa kế. Rủi ro không nằm ở lúc ở, mà ở lúc anh chị cần dùng tới giấy tờ.
Lỡ mua nhà chưa hoàn công thì xử lý thế nào?
Hướng tốt nhất là làm thủ tục hoàn công bổ sung để hợp thức hóa căn nhà vào sổ, với điều kiện phần xây dựng đúng phép hoặc sai trong mức điều chỉnh được. Trước đó phải kiểm tra mức độ sai phép và tính chi phí, thời gian thật. Nên nhờ người am hiểu thủ tục địa phương xem giúp vì mỗi nơi xử lý khác nhau.
Làm sao biết nhà đã hoàn công hay chưa trước khi mua?
Kiểm tra sổ xem phần nhà đã được ghi nhận chưa, đối chiếu với giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công tại cơ quan địa phương. Đừng chỉ thấy có sổ đất mà yên tâm. Nên nhờ người tại chỗ am hiểu thủ tục kiểm tra giúp trước khi xuống tiền, để tránh mua xong mới phát hiện như nhiều trường hợp đã gặp.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Quý mua nhà chưa hoàn công mà không biết rủi ro. Khi hiểu ra, anh tính được đường hoàn công bổ sung để tài sản thành đầy đủ pháp lý.
Nếu anh chị đang nhắm một căn nhà miền Nam và chưa rõ nó đã hoàn công chưa, tôi có thể giúp anh chị kiểm tra trước khi mua. Sổ ghi gì, nhà có đúng phép không, hoàn công được không, chi phí ra sao. Tôi ở tại chỗ nên làm việc với cơ quan địa phương được.
Nhắn cho tôi trước khi đặt cọc. Tôi giúp anh chị mua một căn nhà đầy đủ giấy tờ, không mua một rắc rối chờ lộ ra sau này.
P.S. Anh Quý nói câu này khi đã hiểu. “Em tưởng có sổ là xong, hóa ra sổ ghi gì mới quan trọng.” Đúng vậy. Trong bất động sản, không phải có giấy là đủ. Phải đọc xem giấy đó ghi đúng cái mình mua chưa. Anh chị đã đọc kỹ tờ giấy của mình chưa?
