Anh Thuận 48 tuổi, gọi cho tôi buổi sáng thứ Hai.
Anh là chủ một xưởng cơ khí ở Hà Đông. Hai con đang học ở Sài Gòn, một ở Bách khoa, một ở Y khoa Phạm Ngọc Thạch. Anh muốn mua một căn nhà để các con có chỗ ở ổn định, và để vợ chồng anh vào thăm con không phải thuê khách sạn.
“Hoàn ơi, tôi có 9 tỷ. Tôi đang phân vân giữa Quận 1, Quận 3 và Quận 10. Tôi đọc nhiều bài, mỗi bài nói một kiểu.”
Tôi hỏi lại.
“Anh chọn vùng theo cảm tính, hay theo bài toán cụ thể?”
Anh Thuận nói thẳng.
“Tôi không có bài toán cụ thể. Tôi nghe nói Quận 10 trung tâm, hai con học gần đó, đi lại tiện. Nhưng tôi không biết giá thật. Nên tôi gọi Hoàn.”
Đó là điểm bắt đầu của câu chuyện.
**Mua nhà quận 10** là mua vùng nào
Mua nhà quận 10 ở TP.HCM mới hiện nay là chọn vùng trung tâm cận lõi, cách Quận 1 chỉ 2 đến 4 cây số đường chim bay. Vùng này có 3 đặc điểm.
Một là cộng đồng người Hoa lớn, nhiều dịch vụ ăn uống và y tế giá phải chăng.
Hai là gần các trường đại học lớn (Bách khoa, Y khoa Phạm Ngọc Thạch, Sư phạm Kỹ thuật cũ). Cầu thuê sinh viên ổn định quanh năm.
Ba là giá thấp hơn Quận 1 khoảng 15 đến 25 phần trăm cho cùng diện tích và loại nhà.
Hiện tại Quận 10 nằm trong vùng giá tôi xếp vào nhóm “trung tâm cận lõi” cùng với Quận 3 và Phú Nhuận. Giá hẻm xe hơi tham chiếu Quận 3 Lê Văn Sỹ là 175 đến 220 triệu một mét vuông. Quận 10 thường thấp hơn Quận 3 khoảng 10 phần trăm.
Suy ra giá rao hẻm xe hơi Quận 10 hiện tại khoảng 150 đến 190 triệu một mét vuông. Giá giao dịch thực thấp hơn 10 đến 15 phần trăm sau đàm phán.
Anh Thuận nghe xong, hỏi.
“Vậy 9 tỷ tôi mua được gì ở Quận 10?”
Với 9 tỷ, anh Thuận mua được gì ở Quận 10
Phương án một — Hẻm xe hơi 50 đến 60 mét vuông, vùng Ngô Gia Tự, Sư Vạn Hạnh. Một căn rao khoảng 7,5 đến 9,5 tỷ. Sau đàm phán còn 6,5 đến 8 tỷ. Cách trường Bách khoa 2 cây số, cách Y khoa Phạm Ngọc Thạch 1,5 cây số. Hai con anh đi học đi bộ hoặc xe đạp.
Phương án hai — Hẻm xe hơi 45 đến 50 mét vuông, vùng Cao Thắng, Lý Thường Kiệt. Diện tích nhỏ hơn nhưng vị trí trung tâm hơn. Một căn rao 7 đến 8,5 tỷ. Sau đàm phán 6 đến 7,2 tỷ.
Phương án ba — Hẻm xe máy 60 đến 75 mét vuông. Diện tích to nhưng không ô tô đi vào. Giá thấp hơn 30 đến 40 phần trăm. Một căn rao 5 đến 6,5 tỷ. Phù hợp nếu anh không cần để ô tô trong nhà.
Anh Thuận hỏi sâu hơn.
“Nếu tôi so với Quận 1 và Bình Thạnh thì sao?”
Tôi lật bảng giá.
So sánh Q10 với Q1 và Bình Thạnh
Quận 1 hẻm Đa Kao 45 đến 60 mét vuông. Giá rao 180 đến 220 triệu một mét. Vốn vào 8 đến 12 tỷ. Tỷ suất cho thuê 4,1 phần trăm.
Quận 10 hẻm xe hơi tương đương. Giá rao 150 đến 190 triệu. Vốn vào 6,5 đến 9,5 tỷ. Tỷ suất cho thuê khoảng 3,5 đến 4 phần trăm.
Bình Thạnh hẻm P24, P25 (Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bạch Đằng). Giá rao 120 đến 160 triệu. Vốn vào 6 đến 10 tỷ. Tỷ suất 2,4 phần trăm.
3 vùng này gần như cùng tầm vốn. Khác nhau ở 3 điểm.
Q1 đắt nhất nhưng thanh khoản cao nhất. Bán được bất kỳ chu kỳ nào.
Q10 cân bằng. Vừa trung tâm vừa rẻ hơn 15 đến 20 phần trăm. Cộng đồng dân cư ổn định.
Bình Thạnh có tiện ích hạ tầng (Metro 2 đi qua, gần Cầu Sài Gòn). Tỷ suất cho thuê thấp hơn.
Anh Thuận hỏi tiếp.
“Vậy Q10 nhược điểm gì so với Q1?”
Nhược điểm của Q10 mà ít ai nói
Nhược điểm thứ nhất. Mật độ dân số rất cao. Đường nhỏ. Kẹt xe giờ tan tầm nặng hơn nhiều khu khác.
Nhược điểm thứ hai. Nhiều khu nhà cũ, hẻm sâu phức tạp. Một số tuyến vẫn còn nhà cấp 4, cấp 3 lụp xụp xen kẽ với nhà mới. Phải xem kỹ vị trí cụ thể chứ không nhìn chung được.
Nhược điểm thứ ba. Thanh khoản hạn chế hơn Q1. Khi cần bán gấp, thị trường người mua hẹp hơn. Q1 có nhiều người mua quốc tế và Việt kiều. Q10 chủ yếu người trong nước.
Nhược điểm thứ tư. Tỷ suất cho thuê người nước ngoài thấp hơn nhiều so với Q1, Q2, Q7. Người nước ngoài ít chọn Q10 do giao thông kẹt và ít tiện ích quốc tế.
Anh Thuận im lặng 1 phút rồi nói.
“Nghe nhược điểm xong tôi vẫn thấy Q10 hợp tôi. Vì tôi không mua để cho người nước ngoài thuê. Tôi mua cho 2 con ở. Mỗi tháng vợ chồng tôi vào 2 đến 3 lần.”
Đây là điểm tôi muốn nói rõ.
Không có vùng nào tốt nhất chung chung. Chỉ có vùng phù hợp nhất với tình huống cụ thể.
Người Hà Nội mua Q10 nên lưu ý gì
Lưu ý thứ nhất — Hẻm xe hơi và hẻm xe máy chênh nhau 30 đến 40 phần trăm giá. Phải xem trực tiếp mặt tiền hẻm. Không tin lời rao “hẻm thông xe hơi” nếu chưa lái ô tô vào tận nơi thử.
Lưu ý thứ hai — Pháp lý sổ hồng phải kiểm tra kỹ. Q10 có nhiều nhà sang tên qua nhiều đời, pháp lý phức tạp. Phải lấy được bản photo sổ hồng và đối chiếu với UBND phường trước khi đặt cọc.
Lưu ý thứ ba — Hẻm có ngập hay không. Một số tuyến hẻm Q10 vùng gần kênh Nhiêu Lộc bị ngập triều cường vài lần/năm. Hỏi 3 đến 5 nhà hàng xóm là biết.
Lưu ý thứ tư — Chi phí sửa chữa. Nhà Q10 đa số đã cũ 20 đến 30 năm. Phải dự trù 300 đến 800 triệu sửa chữa toàn bộ trước khi vào ở. Nhiều người Bắc bỏ qua khoản này, sau khi mua xong mới giật mình.
Lưu ý thứ năm — Đối thủ đàm phán mạnh. Người bán Q10 thường là dân trong vùng, có kinh nghiệm bán nhà. Họ không xuống giá dễ. Phải có người dẫn quen vùng đàm phán hộ.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất. Mua chỉ vì “Quận 10 trung tâm” mà không xem hẻm thực tế. Q10 có hẻm rộng và hẻm rất sâu. Hai loại giá chênh 40 phần trăm.
Sai lầm thứ hai. So sánh Q10 với Q1 chỉ qua giá. Hai vùng khác về thanh khoản, tệp thuê, mức tăng giá dài hạn. So giá thôi là so thiếu.
Sai lầm thứ ba. Bỏ qua kiểm tra ngập triều cường. Vùng gần kênh Nhiêu Lộc ngập 5 đến 10 lần/năm trong mùa mưa kết hợp triều cao.
Sai lầm thứ tư. Mua nhà cũ không dự trù tiền sửa. Sửa căn 50 mét vuông cũ kỹ tốn 500 đến 800 triệu. Cộng vào vốn ban đầu mới ra số thật.
Sai lầm thứ năm. Đặt cọc khi chưa kiểm chỉ giới đường đỏ. Một số tuyến hẻm Q10 đang trong diện quy hoạch mở rộng. Mua xong 5 năm bị lùi 2 mét là mất 30 phần trăm giá trị.
Anh chị có thể đang nghĩ
Anh chị có thể đang nghĩ. Tôi nói chi tiết quá, mệt đầu. Cứ chọn căn nào pháp lý sạch là được.
Tôi hiểu suy nghĩ đó. Nhưng pháp lý sạch chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ.
Pháp lý sạch mà mua hẻm 3 mét trong khi tin rao ghi “hẻm thông ô tô” là anh chị đã mất 1 tỷ.
Pháp lý sạch mà mua nhà cũ không tính tiền sửa 500 triệu là anh chị đã đội vốn 8 phần trăm.
Pháp lý sạch mà mua xong 3 năm phải bán gấp vì sự cố gia đình mà thanh khoản kém là anh chị bị ép giá 15 phần trăm.
Mỗi điểm tôi nói trên đây đều là tiền thực. Đều là cái tôi đã thấy ở khách thật.
Câu hỏi thường gặp
Q1. Tôi vốn 9 tỷ thì mua Q10 nên ưu tiên loại nào? Hẻm xe hơi 50 đến 60 mét vuông vùng Ngô Gia Tự hoặc Sư Vạn Hạnh. Vốn vào 7 đến 8 tỷ sau đàm phán. Dư 1 đến 2 tỷ để sửa chữa và làm vốn lưu động.
Q2. So với Q1 thì Q10 thiệt thòi gì? Thanh khoản kém hơn (người mua hẹp hơn). Tệp thuê người nước ngoài hầu như không có. Tăng giá dài hạn chậm hơn Q1 khoảng 1 đến 2 phần trăm/năm.
Q3. Q10 cho thuê được bao nhiêu một tháng? Hẻm xe hơi 50 mét vuông cho thuê khoảng 20 đến 25 triệu/tháng. Tỷ suất gross 3,5 đến 4 phần trăm.
Q4. Tôi mua Q10 cho con ở thì có cần để ý gì khác không? Có. Phải kiểm tra an ninh khu vực ban đêm. Một số hẻm Q10 phức tạp, con sinh viên ở một mình không an toàn. Hỏi hàng xóm và đi đêm 1 đến 2 buổi trước khi quyết.
Anh chị đi đường nào
Anh chị có 2 đường.
Một là tự đi xem 20 căn hẻm xe hơi Q10 rồi tự quyết. Mất 3 đến 5 tháng cuối tuần. Có thể chốt được. Có thể trả thừa 500 triệu đến 1,5 tỷ vì không biết giá benchmark từng tuyến đường.
Hai là nhờ tôi dẫn. Tôi đã có danh sách 6 đến 8 căn pháp lý sạch ở vùng Ngô Gia Tự và Cao Thắng đang giá đàm phán được. Anh chị xem trong 1 đến 2 tuần, quyết với biên đàm phán rõ.
Anh chị muốn tôi gửi bảng giá thật từng tuyến Q10 trước, hay muốn đặt buổi gọi 30 phút để tôi nghe rõ tình huống của anh chị?
Nhắn cho tôi. Phản hồi trong ngày.
Liên kết bài cùng cụm.
– Bán nhà quận 1 giá bao nhiêu — bảng giá thật – Vùng lõi, cận lõi, vùng ven Sài Gòn – Phân vùng bất động sản TPHCM cho NĐT miền Bắc
P.S. — Anh Thuận à, hai con của anh sắp ra trường. Mỗi năm anh chưa mua được nhà là một năm hai con ở trọ. Tiền thuê trọ 2 phòng 2 đứa 6 đến 8 triệu/tháng. Hai năm là 200 triệu. Cộng cảm giác bất ổn của con khi chưa có nhà. Đó là chi phí thật của việc chần chừ. Tôi không nói để thúc anh. Tôi nói để anh nhìn rõ con số.
