Chị Liên ở tôi Kiếm gửi em ảnh chụp một quảng cáo.
Dự án ở Nhơn Trạch Đồng Nai. Hình vẽ tuyệt đẹp: hồ nước trung tâm, công viên xanh, đường rộng 30 mét, trường học quốc tế.
Chị nhắn: “Hoàn ơi, dự án này có ngon không em? Mình đang phân vân.”
Em gửi lại 1 câu hỏi: “Chị có biết khu đó hiện đang có bao nhiêu người ở thật, bao nhiêu chỗ làm việc gần đó không?”
Chị nói: “Không biết. Em nói đi xem chứ mình ở Hà Nội.”
Em không cần đi xem. Em đã đi 3 lần.
Khu đó hiện chưa có cộng đồng dân về sống thật.
Và đó là dấu hiệu duy nhất em cần để khuyên chị đừng vào.
Quảng cáo và thực địa là hai thế giới
Đánh giá khu vực qua dân cư việc làm là cách phân tích một khu BĐS dựa trên hai chỉ số thật: có bao nhiêu người đang sống ở đó hàng ngày, và có bao nhiêu nguồn việc làm gần đó nuôi cộng đồng dân.
Quảng cáo dự án nào cũng đẹp. Hình vẽ nào cũng có cây xanh.
Người ở thật và việc làm thật mới đỡ được giá đất.
Em sẽ kể anh chị 5 chỉ số tự kiểm tra. Anh chị có thể làm tại nhà ở Hà Nội, không cần bay vào.
Chỉ số 1: Mật độ ánh đèn buổi tối
Cách kiểm tra: lên Google Maps, mở chế độ vệ tinh (satellite view), xem ban ngày trước.
Sau đó tìm trên YouTube hoặc TikTok các video flycam đêm về khu đó. Hoặc tìm ảnh chụp ban đêm từ máy bay (NASA Earth Night Lights).
Một khu có người ở thật: đèn dày, sáng tỏa thành mảng.
Một khu chỉ là dự án phân lô bỏ trống: đèn lác đác, đường nhựa đẹp nhưng tối.
Em đã so sánh:
– Thủ Đức Trường Thọ vào tối: đèn dày, đèn xe, đèn nhà, đèn hàng quán. – Nhơn Trạch khu trung tâm cũ: vài đèn rời rạc. – Long Thành thị trấn: đèn dày khu chợ và trục Lê Duẩn. – Đức Hòa Long An phân lô: tối đen, đường nhựa không xe.
Đèn không nói dối.
Chỉ số 2: Số trường học và trẻ con đi học
Trường học là chỉ số mạnh nhất của một khu có gia đình thật ở.
Em kiểm tra:
– Mở Google Maps, tìm “trường tiểu học gần [khu vực]”. – Đếm số trường trong bán kính 3 km. – Đọc review của phụ huynh.
Một khu sống thật:
– Có ít nhất 2 đến 3 trường tiểu học trong 3 km. – Có nhà trẻ tư nhân, lớp mẫu giáo nhiều. – Review của phụ huynh sôi nổi.
Một khu chỉ là dự án mới:
– Trường duy nhất là trường quốc tế của chủ đầu tư, học phí 100 triệu một tháng. Người bình thường không học nổi. – Không có nhà trẻ tư nhân. – Học sinh phải đi xe đưa đón sang khu khác học.
Khu Phú Mỹ Hưng Quận 7 có hơn 10 trường từ tiểu học đến cấp 3 trong bán kính 3 km. Có cả trường Việt và trường quốc tế.
Khu Aqua City Đồng Nai sau 5 năm vẫn chỉ có 1 trường liên cấp của chủ đầu tư.
Sự khác biệt rất rõ.
Chỉ số 3: Số việc làm thật trong bán kính 10 km
Việc làm là cái nuôi cộng đồng.
Cách em kiểm tra:
Một, xem có khu công nghiệp nào không. Có bao nhiêu nhà máy đang hoạt động, bao nhiêu công nhân.
Hai, xem có khu văn phòng không. Bao nhiêu công ty đặt văn phòng ở khu trung tâm gần đó.
Ba, xem có bệnh viện, trường đại học, trung tâm hành chính không.
Bốn, đọc tin tuyển dụng trên LinkedIn, VietnamWorks, TopCV với địa điểm là khu đó. Có bao nhiêu tin tuyển dụng đang mở?
Em đã thử cho Bến Cát Bình Dương: hơn 200 tin tuyển dụng đang mở mỗi tuần, chủ yếu cho khu công nghiệp Mỹ Phước. Đó là cầu thuê thật.
Cho Đức Hòa Long An: chỉ có khoảng 30 tin tuyển dụng mỗi tuần, chủ yếu việc lao động phổ thông. Cầu thuê yếu hơn nhiều.
Cho Thủ Đức: hơn 1.000 tin tuyển dụng mỗi tuần, đủ ngành. Cầu thuê cực mạnh.
Tin tuyển dụng là dấu hiệu sống của cộng đồng kinh tế.
Chỉ số 4: Hàng quán và dịch vụ địa phương
Em mở Google Maps, tìm trong khu:
– Quán cafe, đếm thử có bao nhiêu. – Tiệm tạp hóa, đếm. – Phòng khám, đếm. – Tiệm sửa xe máy, sửa điện máy. – Quán cơm, quán hủ tiếu, quán phở.
Một khu sống thật có vài chục đến vài trăm điểm dịch vụ trong bán kính 3 km.
Một khu chỉ là dự án có 0 đến 5 điểm dịch vụ, chủ yếu là cửa hàng nội khu của chủ đầu tư.
Hôm em đi Long Thành thị trấn, em đếm trên Maps trong bán kính 1 km có 47 quán cafe, 23 phòng khám tư, 80+ tiệm tạp hóa. Khu sống thật.
Hôm em đi một dự án ở Hồ Tràm Bà Rịa Vũng Tàu (không tiện nêu tên), em đếm trong bán kính 5 km có 3 quán cafe. Khu chưa sống.
Số liệu Google Maps không bịa được. Anh chị tự đếm tại nhà.
Chỉ số 5: Cộng đồng cùng vùng quê đã vào sống thật
Đây là chỉ số em hay dùng riêng cho NĐT miền Bắc.
Cách kiểm tra:
Một, Facebook tìm “Hội đồng hương [tên tỉnh quê] tại [khu vực Sài Gòn]”. Đếm số thành viên.
Hai, vào nhóm Zalo các hội đồng hương miền Bắc tại Sài Gòn. Hỏi: “Có ai đang sống ở khu [tên khu] không?”
Ba, tìm trên TikTok các video review của người Bắc đã sống ở khu đó.
Một khu sống thật cho người Bắc:
– Thảo Điền Thủ Đức: hàng nghìn người Bắc, nhiều quán phở Hà Nội, có hội đồng hương sôi nổi. – Phú Mỹ Hưng Quận 7: cộng đồng Bắc đông, nhiều câu lạc bộ. – Bình Thạnh quanh Vinhomes Central Park: nhiều gia đình Bắc.
Một khu chưa có cộng đồng Bắc:
– Nhơn Trạch khu mới. – Long An đất nền phân lô. – Hồ Tràm dự án nghỉ dưỡng (chỉ có khách du lịch, không người ở thật).
Người Bắc thường thoải mái hơn khi đến nơi có cộng đồng cùng vùng. Đó là cảm giác an tâm cần thiết khi quyết định di cư.
Cách áp dụng 5 chỉ số trong 30 phút tại nhà
Anh chị ngồi máy tính, làm theo thứ tự:
Bước 1: Mở Google Maps. Bật satellite view. Phóng to khu định mua. Quan sát: nhà bao nhiêu, đất trống bao nhiêu, đường nhựa có xe không.
Bước 2: Tìm trường tiểu học và trường cấp 2 trong 3 km. Đếm.
Bước 3: Vào TopCV hoặc VietnamWorks. Tìm việc làm tại địa điểm đó. Đếm số tin trong tuần.
Bước 4: Quay lại Maps, đếm quán cafe, tiệm tạp hóa, phòng khám trong 3 km.
Bước 5: Facebook tìm hội đồng hương quê mình tại khu đó. Đếm thành viên.
5 bước trên mất 30 đến 45 phút. Anh chị có một bức tranh khá rõ.
Sau đó mới hỏi: “Có nên bay vào xem thực tế không?”
Nếu 5 chỉ số yếu hết, đừng bay. Tiết kiệm 5 triệu vé máy bay và 2 ngày làm việc.
Phân vùng bất động sản TPHCM giúp anh chị nhìn bản đồ 6 vùng và mức độ sống thật của từng vùng.
Quay lại chị Liên
Chị Liên áp dụng 5 chỉ số cho dự án Nhơn Trạch.
Chỉ số 1: ảnh vệ tinh ban đêm khu đó tối đen. Đèn lác đác.
Chỉ số 2: 1 trường tiểu học công lập, 1 trường liên cấp của chủ đầu tư học phí 80 triệu một tháng. Tổng 2 trường.
Chỉ số 3: tin tuyển dụng tại Nhơn Trạch mỗi tuần khoảng 50 tin, chủ yếu công nhân khu công nghiệp Nhơn Trạch (cách dự án 8 km).
Chỉ số 4: trong bán kính 3 km có 4 quán cafe, 2 phòng khám, 7 tiệm tạp hóa. Yếu.
Chỉ số 5: tìm hội đồng hương Hà Nam tại Nhơn Trạch: 12 thành viên. Tìm hội đồng hương Hải Phòng: 8 thành viên. Cộng đồng rất nhỏ.
Tổng kết: 5 chỉ số đều yếu.
Chị Liên gọi em: “Mình rõ rồi. Mình không vào Nhơn Trạch.”
Em hỏi tiếp: “Vốn của chị bao nhiêu, mục đích gì, em đề xuất chỗ khác.”
Chị có 3 tỷ, muốn cho thuê.
Em đề xuất chị xem Sunrise City Quận 7 căn 76 mét vuông, hoặc Vĩnh Lộc A Bình Chánh nhà phố 100 mét vuông.
Cả hai đều qua 5 chỉ số sống thật ngon lành.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin vào hình vẽ và video marketing. Hình vẽ luôn đẹp. Thực tế 3 năm sau khu vẫn vắng người.
Sai lầm 2: Nghe lời “tương lai sẽ phát triển” mà không kiểm tra hiện tại có gì. Tương lai không bao giờ chắc. Hiện tại có thật.
Sai lầm 3: Bay vào xem 1 lần buổi sáng. Buổi sáng khu nào cũng yên tĩnh. Phải đi buổi tối thứ Sáu và sáng Chủ nhật mới biết người ở thật hay không.
Sai lầm 4: Không kiểm tra tin tuyển dụng. Tin tuyển dụng là chỉ số sống còn của một vùng kinh tế. Không có việc làm là không có người về.
Sai lầm 5: Không tìm hội đồng hương. NĐT Bắc đặc biệt quan trọng dấu hiệu này. Nơi có người cùng quê đã sống thật là nơi anh chị sẽ thấy an toàn nhất khi tới.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: 5 chỉ số trên áp dụng cho cả dự án mới chưa người ở được không?
Đáp: Dự án mới chưa có người ở thì 5 chỉ số trên đo khu vực xung quanh, không phải dự án. Nếu khu xung quanh đã sống tốt, dự án mới sẽ hưởng cộng đồng đó. Nếu khu xung quanh vắng người, dự án mới phải tự xây cộng đồng từ đầu. Tự xây mất 5 đến 10 năm. Phải có ngân sách chờ.
Hỏi: Em ở Hà Nội, không có thời gian kiểm tra 5 chỉ số, có cách nào nhanh hơn không?
Đáp: Có. Hỏi em hoặc người tư vấn anh chị tin tưởng. Em đã đo 5 chỉ số cho hơn 30 khu ở TPHCM mới. Em có thể trả lời nhanh trong 5 phút khu nào sống được, khu nào còn chờ. Nhưng nguyên tắc của em: anh chị vẫn nên tự làm 1 lần để biết cách. Lần sau anh chị tự nhìn ra khu nào ngon.
Hỏi: Có khu nào sống thật nhưng giá còn rẻ không?
Đáp: Có. Theo khảo sát hiện tại: Bến Cát Mỹ Phước Bình Dương (sống thật, giá 10 đến 14 triệu một mét vuông), Thuận An Bình Chuẩn (sống thật, 33 đến 60 triệu), Long Thành thị trấn Lê Duẩn (sống thật, 18 đến 25 triệu). Các khu này có cầu thuê thật từ công nhân FDI, có cộng đồng, có dịch vụ đầy đủ.
Hỏi: Nếu một khu thất bại 1 hoặc 2 chỉ số nhưng đạt 3 chỉ số khác có nên xem xét không?
Đáp: Tùy chỉ số nào. Nếu thiếu chỉ số 1 (ánh đèn) và chỉ số 4 (dịch vụ) thì là khu chưa sống, đừng vào dù 3 chỉ số khác đạt. Nếu thiếu chỉ số 5 (cộng đồng quê) nhưng 4 chỉ số khác đạt thì có thể vào, chỉ là anh chị sẽ thấy cô đơn hơn khi vào ở. Chỉ số 2 và 3 là sống còn.
Câu vàng anh chị nhớ kỹ
Quảng cáo không nuôi giá đất.
Người ở thật và việc làm thật mới nuôi.
Em gửi anh chị lời cuối
Sau ngày chị Liên đi qua 5 chỉ số, chị nhắn em: “Mình cảm ơn em. Mình suýt mất 3 tỷ vào một khu chỉ có hình vẽ đẹp.”
Em không cứu chị.
5 chỉ số cứu chị.
Anh chị làm tự được, không cần đợi em.
Nhưng anh chị muốn tôi gửi sẵn danh sách 10 khu đã qua 5 chỉ số cho điểm cao theo vốn của mình, hay muốn em book 1 buổi 30 phút online để áp 5 chỉ số cho khu cụ thể anh chị đang phân vân?
Nhắn em một dòng. Em phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều em lo là 4 tháng nữa anh chị xem một video flycam thật đẹp về một dự án ven Sài Gòn, mê quá đặt cọc 500 triệu. Bay vào thực tế thấy khu vắng tanh, đường đẹp mà không xe. Trả cọc thì người bán không trả. Mất tiền lẫn niềm tin. Em đã thấy 7 lần riêng trong năm ngoái.
