Em Huy gửi cho Hoàn một bảng excel lúc 2 giờ chiều thứ Sáu.
Bảng excel có 4 cột. Một là 1 căn nhà phố xây sẵn 7,2 tỷ ở Bình Tân. Hai là 1 mảnh đất 80 mét vuông giá 4,5 tỷ ở cùng khu, chỗ em tính tự xây 3 tầng. Ba là cột ước tính chi phí xây em tự lập, 1,8 tỷ. Tổng cộng nếu tự xây 6,3 tỷ.
Em ghi cuối email: “Hoàn ơi, em là kỹ sư xây dựng. Em tự xây sẽ rẻ hơn 900 triệu và chất lượng tốt hơn. Em đi đúng hướng đúng không?”
Hoàn nhìn bảng excel 3 phút.
Rồi gọi cho em ngay.
“Em Huy, anh không nói em đúng hay sai. Anh hỏi em 3 câu, em tự thấy.”
Em Huy là ai
Em Huy 37 tuổi, người Bắc Ninh. Tốt nghiệp Đại học Xây dựng năm 2011. Làm cho 2 nhà thầu lớn ở Hà Nội 14 năm. Hiện em đang quản lý dự án cho một CĐT chung cư cao tầng tại Cầu Giấy.
Vợ em làm văn phòng ngân hàng. Hai con đã 8 và 10 tuổi.
Tổng tài sản hai vợ chồng khoảng 7 tỷ. Em định dùng số này mua 1 căn nhà phố ở Sài Gòn, vừa cho thuê 5–7 năm, vừa giữ chỗ cho con vào học đại học trong Nam sau này.
Em chọn Bình Tân vì giá vừa, gần các trường đại học. Em đã đi xem 4 lần, đi taxi từ sân bay Tân Sơn Nhất xuống Bình Tân, gặp 6–7 sale, xem 18 căn.
Em phân vân giữa mua nhà phố xây sẵn 7,2 tỷ hay mua đất 4,5 tỷ rồi tự xây.
3 câu Hoàn hỏi em Huy
Hoàn hỏi câu một.
“Em ở Sài Gòn hay Hà Nội trong suốt thời gian xây?”
Em đáp: “Hà Nội. Em bay vào mỗi 2 tuần xuống soi 1 lần.”
Hoàn hỏi câu hai.
“Em đã đứng tên làm chủ đầu tư xây 1 căn nhà phố cá nhân ở Sài Gòn bao giờ chưa? Không phải dự án công ty. Là nhà của em, do em thuê đội.”
Em im. “Chưa bao giờ. Em chỉ quản lý dự án công ty thuê tổng thầu.”
Hoàn hỏi câu ba.
“Em có người ở Sài Gòn, người em tin tuyệt đối, đứng tại công trường mỗi ngày, ký nghiệm thu thay em không?”
Em im lâu hơn. “Em có 1 anh bạn cùng quê làm trong Sài Gòn. Nhưng anh ấy bận, không trông xây nhà cả ngày được.”
Hoàn nói: “Vậy em đang ở trong tình huống nguy hiểm nhất của tự xây. Có chuyên môn nhưng không có mặt.”
Hai phương án — gọi đúng tên
Hoàn không nói tự xây sai. Hoàn nói gọi tên cho đúng.
Mua nhà phố xây sẵn là mua 1 sản phẩm đã hoàn thành. Em trả tiền 1 lần, vào ở hoặc cho thuê ngay. Rủi ro pháp lý hữu hạn. Rủi ro chất lượng có nhưng em soi được bằng mắt thường tại thời điểm mua.
Mua đất tự xây là em đứng vào vai trò chủ đầu tư cá nhân. Em ký hợp đồng với thiết kế, với nhà thầu, với điện nước, với sơn. Em chịu toàn bộ rủi ro tiến độ, rủi ro vật liệu, rủi ro pháp lý xin phép xây dựng. Phần thưởng: kiểm soát chất lượng, có thể tiết kiệm 10–18% chi phí xây nếu giỏi.
Hai phương án này khác nhau như 2 nghề. Nhiều NĐT Bắc nghĩ nó chỉ là 2 cách mua cùng 1 sản phẩm. Không phải.
Lý do thật khiến tự xây hay vỡ với NĐT ở xa
Lý do không phải vì chất lượng thầu Sài Gòn kém. Có rất nhiều thầu tốt.
Lý do nằm ở khoảng cách 1100 km.
Hoàn đi soi cho 3 NĐT Bắc tự xây nhà phố Sài Gòn trong 2 năm qua. Cả 3 đều có chuyên môn. Cả 3 đều ở xa. Cả 3 đều vỡ ở những điểm sau.
Vỡ một — Tiến độ.
Hợp đồng thầu hứa 5 tháng xong phần thô + 3 tháng hoàn thiện. Thực tế 7,5 tháng phần thô + 5 tháng hoàn thiện. Tổng 12,5 tháng. Em mất 4,5 tháng so với kế hoạch.
4,5 tháng đó nếu mua nhà xây sẵn em đã thu được 50–60 triệu tiền thuê + 4,5 tháng lãi cơ hội của 7 tỷ ngân hàng = 110–130 triệu.
Vỡ hai — Chi phí phát sinh.
Báo giá nhà thầu 1,8 tỷ. Thực chi gần 2,2 tỷ. Phát sinh đến từ 4 chỗ. Một, đất nền không đồng cốt phải gia cố. Hai, vật liệu lên giá trong lúc xây. Ba, đổi vài vị trí cửa, ổ cắm theo ý vợ. Bốn, hệ thống điện nước phải làm lại 1 chỗ vì lỗi thi công.
400 triệu phát sinh. Khoảng tiết kiệm 900 triệu so với mua xây sẵn đã bị bào còn 500 triệu.
Vỡ ba — Pháp lý xây dựng.
Xin phép xây dựng nhà phố tại TP.HCM phải qua phường, qua quận, có lúc gặp vấn đề mật độ xây, chiều cao, khoảng lùi. Em ở Hà Nội, cần ủy quyền cho người tại chỗ chạy giấy. Chi phí ngoài luồng + thời gian chạy giấy thường tốn 60–120 triệu và 1–3 tháng. Có trường hợp xin phép vướng, phải đập sửa phần đã xây.
Vỡ bốn — Chất lượng thật.
Em không có mặt nên thợ làm chỗ nào dễ thấy thì kỹ, chỗ khuất thì cẩu thả. Sau 2 năm bắt đầu nứt trần, dột mái, ẩm tường. Sửa chữa rất khó vì thầu đã giải thể đội, không có ai bảo hành.
Cộng cả 4 vỡ, khoản “tiết kiệm 900 triệu” tự xây thường chỉ còn 100–300 triệu lợi, hoặc lỗ.
Đó là lý do với NĐT Bắc ở xa, nhà phố Sài Gòn xây sẵn thường thắng nhà tự xây dù trên giấy có vẻ đắt hơn.
Khi nào tự xây vẫn đáng
Hoàn không cấm tự xây. Có 4 điều kiện đủ cùng lúc thì tự xây đáng cân nhắc.
Một, em có 1 người tin tuyệt đối ở TP.HCM, dành ít nhất 70% thời gian tại công trường, có chuyên môn đọc bản vẽ và ký nghiệm thu thay em.
Hai, em đã đứng tên chủ đầu tư cá nhân 1 căn ở miền Bắc, đã đi qua quy trình xin phép — nghiệm thu — bàn giao 1 lần thật.
Ba, em chọn được nhà thầu cứng có lịch sử bàn giao đúng hạn ở khu vực TP.HCM em định xây, có ít nhất 5 chủ nhà cũ em gọi điện hỏi được.
Bốn, em mua đất ở 1 khu pháp lý sạch, nằm trong dự án 1/500 hoặc khu dân cư hiện hữu có giấy phép rõ, không phải đất phân lô tự phát.
Em Huy đáp ứng điều kiện 2 phần (chuyên môn xây + quen biết một anh bạn). Em chưa đủ điều kiện 1 và 3 và 4 chưa kiểm tra. Tổng cộng đạt khoảng 1,5/4.
Mức an toàn nên đạt 3,5/4.
Nhà phố Sài Gòn xây sẵn — chọn thế nào
Nếu chọn xây sẵn, em vẫn cần lọc kỹ. Không phải nhà xây sẵn nào cũng đáng mua.
Hoàn dùng 6 tiêu chí khi soi cho khách.
Một, pháp lý. Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, kích thước thực bằng giấy tờ. Không sổ hồng riêng là không bàn tiếp.
Hai, tuổi nhà. Nhà xây 1–3 năm tốt nhất. Nhà 5 năm trở lên phải soi kỹ kết cấu, hệ thống điện nước, chống thấm.
Ba, đội xây. Hỏi cho ra ai đã xây căn này. Chủ cũ xây hay đầu tư nhỏ lẻ xây bán. Đầu tư nhỏ lẻ xây bán thường cắt chi tiết khuất, xây nhanh ra hàng.
Bốn, kiểm tra bằng máy. Thuê đơn vị độc lập đo độ ẩm tường, độ nghiêng cột, độ dày sàn, hệ thống điện. Chi phí 5–8 triệu cho 1 lần soi. Rẻ hơn 1 lần sửa lớn.
Năm, lịch sử khu. Đi bộ quanh 200 mét. Hỏi 3 nhà bên cạnh đã ở bao lâu, có ngập không, có an ninh ổn không, hàng xóm nào lấn chiếm không.
Sáu, giá so sánh. Lấy 5 căn cùng tuyến, cùng diện tích, cùng tuổi đã giao dịch trong 12 tháng qua làm chuẩn. Trên cao 8–15% là dấu hiệu giá rao thổi.
Với 6 tiêu chí này, em Huy lọc lại 18 căn em đã xem, còn 4 căn đạt 5/6 trở lên. Hoàn dẫn em đi soi lại 4 căn này 1 ngày.
Tham khảo cách phân tích sản phẩm tương tự ở bài Nhà phố trong hẻm xe hơi: tài sản người Nam ưa chuộng.
Em Huy quyết định
Sau khi đi 4 căn, em chốt 1 căn ở Bình Tân, 7,05 tỷ, xây 2 năm, sổ hồng riêng, hoàn công đủ, 1 trệt 2 lầu, 4×16. Em đo độ ẩm và hệ điện trước, ổn. Em thương lượng còn 6,95 tỷ.
Em xuống tiền tháng sau, cho thuê 1 tháng sau khi nhận nhà với giá 22 triệu/tháng (cho công ty thuê làm văn phòng nhỏ + ở).
Tỷ suất gross 3,8% một năm. Không cao, nhưng em chấp nhận vì mục tiêu chính là giữ chỗ cho con học đại học, dòng tiền là bảo chứng.
Nếu em đi hướng tự xây, lúc này em vẫn đang soi giấy phép, đất đang trống. Tiền 7 tỷ đã đi 4,5 tỷ vào đất, còn 2,5 tỷ chờ thanh toán theo tiến độ thầu. Em không thu được đồng nào trong 12–15 tháng tới.
Sai lầm thường gặp khi tự xây
Hoàn liệt nhanh mấy sai lầm phổ biến NĐT Bắc hay vấp khi quyết định tự xây nhà phố Sài Gòn từ xa.
Một, tin chuyên môn của mình là đủ. Quản lý dự án công ty và quản lý xây nhà cá nhân khác nhau hoàn toàn về chi tiết.
Hai, không tính chi phí lãi cơ hội. 7 tỷ nằm 12 tháng không sinh ra dòng tiền = mất 350–400 triệu tiền lãi.
Ba, chốt thầu giá rẻ nhất. Thầu rẻ nhất thường là thầu cắt nhân công, cắt vật liệu, cắt giám sát. Tiết kiệm 80 triệu báo giá thường = mất 250 triệu sửa chữa sau 2 năm.
Bốn, không có hợp đồng phạt tiến độ. Hợp đồng phải có điều khoản phạt rõ ràng mỗi ngày chậm. Không có phạt là thầu không có động lực đúng hạn.
Năm, đổi thiết kế giữa chừng theo ý vợ. Mỗi lần đổi giữa chừng phát sinh chi phí + 7–14 ngày tiến độ. Đổi 3 lần là mất 1 tháng.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em là kỹ sư xây dựng giỏi, em vẫn muốn tự xây để học thêm. Có nên không?
Nếu mục tiêu là học, em tự xây 1 căn ở miền Bắc trước, gần nhà em, em đứng được mỗi ngày. Học xong 1 lần, sau đó vào Nam tự xây an toàn hơn nhiều. Học bằng tiền của chính mình ở xa là cách học đắt nhất.
Hỏi: Anh chị 50 tuổi vốn 25 tỷ muốn xây biệt thự riêng theo gu, có nên tự xây ở Sài Gòn không?
Vốn 25 tỷ ở tầng vị thế cao, anh chị có quyền chọn theo gu cá nhân. Nhưng vẫn cần 1 người đại diện chủ đầu tư tại chỗ ăn lương trọn thời gian, có thể là kiến trúc sư trưởng + 1 giám sát độc lập. Chi phí đại diện thật 3–5% giá trị công trình.
Hỏi: Vốn em 5 tỷ thì nên mua nhà phố Sài Gòn xây sẵn ở khu nào?
Vùng giá 5–6 tỷ, em nhìn vào nhà phố trong hẻm xe hơi ở Bình Tân, Tân Phú, mép Vành đai 3 Quận 12, một phần Hóc Môn gần cầu Bến Phân. Diện tích 3,5×12 đến 4×14 trệt 2 lầu là phổ biến. Tham khảo bài Quận 12: nhà phố vừa tầm cho gia đình trẻ Nam tiến.
Hỏi: Mua đất tự xây và mua nhà xây sẵn, đường ra (thanh khoản) khác nhau thế nào?
Nhà xây sẵn có pháp lý rõ, kích thước thật, dễ định giá, dễ bán hơn. Đất + nhà tự xây nếu giấy phép sạch và xây đẹp thì tương đương. Nếu sai phép, sai mật độ, sai chiều cao thì giảm thanh khoản 20–35%.
Câu vàng cho em Huy
Tự xây không phải sai. Tự xây ở xa mới sai.
Chuyên môn không chống được khoảng cách.
Khoảng cách 1100 km biến mọi cuộc gọi điện thoại thành “vâng anh đã hiểu” mà không có ai thật sự hiểu.
Chốt lại cho NĐT Bắc đang phân vân
Đứng giữa hai lựa chọn mua nhà phố Sài Gòn xây sẵn hay mua đất tự xây, đặt 3 câu hỏi đầu bài này lên trước. Trả lời thật. Nếu có 2/3 câu là “không”, chọn xây sẵn.
Anh chị muốn Hoàn gửi bộ 6 tiêu chí lọc nhà phố Sài Gòn xây sẵn đã có sổ hồng riêng, hay muốn Hoàn xếp lịch dẫn anh chị đi soi tận tay 3 căn 6–7 tỷ ở Bình Tân và Quận 12 vào cuối tuần?
P.S. — Anh chị mà đã ký hợp đồng đặt cọc đất tự xây rồi đọc bài này, đừng vội bỏ. Hỏi 3 câu đầu bài thật lòng. Nếu thấy lung lay, gọi cho Hoàn trước khi xuống bước 2. Đặt cọc còn lấy lại được. Xây dở dang giữa chừng thì không.
