Có chị Tâm, trong tay khoảng mười tỷ, hai con đang ở Mỹ.
Chị Tâm mua một lô đất Nam Long khu Thủ Đức, giá bảy phẩy hai tỷ. Đến năm 2025, lô đó lên khoảng chín phẩy năm tỷ. Lời gần hai tỷ rưỡi trên giấy.
Nhiều người tới mức đó là bán chốt lời. Chị Tâm không bán.
Chị có một suy nghĩ khác. Chị muốn đổi lô đất nền đó sang một căn nhà phố kinh doanh. Vì sao? Vì đất nền chỉ tăng giá, không đẻ ra dòng tiền. Còn nhà phố kinh doanh vừa có thể tăng giá, vừa cho thuê được, vừa giữ giá tốt hơn khi thị trường xấu.
Nghe thì hợp lý. Nhưng chị Tâm vướng một nỗi sợ. Sợ bán lô đất xong, lại chưa mua được căn nhà phố ưng ý. Tiền nằm chơ vơ ở giữa.
Vì sao chuyển đổi tài sản cần đúng thứ tự
Chuyển đổi tài sản là bán một loại tài sản để mua một loại khác phù hợp hơn với mục tiêu của mình. Việc này không khó ở chỗ quyết định đổi. Nó khó ở chỗ thứ tự và thời điểm.
Làm sai thứ tự, anh chị rơi vào một trong hai cảnh kẹt.
Cảnh một, bán trước mua sau. Bán lô đất rồi, cầm tiền đi tìm nhà phố. Nhưng nhà phố ưng ý không phải lúc nào cũng có sẵn. Tiền nằm im, mất giá, và anh chị sốt ruột nên dễ mua đại một căn không tốt.
Cảnh hai, mua trước bán sau. Đặt mua nhà phố trước, định bán lô đất để trả. Nhưng lô đất chưa bán được đúng giá, anh chị bị kẹt hai đầu, phải xoay tiền gấp, có khi phải bán lô đất rẻ.
Chị Tâm sợ đúng cảnh một. Và nỗi sợ đó là chính đáng.
Cách gỡ bài toán thứ tự
Tôi ngồi với chị Tâm và gỡ từng nút.
Đầu tiên, đừng coi đây là hai giao dịch rời rạc. Coi nó là một cuộc chuyển đổi có lộ trình. Hai chân phải bước ăn khớp.
– Trước khi bán lô đất, hãy đi tìm và khoanh vùng sẵn vài căn nhà phố ứng viên. Biết rõ khu nào, tầm giá nào, có hàng không. – Đánh giá thanh khoản lô đất của mình. Bán trong bao lâu thì ra được giá tốt. Nếu lô đất khó bán nhanh, phải tính dư thời gian. – Nếu có thể, dùng một phần tiền mặt sẵn có để linh hoạt. Chị Tâm có mười tỷ, lô đất chín phẩy năm. Chị còn dư địa để xoay, không phải bán bằng mọi giá. – Đặt mốc thời gian và mốc giá rõ ràng cho cả hai vế. Bán lô đất không dưới mức nào. Mua nhà phố không trên mức nào.
Khi có lộ trình này, nỗi sợ của chị Tâm giảm hẳn. Vì chị không còn nhảy vào khoảng không. Chị bước trên một cây cầu đã bắc sẵn.
Vì sao nhà phố kinh doanh đáng để đổi
Tôi nói rõ vì sao hướng đi của chị Tâm hợp lý, để anh chị tự soi vào mình.
Đất nền tăng giá tốt trong sóng, nhưng nó nằm im, không đẻ ra đồng nào. Khi thị trường xấu, đất nền cũng mất thanh khoản nhanh nhất, vì nó là tài sản đầu cơ thuần.
Nhà phố kinh doanh khác. Nó cho thuê được, tạo dòng tiền đều. Nó có nhu cầu ở thật và kinh doanh thật đỡ giá. Khi thị trường xấu, nó giữ giá tốt hơn và vẫn ra tiền hàng tháng.
Với người như chị Tâm, đã có tuổi, con cái ở xa, cần dòng tiền ổn định hơn là cần lướt sóng, thì chuyển từ đất nền sang nhà phố là đi đúng hướng. Tôi nói thêm về sự khác nhau giữa tài sản tăng giá và tài sản dòng tiền trong bài mua bất động sản cho thuê miền Nam.
Sai lầm thường gặp khi chuyển đổi tài sản
– Bán tài sản cũ trước mà chưa khoanh vùng tài sản mới, để tiền nằm chơ vơ. – Mua tài sản mới trước khi bán được tài sản cũ, bị kẹt vốn hai đầu. – Bán vội bằng mọi giá vì sốt ruột khi tiền nằm im. – Đổi tài sản chỉ vì nghe người ta nói hay, không rõ mình cần dòng tiền hay tăng giá. – Không đặt mốc giá và mốc thời gian cho cả hai vế giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Khi nào nên đổi đất nền sang nhà phố kinh doanh?
Nên cân nhắc khi anh chị cần dòng tiền ổn định hơn là lướt sóng, ví dụ khi đã có tuổi hoặc muốn tài sản tự sinh tiền. Đất nền tăng giá tốt trong sóng nhưng không đẻ ra dòng tiền và mất thanh khoản nhanh khi thị trường xấu. Nhà phố kinh doanh cho thuê được, có nhu cầu thật đỡ giá nên giữ giá tốt hơn.
Nên bán trước hay mua trước khi chuyển đổi tài sản?
Tốt nhất là không tách rời hai việc mà coi đó là một cuộc chuyển đổi có lộ trình. Trước khi bán, hãy khoanh vùng sẵn vài tài sản ứng viên để mua. Nếu có tiền mặt dư, dùng nó để linh hoạt, tránh phải bán bằng mọi giá hoặc kẹt vốn hai đầu.
Làm sao tránh kẹt tiền khi chuyển đổi tài sản?
Hãy đánh giá thanh khoản tài sản cũ xem bán bao lâu thì ra giá tốt, khoanh vùng sẵn tài sản mới, đặt mốc giá và mốc thời gian rõ ràng cho cả hai vế. Nếu có một phần tiền mặt sẵn để xoay, anh chị sẽ không bị ép bán rẻ hay mua vội khi thời điểm chưa khớp.
Đất nền và nhà phố kinh doanh khác nhau thế nào?
Đất nền chủ yếu tăng giá theo sóng, không tạo dòng tiền và mất thanh khoản nhanh khi thị trường xấu vì là tài sản đầu cơ thuần. Nhà phố kinh doanh vừa có thể tăng giá vừa cho thuê tạo dòng tiền đều, lại có nhu cầu ở và kinh doanh thật đỡ giá nên giữ giá tốt hơn qua các chu kỳ.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Tâm không bán vội để chốt lời. Chị tính một bước chuyển đổi dài hơi, đổi tài sản tăng giá lấy tài sản vừa tăng giá vừa ra tiền.
Nếu anh chị đang giữ một lô đất đã lời và phân vân nên chốt hay nên đổi sang tài sản tốt hơn, tôi có thể giúp anh chị vẽ lộ trình chuyển đổi. Khoanh vùng tài sản mới, tính thanh khoản tài sản cũ, để anh chị không rơi vào khoảng trống giữa hai giao dịch.
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị chuyển tài sản đúng thứ tự, không hụt hơi ở giữa.
P.S. Tôi thích cách chị Tâm nghĩ. Chị không hỏi “lô này lời bao nhiêu rồi”. Chị hỏi “lô này có còn là tài sản đúng cho giai đoạn này của đời chị không”. Đó là câu hỏi của người đầu tư trưởng thành. Anh chị đã hỏi câu đó về tài sản của mình chưa?
