Anh Bình gửi ảnh chụp 1 hợp đồng mua bán cho Hoàn lúc 9 giờ tối thứ Tư.
Trang đầu ghi: “Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ — Dự án X — Quận 7 — TP.HCM. Số tiền đặt cọc: 500 triệu. Hoàn lại 100% nếu khách hủy trước 7 ngày.”
Anh nhắn: “Hoàn ơi, sale đang ép em xuống tiền trong ngày mai. Em mua trên giấy chứ chưa có căn hộ. Tổng giá 4,8 tỷ. Em đóng theo tiến độ 4 đợt. Em có nên ký không?”
Hoàn đọc xong, hỏi anh đúng 3 câu.
“Anh có giấy phép xây dựng của dự án không? Có bảo lãnh ngân hàng cho dự án này không? Có biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng chưa?”
Anh Bình đáp: “Em không biết. Sale chưa gửi em. Em chỉ thấy banner dự án rất đẹp và bảng giá.”
Hoàn nói: “Anh dừng tay. Em sẽ giải thích cho anh tối nay. Cọc 500 triệu đợi 24 giờ không mất gì.”
Anh Bình là ai
Anh Bình 41 tuổi, người Vĩnh Phúc. Làm doanh nghiệp phân phối thiết bị công nghiệp ngoài Bắc hơn 15 năm. Tổng tài sản khoảng 11 tỷ.
Anh đã có 1 căn hộ ở Hà Nội đang ở, 1 lô đất ở Vĩnh Phúc giữ làm của để dành. Anh muốn đa dạng vào TP.HCM vì 2 năm gần đây anh thấy giá Hà Nội đã chạy quá nhanh, dòng tiền cho thuê ngoài Bắc kém dần.
Anh nhắm mua nhà ở TP HCM phân khúc trung-cao Quận 7. Mục tiêu: cho thuê khi nhận căn, giữ 5–7 năm rồi tính tiếp.
Anh đã đi xem 6 dự án trong 4 tháng. Một dự án ở Quận 7 đập vào mắt anh nhất. Giá trên giấy 4,8 tỷ cho căn 78 mét vuông, dự kiến bàn giao tháng 12/2028. So với 1 dự án bên cạnh đã bàn giao, cùng diện tích đang bán lại 5,9 tỷ.
Chênh 1,1 tỷ.
Sale nói: “Anh mua trên giấy chỉ đóng theo tiến độ, không phải xuống toàn bộ. Đến lúc bàn giao 2028 căn này nhảy lên 6 tỷ, anh đã lời 1,2 tỷ trên giấy.”
Lý luận này không sai về toán. Nhưng nó bỏ qua những thứ quan trọng hơn toán.
Sản phẩm hình thành trong tương lai là gì
Sản phẩm hình thành trong tương lai (gọi tắt là nhà hình thành trong tương lai) là căn hộ, nhà phố, biệt thự được mua khi chủ đầu tư chưa xây xong. Có khi mới có giấy phép, có khi mới đào móng, có khi đang xây phần thân. Khách mua trên giấy. Khi nhận sổ hồng phải đợi vài năm sau.
Luật kinh doanh BĐS Việt Nam cho phép mua loại này. Nhưng đặt ra 4 điều kiện cứng cho chủ đầu tư trước khi được nhận tiền của khách.
Điều kiện 1: Có giấy phép xây dựng hợp lệ cho dự án.
Điều kiện 2: Đã hoàn thành xây xong phần móng (đối với chung cư) hoặc xong cơ sở hạ tầng (đối với nhà phố/biệt thự).
Điều kiện 3: Có biên bản nghiệm thu của cơ quan nhà nước cho phần xây xong.
Điều kiện 4: Có bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Nếu chủ đầu tư vỡ tiến độ hoặc không bàn giao được, ngân hàng đứng ra trả lại tiền cho khách.
Thiếu 1 trong 4, dự án không được phép thu tiền của khách. Khách có quyền từ chối đóng và đòi lại cọc.
Anh Bình ký hợp đồng cọc khi không biết 4 điều kiện này có hay không. Đây là điểm khởi đầu của mọi vụ vỡ trên thị trường.
Rủi ro thật khi mua trên giấy
Hoàn liệt 5 rủi ro lớn nhất. NĐT Bắc ở xa thường vấp 3–4 trong số này.
Rủi ro 1 — Tiến độ trễ.
Chủ đầu tư hứa bàn giao tháng 12/2028. Thực tế nhận căn tháng 6–9/2030. Trễ 18–21 tháng là phổ biến trên thị trường. Trong 18 tháng đó tiền của anh đã nằm trong dự án không sinh ra gì. Anh mất 12–15% lãi cơ hội tính trên số tiền đã đóng.
Rủi ro 2 — Chất lượng bàn giao khác giấy hứa.
Sàn gỗ thay bằng gạch men. Máy lạnh thay nhãn. Bếp âm thay thiết bị. Hầu hết hợp đồng để điều khoản mềm “tương đương hoặc cao hơn”. Khách kiện rất khó.
Rủi ro 3 — Pháp lý dự án có vấn đề.
Có trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng xong, đất bị chồng quy hoạch, giấy phép xây dựng bị thu hồi giữa chừng. Khách đã đóng 70% tiền vẫn không nhận được căn. Tham khảo các bài học từ Phú Quốc, Condotel đã bàn ở Sợ “mất trắng như mấy ông Phú Quốc, Condotel”.
Rủi ro 4 — Chủ đầu tư hết vốn.
Dự án xây dở dang, nhà thầu nghỉ, công trường nằm im. Anh đã đóng 60–80% giá căn. Tiền nằm ở chủ đầu tư. Nếu không có bảo lãnh ngân hàng (điều kiện 4), anh có thể mất phần lớn.
Rủi ro 5 — Thị trường đảo chiều.
Anh đặt cọc 2026, dự kiến bàn giao 2028, nhận sổ 2029. Trong khoảng đó nếu thị trường căn hộ TP.HCM đảo chiều xuống, anh nhận căn 4,8 tỷ với giá thị trường 4,3 tỷ. Anh lỗ trên giấy 500 triệu trước khi vào ở.
Lý do thật vì sao mua trên giấy vẫn hấp dẫn
Hoàn không cấm mua trên giấy. Có 3 lý do hợp lý để mua.
Một — Giá rẻ hơn căn đã bàn giao 15–25%.
So với cùng vùng, cùng phân khúc, căn trên giấy thường rẻ hơn rõ. Nếu chọn đúng dự án của chủ đầu tư cứng, đây là lợi thế giá vào.
Hai — Đóng theo tiến độ, không phải xuống toàn bộ ngay.
Anh đóng 10% cọc, 10% sau 3 tháng, 10% sau 6 tháng… tổng 8–10 đợt trong 24–36 tháng. Anh dùng tiền linh hoạt hơn.
Ba — Được chọn vị trí, hướng, view tốt.
Người mua sau khi dự án đã bàn giao chỉ được những căn còn lại. Người mua trên giấy được chọn căn đẹp đầu tiên.
Ba lợi thế này thật. Nhưng chỉ giá trị khi đã loại bỏ 5 rủi ro ở trên.
7 việc anh Bình phải làm trước khi ký
Hoàn gửi anh Bình một danh sách kiểm tra 7 việc. Bắt buộc làm xong cả 7 trước khi xuống tiền cọc nghiêm túc.
Một — Yêu cầu xem giấy phép xây dựng của dự án. Bản scan đầy đủ, không phải ảnh chụp 1 trang.
Hai — Yêu cầu xem biên bản nghiệm thu phần móng (chung cư) hoặc biên bản nghiệm thu hạ tầng (nhà phố). Có dấu cơ quan nhà nước.
Ba — Yêu cầu xem văn bản bảo lãnh ngân hàng đứng tên dự án. Đây là điều kiện sống còn. Không có bảo lãnh, đừng ký.
Bốn — Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất dự án. Đứng tên chủ đầu tư hợp lệ.
Năm — Tra mã số doanh nghiệp chủ đầu tư trên dichvucong.gov.vn. Xem họ có nợ thuế, có tranh chấp pháp lý, có dự án nào đang chậm tiến độ khác.
Sáu — Đi soi 2–3 dự án trước đó của chính chủ đầu tư này. Bàn giao đúng hạn không. Chất lượng có đúng hợp đồng không. Sau 2 năm có vấn đề gì không.
Bảy — Đọc kỹ hợp đồng mua bán (không phải hợp đồng cọc). Tập trung 4 điều khoản: phạt trễ tiến độ chủ đầu tư, phạt khách bỏ cọc, danh mục vật liệu chính, điều kiện bàn giao.
Hoàn không tin sale, không tin banner. Hoàn tin giấy có đóng dấu nhà nước.
Anh Bình đã làm gì
Anh Bình hoãn ký. Sale ép, anh giữ vững.
Trong 5 ngày tiếp theo anh làm đúng 7 việc trên. Kết quả:
Việc 1, 2, 4 — chủ đầu tư cung cấp đầy đủ. Pháp lý sạch.
Việc 3 — chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng cho 1 ngân hàng quốc doanh lớn. Ok.
Việc 5 — chủ đầu tư có 1 dự án trước đó bị chậm bàn giao 11 tháng, nhưng không có tranh chấp pháp lý lớn.
Việc 6 — anh bay vào Sài Gòn 2 ngày, đi soi 2 dự án trước của chủ đầu tư. Chất lượng ổn, không tệ. Cư dân bàn tán nhỏ về chất lượng sàn gỗ và thiết bị bếp khác hứa, nhưng không thành chuyện lớn.
Việc 7 — anh đọc hợp đồng mua bán. Phát hiện điều khoản phạt trễ tiến độ chủ đầu tư chỉ 0,03% giá trị căn mỗi ngày trễ. Trong khi phạt khách bỏ cọc lên đến 8% giá căn. Quá lệch.
Anh thương lượng. Chủ đầu tư đồng ý nâng phạt trễ tiến độ lên 0,05%/ngày.
Anh ký hợp đồng cọc. Đóng 480 triệu (10% giá căn) thay vì 500 triệu giữ chỗ. Hợp đồng có bảo lãnh ngân hàng làm bệ đỡ.
Anh đóng các đợt tiếp theo đúng tiến độ, tổng 8 đợt trong 28 tháng.
Tháng 9/2029 anh nhận căn (chậm 9 tháng so với hứa, không sao, có phạt theo hợp đồng). Anh cho thuê căn này 22 triệu/tháng. Trên giá vốn 4,8 tỷ, tỷ suất gross 5,5%.
Quan trọng hơn, anh không mất một đêm ngủ ngon nào trong 28 tháng đó.
Sai lầm thường gặp
Hoàn ghi nhanh các sai lầm phổ biến NĐT Bắc hay vấp khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Một, xuống cọc trước khi kiểm tra giấy tờ. Sale luôn ép thời hạn. Em không vội. Cọc 24 giờ, 48 giờ vẫn được. Cọc 7 ngày càng tốt.
Hai, không hỏi bảo lãnh ngân hàng. Đây là điều kiện sống còn. Không có bảo lãnh, mọi lời hứa của chủ đầu tư chỉ là lời nói.
Ba, chỉ xem banner và bảng giá. Banner đẹp không phản ánh pháp lý. Bảng giá cao không có nghĩa giá trị thực.
Bốn, tin sale “lời 1,2 tỷ trên giấy”. Lời trên giấy là kỳ vọng, không phải tiền. Tiền chỉ về tài khoản khi căn được bán lại với giá đó. Trước khi đó, chỉ là số ảo.
Năm, đầu tư 1 dự án quá lớn so với tổng vốn. Em vốn 11 tỷ, xuống cọc 1 dự án 4,8 tỷ là 44% tổng vốn cho 1 dự án trên giấy duy nhất. Tỷ trọng cao. Hoàn khuyên với mua trên giấy, mỗi dự án không chiếm quá 30–35% tổng vốn.
Sáu, bỏ qua việc đi soi dự án cũ của chủ đầu tư. Đây là việc tốn 1–2 ngày bay vào TP.HCM. Nhưng tiết kiệm cho em 6 tháng đau đầu sau này.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em vốn 5 tỷ có nên mua nhà hình thành trong tương lai ở Bình Tân hoặc Quận 12 không?
Có, nếu chủ đầu tư có bảo lãnh ngân hàng và pháp lý sạch. Phân khúc 2–3 tỷ ở Bình Tân/Quận 12 có nhiều dự án giấy phép sạch. Em chọn dự án không quá 40% tổng vốn của em.
Hỏi: Sale nói cọc giữ chỗ chỉ 50–100 triệu, hoàn lại 100% nếu em không ưng. Có an toàn không?
Cọc giữ chỗ pháp lý yếu hơn cọc hợp đồng mua bán. “Hoàn lại 100%” thường có điều kiện trong giấy. Đọc kỹ từng chữ trước khi xuống tiền. Tiền nhỏ vẫn là tiền.
Hỏi: Anh chị 55 tuổi vốn 30 tỷ định mua biệt thự trên giấy ở Quận 9 cho con kế thừa, có nên mua trên giấy không?
Phân khúc 20–30 tỷ trên giấy thường có dự án ít, ít chủ đầu tư cứng. Mức rủi ro cao hơn vì số tuyệt đối lớn. Anh chị nên ưu tiên dự án đã bàn giao có sổ hồng riêng. Nếu mua trên giấy, chỉ chọn chủ đầu tư hàng đầu, có lịch sử bàn giao đúng hạn 3 dự án liên tiếp.
Hỏi: Mua nhà ở TP HCM trên giấy với mua nhà đã bàn giao, cái nào rủi ro hơn?
Trên giấy rủi ro cao hơn rõ. Bù lại giá vào thấp hơn 15–25%. Lựa chọn phụ thuộc khẩu vị rủi ro và năng lực kiểm tra pháp lý của em.
Câu vàng cho anh Bình
Lời hứa của sale không có dấu nhà nước.
Lời hứa của hợp đồng có dấu, nhưng dấu của bên không đủ tiền vẫn vô nghĩa.
Lời hứa duy nhất đáng tin là chữ ký bảo lãnh của ngân hàng.
Chốt lại cho NĐT Bắc đang nhắm mua nhà hình thành trong tương lai
Trước khi ký cọc, đọc đi đọc lại danh sách 7 việc ở trên. Làm xong cả 7 mới ký. Bỏ qua 1 việc nào trong 7 là tăng rủi ro lên 1 tầng.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu danh sách 7 việc kiểm tra dự án dạng file PDF để dùng lúc đi xem dự án, hay muốn Hoàn rà tận tay 1 dự án anh chị đang nhắm để xem có đủ bảo lãnh ngân hàng và pháp lý không trước khi anh chị xuống tiền?
P.S. — Anh chị mà đã đóng cọc trên giấy rồi đọc bài này, đừng hoảng. Mở hợp đồng. Tìm 3 chỗ. Một, có điều khoản bảo lãnh ngân hàng không. Hai, mức phạt chủ đầu tư trễ tiến độ là bao nhiêu. Ba, điều kiện hủy cọc và hoàn tiền là gì. 3 con số này quyết định mức an toàn còn lại của tài sản. Nếu cả 3 đều yếu, gọi cho Hoàn để cân lại trước khi xuống đợt tiếp theo.
