Anh Trọng, 54 tuổi, ngồi đối diện Hoàn ở văn phòng Quận 7 buổi trưa.
“Hoàn ơi, anh xem căn nhà phố 3 mặt tiền ở Bình Tân, giá 8,2 tỷ, rẻ hơn các căn xung quanh gần 1,5 tỷ. Lý do: sổ chung 3 hộ, chưa tách. Người bán nói ‘mua xong tách ra sổ riêng dễ ợt, 6 tháng là xong’. Anh có nên mua không?”
Hoàn lấy điện thoại, kéo google maps lên xem khu vực. Bình Tân, đường khoảng 6 mét, lô đất thuộc khu dân cư hiện hữu. Diện tích lô khoảng 280 m vuông, đứng tên 3 hộ chung sổ.
“Anh Trọng, có 3 câu hỏi anh phải trả lời trước khi quyết. Một, lô đất này có đủ điều kiện tách thửa theo quy định Bình Tân không. Hai, 2 hộ kia có đồng ý cho tách không. Ba, nếu tách được, mất bao lâu, chi phí bao nhiêu, có chắc xong không.”
Anh Trọng ngạc nhiên: “Ơ, môi giới nói dễ ợt 6 tháng.”
“Anh để Hoàn tra cứu hộ. Quy định tách thửa Bình Tân khác với Quận 1, khác với Thủ Đức. Mỗi quận có quy định riêng.”
Một tuần sau, Hoàn báo lại. Quy định Bình Tân yêu cầu lô đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 36 m vuông, mặt tiền tối thiểu 3 mét. Lô đất anh Trọng xem đủ điều kiện chia thành 3 lô riêng. Nhưng vấn đề là 2 hộ kia. Hộ thứ nhất đã đồng ý tách. Hộ thứ hai đang vướng tranh chấp với 1 đứa con đi nước ngoài, không có ai đứng ra ký giấy đồng ý.
Hoàn khuyên anh Trọng không mua. Vì tách thửa không thể tự một mình quyết được. Có thể đợi 5-10 năm chưa xong.
Anh Trọng nghe theo. 3 tháng sau anh mua được căn khác có sổ riêng giá 9,4 tỷ, đắt hơn 1,2 tỷ nhưng yên tâm.
Bài này Hoàn viết cho anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang xem nhà sổ chung và được hứa “tách dễ”. Sau bài này, anh chị sẽ biết điều kiện tách thửa, quy trình, thời gian thực tế, và khi nào nên đầu tư nhà sổ chung, khi nào không.
Tách thửa sổ chung là gì
Tách thửa sổ chung là việc chia một thửa đất đang có nhiều người đứng tên chung trên một sổ thành nhiều thửa riêng biệt, mỗi thửa đứng tên một người (hoặc một nhóm người), có sổ hồng riêng cho từng thửa.
Sổ chung có hai dạng phổ biến.
Dạng 1: Sổ chung do mua chung. Nhiều người cùng góp tiền mua một thửa đất, đứng tên chung. Mỗi người có một phần được ghi rõ tỷ lệ.
Dạng 2: Sổ chung do thừa kế. Cha mẹ qua đời để lại đất, các con thừa kế chung, đứng tên cùng trên sổ.
Đối với người mua nhà, sổ chung là cấu trúc kém hấp dẫn hơn sổ riêng vì: – Mỗi giao dịch cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu – Khó vay ngân hàng – Khó bán lại với giá tốt
Vì vậy nhiều người sở hữu chung muốn tách thửa, mỗi người một sổ riêng, để dễ giao dịch.
Điều kiện để được tách thửa
Tách thửa không phải lúc nào cũng được. Có 5 điều kiện cứng.
Điều kiện 1: Diện tích tối thiểu của lô đất sau khi tách
Mỗi tỉnh thành có quy định riêng. Một số mức tham khảo (cần kiểm tra số liệu mới nhất tại quận, huyện cụ thể):
– TP.HCM nội đô: thường 36-50 m vuông – TP.HCM vùng ven (Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè): thường 50-80 m vuông – Bình Dương đô thị: thường 60-100 m vuông – Đồng Nai đô thị: thường 60-100 m vuông – Long An đô thị: thường 60-100 m vuông
Lô đất sau khi tách phải đạt mức tối thiểu. Không đạt thì không được tách.
Điều kiện 2: Mặt tiền tối thiểu của lô đất sau khi tách
Thường yêu cầu mặt tiền tối thiểu 3-5 mét, tùy địa phương. Lô có mặt tiền hẹp hơn không được tách.
Điều kiện 3: Có đường vào thực tế
Mỗi lô đất sau khi tách phải có đường vào thực tế (đường công cộng hoặc đường nội bộ được công nhận). Lô đất không có đường vào không được tách.
Đây là vấn đề phổ biến với các lô đất sâu, đang dùng chung một lối đi. Sau khi tách, lối đi phải được làm rõ thuộc lô nào, các lô khác có quyền sử dụng chung không.
Điều kiện 4: Đất nằm trong khu vực được phép tách thửa
Một số khu vực có quy hoạch đặc biệt: khu công nghiệp, khu nông nghiệp, khu bảo tồn, khu vực có quy hoạch dự án đô thị mới. Đất ở các khu này có thể bị hạn chế hoặc cấm tách thửa.
Phải tra cứu quy hoạch của khu vực trước khi tính tách. Anh chị xem chi tiết cách tra cứu trong Đất quy hoạch treo có nên mua.
Điều kiện 5: Tất cả đồng sở hữu đồng ý
Đây là điều kiện khó nhất trong thực tế. Tách thửa cần văn bản thỏa thuận tách thửa giữa tất cả đồng sở hữu, có công chứng. Một người không đồng ý, không tách được.
Ca anh Trọng vướng đúng điều kiện này. Hộ thứ hai có một người không liên lạc được, không ký được giấy đồng ý. Tách thửa treo vô hạn.
Quy trình tách thửa từng bước
Bước 1: Đo đạc và xác định ranh từng lô
Thuê đơn vị đo đạc đến đo lại lô đất tổng, vẽ bản đồ ranh giới từng lô sau khi tách. Bản đồ này là cơ sở cho hồ sơ tách thửa.
Phí đo đạc 3-8 triệu tùy diện tích.
Bước 2: Lập văn bản thỏa thuận tách thửa giữa các đồng sở hữu
Văn bản ghi rõ: ai nhận lô nào, diện tích bao nhiêu, ranh giới ra sao, lối đi chung nếu có. Tất cả đồng sở hữu ký, có công chứng.
Phí công chứng văn bản thỏa thuận 1-3 triệu.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương tách thửa từ UBND quận, huyện
Nộp đơn xin tách thửa, kèm bản đồ ranh và văn bản thỏa thuận, tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện.
UBND xem xét: lô đất có đủ điều kiện tách không, có nằm trong quy hoạch không, có vướng quy định nào không. Trả lời chấp thuận hoặc từ chối trong 15-30 ngày làm việc.
Bước 4: Đo đạc địa chính chính thức
Nếu được chấp thuận, văn phòng đăng ký đất đai cử nhân viên đến đo đạc địa chính chính thức, lập hồ sơ địa chính mới cho từng lô.
Thời gian 30-60 ngày làm việc.
Bước 5: Nộp hồ sơ cấp sổ hồng riêng cho từng lô
Sau khi đo đạc xong, từng đồng sở hữu nộp hồ sơ cấp sổ hồng riêng cho lô của mình. Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ mới trong 30-45 ngày.
Bước 6: Hủy sổ chung cũ
Sổ chung cũ được hủy hiệu lực sau khi cấp sổ riêng cho tất cả các lô.
Thời gian thực tế và chi phí
Thời gian
Lý tưởng: 4-6 tháng kể từ khi tất cả đồng sở hữu đồng ý đến khi có sổ riêng.
Thực tế phổ biến: 8-18 tháng. Vướng tranh chấp, vướng quy hoạch chưa rõ ràng, vướng thủ tục địa phương phức tạp.
Trường hợp xấu: trên 2 năm hoặc không xong được.
Khoản “6 tháng là xong” mà môi giới nói thường là lý tưởng. Thực tế gần như không bao giờ đúng.
Chi phí
Tổng chi phí cho cả lô đất tách thành 3 phần dao động: – Phí đo đạc và lập hồ sơ: 5-15 triệu – Phí công chứng văn bản thỏa thuận: 1-3 triệu – Phí xin chấp thuận chủ trương: 500 nghìn đến 2 triệu – Phí đo đạc địa chính chính thức: 3-8 triệu – Phí cấp sổ hồng mới (mỗi sổ): 500 nghìn đến 1 triệu – Lệ phí trước bạ (nếu chia phần khác nhau so với tỷ lệ ban đầu): 0,5% phần chênh lệch – Phí dịch vụ (nếu thuê đơn vị làm trọn gói): 30-80 triệu
Tổng tự làm: 15-40 triệu cho cả lô (chia đều cho các đồng sở hữu). Tổng thuê dịch vụ trọn gói: 50-120 triệu.
Khi nào nên đầu tư nhà có sổ chung
Hoàn không khuyến khích NĐT miền Bắc đầu tư nhà sổ chung trong Nam, vì các lý do về thanh khoản và pháp lý đã nêu trong Rủi ro đồng sở hữu nhà đất.
Nhưng nếu vì lý do nào đó (giá rất hợp lý, vị trí tốt hiếm có), anh chị muốn đầu tư, phải đáp ứng đủ 5 điều kiện:
Điều kiện 1: Lô đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương (diện tích, mặt tiền, đường vào).
Điều kiện 2: Tất cả các đồng sở hữu hiện tại có mặt và đồng ý tách. Có văn bản cam kết bằng văn bản công chứng.
Điều kiện 3: Không có đồng sở hữu nào đang vướng tranh chấp, vắng mặt không liên lạc được, có vấn đề pháp lý cá nhân.
Điều kiện 4: Khu vực không nằm trong quy hoạch dự án đô thị mới, không vướng quy hoạch treo, không nằm trong vùng cấm tách thửa.
Điều kiện 5: Anh chị chấp nhận thời gian tách 8-18 tháng, có vốn dự phòng cho thời gian này.
Thiếu một trong 5 điều kiện, không nên mua. Khoản giảm giá 15-25 phần trăm so với nhà sổ riêng không bù được rủi ro.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin lời môi giới “tách dễ, vài tháng là xong”
Môi giới không phải người chịu trách nhiệm. Họ nói cho dễ bán. Thực tế tách thửa phụ thuộc nhiều yếu tố không kiểm soát được. Anh chị phải tự xác minh, không tin lời.
Sai lầm 2: Mua trước rồi mới đi xin tách
Mua xong, phát hiện không tách được. Tiền đã chôn. Bán lại với giá rẻ hơn nhiều. Phải xác minh khả năng tách TRƯỚC khi đặt cọc.
Sai lầm 3: Không có cam kết của tất cả đồng sở hữu
Chỉ một người đại diện cam kết “các bên kia đồng ý rồi”. Đến lúc làm thủ tục, các bên kia thay đổi ý, hoặc một người không có mặt. Tách bị treo.
Sai lầm 4: Không tính tới đường vào sau khi tách
Lô đất tổng có 1 lối vào. Sau khi tách thành 3 lô, làm sao mỗi lô có lối vào riêng? Có cần làm đường nội bộ không? Đường nội bộ thuộc lô nào? Đây là điểm vướng phổ biến.
Sai lầm 5: Mua nhà đang xây dựng trên đất sổ chung
Đất sổ chung có thể tách được. Nhưng nhà xây trên đất sổ chung phức tạp hơn. Phần xây trên ranh giới giữa các lô tách sau cần xử lý. Có thể phải đập một phần.
Sai lầm 6: Mua xong rồi mới phát hiện lô không đủ điều kiện diện tích tối thiểu
Mỗi tỉnh, quận, huyện có quy định diện tích tối thiểu khác. Lô 100 m vuông chia 3 ở Bình Tân có thể được (lô tối thiểu 36 m vuông). Nhưng cùng lô đó ở Củ Chi không được (lô tối thiểu 80 m vuông).
Phải tra cứu quy định cụ thể của địa phương trước khi tính.
Một góc nhìn riêng cho NĐT miền Bắc
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam có 3 vấn đề đặc thù với nhà sổ chung.
Vấn đề 1: Khoảng cách địa lý làm thủ tục tách kéo dài. Mỗi bước phải có mặt hoặc ủy quyền. Anh chị ở Hà Nội, ký giấy phải bay vào hoặc làm ủy quyền công chứng. Cộng dồn 10-15 thủ tục, thời gian kéo dài 2-3 tháng thêm so với người ở tại địa phương.
Vấn đề 2: Khó giám sát các đồng sở hữu khác. Họ ở trong Nam, anh chị ở Bắc. Họ hứa nhưng có làm không, anh chị không biết. Có khi thủ tục bị trì hoãn vài tháng vì một đồng sở hữu không hợp tác.
Vấn đề 3: Khi vấn đề phát sinh, không có ai giải quyết tại chỗ. Phải bay vào, mất công, mất thời gian.
Hoàn khuyên NĐT miền Bắc: ưu tiên tìm nhà có sổ riêng từ đầu. Đắt hơn 15-25 phần trăm so với nhà sổ chung là khoản chi phí xứng đáng cho an tâm và thanh khoản.
Nếu lỡ mua nhà sổ chung và muốn tách: bám đủ 5 điều kiện, làm việc với luật sư địa phương có chuyên môn, có lịch thời gian rõ ràng, đặt mốc deadline cho từng bước.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Tôi đang đứng tên chung với 2 anh em ruột trên một căn nhà 18 tỷ ở Hà Nội. Muốn tách phần của mình bán có được không?
Đáp: Có thể tách phần để bán riêng, nhưng phải đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương. Và 2 anh em phải đồng ý. Nếu không tách được vật lý (lô đất không đủ điều kiện), anh chị chỉ có thể bán phần ảo theo tỷ lệ. Người mua phần ảo thường giảm giá nhiều.
Hỏi 2: Tách thửa có làm tăng tổng giá trị không?
Đáp: Có. 3 sổ riêng thường có tổng giá trị cao hơn 1 sổ chung khoảng 20-40 phần trăm, vì dễ giao dịch, dễ vay, dễ chuyển nhượng. Chi phí tách 50-120 triệu, đổi lấy chênh lệch hàng tỷ là đáng.
Hỏi 3: Lô đất tôi định mua không đủ điều kiện tách. Có cách nào khác không?
Đáp: Có thể chờ quy định địa phương thay đổi (một số nơi đang nới điều kiện). Hoặc kết hợp với lô bên cạnh để tăng diện tích, rồi tách lại. Hoặc bán lại nguyên trạng với giá phù hợp.
Nhưng đa số trường hợp, không tách được là không tách được. Đầu tư phải tính cả kịch bản này.
Hỏi 4: Đồng sở hữu của tôi đang ở nước ngoài, không liên lạc được. Tách thửa làm sao?
Đáp: Khó. Cần văn bản đồng ý có công chứng và hợp pháp hóa lãnh sự của họ. Nếu không liên lạc được, phải khởi kiện ra Tòa yêu cầu giải quyết. Quá trình 2-5 năm, tốn kém.
Hoàn chốt
Tách thửa sổ chung không phải chuyện “vài tháng là xong” như môi giới hay nói. Trên giấy là 4-6 tháng. Trong thực tế là 8-18 tháng nếu mọi thứ thuận lợi. Có những ca không bao giờ xong được.
Anh chị xem nhà sổ chung và được hứa tách dễ, phải tự xác minh đủ 5 điều kiện trước khi đặt cọc. Bỏ qua bước xác minh, khoản giảm giá hấp dẫn ban đầu có thể trở thành hố chôn vốn.
NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam: ưu tiên sổ riêng. Đó là cách an toàn nhất, dễ thanh khoản nhất, dễ vay nhất.
Anh chị muốn Hoàn xem giúp một căn nhà sổ chung đang quan tâm để đánh giá khả năng tách thật sự, hay muốn Hoàn lọc giúp các căn sổ riêng trong khu vực anh chị thích?
P.S. Anh Trọng sau khi mua được căn sổ riêng, kể: “Anh ngủ ngon. Mỗi tháng cho thuê 42 triệu, không lo gì.” Nếu anh mua căn sổ chung, có khi đến giờ vẫn đang chạy thủ tục, chưa có dòng tiền nào. Khoảng cách giữa quyết đúng và quyết sai trong đầu tư bất động sản tính bằng năm tháng và sự bình yên.
