Đặt cọc rồi chủ nhà đổi ý sau khi đặt cọc: điều khoản nào cứu tiền cho NĐT Bắc mua nhà miền Nam

Chị Liên 44 tuổi, ở Cầu Giấy, cọc 800 triệu cho một căn nhà phố quận Tân Phú vào chiều thứ Sáu. Sáng thứ Hai chị bay vào TP.HCM ký hợp đồng chuyển nhượng thì cô chủ nhà mở cửa với gương mặt lạnh. “Chị ơi, chồng em không đồng ý bán nữa, giá lên rồi. Em xin trả lại cọc, em đền gấp đôi thêm 800 triệu như hợp đồng ghi”. Chị Liên đứng ở phòng khách nhà người ta, tay cầm cà phê nguội, đầu quay quay. Đền gấp đôi nghe thì to. Nhưng chị đâu cần 800 triệu tiền đền. Chị cần cái nhà. Vì căn đó chị đã đi tìm cả năm mới ra, tương tự trong khu đã lên giá thêm 12% trong sáu tuần. Đền cọc xong chị cầm 1,6 tỷ ra ngoài, mua lại chính căn tương đương phải bù thêm 400 triệu. Chị mất một cơ hội, mất niềm tin, và mất luôn tuần đó vì buồn.

Bài này Hoàn viết cho anh chị nào đang chuẩn bị cọc một căn nhà trong Nam mà chưa biết điều khoản nào cần có trong hợp đồng cọc để đối phó khi chủ nhà đổi ý. Đọc hết trước khi ký, không đọc sau khi đền cọc.

Chủ nhà đổi ý sau khi đặt cọc là gì và ai đúng ai sai

Chủ nhà đổi ý sau khi đặt cọc là tình huống bên bán quyết định không tiếp tục giao dịch sau khi đã nhận tiền cọc, thường vì lý do giá thị trường lên, có người trả cao hơn, hoặc gia đình tranh chấp nội bộ. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, tức “đền gấp đôi”. Nghe thì công bằng, nhưng thực tế không phải lúc nào cũng vậy.

Vấn đề số một là hợp đồng cọc phải viết đúng. Nếu tờ giấy cọc chỉ ghi “nhận cọc 800 triệu” mà không nói rõ giao kèo là mua bán căn nào, giá bao nhiêu, thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng khi nào, thì đó không phải hợp đồng cọc theo pháp luật. Đó chỉ là biên nhận tiền. Chủ nhà chỉ cần trả lại đúng 800 triệu là xong. Vấn đề số hai là đền gấp đôi nghe to nhưng thực chất là bên bán mua lại quyền đổi ý bằng đúng số tiền cọc. Ở thị trường nóng, nhất là các quận trung tâm TP.HCM và Bình Dương giai đoạn giá lên, đền gấp đôi rẻ hơn chênh giá. Chủ nhà tính bài toán đó rồi mới chốt đổi ý.

Hoàn tư vấn NĐT Bắc kiểm tra hợp đồng cọc mua nhà miền Nam

Vì sao chủ nhà miền Nam hay đổi ý với người mua đến từ xa

Có một sự thật khiến NĐT miền Bắc mua nhà miền Nam dễ bị đổi ý hơn khách địa phương. Người mua ở xa thường chấp nhận thời gian ký hợp đồng công chứng dài hơn. Anh chị phải bay lại, sắp xếp công việc, chờ giấy uỷ quyền công chứng chéo tỉnh. Trong khi hàng xóm sát vách của chủ nhà chỉ cần chạy sang là xong buổi. Khoảng thời gian giữa ngày cọc và ngày công chứng có khi ba tuần, có khi cả tháng. Ba tuần đó, thị trường có thể xê dịch 5 tới 15%.

Chủ nhà nhìn thấy hàng xóm bán được giá cao hơn 200 triệu. Con cái xì xào. Vợ chồng bàn lại. Sáng thức dậy cảm giác “mình bán hớ” nó lớn dần. Rồi họ nhắn: “Anh chị ơi, em xin đền cọc”. Người ở xa nghe câu đó xong không có thời gian ở lại làm cho ra chuyện. Bay đi bay về mấy chuyến, mệt, ngại, cuối cùng nhận đền rồi thôi. Bên bán biết tâm lý đó và dùng đúng nó để trục lợi. Đây là dạng “đổi ý có tính toán”, không phải vì gia đình đột xuất.

Năm điều khoản Hoàn bắt buộc phải có trong hợp đồng cọc

Suốt 15 năm làm nghề, Hoàn đúc kết đúng năm điều khoản. Thiếu một trong năm, Hoàn không cho khách ký, dù chủ nhà nhăn mặt cỡ nào.

Điều khoản 1: Ghi rõ đối tượng cọc, giá bán, phương thức thanh toán. Không phải là “cọc mua nhà số X”. Phải là “cọc giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ X, diện tích Y m² đất, Z m² sàn, giấy chứng nhận số W, giá chuyển nhượng T tỷ đồng, thanh toán theo N đợt”. Chi tiết tới mức đọc lên nghe khô. Nhưng khô mới giữ được tiền.

Điều khoản 2: Ràng buộc ngày ký hợp đồng công chứng trong tối đa 30 ngày. Nhiều môi giới bảo “để 45 ngày cho anh chị xoay tiền”. Nghe có lý. Nhưng 45 ngày là 45 ngày cho chủ nhà nhìn giá lên. Hoàn luôn giữ mốc 30 ngày, có ngoại lệ chỉ khi khách phải bán tài sản khác lấy tiền, và chấp nhận rủi ro tương ứng.

Điều khoản 3: Đền cọc theo cơ chế bồi thường thực chất, không chỉ gấp đôi. Câu chuẩn Hoàn hay viết: “Nếu bên bán đơn phương chấm dứt, ngoài việc hoàn cọc và đền gấp đôi theo quy định pháp luật, bên bán bồi thường bổ sung phần chênh lệch giữa giá đã thoả thuận và giá thị trường tại thời điểm bên mua có thể mua căn tương đương”. Câu này viết ra là chủ nhà đổi ý sẽ phải suy nghĩ ba lần. Vì giờ đền không còn là 800 triệu, mà có thể là 800 triệu cộng 300 triệu chênh giá.

Điều khoản 4: Nghĩa vụ giữ nguyên hiện trạng nhà và giấy tờ trong thời gian cọc. Không được sửa chữa lớn, không được thay đổi kết cấu, không được thế chấp thêm ngân hàng, không được đăng ký giao dịch bảo đảm mới. Có khách của Hoàn mua nhà quận Bình Thạnh, cọc xong, chủ nhà đem sổ đi vay 1 tỷ. Sau 30 ngày ký công chứng, nợ ngân hàng chưa xoá, tiền của khách phải chạy vòng vòng.

Điều khoản 5: Chuyển giao giấy tờ gốc vào ngân hàng hoặc bên thứ ba trung gian ngay khi cọc. Cái này Hoàn học được từ các thương vụ lớn. Ngân hàng hoặc văn phòng công chứng giữ sổ đỏ gốc. Chủ nhà không còn cách nào bán song song cho người khác. Chi phí phát sinh nhẹ, nhưng an tâm lớn.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm đầu tiên là cọc bằng tin nhắn hoặc chuyển khoản không có hợp đồng giấy. Anh chị bay vào Nam vội, thấy nhà ưng, chuyển 300 triệu ngay tối đó “để giữ chỗ”. Sáng hôm sau ký giấy tay chưa kịp mà chủ đã đổi ý. Không có hợp đồng cọc, tiền đó chỉ là biên nhận. Đền gấp đôi không áp dụng.

Sai lầm thứ hai là cọc mà không kiểm tra ai là chủ hợp pháp. Nhà đứng tên hai vợ chồng nhưng chỉ có chồng ký hợp đồng cọc. Vợ không đồng ý, hợp đồng cọc vô hiệu, tiền cọc hoàn 100%, không đền được cắc nào. Trong 15 năm nghề, Hoàn thấy trò này lặp đi lặp lại. Chủ nhà cố tình cho một người ký cọc rồi lấy cớ “người kia không đồng ý” để rút.

Sai lầm thứ ba là ký cọc với môi giới, không phải với chủ nhà. Môi giới đứng ra “giữ dùm” nhưng thực tế họ chưa được chủ nhà uỷ quyền hợp pháp. Khi có tranh chấp, chủ nhà nói “tôi đâu có nhận tiền”, môi giới nói “tôi giao rồi”, tiền của anh chị nằm giữa hai bên đá qua đá lại.

Sai lầm thứ tư là cọc số quá nhỏ so với giá trị nhà. Nhà 12 tỷ mà cọc 100 triệu, chủ nhà đổi ý đền 100 triệu là xong. So với chênh giá 500 triệu họ được, họ vẫn lời. Mức cọc Hoàn khuyên là 5 tới 10% giá trị nhà, đủ để chủ nhà cân nhắc.

Cách xử lý khi chủ nhà đã đổi ý rồi

Nếu tình huống đã lỡ như chị Liên ở đầu bài, đây là ba nước đi thực tế. Nước một, giữ lại toàn bộ giấy tờ hợp đồng cọc và các trao đổi qua tin nhắn, email, ghi âm cuộc gọi. Đây là bằng chứng cho bước sau. Nước hai, gửi văn bản yêu cầu bên bán tiếp tục giao dịch theo thoả thuận, hoặc bồi thường theo điều khoản đã ký. Văn bản có dấu công chứng chuyển nhượng thời hạn cụ thể. Nước ba, nếu bên bán vẫn từ chối, khởi kiện tại toà nhân dân quận có nhà. Với hợp đồng cọc chuẩn (có đủ 5 điều khoản), toà xử theo hướng buộc bên bán tiếp tục hợp đồng hoặc bồi thường đầy đủ.

Nghe kiện tụng anh chị sợ. Hoàn hiểu. Nhưng ở TP.HCM giai đoạn 2024 tới 2026, các vụ tranh chấp cọc BĐS được toà xử nhanh hơn hẳn giai đoạn 2018 tới 2020. Trung bình 6 tới 9 tháng cho án sơ thẩm. Với căn nhà 10 tới 20 tỷ, chờ 6 tháng để lấy lại hoặc bồi thường đầy đủ là đáng.

Càng đọc, anh chị càng thấy điều Hoàn muốn nói: chuẩn bị trước khi cọc rẻ hơn chữa sau khi cọc. Bài về hợp đồng góp vốn trá hình và bài về nhận diện dự án ma là hai bài đi cùng bài này để anh chị có bộ ba kiến thức bảo vệ tiền khi mua BĐS miền Nam từ xa.

Câu hỏi thường gặp

Em cọc bằng chuyển khoản có được coi là hợp đồng cọc không? Chuyển khoản chỉ là bằng chứng thanh toán, không phải hợp đồng cọc. Bắt buộc phải có văn bản ghi rõ đối tượng cọc, giá, thời hạn và điều khoản đền. Không có văn bản, khi chủ nhà đổi ý anh chị chỉ đòi được đúng số tiền chuyển khoản, không có đền gấp đôi.

Em có nên cọc số nhỏ như 50 triệu cho chắc không? Không nên. Cọc quá nhỏ không có tác dụng ràng buộc bên bán. Với nhà giá vài chục tỷ, cọc dưới 3% chỉ là hình thức. Bên bán đền cọc dễ. Mức cọc hợp lý là 5 tới 10% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu em là bên đổi ý thì mất bao nhiêu? Mất đúng số tiền cọc đã đặt. Đây là ngược của trường hợp bên bán đổi ý. Vì thế trước khi cọc, anh chị phải chắc chắn về căn nhà, về pháp lý, về tài chính. Cọc rồi rút thì mất tiền không lấy lại được.

Chồng cô chủ nhà không ký cọc thì hợp đồng có hiệu lực không? Nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải cả hai cùng ký. Nếu chỉ một người ký, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Trước khi cọc, phải kiểm tra sổ hồng, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, và yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký. Đây là bước Hoàn luôn làm cho khách mua từ xa.

CTA

Anh chị muốn Hoàn xem giùm mẫu hợp đồng cọc trước khi ký, hay muốn Hoàn ngồi cùng anh chị 20 phút qua Zoom để soi từng dòng cùng lúc? Cả hai đều là một việc: Hoàn giúp anh chị không mất tiền vào những dòng chữ chưa kịp đọc. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn nhắn lại trong ngày và gửi luôn cuốn Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước.

P.S. Chị Liên ở đầu bài, sau khi nhận đền cọc, đã gọi Hoàn nhờ tìm căn khác. Hai tháng sau chị mua được một căn khác cùng khu, giá cao hơn 350 triệu so với căn cũ. Chị bảo: “Nếu hồi đó em có mấy điều khoản anh nói, em đã không mất căn đầu”. Hoàn nói với chị: “Cái mất lớn nhất không phải tiền chênh, mà là niềm tin vào thị trường”. Anh chị nào sắp cọc, đọc lại bài này thêm một lần. Đêm ngủ ngon rẻ hơn tiền học phí.