Đất hai giá rủi ro: NĐT Bắc mua đất miền Nam đừng dại né thuế bằng chiêu ghi thấp

Anh Bình 47 tuổi, ở Ba Đình, mua một lô đất mặt tiền quận 9 giá thật 18 tỷ vào giữa 2024. Trên hợp đồng công chứng ghi 8 tỷ. Chủ đất, một bà cụ 70 tuổi, cầm đầu bảo “Anh chị đồng ý ghi vậy để em đỡ đóng thuế nhiều, giá thật anh chị cứ chuyển khoản đủ vào tài khoản con em”. Anh Bình gật vì thấy tiết kiệm thuế trước bạ và thuế chuyển nhượng khoảng 400 triệu, cộng lệ phí công chứng giảm được nữa. Anh chuyển tổng cộng 18 tỷ: 8 tỷ vào tài khoản chủ đứng tên trên sổ, 10 tỷ vào tài khoản con của chủ. Sang tên xong xuôi. Anh cảm giác mình khôn.

Tám tháng sau, đầu 2025, anh Bình cần bán lô đó để lấy vốn xoay cho một dự án khác. Người mua mới trả 21 tỷ. Anh Bình ra công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng. Cán bộ thuế nhìn hồ sơ, tính thuế thu nhập cá nhân 2% trên chênh lệch giữa giá bán 21 tỷ và giá mua trên hợp đồng cũ 8 tỷ. Chênh lệch 13 tỷ. Thuế phải nộp 260 triệu. Anh Bình cãi: “Tôi mua thật 18 tỷ, chênh chỉ 3 tỷ”. Cán bộ thuế lắc đầu: “Anh có hợp đồng công chứng nào ghi 18 tỷ không?”. Anh Bình đưa ảnh chụp uỷ nhiệm chi 10 tỷ vào tài khoản con của chủ cũ. Cán bộ thuế chỉ giấy: “Cái này không có giá trị pháp lý xác định giá mua”. Anh Bình mất thêm 200 triệu tiền thuế, chưa kể được cơ quan thuế đưa vào diện theo dõi.

Bài này Hoàn viết cho anh chị đang phân vân giữa việc ghi giá thật và giá thấp trên hợp đồng công chứng khi mua đất miền Nam. Đọc hết trước khi bấm bút.

Đất hai giá là gì và vì sao nó vẫn tồn tại

Đất hai giá là tình trạng cùng một giao dịch mua bán bất động sản được thể hiện qua hai giá khác nhau: giá thật do bên mua và bên bán thoả thuận với nhau, và giá ảo thấp hơn được ghi trên hợp đồng công chứng để giảm nghĩa vụ thuế phí. Đây là hiện tượng phổ biến trên thị trường BĐS Việt Nam trước 2022. Sau khi các cơ quan thuế siết chặt cách tính giá dựa trên khung giá đất và giá thị trường tham chiếu, hiện tượng này giảm nhưng chưa hết.

Cơ chế đơn giản. Bên bán muốn giảm thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá bán. Bên mua muốn giảm lệ phí trước bạ 0,5% trên tổng giá. Cả hai đồng thuận ghi thấp. Số chênh chuyển bằng đường phụ: chuyển khoản vào tài khoản người thân, thanh toán bằng tiền mặt, chuyển vào tài khoản khác của chính chủ. Trên giấy tờ chính thức chỉ thấy con số đã ghi.

Nghe có vẻ tiết kiệm cho cả hai. Nhưng bài toán chỉ ngon nếu anh chị giữ đất vĩnh viễn, hoặc bán ra với giá cực rẻ. Trong mọi kịch bản còn lại, người mua chịu rủi ro nặng hơn người bán rất nhiều.

Hoàn hướng dẫn NĐT Bắc ghi đúng giá trên hợp đồng công chứng khi mua đất miền Nam

Vì sao NĐT Bắc mua đất miền Nam hay bị dụ ghi hai giá

Có ba lý do chính khiến chiêu này đánh trúng NĐT miền Bắc. Lý do một là khoảng cách với luật địa phương. Anh chị không rõ Cục Thuế TP.HCM hay Cục Thuế Bình Dương đang siết ở mức nào. Trong khi ở Hà Nội trước đây, một số quận vẫn chấp nhận ghi giá thấp, thì ở TP.HCM giai đoạn 2024 tới 2026, các phòng công chứng và cơ quan thuế đã đối chiếu với khung giá thị trường tham chiếu chặt hơn nhiều. Nhưng chủ đất vẫn dụ được vì anh chị chưa biết.

Lý do hai là cảm giác được người bán “thương”. Bên bán cầm đầu nói “Em muốn giúp anh chị tiết kiệm thuế”. Nghe êm tai. Nhưng thực tế, người tiết kiệm được thuế nhiều hơn là bên bán, không phải bên mua. Cụ thể ở ví dụ anh Bình: chủ cũ tiết kiệm được 200 triệu tiền thuế thu nhập cá nhân, trong khi anh Bình chỉ tiết kiệm 50 triệu lệ phí trước bạ. Chủ hưởng phần lớn. Anh chịu phần lớn rủi ro sau này.

Lý do ba là niềm tin sai vào bằng chứng chuyển khoản. Anh chị nghĩ “Mình có uỷ nhiệm chi chuyển 18 tỷ, ai làm gì được mình”. Sai. Uỷ nhiệm chi chỉ xác định anh chị chuyển tiền, không xác định lý do chuyển tiền là mua đất. Chủ cũ có thể nói đó là tiền vay, tiền cho tặng, tiền giao dịch khác. Toà cần hợp đồng công chứng ghi giá làm căn cứ, chuyển khoản là bằng chứng bổ trợ, không thay thế được hợp đồng công chứng.

Năm hậu quả pháp lý và tài chính khi ghi hai giá

Đây là năm hậu quả thật Hoàn thấy trong 15 năm nghề, không lý thuyết.

Hậu quả 1: Thuế thu nhập cá nhân khi bán ra tính trên chênh lệch giả. Đây là hậu quả trực tiếp nhất, như ví dụ anh Bình. Khi bán, thuế tính trên chênh lệch giữa giá bán hiện tại với giá mua ghi trên hợp đồng cũ. Ghi thấp 10 tỷ nghĩa là anh chị tự tăng chênh lệch thêm 10 tỷ, đóng thêm thuế 200 triệu. Số tiết kiệm ban đầu 50 triệu không đáng gì so với 200 triệu này.

Hậu quả 2: Không được ngân hàng cho vay đủ số vốn thật. Ngân hàng cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo, mà giá trị này tham chiếu vào hợp đồng công chứng đã ghi. Ghi 8 tỷ nghĩa là ngân hàng chỉ định giá 8 tỷ, cho vay tối đa 5,6 tỷ (70% giá trị). Anh chị bỏ vốn thật 18 tỷ mà chỉ vay được 5,6 tỷ. Nếu ghi đúng 18 tỷ, vay được 12,6 tỷ. Chênh lệch 7 tỷ vốn khả dụng.

Hậu quả 3: Không được toà bảo vệ khi có tranh chấp. Nếu chủ cũ hoặc thân nhân sau này kiện anh chị đòi lại đất, viện dẫn “giá bán thấp quá, chứng tỏ giao dịch không sòng phẳng, có thể vô hiệu”, toà xét dựa trên hợp đồng ghi 8 tỷ. Anh chị muốn chứng minh mua thật 18 tỷ, phải bổ sung bằng chứng bổ trợ, và bằng chứng đó không phải lúc nào cũng đủ mạnh. Rủi ro là toà tuyên bố mua bán vô hiệu, buộc hoàn nguyên trạng, anh chị trả lại đất, chỉ nhận lại 8 tỷ ghi trên hợp đồng.

Hậu quả 4: Bị cơ quan thuế đưa vào diện nghi vấn trốn thuế. Từ 2022, các cục thuế lớn ở TP.HCM và Bình Dương có hệ thống rà soát tự động: giá hợp đồng thấp hơn khung giá thị trường tham chiếu 30% trở lên sẽ bị đưa vào diện xem xét. Anh chị bị mời lên giải trình, có thể phải nộp bổ sung thuế cộng phạt hành chính. Trường hợp nặng, hồ sơ chuyển sang xem xét dấu hiệu trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự.

Hậu quả 5: Khó bán lại vì người mua kế tiếp cũng gặp bài toán tương tự. Người mua mới nhìn hợp đồng cũ ghi 8 tỷ, hiểu ngay lịch sử. Nếu họ mua giá 21 tỷ, họ đối mặt với việc tương lai bán lại chịu thuế tương tự. Vì thế nhiều người mua kỹ tính từ chối mua đất đã có hợp đồng cũ ghi giá quá thấp. Anh chị mất một phần thị trường người mua.

Năm hậu quả này chồng lên nhau, xuất hiện dần theo thời gian giữ đất. Càng giữ lâu, xác suất trúng ít nhất một hậu quả càng cao.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm phổ biến nhất là tin rằng “ghi thấp là thông lệ, ai cũng làm”. Đây là câu quen ở giai đoạn trước 2022. Từ 2022 đến nay, luật và thực thi đã siết. Cái đúng ba năm trước không còn đúng bây giờ. Anh chị áp thông lệ cũ vào thị trường mới, tự chuốc rủi ro.

Sai lầm thứ hai là tin uỷ nhiệm chi thay được hợp đồng công chứng. Không thay được. Cơ quan thuế và toà không lấy uỷ nhiệm chi làm căn cứ tính thuế hoặc xác định giá giao dịch. Bằng chứng bổ trợ chỉ có giá trị hỗ trợ, không giá trị chính.

Sai lầm thứ ba là chỉ nhìn thấy phần tiết kiệm hiện tại, không nhìn tổng chi phí vòng đời tài sản. Tiết kiệm 50 triệu lệ phí trước bạ hôm nay, đóng thêm 200 triệu thuế thu nhập khi bán, cộng mất 7 tỷ dư nợ vay được, cộng rủi ro pháp lý. Cộng vào là lỗ nặng. Nhưng não người thường chỉ nhìn thấy cái lợi trước mắt.

Sai lầm thứ tư là để chủ cũ dụ vào ma trận. Chủ cũ ghi thấp có lợi cho họ nhiều hơn. Họ đưa lý do “giúp anh chị”. Nhưng nếu thật lòng giúp anh chị, họ đã đề nghị ghi đúng. Ai đề nghị ghi thấp thường là bên có lợi hơn từ việc ghi thấp.

Cách Hoàn hướng dẫn khách ghi giá đúng mà vẫn hợp lý

Với khách của Hoàn, quy tắc số một là ghi giá đúng trên hợp đồng công chứng, không có ngoại lệ. Nhưng có ba cách hợp pháp giảm gánh nặng thuế phí mà không cần ghi hai giá.

Cách một, phối hợp thời điểm chuyển nhượng với chu kỳ thuế. Một số ưu đãi thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp giữ tài sản trên 5 năm, hoặc là nhà ở duy nhất của người bán. Đàm phán với chủ cũ để họ chịu thuế thu nhập theo cơ chế phù hợp, còn anh chị chịu lệ phí trước bạ đúng. Không tránh, chỉ giảm hợp pháp.

Cách hai, đàm phán chia nghĩa vụ thuế trong tổng giá. Nếu chủ cũ đòi giữ nguyên khoản thu về sau thuế, anh chị đàm phán giảm giá tổng để bù. Ghi rõ trong hợp đồng “giá bao gồm hoặc chưa bao gồm thuế thu nhập cá nhân”. Cách này giữ hợp đồng công chứng ghi giá đúng, chỉ điều chỉnh phần chi phí giữa hai bên.

Cách ba, sử dụng tài sản đúng mục đích thuế. Nếu anh chị mua để đầu tư cho thuê, giữ hoá đơn dòng thuê, khai thu nhập cho thuê đúng, sau này khi bán ra được tính chi phí và khấu hao hợp lý. Việc khai đúng ngay từ đầu giúp giảm chênh lệch thuế thu nhập khi bán sau này.

Ba cách này hợp pháp, không đưa anh chị vào diện rủi ro, và tổng chi phí vòng đời thấp hơn cách ghi hai giá.

Càng đọc, anh chị càng thấy: ghi thấp là tiết kiệm ngắn, chịu đau dài. Bài về vay quá tay mua bất động sản và bài về hợp đồng góp vốn trá hình là hai bài đi cùng bài này để tạo bộ bảo vệ tài chính đầy đủ.

Câu hỏi thường gặp

Nếu em đã ghi hai giá cho các giao dịch cũ, giờ phải làm sao? Không có cách nào chỉnh lại hợp đồng công chứng cũ. Cách duy nhất là chuẩn bị bằng chứng bổ trợ đầy đủ (uỷ nhiệm chi, tin nhắn thoả thuận, biên bản làm việc với chủ cũ) để khi bán ra hoặc bị cơ quan thuế xem xét, có căn cứ giải trình. Chuẩn bị kỹ hồ sơ ngay từ bây giờ.

Ghi bao nhiêu là an toàn, không bị cơ quan thuế nghi ngờ? Ghi đúng giá giao dịch thật. Nếu giá thật nằm trong khung tham chiếu của cơ quan thuế (từng khu, từng phường), hầu như không bị vấn đề. Nếu giá thật thấp hơn khung tham chiếu vì lý do đặc thù (vị trí xấu, tình trạng nhà xuống cấp), lưu bằng chứng để giải trình khi cần.

Chủ cũ nhất quyết đòi ghi thấp, em có nên bỏ giao dịch không? Có, nếu anh chị không đàm phán được. Chủ cũ đòi ghi thấp thường vì họ đã tính bài toán có lợi cho mình. Anh chị chấp nhận là chấp nhận rủi ro. Có nhiều lô đất khác trên thị trường. Không cần bám vào lô này để chuốc rủi ro.

Nếu em cần vay ngân hàng thì bắt buộc phải ghi đúng à? Đúng. Ngân hàng thẩm định giá trị tài sản dựa trên hợp đồng công chứng và khảo sát thị trường. Ghi 8 tỷ trên hợp đồng thì ngân hàng cho vay tối đa dựa trên 8 tỷ. Muốn vay được đúng vốn thật, hợp đồng phải ghi đúng.

CTA

Anh chị đang chuẩn bị công chứng một giao dịch mà bên bán đề nghị ghi hai giá? Anh chị muốn Hoàn ngồi cùng anh chị 20 phút Zoom soi ba cách hợp pháp giảm gánh thuế, hay muốn Hoàn xem giùm mẫu hợp đồng công chứng trước khi anh chị ký? Cả hai đều là một việc: Hoàn giúp anh chị tránh cái bẫy tiết kiệm ngắn hạn dẫn tới hậu quả dài hạn. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn nhắn lại trong ngày và gửi luôn cuốn Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước.

P.S. Anh Bình ở đầu bài, sau khi mất 200 triệu thuế do ghi hai giá lô đất quận 9, không còn ghi thấp cho các giao dịch sau. Hai giao dịch tiếp theo của anh đều ghi đúng, ngân hàng cho vay đủ vốn thật, khi bán ra đóng thuế đúng, không có rủi ro pháp lý treo trên đầu. Anh nói với Hoàn: “Cái tiết kiệm 50 triệu lúc đầu, sau này em phải trả gấp 5 lần bằng nhiều cách”. Ai đang cầm một hợp đồng đề nghị ghi giá thấp, đọc lại bài này trước khi bấm bút. Tiết kiệm 50 triệu hôm nay có khi lấy đi 300 triệu trong ba năm.