Chị Xuân hỏi Hoàn tuần trước. “Em ơi, môi giới đang đề nghị quản lý 2 căn của chị, mỗi căn lấy 1 tháng tiền thuê khi tìm khách mới. Chị tính ra mỗi căn năm mất 16 triệu. Chị có nên dùng họ hay tự làm?”
Chị Xuân 49 tuổi, dân kế toán Hà Nội, vợ một doanh nhân. Hai vợ chồng có 18 tỷ tiền mặt. Năm 2024 chị mua 2 căn hộ ở Quận 7 và Bình Thạnh, tổng 8,5 tỷ, cho thuê 16 và 18 triệu/tháng. Đang tự làm tự đăng tin nhưng mệt vì khách thay liên tục.
Hoàn ngồi với chị tính. 32 triệu chi phí môi giới/năm cho 2 căn. Đối với chị, đây là 9% thu nhập thuê. Nhiều hay ít phụ thuộc vào việc tự làm có hiệu quả không và thời gian chị bỏ ra có đáng không.
Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc quyết định khi nào dùng môi giới cho thuê đáng tiền, khi nào tự làm tốt hơn.
Môi giới cho thuê làm gì
Môi giới cho thuê là người trung gian giữa anh chị (chủ nhà) và khách thuê. Họ làm 4 việc chính.
Một, đăng tin và quảng cáo căn hộ trên các kênh phù hợp.
Hai, gặp khách quan tâm, dẫn đi xem nhà, đàm phán giá.
Ba, soạn hợp đồng, hướng dẫn 2 bên ký kết.
Bốn, một số môi giới có dịch vụ kéo dài: quản lý cho thuê (thu tiền, đổi khách mới, xử lý sự cố nhỏ) với phí tháng riêng.
Phổ biến 2 mô hình thu phí. Mô hình A là chỉ tìm khách mới, lấy 1 tháng tiền thuê khi ký hợp đồng. Sau đó anh chị tự quản. Mô hình B là quản lý dài hạn, lấy 5-10% tiền thuê hàng tháng + 1 tháng khi ký hợp đồng mới.
Khi nào dùng môi giới đáng tiền
Hoàn liệt kê 4 trường hợp.
Trường hợp 1. Anh chị ở Hà Nội, căn nhà ở Sài Gòn. Mỗi lần đổi khách phải bay vào để xử lý là 2-3 triệu vé máy bay + 2-3 ngày công sức. Tổng cộng 5-8 triệu cho 1 lần đổi khách. Môi giới lấy 1 tháng tiền thuê (15-20 triệu) nhưng tránh cho anh chị 2-3 chuyến bay/năm là đáng.
Trường hợp 2. Anh chị có nhiều căn (4+ căn cho thuê). Quản lý 4-5 căn từ xa cực khó. Môi giới chuyên nghiệp có hệ thống quản lý, có người tại chỗ. Phí 8-10% tiền thuê hàng tháng là chấp nhận được.
Trường hợp 3. Phân khúc cao cấp 25+ triệu/tháng. Khách target khó tìm (expat, doanh nhân). Môi giới chuyên expat có mạng lưới sẵn, tìm khách trong 2-4 tuần. Tự làm có thể trống 2-3 tháng. Phí 1 tháng tiền thuê đáng hơn 3 tháng trống.
Trường hợp 4. Khu vực anh chị không thường xuyên có mặt. Anh chị có nhà ở Long An, Đồng Nai, không sống gần đó. Môi giới địa phương có lợi thế quan hệ và thông tin thị trường.
Khi nào tự làm tốt hơn
Hoàn cũng liệt kê 4 trường hợp tự làm tiết kiệm.
Trường hợp 1. Có 1-2 căn ở 1 khu vực anh chị thường có mặt. Tự đăng tin trên batdongsan, chotot, các nhóm Facebook. Tự gặp khách. Tiết kiệm 15-20 triệu/căn/năm.
Trường hợp 2. Khách hiện đang ở gia hạn. Không cần môi giới giúp tìm khách. Tự đàm phán gia hạn với khách hiện. Tăng giá 5-8% là chuẩn.
Trường hợp 3. Phân khúc trung bình 8-15 triệu. Khách dễ tìm, kênh quảng cáo công khai có hiệu quả. Tự đăng 2-3 ngày là có khách quan tâm.
Trường hợp 4. Anh chị có thời gian và muốn học. Tự làm 6-12 tháng cho 1 căn giúp anh chị hiểu thị trường, cảm giá, nhận diện khách tốt/xấu. Đây là kỹ năng dài hạn quý hơn 15-20 triệu phí môi giới.
Sai lầm thường gặp khi chọn môi giới
Sai lầm thứ nhất. Chọn môi giới rẻ nhất. Môi giới nhận phí thấp thường làm ẩu, không lọc khách, gặp ai trả tiền thì cho ở. Anh chị tiết kiệm 5 triệu phí, mất 30-50 triệu vì khách xấu.
Sai lầm thứ hai. Không kiểm tra môi giới có chuyên căn hộ hay không. Môi giới chuyên đất nền không phải tốt cho cho thuê. Chọn người chuyên cho thuê căn hộ ở khu vực căn nhà.
Sai lầm thứ ba. Tin lời môi giới đưa giá quá cao để câu chủ. Một số môi giới hứa “giá thuê chị có thể đặt 25 triệu” để chị ký với họ, sau đó không tìm được khách 25, đề nghị hạ xuống 18 triệu nhưng đã mất 2-3 tháng trống.
Sai lầm thứ tư. Ký độc quyền dài hạn với 1 môi giới. Nếu môi giới không hiệu quả, anh chị bị kẹt 6-12 tháng. Ký không độc quyền cho phép anh chị dùng nhiều môi giới cùng lúc và tự đăng song song.
Sai lầm thứ năm. Không có hợp đồng môi giới rõ ràng. Hợp đồng phải ghi rõ phí, thời hạn, trách nhiệm 2 bên, điều kiện hoàn phí nếu khách bỏ trong 30 ngày đầu.
Cách chọn môi giới cho thuê tin được
Hoàn dùng 5 tiêu chí khi giới thiệu môi giới cho khách miền Bắc.
Tiêu chí 1. Đã làm việc tại khu vực căn nhà ít nhất 3 năm.
Tiêu chí 2. Có ít nhất 20-30 căn đang quản lý cho thuê trong khu vực đó.
Tiêu chí 3. Có ý kiến tốt từ ít nhất 2-3 chủ nhà đã làm việc với họ. Hỏi chủ nhà cụ thể về thời gian tìm khách, chất lượng khách, tốc độ phản hồi.
Tiêu chí 4. Có văn phòng cố định hoặc hệ thống làm việc rõ ràng. Không phải môi giới cá nhân tự do.
Tiêu chí 5. Sẵn sàng ký hợp đồng có điều khoản hoàn phí nếu khách bỏ trong 30-45 ngày đầu.
Mô hình kết hợp Hoàn dùng cho khách
Cho khách miền Bắc có 2-3 căn ở Sài Gòn, Hoàn thường gợi ý mô hình kết hợp.
Một. Tự đăng tin trên batdongsan và chotot ngay khi căn trống. Đăng 10-14 ngày đầu.
Hai. Nếu không có khách phù hợp trong 14 ngày, mời 1-2 môi giới đăng song song không độc quyền. Phí 1 tháng tiền thuê khi tìm được khách.
Ba. Trong giai đoạn khách đang ở ổn định, anh chị tự quản lý (thu tiền, xử lý sự cố qua điện thoại). Không cần môi giới.
Bốn. Khi gần hết hợp đồng (60-90 ngày), tự đàm phán với khách gia hạn. Tăng giá 5-8%. Không cần môi giới giúp việc này.
Mô hình kết hợp tiết kiệm 60-70% phí môi giới so với gói full-service nhưng vẫn có lợi thế khi cần tìm khách mới.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em có 1 căn cho thuê 15 triệu/tháng ở Thủ Đức. Em có cần môi giới không?
Tùy em có thời gian không. Nếu em ở Hà Nội và mỗi lần đổi khách phải bay vào, dùng môi giới đáng. Nếu em có người quen tại chỗ giúp gặp khách, tự đăng tin tiết kiệm 15-16 triệu/năm.
Câu 2. Môi giới đề nghị quản lý full-service 8% tiền thuê mỗi tháng. Em có nên không?
Tính ra cho căn 16 triệu/tháng là 1,28 triệu/tháng = 15,4 triệu/năm. Cộng 1 tháng tiền thuê khi đổi khách. Tổng 25-30 triệu/năm. Bằng 13-16% doanh thu. Đắt. Chỉ đáng nếu em có 4+ căn và môi giới có hệ thống tốt.
Câu 3. Em đã ký với 1 môi giới nhưng họ không tìm được khách trong 6 tuần. Em có thể đổi không?
Tùy hợp đồng. Nếu hợp đồng không độc quyền, em có thể mời thêm môi giới khác đăng song song. Nếu độc quyền, đọc kỹ điều khoản chấm dứt sớm.
Câu 4. Em muốn em giới thiệu môi giới tin được ở khu vực cụ thể của em không?
Em nhắn cho Hoàn qua zalo khu vực và loại căn cụ thể. Hoàn không giới thiệu môi giới trực tiếp (tránh xung đột lợi ích) nhưng gợi ý cho em 3-5 tiêu chí lọc môi giới phù hợp khu đó và mẫu câu hỏi để em kiểm tra trước khi ký.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi checklist 5 tiêu chí chọn môi giới + mẫu hợp đồng môi giới có điều khoản hoàn phí, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút tư vấn trực tiếp tình huống cụ thể có nên dùng môi giới hay không? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Môi giới không phải kẻ thù. Là công cụ. Anh chị dùng đúng lúc thì đáng tiền, dùng sai lúc thì lãng phí. Người chuyên nghiệp dùng môi giới cho việc khó (tìm khách phân khúc cao, quản lý nhiều căn từ xa), tự làm cho việc dễ (gia hạn hợp đồng, quản lý 1-2 căn quanh mình).
