Anh Tuấn gọi cho Hoàn vào buổi trưa thứ Bảy, giọng mệt. “Em ơi, anh có 3 tỷ gom cả đời. Môi giới gọi suốt tuần nay, chỗ nào cũng bảo ngon. Anh không ngủ được.”
Hoàn hiểu cảm giác đó. Ba tỷ không phải số tiền nhỏ. Mất một phần là mất mấy năm tích cóp. Anh Tuấn 46 tuổi, hai con đang đi học, lưng cũng không còn trẻ để làm lại. Nên anh sợ.
Anh chị cầm 3 tỷ nhàn rỗi có đang mất ngủ như anh Tuấn không?
Có 3 tỷ nên mua gì cho an toàn, câu hỏi tưởng đơn giản mà hầu hết người cầm tiền đều trả lời sai ngay từ bước đầu. Họ đi tìm ngay dự án hot nhất, nghe người ta hô đâu nghe đó. Hoàn đã thấy đủ ca mất tiền kiểu này. Hôm nay Hoàn chỉ anh chị cái thước chọn, để 3 tỷ đi đúng chỗ, ngủ được ban đêm, mà vẫn lớn lên đều.
Có 3 tỷ nên mua gì – hiểu đúng chữ “an toàn” trước
Có 3 tỷ nên mua gì cho an toàn là câu hỏi phải tách ra làm hai lớp. Lớp một: an toàn nghĩa là không mất tiền. Lớp hai: an toàn nghĩa là bán ra được khi cần. Hai lớp này khác nhau, mà nhiều người cầm tiền chỉ nghĩ tới lớp một.
An toàn kiểu một là mua chỗ không rớt giá. Chuyện này ai cũng biết. Nhưng còn một kiểu an toàn thứ hai nữa, Hoàn muốn anh Tuấn khắc vào đầu: bán ra có người mua ngay. Chỗ đẹp mà không có người cần, giá có giữ nguyên trên giấy, anh vẫn kẹt. Tiền 3 tỷ nằm chết trong đất là mất ngủ không khác gì mất tiền.
Nên trước khi nghe ai hô dự án nào, anh chị phải hỏi: chỗ này có người thuê thật không? Có người về ở thật không? Nếu không, bỏ qua.
Thước chọn ba lớp dành cho người cầm 3 tỷ
Hoàn đưa cho anh Tuấn ba lớp lọc. Chạy một món qua đủ ba lớp, giữ lại được, mới là món đáng xuống tiền.
Lớp một: Chỗ đó có đang sống không? Đi xem buổi tối, đếm cửa sổ sáng đèn. Nhìn ban ngày, xem có hàng quán, có người đi lại, có xe cộ không. Một dự án nằm giữa cỏ dại, nhà cửa vẫn còn nguyên bao bọc nilon, biển quảng cáo đã bay màu – đó là chỗ Hoàn sẽ dẫn anh chị quay xe về. Đời sống thật là bảo chứng đầu tiên.
Lớp hai: Hạ tầng đã có, đang có, hay chỉ nằm trên giấy? Đường đã thông chưa, trường học đã mở chưa, chợ đã có chưa. Người bán sẽ cho anh chị xem bản quy hoạch rất đẹp. Nhưng cái Hoàn quan tâm là cái đang có trước mắt, không phải cái vẽ trên giấy. Hạ tầng tương lai là thưởng, hạ tầng hiện tại mới là nền.
Lớp ba: Giá so với khu xung quanh thế nào? Mỗi khu đều có một mức giá chung. Căn nào thấp hơn mức đó 15 tới 20 phần trăm vì chủ cần tiền gấp mới là món đáng chú ý. Căn nào cao hơn mức chung, dù được quảng cáo cao cấp đến đâu, cũng phải nghĩ kỹ. Giá vốn thấp là phanh an toàn mạnh nhất mà anh chị có.
Ba lớp này đơn giản. Nhưng chạy đủ ba lớp cho một món là anh chị đã bỏ xa 80 phần trăm người cầm tiền ngoài kia.
Với 3 tỷ, anh Tuấn có bao nhiêu cửa đi
Hoàn ngồi với anh Tuấn, mở bản đồ miền Nam ra, chỉ cho anh thấy mấy cửa thực tế.
Cửa thứ nhất là đất nền ở vùng ven các thành phố công nghiệp. Giá rao thường từ 2 tỷ 5 tới 4 tỷ cho một lô đẹp, mà giá rao thường cao hơn giá thật khoảng 5 tới 15 phần trăm, nên 3 tỷ trong tay anh với tới được những lô tử tế. Cái cần tránh là lô nằm sâu trong khu chưa có người ở, dù giá rao có mềm tới đâu.
Cửa thứ hai là nhà phố nhỏ hoặc shophouse ở khu vừa mới có dân về. Dòng tiền cho thuê ở đây là bảo chứng, không phải phần lãi chính. Có người thuê nghĩa là chỗ đó sống, chỗ đó bán lại được khi cần. Căn như vậy giá thường từ 3 tới 5 tỷ, với 3 tỷ anh với tới căn nhỏ ở khu đang lên hoặc cần vay thêm một ít cho khu đã đông.
Cửa thứ ba là căn hộ cho thuê ở vùng gần khu công nghiệp hoặc khu đại học. Người thuê ổn định, giá rẻ hơn, nhưng mức tăng giá cũng chậm hơn. Hợp người ưu tiên dòng tiền đều hằng tháng hơn là phần lớn sau nhiều năm.
Mỗi cửa có đường đi khác nhau. Chọn cửa nào tùy anh Tuấn muốn gì nhất. Nhưng cả ba cửa đều phải chạy qua ba lớp lọc ở trên trước.
Câu thước Hoàn muốn anh chị khắc vào đầu
Ngồi với anh Tuấn, Hoàn nhắc một câu mà sau này anh nhắc lại mãi khi gặp bạn bè.
Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Câu này tách ra hai thứ nhiều người nhập làm một. Người ta nghe “có người thuê” là tưởng mua xong sẽ sống bằng tiền thuê. Không phải. Tiền thuê một năm được 50 tới 70 triệu trên một tỷ là nhiều rồi. Nó không đủ nuôi anh chị. Giá trị thật của tiền thuê là nó nói với anh chị: chỗ này sống, có người cần, bán lại được. Đó là phanh an toàn, không phải động cơ.
Phần làm anh chị giàu lên là giá vốn. Ba tỷ mua đúng chỗ, bốn năm sau thành 4 tỷ 5 hoặc 5 tỷ. Chênh lệch đó mới là phần lời thật. Nhưng nó chỉ xảy ra khi mua đúng chỗ, đúng lúc chu kỳ đi lên, đúng vùng có dân về thật.
Hiểu được chỗ này, anh chị sẽ không bị lừa bởi câu “cho thuê được 10 triệu một tháng” nữa. Hỏi tiếp: thế giá vốn chỗ này còn lên được không, lên vì cái gì.
Sai lầm thường gặp khi cầm 3 tỷ đi mua
Hoàn gom lại mấy sai lầm hay gặp nhất.
Sai lầm thứ nhất, dồn hết 3 tỷ vào một món duy nhất. Nếu món đó chọn sai hoặc kẹt dòng tiền, không còn đường lui. Người khôn hơn chia hai phần, một phần giữ phòng thân.
Sai lầm thứ hai, chọn chỗ chỉ vì giá hời. Rẻ mà không ai ở thì rẻ hoài. Rẻ phải có lý do rõ ràng và có thể giải quyết được, không phải rẻ vì ế.
Sai lầm thứ ba, nghe lời hứa tăng gấp đôi trong hai năm. Chỗ nào hứa chắc chắn và nhanh với anh chị, chỗ đó phải dè chừng. Người đi đúng nghề không hứa trước phần lời.
Sai lầm thứ tư, mua cùng với bạn bè kiểu “chia tiền chung”. Lúc mua vui, lúc bán cãi nhau. Ba tỷ nên là tiền của riêng anh chị, quyết của riêng anh chị.
Sai lầm cuối, nghĩ 3 tỷ phải mua cái gì to để xứng. Mua đúng một lô nhỏ ở chỗ sống còn hơn mua một căn to ở chỗ chết.
Câu hỏi thường gặp
Có 3 tỷ nên mua đất nền hay nhà phố? Tùy anh chị cần dòng tiền đều hay chờ được. Nhà phố có người thuê, có tiền chảy về mỗi tháng, nhưng giá vốn thường mềm hơn. Đất nền không có dòng tiền, phải chờ, nhưng khi lên là lên mạnh. Hai cửa khác nhau, không có cửa nào thắng tuyệt đối.
Có 3 tỷ có nên vay thêm để mua lớn hơn? Vay chỉ hợp lý khi anh chị có dòng tiền trả nợ ổn định, và lãi vay không ăn hết phần lời tương lai. Người lần đầu, chưa quen nhịp thị trường, Hoàn khuyên dùng tiền tự có trước. Vay là đòn bẩy, dùng khi biết đường mới an toàn.
Mua xong 3 tỷ, bao lâu bán ra được không lỗ? Trung bình phải chờ hai tới ba năm cho tới khi hạ tầng rõ hơn và dân về đông hơn. Chỗ sốt bán sớm thường bán theo giá đồn, không phải giá thật. Chọn chỗ sống, chờ đủ chu kỳ, mới ra giá tốt.
Có nên dồn 3 tỷ vào một khu mới mở ra để ăn giá rẻ nhất? Rủi ro cao. Khu mới mở có thể lên nhanh, cũng có thể nằm im nhiều năm. Chia một phần ở khu đã có dân, một phần ở khu đang lên, an toàn hơn dồn hết vào một chỗ chưa biết.
Vậy 3 tỷ của anh chị nên đi đâu
Đọc tới đây, anh chị tự hỏi mình mấy câu Hoàn hỏi anh Tuấn chưa?
Chỗ đó có sống không? Hạ tầng đã có hay nằm trên giấy? Giá so với xung quanh thế nào? Có 3 lớp lọc trong tay rồi, đứng trước mỗi lời chào, anh chị tự biết dừng ở đâu.
Nếu anh chị muốn có bộ câu hỏi đầy đủ hơn để tự kiểm một dự án trước khi xuống tiền, Hoàn đã gom thành một tài liệu ngắn. Nhắn tin cho Hoàn, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Anh Tuấn ba tháng sau nhắn Hoàn một dòng: “Em ơi, anh đã quay xe khỏi dự án hồi tuần trước. Chạy qua ba lớp lọc không qua được. May mà hỏi trước, giữ nguyên 3 tỷ ngủ ngon cả tháng nay.” Hoàn mong anh chị cũng có đêm ngủ ngon như vậy, trước khi gật đầu với bất cứ ai.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Lập bảng so sánh trước khi mua nhà: bí quyết dạy anh Bình chọn 1 trong 5 căn nhà phố Sài Gòn
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
