Sáng thứ Ba tuần trước, anh Bình gọi video Hoàn từ căn hộ homestay Nguyễn Trãi. 43 tuổi, chủ xưởng gỗ ngoài Bắc Ninh, con trai vừa đậu ĐH Bách Khoa TP.HCM. Vốn tích 10 tỷ, muốn mua căn nhà phố cho con ở và giữ tài sản. Bên cạnh Bình là 5 tờ giấy A4, mỗi tờ một căn, chồng lên nhau lộn xộn. “Em ơi, anh không biết chọn cái nào. Cái nào đọc cũng thấy có lý. Đọc lại thấy cái nào cũng có gợn. Rối lắm.”
Đây là cảnh Hoàn thấy hàng tuần. Càng đọc từng căn riêng lẻ, càng rối. Vì đầu người không xử lý được 5 luồng thông tin song song. Nó đi vào một luồng thôi, rồi chồng lên luồng trước, rồi mờ đi. Cách thoát duy nhất là kéo cả 5 căn về một bảng chung, ép chúng nằm cạnh nhau theo cột dọc, để mắt so từng cột, không so từng căn.
Anh chị đã từng ngồi cả tối với 3 căn nhà rồi vẫn không chọn được chưa? Bài này Hoàn viết đúng cái Hoàn dạy anh Bình sáng hôm đó. Một bảng 8 cột, ai cũng dựng được trên Excel hoặc trên giấy, và nó thay đổi hoàn toàn cách anh chị ra quyết định.
Lập bảng so sánh trước khi mua nhà là gì
Lập bảng so sánh trước khi mua nhà là kỹ thuật đơn giản: kéo mọi phương án đang cân nhắc lên cùng một trang, chia thành các cột tiêu chí giống nhau, rồi chấm điểm khách quan. Nó không phải trò trẻ con. Nó là cách chuyên gia thẩm định thực làm khi đứng trước 5 tới 10 tài sản cần so cùng lúc.
Cái đẹp của bảng so sánh nằm ở chỗ nó ép anh chị dùng cùng thước đo cho mọi căn. Không có bảng, mỗi căn được đánh giá bằng cảm xúc lúc xem. Có bảng, mỗi căn phải trả lời cùng 8 câu hỏi. Cái nào không trả lời được, biết ngay đó là điểm mù cần đi hỏi tiếp.
Hoàn dùng bảng này trong 15 năm cho khách, và trong đó có 5 năm dùng cho chính mình. Kỷ luật này giữ Hoàn không bao giờ mua nhầm theo cảm giác.
8 cột Hoàn khuyên bắt buộc phải có
Cột 1 — Địa chỉ đầy đủ và tọa độ Google Maps
Không phải “Bình Chánh” chung chung. Phải là số nhà, tên đường, phường, tọa độ. Ngay cột này đã lộ ra sự thật: hai căn cùng gọi là “Bình Chánh” có thể cách nhau 8 km. Một căn gần Vành đai 3, một căn tận Củ Chi giáp Long An. Giá trị rất khác. Cột 1 buộc anh chị phải nhìn khoảng cách bằng con mắt lạnh.
Cột 2 — Diện tích trên sổ và diện tích thực đo
Diện tích môi giới báo miệng thường cộng thêm ban công, thềm, thậm chí cả sân sau. Trên sổ có thể ít hơn 10 tới 15 mét vuông. Ghi cả 2 số vào 2 dòng, tự tính đơn giá theo diện tích sổ. Đơn giá thật hiện ra ngay, không bị làm đẹp.
Cột 3 — Giá chào, giá đoán thị trường, chênh lệch
Ba con số. Giá chủ chào. Giá anh chị đoán từ so sánh khu (dùng cách định giá nhanh 5 bước Hoàn đã nói ở bài trước). Chênh lệch giữa 2 con số. Cột này lộ ngay căn nào đang bị thổi, căn nào nằm trong biên giao dịch bình thường. Ghi chênh dưới 10 phần trăm là “chấp nhận”, 10 tới 20 phần trăm là “trả giá được”, trên 20 phần trăm là “loại”.
Cột 4 — Dòng tiền thuê thật (không phải dự kiến)
Chỉ ghi con số có kiểm chứng. Đang cho thuê bao nhiêu, kiểm bằng hợp đồng thuê hiện tại. Chưa cho thuê, xin 3 báo giá từ môi giới cho thuê trong khu và lấy trung bình. Cột này quan trọng đến mức Hoàn tô đậm khi dạy khách. Vì dòng tiền là bảo chứng đường ra. Nếu không có dòng tiền, tài sản chỉ nằm im chờ thị trường tăng. Chờ 3 năm không tăng là 3 năm mất cơ hội đầu tư khác.
Cột 5 — Pháp lý (thổ cư, sổ, thế chấp, tranh chấp)
Bốn tick box. Đủ 4 tick xanh là “an toàn pháp lý”. Thiếu tick nào ghi rõ vào ô. Ví dụ “một phần đất trồng cây lâu năm 30 mét vuông chưa lên thổ” — dòng này quyết định 5 phần trăm đến 15 phần trăm giá trị căn, và quyết định luôn khả năng vay ngân hàng.
Cột 6 — Khoảng cách tới 3 tiện ích cốt lõi (chợ, trường, bệnh viện)
Con số km, không phải chữ “gần”. Chợ 1,2 km, trường tiểu học 800 mét, bệnh viện 4 km. Con số này quyết định giá thuê dài hạn và giá bán lại. Căn “đẹp nhưng xa mọi thứ” luôn khó thanh khoản.
Cột 7 — Hạ tầng đang thay đổi trong 3 năm tới
Đường sắp mở, cầu sắp thông, tuyến metro sắp qua, khu công nghiệp mới bên cạnh. Chỉ ghi cái đã có văn bản chính thức, đã khởi công, hoặc đã có nghị quyết HĐND phê duyệt. Không ghi tin đồn. Cột này là nhiên liệu cho tăng vốn. Không có gì thay đổi, tài sản chỉ tăng theo lạm phát (khoảng 5 tới 7 phần trăm/năm).
Cột 8 — Cảm giác tổng và điểm 1 tới 5
Cuối cùng, một cột chủ quan. Sau khi đã lạnh với 7 cột trước, cột 8 cho phép cảm xúc lên tiếng. Chấm 1 tới 5. Không được để cảm xúc lấn 7 cột kia. Nhưng cũng không được bỏ qua. Vì cuối cùng anh chị phải sống trong căn đó hoặc để con mình sống trong đó. Cảm giác dính, thoải mái, an toàn có giá trị.
Cách chấm điểm và ra quyết định cuối
Sau khi điền đủ 8 cột cho cả 5 căn, làm 2 việc nhỏ này. Một, gạch chéo ngay căn nào có tick đỏ ở cột 5 (pháp lý) hoặc chênh lệch trên 20 phần trăm ở cột 3. Đó là loại trực tiếp, không tranh cãi. Hai, trong các căn còn lại, cộng điểm ưu tiên theo trọng số riêng của mình. Ai ưu tiên dòng tiền, cho cột 4 trọng số gấp đôi. Ai ưu tiên tăng vốn dài hạn, cho cột 7 trọng số gấp đôi.
Khi anh Bình làm bảng này với Hoàn, kết quả rất thú vị. Trong 5 căn, 2 căn bị loại ngay ở cột 5 (một căn sổ chưa lên thổ toàn phần, một căn đang thế chấp ngân hàng). Còn 3 căn. Trong 3 căn đó, căn có giá chào rẻ nhất lại có dòng tiền thuê tệ nhất và khoảng cách tới trường xa nhất. Loại thêm 1. Còn 2 căn cạnh nhau về điểm, chênh nhau 300 triệu.
Anh Bình chọn căn đắt hơn. Không phải vì cảm giác. Vì cột 7 của căn đó có dòng “cách metro số 3 đang thi công 400 mét, dự kiến vận hành cuối 2027”. Đó là nhiên liệu tăng vốn thật, có văn bản. Căn kia không có. Ba tuần sau anh Bình chốt cọc căn đó với giá 8,4 tỷ. Con trai anh vào ở tháng 9.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1 — Dựng bảng nhưng bỏ trống nhiều ô. Ô trống không phải “chưa biết”. Ô trống là chỉ dấu “cần đi thực địa lần 2 để lấp”. Không được ra quyết định khi bảng còn trống quá 20 phần trăm ô.
Sai lầm 2 — Trọng số cảm xúc cho cột 8 quá cao. Cột 8 chỉ nên chiếm 10 tới 15 phần trăm tổng điểm. Cao hơn là cảm xúc thắng lý trí, và anh chị vừa hủy công dụng của cả bảng.
Sai lầm 3 — Bảng làm xong không đối chiếu với vợ chồng. Một bảng chấm bởi hai người ngồi cùng luôn ra kết quả tỉnh hơn một bảng chấm bởi một người. Đối tác gia đình là bộ lọc thứ hai miễn phí.
Sai lầm 4 — Không ghi ngày lập bảng. Bảng chấm hôm nay khác bảng chấm sau khi đi xem thực địa 3 hôm. Ghi rõ ngày, biết bảng nào tin được nhất.
Sai lầm 5 — Bảng cứng, không update. Sau chuyến xem lần 2, phải cập nhật lại 3 tới 4 cột. Bảng chết là bảng vô dụng.
Câu hỏi thường gặp
Em không giỏi Excel thì làm bảng bằng gì?
Giấy A4 nằm ngang, kẻ 8 cột dọc, 5 căn hàng ngang. Bảng bằng giấy tốt hơn bảng Excel vì mắt nhìn bao quát cả trang. Excel phù hợp cho hơn 10 căn, giấy phù hợp cho 3 tới 8 căn.
8 cột này có phải là tối thiểu không?
Đây là bộ cột lõi Hoàn dùng chung cho nhà phố. Nếu là căn hộ chung cư, thêm cột phí quản lý và tuổi tòa nhà. Nếu là đất nền, bỏ cột 4 (dòng tiền thuê), thay bằng cột “khả năng tách thửa và xây nhà”. Điều chỉnh theo loại tài sản.
Nếu 2 căn cuối cùng ngang điểm thì chọn thế nào?
Ưu tiên căn có nhiều bằng chứng hơn ở cột 7 (hạ tầng thay đổi). Đó là căn có nhiên liệu tăng vốn thật. Nếu cả 2 đều ngang cả cột 7, chọn căn ở khu mà anh chị hiểu rõ hơn, đi lại được nhiều hơn. Sở hữu tài sản mình quen quan sát luôn dễ chịu hơn tài sản mình phải bay để check.
Có mẫu bảng Hoàn đang dùng không?
Có. Hoàn có mẫu Excel và mẫu giấy A4 in được, gửi trực tiếp cho khách đang cần. Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới, Hoàn gửi cả 2 mẫu.
Chốt lại
Không có bảng, mua nhà là chọn theo cảm xúc. Có bảng, mua nhà là chọn theo bằng chứng. Khác biệt giữa 2 cách này là 500 triệu tới 2 tỷ giá trị tài sản sau 3 năm. Con số đó Hoàn quan sát trên chính khách của mình, không phải suy đoán.
Anh Bình bây giờ ngủ ngon. Con trai anh ở căn nhà phố có metro sắp qua trước cửa. Anh không phải lén mở lại các tin đăng batdongsan để so lại, không phải hối tiếc, không phải giải thích với vợ vì sao chọn căn đó. Vì đã có bảng chấm giấy trắng mực đen.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu bảng 8 cột dạng file in ra dùng ngay chuyến khảo sát tới, hay muốn Hoàn hẹn 30 phút cùng ngồi làm bảng cho 3 tới 5 căn anh chị đang cân nhắc?
Nhắn “BẢN ĐỒ” bên dưới hoặc vào Zalo Hoàn.
P.S. Cái Hoàn lo nhất không phải anh chị chọn nhầm căn. Cái Hoàn lo là 6 tháng sau anh chị mở tủ, thấy tờ hợp đồng, rồi tự hỏi “vì sao lúc đó mình chọn căn này”. Không có bảng, câu đó không bao giờ có câu trả lời. Có bảng, câu trả lời nằm trên giấy, ngày, giờ, điểm.
