SAPO (Excerpt): Chị Thanh sắp cọc một căn 2 tỷ, hỏi tôi có cần kiểm gì nữa không. Có 3 câu về giá nếu không hỏi là coi như đi mua mù. Bài này mổ 3 câu, cách hỏi và cách đọc câu trả lời để không hớ.
CHÚ THÍCH ẢNH ĐẠI DIỆN: Hoàn soát hồ sơ với khách trước khi đặt cọc – 3 câu hỏi về giá quyết định việc hớ hay không.
Chị Thanh gọi tôi tối thứ ba: “Em sắp cọc căn nhà 2 tỷ ở Bàu Bàng mai. Anh xem có cần kiểm gì thêm không em còn đi.”
Chị 44 tuổi, kế toán công ty tư nhân ở Hải Phòng, cầm 1,9 tỷ, có thêm 150 triệu vay anh em.
Tôi hỏi: “Trước khi cọc, em đã hỏi chủ nhà 3 câu về giá chưa?”
Chị im lặng. Chị tin căn đó giá hợp lý vì “môi giới nói so với các căn khác là ổn”.
Môi giới nói là một chuyện. 3 câu dưới đây là mỏ neo khách quan.
Câu một: căn tương tự gần đây nhất đã chốt giá bao nhiêu
Mỏ neo quan trọng nhất khi mua bất động sản không phải giá rao – là giá CHỐT của căn tương tự gần đây.
Khi hỏi câu này, phải cụ thể: “Trong khu này, trong 3-6 tháng qua, căn nhà phố 1 trệt 2 lầu, mặt tiền tương tự, pháp lý sạch – đã có căn nào bán chưa, giá chốt bao nhiêu?”
Có 3 loại câu trả lời.
Câu trả lời tốt: “Căn nhà bên cạnh bán tháng 7, giá 1,95 tỷ. Căn ở đầu đường bán tháng 10, giá 2,05 tỷ.”
Có số cụ thể, có thời gian, có vị trí. Có thể kiểm chéo bằng cách hỏi hàng xóm hoặc quán nước.
Câu trả lời trung bình: “Trong khu này thường bán quanh 2 tỷ. Có căn 1,9, có căn 2,2.”
Không có mốc cụ thể. Có thể đúng, có thể là mức trung bình môi giới nhớ. Phải tự kiểm thêm.
Câu trả lời xấu: “Căn nào cũng khác, không so được. Căn này đặc biệt, giá cao hơn một chút cũng xứng.”
Môi giới hoặc chủ nhà không muốn nói giá so sánh. Có hai lý do: không biết, hoặc biết nhưng giá chốt gần đây thấp hơn giá đang rao.
Khi gặp câu trả lời xấu, phải tự đi kiểm. Nếu không kiểm được, không cọc.
Chị Thanh hỏi môi giới câu này. Câu trả lời: “Khu này toàn hàng của em, mỗi căn một giá, không có mẫu chung.”
Tín hiệu đỏ.
Câu hai: có căn nào trong khu đã treo bán trên 6 tháng không, giá bao nhiêu
Câu này không hỏi thẳng về căn mình định mua. Câu này hỏi về “số liệu môi trường” của khu.
Nếu trong khu có 2-5 căn đang treo bán trên 6 tháng, giá tương tự căn mình định mua – nghĩa là khu đang chậm. Thanh khoản mỏng. Mua vào bây giờ có khả năng bán ra khó.
Nếu trong khu có 10-15 căn treo, nhiều căn trên 6 tháng – khu đang nguội hẳn. Rủi ro cao.
Nếu trong khu không có căn nào treo trên 6 tháng – khu đang chạy. Thanh khoản tốt. Có cơ sở để tin căn mình mua cũng dễ bán ra khi cần.
Cách hỏi: “Trong vòng 1 kilomet quanh căn này, hiện có mấy căn đang treo bán? Trong đó mấy căn treo trên 6 tháng?”
Môi giới trung thực sẽ cho con số. Môi giới né tránh sẽ nói “em không rõ, chỉ bán căn này của chủ”.
Chị Thanh hỏi, môi giới nói “em không có số liệu đó”. Chị tự khảo sát 2 ngày: đếm được 11 tin rao bán trong vòng 1 km, có 7 tin treo trên 4 tháng, 3 tin treo trên 8 tháng.
Khu đang chậm. Không nguội hẳn, nhưng chậm.
Câu ba: khu này năm 2020 giá bao nhiêu
Câu này đưa thời gian dài vào tầm nhìn.
Nếu khu đã tăng gấp đôi, gấp ba từ 2020 đến nay – đã qua đỉnh. Giá hiện tại là giá cuối chu kỳ. Rủi ro mua vào đúng đỉnh.
Nếu khu đã tăng 30-50% từ 2020 đến nay – còn trong khả năng tăng tiếp. Phần tăng khớp với tăng giá chung cả nước (do lạm phát + tăng trưởng thu nhập).
Nếu khu chỉ tăng 10-20% từ 2020 đến nay, hoặc đứng im – khu chưa khởi đà. Hoặc là cơ hội (nếu có hạ tầng mới đang đến), hoặc là bẫy (nếu khu không có đà tăng dù hạ tầng đã đủ).
Cách hỏi: “Căn nhà phố 1 trệt 2 lầu như vậy, năm 2020 trong khu này giá bao nhiêu?”
Môi giới trong khu nhiều năm sẽ nhớ. Môi giới mới đến thường không biết hoặc nói sai.
Chị Thanh hỏi, môi giới trả lời: “Năm 2020 khu này mới quy hoạch, chưa có nhiều căn, giá khoảng 1,4 tỷ.”
Chị kiểm chéo bằng cách hỏi 2 bác già ngồi quán nước đầu khu. Hai bác xác nhận: 2020 giá quanh 1,3-1,5 tỷ.
Khu đã tăng từ 1,4 lên 2 tỷ trong 6 năm, tức 43%, bình quân 6,2% một năm. Khớp mức tăng chung của bất động sản vùng ven. Không quá sốt. Không đứng im.
Phần tăng này tương đối lành mạnh, không phải đỉnh sóng.
Ba câu kết hợp cho câu trả lời rõ
Riêng từng câu không quyết được. Kết hợp cả 3 câu cho một bức tranh:
Câu 1 (giá chốt gần nhất): Môi giới né tránh, nhưng chị Thanh tự kiểm: căn tương tự chốt 1,95-2,05 tỷ. Giá 2 tỷ khớp.
Câu 2 (số căn treo trên 6 tháng): 7 trong 11 căn treo trên 4 tháng, 3 trên 8 tháng. Khu đang chậm.
Câu 3 (giá 2020): Từ 1,4 lên 2 tỷ. Tăng lành mạnh, không bong bóng.
Kết luận: giá hợp lý (câu 1 và 3), nhưng khu đang chậm (câu 2).
Mua vào thì không hớ, nhưng khi muốn bán ra có thể phải chờ 6-12 tháng. Chị Thanh có cần dòng tiền ngắn hạn không?
Chị nói: “Em có 1,9 tỷ, đã vay 150 triệu. Vay có áp lực không?”
Vay 150 triệu lãi 10% là 15 triệu/năm. Dòng tiền thuê căn này khoảng 100 triệu/năm trước chi phí nuôi, 55-65 triệu/năm sau chi phí. Thừa trả lãi vay 15 triệu.
Chị không có áp lực tài chính ngắn hạn. Nếu phải chờ 6-12 tháng mới bán ra được, chị chịu được.
Chị Thanh đã làm gì
Chị cọc, nhưng mặc cả 1,95 tỷ (giữa dải giá chốt gần nhất). Chủ nhà chịu.
Cùng lúc chị yêu cầu kiểm 2 thứ thêm trước khi công chứng: giấy phép xây dựng, bản đồ quy hoạch 1/500 của khu. Cả hai sạch.
Thương vụ chốt sau 3 tuần.
Vì sao không hỏi 3 câu này là mua mù
Tôi gọi mua mà không hỏi 3 câu là “mua mù” vì:
Không câu 1: Không có mỏ neo khách quan. Phải tin lời môi giới hoặc chủ nhà. Có khi hớ 20-30% mà không biết.
Không câu 2: Không biết thanh khoản khu. Mua được không có nghĩa là bán được. Khu nguội mua xong là kẹt vốn 5-10 năm.
Không câu 3: Không biết đang mua ở đâu trên chu kỳ. Có thể mua ở đỉnh, nửa năm sau giá rớt 15-20%.
Ba câu này không nhiều. 15 phút hỏi và 1-2 ngày tự kiểm. Chi phí nhỏ. Rủi ro giảm lớn.
Khi câu trả lời không nhất quán
Có khi 3 câu cho 3 kết luận khác nhau. Lúc đó phải cân nhắc theo thứ tự ưu tiên:
Nếu câu 1 đỏ (giá cao hơn giá chốt gần đây 15% trở lên): Không mua, dù câu 2 và 3 xanh. Mua ở trên giá thị trường là hớ ngay từ đầu.
Nếu câu 2 đỏ (khu đã nguội): Chỉ mua nếu dự trù giữ 5-7 năm trở lên, có vốn khác lo cho đời sống. Khu nguội không bán nhanh được.
Nếu câu 3 đỏ (khu đã tăng quá nhanh, có dấu hiệu đỉnh): Chỉ mua nếu khu thật sự có hạ tầng mới đang đến, không chỉ tin đồn.
Hai hoặc ba câu cùng đỏ: không mua.
Phần lời nằm ở việc hỏi đúng
Nhiều người tin việc chọn được căn tốt phụ thuộc may mắn. Thực ra phụ thuộc vào việc hỏi đúng câu và kiểm đúng chỗ.
Căn tốt không phải căn rẻ nhất. Căn tốt là căn: – Giá khớp giá chốt gần nhất của khu (câu 1 xanh) – Khu còn giao dịch, không nguội (câu 2 xanh) – Giá đang ở nửa đầu chu kỳ, không ở đỉnh (câu 3 xanh) – Pháp lý sạch, kết cấu ổn – Có người thuê được (bằng chứng có người đến ở)
Tiền thuê không phải phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Ba câu hỏi trên là bộ lọc giúp anh chị không mua ở “sai chỗ sai lúc”. Không bảo đảm thắng lớn, nhưng tránh được thua nặng.
Phương pháp này không dùng được khi
Khi mua trong dự án mới của chủ đầu tư. Không có “căn tương tự chốt gần đây” trong dự án mới. Phải so với các dự án tương tự khác cùng khu.
Khi mua lướt sóng ngắn hạn (dưới 1 năm). Lướt sóng cần đọc dòng tiền đầu cơ, không đọc giá trị thật. Ba câu này không áp cho mục đích đó.
FAQ
Làm sao kiểm được giá chốt gần nhất nếu môi giới không nói?
Hỏi hàng xóm sát bên căn muốn mua. Hỏi quán nước đầu khu. Nhờ 2-3 môi giới địa phương khác kiểm chéo. Nên có ít nhất 2 nguồn độc lập xác nhận.
Khu có bao nhiêu căn treo trên 6 tháng là nguội?
Trung bình trong khu dân cư 100-200 căn, có 3-5 căn treo trên 6 tháng là bình thường. 10 căn trở lên là đang chậm. 20 căn trở lên là nguội.
Năm 2020 là mốc tốt nhất để so sánh giá không?
Tốt. 2020 là trước đợt tăng mạnh 2021-2022, cũng là trước COVID bùng. So với 2020 ra được tốc độ tăng thực. Có thể dùng thêm 2017 làm mốc đối chiếu dài hơn.
Giá đã tăng gấp đôi từ 2020 đến nay có nên tránh không?
Tùy khu. Vùng ven thành phố lớn có hạ tầng mới hoàn thành (metro, đường vành đai) tăng gấp đôi là bình thường. Tỉnh xa, khu không có hạ tầng mới mà tăng gấp đôi là bong bóng.
Hỏi 3 câu này cho đất nền có hiệu quả không?
Có, nhưng điều chỉnh. Đất nền ít giao dịch tương tự hơn, nên câu 1 có thể thiếu dữ liệu. Phải so sánh với đất nền ở các dự án lân cận.
Nếu anh chị sắp cọc một căn và chưa chắc đã kiểm đủ về giá, nhắn tôi chữ CỌC qua Zalo. Tôi gửi lại 3 câu hỏi mẫu – cùng cách tự kiểm trong 1-2 ngày trước ngày cọc.
