Anh Hùng ở Hà Đông nhắn em đêm chủ nhật.
Anh có 2 tỷ. Vừa nghe người bạn giới thiệu một khu đất nền ở Đức Hòa Long An.
Người bán nói: “Sát Bình Chánh, sắp lên thành phố vệ tinh của Sài Gòn, mua bây giờ giá còn 18 triệu, 3 năm nữa 35 triệu.”
Anh Hùng hỏi em: “Có nên xuống tiền không em?”
Em không trả lời ngay.
Em nhắn anh: “Mai sáng em gọi anh 30 phút, mình đi qua 5 câu hỏi xem khu đó là cơ hội thật hay bẫy ăn theo.”
Em đã đi qua quá nhiều khu giáp ranh kiểu này. Chuyện như anh Hùng kể em nghe hàng tuần.
“Giáp ranh” là từ bị lạm dụng nhất
Bất động sản giáp ranh TPHCM là các khu vực thuộc tỉnh khác (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu) nằm sát ranh giới hành chính với TPHCM.
Sau khi sáp nhập 15 tháng 9 năm ngoái, một số khu cũ giáp ranh nay đã thành TPHCM mới: Dĩ An, Thuận An, Long Thành, Phú Mỹ.
Nhưng còn rất nhiều khu vẫn thuộc tỉnh khác và đang được rao bán dưới danh nghĩa “giáp ranh TPHCM”: Đức Hòa Long An, Bến Lức Long An, Cần Giuộc Long An, Trảng Bom Đồng Nai, Châu Đức Bà Rịa Vũng Tàu.
Có khu lên thật. Có khu chỉ ăn theo lời rao.
Em sẽ kể anh chị 5 dấu hiệu để lọc.
Dấu hiệu 1: Có hạ tầng thật đã hoặc đang triển khai không?
Đây là dấu hiệu sống còn.
Khu giáp ranh chỉ lên giá khi có hạ tầng kết nối thật.
Tôi đưa anh chị ví dụ:
Bến Lức Long An đã có đường cao tốc TPHCM – Trung Lương chạy thẳng. Vành đai 3 đoạn qua Bến Lức đang chạy. Có lý do tăng giá.
Đức Hòa Long An có đường tỉnh 824, không có cao tốc, không có Vành đai. Tăng giá chậm hơn nhiều.
Trảng Bom Đồng Nai có cao tốc Long Thành đi qua, có sân bay Long Thành sát bên. Có hạ tầng thật.
Châu Đức Bà Rịa Vũng Tàu xa hơn, không có hạ tầng lớn nào sắp về. Lời quảng cáo “ăn theo Phú Mỹ” không có cơ sở.
Câu hỏi đầu tiên anh chị phải hỏi: “Khu này có hạ tầng cụ thể nào đã khởi công hoặc đã được phê duyệt nguồn vốn chưa?”
Phê duyệt nguồn vốn quan trọng. Không có vốn thì không khởi công, dù có vẽ trên bản đồ quy hoạch.
Dấu hiệu 2: Có người ở thật về không?
Hạ tầng tốt mà không có người về sống cũng đứng giá.
Em kiểm tra bằng cách đi vào khu đó vào tối thứ Sáu hoặc Chủ nhật.
Một khu có người ở thật:
– Nhà bật đèn tối. – Có hàng quán đông, chợ vào sáng sớm. – Có trẻ con đi học. – Có dịch vụ: sửa xe, tiệm tạp hóa, quán cafe.
Một khu chỉ là “đất phân lô chờ tăng giá”:
– Tối tăm, không đèn. – Đường nhựa đẹp nhưng không xe đi. – Vài căn nhà mẫu trống. – Biển dự án mới dựng nhưng chưa có ai về.
Em đã đi Nhơn Trạch Đồng Nai 3 lần khác nhau từ 2022 đến nay. Sau gần 4 năm vẫn chưa có người ở thật về.
Đó là tín hiệu rõ.
Dấu hiệu 3: Tỷ suất cho thuê có hay không?
Vùng có cầu thuê thật mới có giá trị thật.
Phú Mỹ tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giáp ranh Long Thành.
Em khảo: nhà phố hẻm gần KCN Phú Mỹ giá rao 8 đến 16 triệu một mét vuông. Cho thuê được 4 đến 10 triệu một tháng. Tỷ suất gross 7 đến 9%.
Đó là khu có cầu thuê thật. Công nhân FDI thuê ở.
Còn Đức Hòa Long An?
Em khảo: đất nền phân lô 18 đến 25 triệu một mét vuông. Cho thuê: không có cầu thuê. Vì đất, không phải nhà.
Cứ hỏi: “Mua xong cho ai thuê?”
Không có câu trả lời cụ thể → khu đó chỉ là đầu cơ.
Anh Hùng hỏi em: “Em ơi nhưng người bán nói 3 năm nữa lên 35 triệu.”
Em hỏi lại: “Trong 3 năm đó anh thu tiền thuê gì để giữ vốn?”
Anh không trả lời được.
Dấu hiệu 4: Pháp lý sạch hay không?
Đây là cạm bẫy lớn nhất ở vùng giáp ranh.
Long An, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu có nhiều đất phân lô bán không sổ.
Người bán bảo: “Hợp đồng ủy quyền, ra sổ sau.”
Sổ không bao giờ ra.
Em đã thấy nhiều người Bắc bị mất 1 đến 3 tỷ vì mua đất phân lô không sổ ở Đức Hòa, ở Cần Giuộc, ở Châu Đức.
Quy tắc cứng của em: chỉ mua khi đã có sổ hồng riêng hoặc sổ đỏ riêng đứng tên người bán.
Mọi loại giấy khác: hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền, vi bằng, đồng sở hữu chia lô đều là rủi ro.
Sợ mua bất động sản không bán được thực ra bắt nguồn từ pháp lý không sạch ngay đầu vào.
Dấu hiệu 5: Khoảng cách đến TPHCM tính bằng đường rút
Khu giáp ranh nhiều khi nhìn bản đồ thấy gần Sài Gòn. Lái xe thử thấy xa.
Đức Hòa Long An cách Bình Chánh trên bản đồ 12 km. Lái xe cao điểm: 45 phút.
Trảng Bom Đồng Nai cách Thủ Đức 30 km. Có cao tốc thoáng: 35 phút.
Trảng Bom thực tế gần Sài Gòn hơn Đức Hòa, dù nhìn bản đồ xa hơn.
Đó là nguyên tắc đường rút em đã viết trong bài khoảng cách di chuyển ở Sài Gòn.
Chỉ giáp ranh trên bản đồ thì vô nghĩa.
Phải giáp ranh trong cảm nhận của người đi làm hàng ngày.
Quay lại câu chuyện anh Hùng
Em đi qua 5 câu hỏi với anh Hùng:
Một, Đức Hòa có hạ tầng thật không?
Có đường tỉnh 824 đã có. Không có cao tốc trực tiếp. Vành đai 3 đoạn qua Đức Hòa chậm hơn các đoạn khác. → Không có hạ tầng đột phá.
Hai, có người ở thật về không?
Em đã đi khu đó tháng trước. Phần lớn vẫn là đất trồng cây và đất phân lô bỏ trống. Có một số nhà nhưng thưa thớt. → Chưa có người ở thật.
Ba, cho thuê được gì?
Đất nền không cho thuê được. → Không có dòng tiền.
Bốn, pháp lý ra sao?
Lô đó hợp đồng góp vốn. Người bán hứa ra sổ sau 18 tháng. → Rủi ro pháp lý cao.
Năm, khoảng cách đến TPHCM?
Lái xe từ lô đó vào Bình Chánh: 50 phút giờ cao điểm. Vào Quận 1: 1 tiếng 30 phút. → Xa.
5 trên 5 dấu hiệu báo đỏ.
Em nói thẳng với anh: “Khu này không phải cơ hội. Là bẫy ăn theo.”
Anh Hùng nín 1 phút. Sau anh hỏi: “Vậy em cho mình lựa chọn khác.”
Em đề xuất hai phương án:
Một, dùng 2 tỷ mua một căn hộ thứ cấp ở Thuận An VSIP 1. Giá 25 đến 37 triệu một mét vuông, căn 70 mét vuông khoảng 1 tỷ 8 đến 2 tỷ 6. Cho thuê 7 đến 14 triệu một tháng. Tỷ suất gross 5,4%.
Hai, dùng 2 tỷ mua một căn nhà phố ở Bến Cát Mỹ Phước hẻm. Giá 10 đến 14 triệu một mét vuông, căn 100 mét vuông khoảng 1 đến 1,4 tỷ. Tỷ suất gross 7 đến 8%. Có cộng đồng công nhân FDI thuê thật.
Hai phương án trên đều có người thuê thật, có pháp lý sổ riêng, có hạ tầng đang về thật.
Anh Hùng chọn phương án 1.
Tháng sau anh bay vào, đi xem 4 căn hộ Thuận An, chốt một căn 1 tỷ 9. Cho thuê 9 triệu rưỡi một tháng.
Không phải canh bạc.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin lời “sắp lên thành phố” mà không kiểm tra. Mỗi tỉnh có nhiều đề xuất quy hoạch. Đề xuất khác với phê duyệt. Phê duyệt khác với có vốn. Có vốn khác với khởi công.
Sai lầm 2: Mua đất phân lô không sổ. Hợp đồng ủy quyền không bảo vệ được anh chị nếu có tranh chấp.
Sai lầm 3: Nhìn bản đồ thấy gần Sài Gòn nên tin rằng tăng giá nhanh. Khoảng cách thật và khoảng cách bản đồ khác xa nhau.
Sai lầm 4: Mua khu giáp ranh nhưng không có cầu thuê. Đất nền thuần đầu cơ. Sau 3 năm nếu thị trường im, anh chị kẹt vốn mà không thu được tiền nào.
Sai lầm 5: Đặt cọc nhanh vì sợ hết hàng. Khu giáp ranh không bao giờ hết hàng. Có cả nghìn lô tương tự. Đừng sợ hết.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Khu nào ở giáp ranh hiện tại thật sự đáng cân nhắc?
Đáp: Theo khảo sát của em hiện tại: Bến Lức Long An (sát Vành đai 3), Trảng Bom Đồng Nai (gần sân bay Long Thành), Phú Mỹ Bà Rịa Vũng Tàu (KCN có cầu thuê thật), Bến Cát Bình Dương (Vành đai 4 đang về). Các khu này có hạ tầng thật đang về, có cầu thuê hoặc có người ở.
Hỏi: Có nên mua đất nền giáp ranh chờ tăng giá không?
Đáp: Em không khuyên trừ khi anh chị có sẵn vốn rất lớn và không cần dòng tiền trong 5 đến 10 năm. Đất nền không sinh ra tiền. Trong chu kỳ chờ, anh chị mất chi phí cơ hội (lãi gửi ngân hàng) và rủi ro nếu chu kỳ kéo dài hơn dự kiến.
Hỏi: Người bán nói giá rao 18 triệu, giá thật bao nhiêu?
Đáp: Ở khu giáp ranh đất nền giá thật thường thấp hơn rao 15 đến 25%. Đặc biệt khi khu vắng người ở, người bán neo giá cao chờ khách Bắc vào. Phải đàm phán mạnh và kiểm tra giao dịch thật trong 6 tháng gần nhất.
Hỏi: Em chỉ có 1 tỷ rưỡi, có vào được khu giáp ranh nào tốt không?
Đáp: 1,5 tỷ vào được nhà phố Bến Cát Mỹ Phước hẻm (10 đến 14 triệu một mét vuông), hoặc Tân Uyên ĐT746 (10 đến 16 triệu). Cả hai có cầu thuê công nhân FDI thật, tỷ suất 6 đến 8%. Còn đất nền giáp ranh giá rẻ tương tự nhưng không có dòng tiền.
Câu vàng anh chị nhớ kỹ
Giáp ranh có thật và giáp ranh ăn theo là hai thế giới.
Lọc bằng 5 dấu hiệu, không lọc bằng cảm tính.
Em gửi anh chị lời cuối
Sau ngày từ chối lô Đức Hòa, anh Hùng kể với em một chi tiết.
Người bạn rủ anh mua chung lô đó đã đặt cọc 200 triệu trước anh 2 tuần.
5 tháng sau, người bạn nhắn anh: “Cọc của mình mất rồi. Người bán không ra được sổ. Đòi cọc cũng không trả.”
Anh Hùng nhắn em: “May mà em không cho mình xuống tiền.”
Em không cho ai xuống tiền hay không xuống tiền.
Em chỉ đặt 5 câu hỏi.
5 câu đó là bộ lọc của em sau 15 năm.
Anh chị muốn tôi gửi danh sách 5 khu giáp ranh hiện đang có hạ tầng thật theo vốn của mình, hay muốn em book luôn 1 buổi 30 phút online để mổ xẻ một khu cụ thể anh chị đang được mời?
Nhắn em một dòng. Em phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều em lo là 3 tháng nữa có một môi giới nhắn anh chị “sắp lên thành phố”, chốt nhanh kẻo hết. Cọc 200 triệu xuống. Một năm sau sổ vẫn không ra, người bán mất tích. Tiền cọc mất không lấy lại được. Em đã thấy chuyện này 4 lần riêng trong năm ngoái.
