Anh Toản từ Hà Đông bay vào Sài Gòn lần đầu tháng 3 vừa rồi.
Anh thuê xe 4 chỗ, lên lịch 5 điểm trong một ngày.
Hà Đông qua Trần Duy Hưng, đi 7 km hết 20 phút.
Anh nhẩm tính: ở Sài Gòn cũng vậy.
Mở Google Maps. 30 km tổng cộng. Tính ra 1 tiếng rưỡi cho cả ngày di chuyển.
Anh đặt lịch xem 3 căn ở Quận 7, 1 căn Bình Thạnh, 1 căn Thủ Đức.
5 giờ chiều hôm đó, anh nhắn em: “Mới đi được 2 chỗ. Kẹt xe từ 3 giờ. Cầu Sài Gòn đứng yên 40 phút.”
Hôm sau anh hỏi em: “Sao em không cảnh báo trước?”
Em không cảnh báo vì em nghĩ ai cũng biết.
Sai lầm của em.
Cái bẫy lớn nhất khi đọc bản đồ Sài Gòn
Khoảng cách di chuyển ở Sài Gòn là thời gian thật anh chị mất từ điểm A đến điểm B, đo bằng phút giờ cao điểm chứ không phải bằng số km trên bản đồ.
Ở Hà Nội, 5 km cao điểm chừng 25 phút.
Ở Sài Gòn, 5 km cao điểm có thể là 45 phút.
Có khi cùng 5 km đó, đi vào 10 giờ sáng chỉ mất 12 phút.
Bài học đầu tiên cho NĐT miền Bắc: đừng tin con số km.
Hãy hỏi: “Cung đường này giờ cao điểm thế nào?”
Vì sao cùng một khu, hai đầu cầu là hai thế giới
Tôi đưa anh chị ví dụ cụ thể.
Quận 7 và Bình Thạnh, nhìn trên bản đồ cách nhau 8 km.
Nhưng giữa hai khu có cầu Sài Gòn.
5 giờ chiều thứ Sáu, cầu này đứng yên. 8 km có khi là 1 tiếng 15 phút.
Cũng đoạn đó, 9 giờ sáng Chủ nhật thì 15 phút là sang được.
Ở Hà Nội anh chị quen với chuyện kẹt xe ngã tư.
Ở Sài Gòn, cái kẹt nằm ở các điểm thắt cổ chai: cầu, đường rút từ vành đai vào nội đô, vài đoạn quy hoạch chưa xong.
Anh Toản hôm đó đi 3 cuộc: PMH, Tân Quy, rồi sang Bình Thạnh.
Anh đi đúng vào giờ tan tầm.
Đi sai một cây cầu là mất một buổi chiều.
Cách người trong nghề đọc bản đồ Sài Gòn
Em không đo bằng km. Em đo bằng đường rút.
Đường rút là tuyến chính kết nối hai khu, mà giờ cao điểm vẫn chảy được.
Có ba đường rút sống còn anh chị phải biết:
Một, Nguyễn Hữu Cảnh nối Bình Thạnh với trung tâm.
Hai, cao tốc Long Thành nối Quận 2 cũ (Thủ Đức) với Long Thành.
Ba, Phạm Văn Đồng nối Thủ Đức với Tân Sơn Nhất.
Đường rút nào kẹt nặng nhất hiện nay? Nguyễn Hữu Cảnh và cầu Sài Gòn.
Đường rút nào đang được mở thoáng? Phạm Văn Đồng, Đại lộ Mai Chí Thọ.
Khi em tư vấn khách mua nhà Quận 7 hay Nhà Bè, em không nói “cách trung tâm bao nhiêu km”.
Em nói: “Anh đi vào Quận 1 buổi sáng mất 25 phút qua cầu Nguyễn Văn Cừ. Chiều về có thể 50 phút nếu đi cầu Khánh Hội.”
Đó là cách đọc bản đồ Sài Gòn của người sống ở đây 15 năm.
Giá tài sản cũng theo đường rút, không theo km
Anh chị nhìn bảng giá em vừa khảo sát:
– Quận 7 PMH nhà phố: 200 đến 260 triệu một mét vuông (giá rao, giá thật thường thấp hơn 5 đến 15%). – Quận 7 Tân Quy hẻm xe hơi: 90 đến 120 triệu. – Nhà Bè Huỳnh Tấn Phát: 50 đến 70 triệu. – Thủ Đức Trường Thọ hẻm: 87 đến 110 triệu. – Long Thành thị trấn Lê Duẩn: 18 đến 25 triệu.
PMH cách Quận 1 khoảng 8 km. Nhà Bè cách Quận 1 cũng 10 km. Long Thành cách Quận 1 chừng 40 km.
Vì sao chênh giá ghê thế?
Vì PMH có đường rút thẳng vào trung tâm qua Nguyễn Văn Linh và Tân Thuận, có cộng đồng người nước ngoài, có trường quốc tế.
Nhà Bè cũng gần đó nhưng đường vào hay kẹt ở cầu Phú Mỹ.
Long Thành xa 40 km nhưng có cao tốc thoáng, lại đang chờ sân bay 2026.
Phân vùng bất động sản TPHCM sẽ giúp anh chị nhìn rõ 6 vùng giá khác nhau như thế nào, dựa trên đường rút.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Nhìn Google Maps thấy 5 km là quyết định mua. Sau đó đi làm hàng ngày phát hiện ra 5 km đó là 1 tiếng giờ cao điểm. Bán không ai mua vì người ở thật biết tỏng.
Sai lầm 2: So sánh khoảng cách Sài Gòn với khoảng cách Hà Nội. Người Hà Nội quen đi xe máy nhanh trong phố. Vào Sài Gòn xe đông gấp ba, tốc độ chỉ bằng một nửa.
Sai lầm 3: Mua nhà cho con thuê mà không hỏi đường con đi học. Con đi học từ Tân Quy lên Quận 1 bằng xe buýt, có khi 1 tiếng 30 phút mỗi chiều. Bố mẹ tưởng gần, con thấy xa.
Sai lầm 4: Tin lời môi giới “chỉ 15 phút vào trung tâm”. Đó là 15 phút lúc 11 giờ đêm. Anh chị thử đi lúc 6 giờ chiều thứ Sáu xem.
Sai lầm 5: Mua xa quá vì rẻ. 30 km có thể là 2 tiếng kẹt xe. Sau 6 tháng anh chị tự bán lại cho người khác và đi tìm chỗ gần hơn.
Học cách thử nghiệm trước khi xuống tiền
Em luôn yêu cầu khách làm một việc trước khi đặt cọc:
Bay vào Sài Gòn, ở khách sạn gần căn nhà định mua.
Một buổi sáng 7 giờ, lái xe vào Quận 1.
Một buổi chiều 5 giờ, lái xe từ Quận 1 về.
Một sáng Chủ nhật, lái thử cùng cung đường.
Sau 3 lần đó, anh chị tự biết căn này hợp với mình hay không.
Đó là cách làm quen thị trường bất động sản Sài Gòn thật nhất.
Không có shortcut nào khác. Google Maps không thay được hai bánh xe đi qua cầu Sài Gòn lúc 5 giờ chiều.
Anh Toản cuối cùng đã chọn thế nào
Quay lại anh Toản.
Sau ngày kẹt xe đó, anh đổi chiến lược.
Anh ở lại Sài Gòn 4 ngày, mỗi ngày đi 2 khu, đi vào đúng giờ cao điểm.
Cuối ngày anh ngồi với em ở quán cà phê, kể lại cảm giác đi từng đoạn đường.
Cuối cùng anh chọn Vĩnh Lộc A Bình Chánh.
Lý do?
Khu đó giá 25 đến 35 triệu một mét vuông. Đường rút vào trung tâm qua Nguyễn Văn Linh, kẹt vừa phải. Có cộng đồng người Bắc đã vào trước.
Anh không phải người vào ở. Con anh năm cuối đại học sẽ xuống ở.
Đường con đi học từ Bình Chánh lên Quận 1 hết 50 phút bằng xe máy. Chấp nhận được.
Quan trọng: căn này anh mua hết 2 tỷ 8. Cùng tiền đó ở PMH anh chỉ mua được 14 mét vuông hẻm sâu. Ở Tân Quy mua được căn cũ nát chờ sửa.
Anh chọn Bình Chánh không phải vì rẻ.
Anh chọn vì anh đã đi thực tế. Đã hiểu khoảng cách.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em đang ở Hà Nội, làm sao biết được khoảng cách thật ở Sài Gòn?
Đáp: Cách nhanh nhất là tự bay vào 3 đến 4 ngày, đi thử cung đường mình quan tâm vào giờ cao điểm. Không có cách nào khác chính xác bằng. Tốn 4 triệu vé máy bay và 2 triệu khách sạn, nhưng cứu được vài tỷ tiền nhà.
Hỏi: Anh chỉ có 2 ngày cuối tuần, làm sao đi đủ?
Đáp: Em sẽ rút danh sách xuống 3 khu, mỗi khu chọn 1 căn tiêu biểu, đi sáng thứ Bảy. Chiều thứ Bảy đi thử cung đường về trung tâm giờ cao điểm. Chủ nhật đi cung đường ngược lại. Anh chị sẽ thấy được nhịp thật.
Hỏi: Nếu mua cho con ở, có cần đi thử không?
Đáp: Bắt buộc. Khoảng cách của bố mẹ và khoảng cách của con khác nhau. Con đi học giờ cố định, đi xe máy hay xe buýt. Anh chị phải đi thử bằng phương tiện con sẽ dùng, không phải bằng taxi gia đình.
Hỏi: Mua xa giá rẻ rồi tính thuê người quản lý hộ có ổn không?
Đáp: Ổn nếu mục đích là tích sản. Không ổn nếu mục đích cho thuê. Khoảng cách xa khiến người thuê không muốn đến xem, không thuận đường đi làm. Tỷ suất cho thuê thực tế thấp hơn quảng cáo. Sợ mua bất động sản không bán được phần lớn vì mua sai khoảng cách.
Câu vàng anh chị nhớ kỹ
Khoảng cách Sài Gòn không tính bằng km.
Tính bằng đường rút và giờ cao điểm.
Lời em muốn nói
Anh chị mà bay vào, em mời đi 1 buổi sáng cùng em.
Em không chở anh chị qua dự án.
Em chở anh chị qua 3 cây cầu trọng yếu: cầu Sài Gòn, cầu Phú Mỹ, cầu Khánh Hội.
Sau buổi đó anh chị tự đọc được bản đồ.
Đi rồi anh chị muốn xem nhà nào em mới đưa đi xem.
Đó là cách em làm việc.
Anh chị muốn tôi gửi trước danh sách 3 cung đường nên đi thử khi vào Sài Gòn, hay muốn em book luôn lịch đi thực tế cuối tuần này?
Nhắn em một dòng. Em phản hồi trong ngày.
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều em lo là 6 tháng nữa anh chị mua một căn xa thật xa vì rẻ, rồi tự lái xe vào trung tâm giờ chiều một lần. Đứng yên trên cầu 40 phút. Lúc đó nhớ lại bài này thì căn nhà đã ký rồi. Bán lại được, nhưng mất một chu kỳ.
