Có chị Hoa, ngoài năm mươi, từng tin vào một con số đẹp.
Chị Hoa được chào mua một căn condotel. Người bán cam kết lợi nhuận mười hai phần trăm một năm, đều đặn, trong nhiều năm. Có hợp đồng hẳn hoi. Nghe quá hấp dẫn.
Chị tính nhẩm. Mười hai phần trăm, cao gấp đôi gấp ba lãi tiết kiệm. Lại có giấy cam kết. Chị xuống tiền.
Vài năm sau, cam kết đó vỡ. Chủ đầu tư ngừng trả lợi nhuận, viện đủ lý do. Căn condotel thì khó bán lại, giá rớt. Chị Hoa kẹt cả vốn lẫn cái lời hứa trên giấy.
Đây không phải chuyện riêng chị Hoa. Rất nhiều người dính cùng một bẫy. Tôi kể để anh chị tránh.
Vì sao cam kết lợi nhuận cao là dấu hiệu nguy hiểm
Cam kết lợi nhuận là lời hứa của chủ đầu tư rằng sẽ trả cho anh chị một mức lợi nhuận cố định mỗi năm, thường để bán những sản phẩm khó thanh khoản. Cam kết càng cao, rủi ro thường càng lớn, chứ không phải càng tốt.
Anh chị thử nghĩ logic này.
Nếu một tài sản thật sự sinh lời mười hai phần trăm một năm chắc chắn, dễ dàng, thì người ta giữ lấy mà hưởng, việc gì bán cho anh chị? Người ta bán đi, lại còn phải cam kết lợi nhuận để dụ, nghĩa là tự nó không bán được bằng giá trị thật.
Cam kết cao là cách bù cho một sản phẩm yếu. Nó che đi sự thật rằng tài sản đó khó cho thuê, khó bán lại, hoặc giá đã bị thổi cao hơn giá trị thật.
Con số mười hai phần trăm không phải món quà. Nó là miếng mồi. Và miếng mồi luôn che một cái móc.
Cái móc giấu sau lời cam kết
Tôi bóc cho anh chị thấy cái móc nằm ở đâu.
Lợi nhuận cam kết thường đã tính vào giá bán. Chủ đầu tư bán căn đó cao hơn giá trị thật. Phần chênh đó, họ trả lại cho anh chị dưới dạng “lợi nhuận cam kết” vài năm đầu. Nghĩa là anh chị đang được trả bằng chính tiền của mình. Hết giai đoạn cam kết, sự thật lộ ra.
Cam kết chỉ mạnh bằng người đứng sau nó. Tờ giấy cam kết vô nghĩa nếu chủ đầu tư mất khả năng trả. Khi thị trường khó, nhiều chủ đầu tư ngừng trả, anh chị cầm tờ giấy đi kiện cũng mất nhiều năm, mệt mỏi.
Tài sản cam kết thường kém thanh khoản. Condotel, một số loại nghỉ dưỡng, không có nhu cầu ở thật của số đông. Khi muốn bán, anh chị tìm không ra người mua. Tài sản khó bán là tài sản chôn vốn.
Hết cam kết, dòng tiền thật mới hiện ra. Và dòng tiền thật thường thấp hơn nhiều con số cam kết. Lúc đó anh chị mới thấy mình mua phải gì.
Vì sao người tỉnh táo vẫn mắc
Chị Hoa không khờ. Vậy vì sao chị mắc?
Vì cam kết đánh vào một thứ rất con người. Sự an tâm. Có con số cố định, có hợp đồng, người ta thấy chắc chắn. Trong khi BĐS bình thường thì không ai cam kết gì, mọi thứ tùy thị trường.
Cái cảm giác “chắc chắn” đó là thứ dụ người ta nhất. Người ta thà tin một lời hứa chắc chắn giả còn hơn chịu sự không chắc chắn thật. Đó là điểm yếu mà người bán khai thác.
Tôi luôn nói với khách. Trong đầu tư, không có gì chắc chắn cả. Ai hứa với anh chị sự chắc chắn, người đó đang bán cho anh chị một ảo giác. Và ảo giác thì đắt. Tôi nói thêm về việc nhìn dòng tiền thật thay vì con số hứa hẹn trong bài dòng tiền cho thuê thật hay ảo, và về tài sản tạo dòng tiền thật trong bài mua bất động sản cho thuê miền Nam.
Anh chị có thể đọc thêm nhiều trường hợp condotel vỡ cam kết qua chuyên mục bất động sản trên VnExpress để thấy đây không phải chuyện hiếm.
Sai lầm thường gặp với cam kết lợi nhuận
– Tin con số cam kết cao mà không hỏi tiền đó thật sự từ đâu ra. – Nghĩ có hợp đồng là chắc chắn, quên cam kết chỉ mạnh bằng người đứng sau. – Mua tài sản kém thanh khoản như condotel mà không tính lúc bán lại. – Bị cảm giác chắc chắn dụ, thà tin lời hứa giả hơn chịu sự thật không chắc. – Không tính dòng tiền thật sau khi hết giai đoạn cam kết.
Câu hỏi thường gặp
Cam kết lợi nhuận condotel có đáng tin không?
Thường không nên tin tuyệt đối. Cam kết lợi nhuận cao thường là cách bù cho sản phẩm khó thanh khoản hoặc giá đã bị thổi cao. Phần lợi nhuận cam kết nhiều khi đã tính vào giá bán, nghĩa là anh chị được trả bằng chính tiền mình. Cam kết cũng chỉ mạnh bằng khả năng trả của chủ đầu tư, dễ vỡ khi thị trường khó.
Vì sao cam kết lợi nhuận càng cao càng rủi ro?
Vì nếu tài sản thật sự sinh lời cao và chắc chắn, người ta giữ lấy hưởng chứ không bán và cam kết để dụ. Cam kết cao là dấu hiệu sản phẩm tự nó không bán được bằng giá trị thật. Con số cao là miếng mồi che một cái móc, thường là giá bị thổi và thanh khoản kém.
Condotel có nên đầu tư không?
Cần rất thận trọng. Condotel thường kém thanh khoản vì không có nhu cầu ở thật của số đông, nên khó bán lại khi cần. Nhiều dự án đã vỡ cam kết lợi nhuận, để nhà đầu tư kẹt cả vốn lẫn lời hứa trên giấy. Nếu cân nhắc, hãy tính dòng tiền thật sau giai đoạn cam kết và khả năng bán lại, đừng chỉ nhìn con số hứa hẹn.
Làm sao nhận ra một lời cam kết lợi nhuận là bẫy?
Hỏi tiền lợi nhuận đó thật sự từ đâu ra, có phải đã tính vào giá bán không. Xem chủ đầu tư có đủ lực trả khi thị trường khó không. Kiểm tra tài sản có thanh khoản thật không, ai sẽ mua lại. Và nhớ rằng trong đầu tư không có gì chắc chắn, ai hứa chắc chắn là đang bán một ảo giác.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Chị Hoa tin một con số đẹp và kẹt cả vốn. Anh chị không cần trả học phí đó.
Nếu anh chị đang được chào một sản phẩm có cam kết lợi nhuận hấp dẫn, tôi có thể giúp anh chị bóc tách. Con số đó thật từ đâu, tài sản có thanh khoản không, hết cam kết thì còn lại gì. Đừng để một lời hứa đẹp che mất sự thật.
Nhắn cho tôi trước khi ký. Tôi giúp anh chị nhìn xuyên qua con số để thấy cái móc bên dưới.
P.S. Chị Hoa nói với tôi câu này, giọng buồn. “Lúc đó chị tưởng mình khôn vì chọn cái có cam kết. Hóa ra cái có cam kết mới là cái bẫy.” Trong đầu tư, thứ trông an toàn nhất đôi khi nguy hiểm nhất. Anh chị có đang bị một con số chắc chắn dụ không?
