Có chị Mai nhắn cho tôi, giọng rất thật thà.
Chị Mai đang sống ở Ecopark Hưng Yên. Yêu không gian xanh, thích sống chậm.
Nhưng chị muốn Nam tiến. Lý do giản dị thôi. Khí hậu ấm áp, tránh cái lạnh và ô nhiễm ngoài Bắc.
Rồi chị khựng lại ở một nỗi lo.
“Em chưa chắc vào ở được ngay. Mà mua xong để không thì nghĩ cũng tiếc. Liệu cho thuê có được không anh?”
Câu hỏi này, tôi nghe rất nhiều. Và nó là một câu hỏi đúng. Người hỏi được câu này đã cẩn thận hơn phần lớn người mua rồi.
Nỗi sợ mua xong để không là nỗi sợ chính đáng
Tôi không gạt phắt nỗi lo của chị. Nó có lý.
Một căn nhà để không không chỉ là vốn nằm im. Nó còn phát sinh chi phí. Phí quản lý, phí bảo trì, rồi xuống cấp dần vì không có người ở.
Mua một tài sản rồi bỏ trống nhiều năm, đúng là tiếc thật.
Nhưng đây là chỗ tôi muốn anh chị nhìn lại. Nỗi sợ này không có nghĩa là đừng mua. Nó có nghĩa là phải mua đúng loại.
Vấn đề không nằm ở chuyện mua hay không mua. Vấn đề nằm ở chỗ anh chị mua cái mà người khác sẵn sàng thuê, hay mua cái không ai ngó tới.
Bất động sản cho thuê là gì và vì sao nó giải nỗi lo này
Bất động sản cho thuê là loại tài sản được chọn để có thể cho thuê dễ dàng, tạo ra dòng tiền đều đặn ngay cả khi chủ chưa dùng đến.
Đây chính là lời giải cho nỗi lo của chị.
Nếu chị mua một căn ở khu có nhu cầu thuê thật, thì trong lúc chị chưa vào ở, người khác thuê. Tiền thuê bù lại chi phí, thậm chí dư ra. Tài sản không nằm chết. Nó tự nuôi mình.
Đến khi chị thật sự muốn vào sống, chị lấy lại căn nhà. Trong suốt thời gian chờ, chị không mất gì, mà tài sản vẫn lớn lên theo thời gian.
Mua chưa ở không còn là gánh nặng. Nó thành một bước đi sớm khôn ngoan.
Loại nào dễ cho thuê, loại nào khó
Không phải bất động sản nào cũng cho thuê được. Đây là cách tôi phân biệt nhanh.
– Dễ cho thuê: căn hộ hoặc nhà phố ở khu đông dân, gần khu công nghiệp, gần trường, gần chỗ làm. – Khó cho thuê: đất nền bỏ trống, nhà ở khu mới chưa có dân, bất động sản nghỉ dưỡng xa trung tâm. – Dễ cho thuê: nơi có chuyên gia, công nhân, sinh viên, gia đình trẻ cần chỗ ở thật. – Khó cho thuê: nơi đẹp nhưng vắng người, mua chủ yếu để lướt sóng.
Quy luật chung rất đơn giản. Ở đâu có người sống và làm việc thật, ở đó có người thuê. Ở đâu chỉ có cảnh đẹp mà vắng người, ở đó tiền nằm im.
Cẩn thận với cái bẫy cho thuê dễ dãi
Có một cái bẫy tôi phải nói thẳng.
Không phải nguồn thuê nào cũng bền. Có loại dòng tiền nghe hấp dẫn nhưng rủi ro cao.
Ví dụ, có những khu cho thuê được nhưng giá thuê thấp và thường xuyên trống phòng. Hoặc dòng thuê chỉ phụ thuộc một nhóm khách duy nhất, hễ nhóm đó rời đi là căn nhà trống dài hạn.
Khi xem một tài sản, đừng chỉ hỏi “có cho thuê được không”. Hãy hỏi sâu hơn. Cho ai thuê. Họ trả được bao nhiêu. Nguồn khách thuê đó có ổn định và đa dạng không.
Một căn cho thuê được cho nhiều loại khách, ở khu có dân cư bền vững, mới là tài sản chị nên tìm. Tôi nói thêm về sự khác biệt giữa dòng tiền bền và dòng tiền ảo trong bài một bất động sản không tạo dòng tiền có thể đẩy chủ sở hữu vào thế nào.
Vì sao xu hướng Nam tiến vì khí hậu là thật
Lý do của chị không hề ngây thơ. Khí hậu là một động lực dịch chuyển rất thật.
Tôi gặp nhiều người miền Bắc lớn tuổi, sau nhiều năm sống với mùa đông lạnh và không khí ô nhiễm, muốn tìm một nơi ấm áp hơn để an dưỡng tuổi sau. Miền Nam đáp ứng được điều đó.
Khi nhu cầu này lớn dần, nó tạo ra một dòng người về ở thật. Mà dòng người thật chính là thứ giữ cho bất động sản có thanh khoản và có người thuê.
Nói cách khác, chính cái lý do khí hậu khiến chị muốn vào cũng là lý do khiến căn nhà của chị dễ cho thuê và dễ bán lại sau này. Anh chị có thể tham khảo thêm xu hướng dân cư qua số liệu của Tổng cục Thống kê.
Sai lầm thường gặp khi mua để vừa giữ vừa cho thuê
– Mua theo cảnh đẹp, không theo nhu cầu thuê thật của khu đó. – Tin lời hứa cho thuê mà không kiểm tra ai là người thuê và trả bao nhiêu. – Chọn bất động sản nghỉ dưỡng xa trung tâm rồi không ai thuê, không ai mua lại. – Quên tính các chi phí giữ nhà khi trống, dẫn tới hụt dòng tiền.
Câu hỏi thường gặp
Mua bất động sản miền Nam mà chưa ở thì có nên không?
Nên, nếu anh chị mua đúng loại tài sản dễ cho thuê. Khi đó người khác thuê trong lúc anh chị chưa dùng, tiền thuê bù chi phí và tài sản vẫn tăng giá. Đến khi muốn vào ở, anh chị lấy lại căn nhà mà không phí năm tháng chờ đợi.
Loại bất động sản nào dễ cho thuê ở miền Nam?
Căn hộ và nhà phố ở khu đông dân, gần khu công nghiệp, trường học hoặc nơi làm việc thường dễ cho thuê nhất. Ngược lại, đất nền bỏ trống và bất động sản nghỉ dưỡng xa trung tâm rất khó tạo dòng tiền thuê ổn định.
Làm sao biết dòng tiền cho thuê có bền không?
Hãy hỏi ai là người thuê, họ trả được bao nhiêu và nguồn khách có đa dạng không. Một căn cho thuê được cho nhiều loại khách ở khu dân cư bền vững sẽ có dòng tiền ổn định. Nếu chỉ phụ thuộc một nhóm khách duy nhất, rủi ro trống phòng rất cao.
Mua nhà cho thuê có những chi phí ẩn nào?
Ngoài giá mua, anh chị cần tính phí quản lý, phí bảo trì, thuế và những giai đoạn trống phòng không có người thuê. Khi tính dòng tiền thực, hãy trừ các chi phí này để biết con số thật mình nhận về, tránh lạc quan quá mức.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Nỗi sợ mua xong để không là chính đáng. Nhưng nó không phải lý do để đứng yên. Nó là lý do để chọn đúng.
Nếu anh chị muốn vào Nam vì khí hậu mà chưa ở ngay, tôi giúp anh chị tìm loại tài sản tự nuôi mình bằng tiền thuê. Anh chị muốn tôi gửi trước vài khu có nhu cầu thuê tốt theo ngân sách của mình, hay muốn gọi nhanh để tôi hỏi rõ kế hoạch sống của anh chị?
Nhắn cho tôi. Tôi giúp anh chị mua một chỗ vừa để dành cho mình, vừa làm việc cho mình.
P.S. Một căn nhà đúng chỗ không bao giờ là gánh nặng. Nó chờ anh chị bằng tiền của người khác. Điều tôi sợ là anh chị vì lo để không mà bỏ lỡ, rồi vài năm sau quay lại thấy giá đã khác.
