Hoàn ngồi với em Hiệp ở quán cà phê đường Quốc lộ 1K, Dĩ An, sáng thứ Bảy.
Em 38 tuổi, người Vĩnh Phúc, làm phần mềm cho một công ty Nhật.
Em vừa bán căn chung cư Hà Đông tích lũy 8 năm, giờ trong tay 8 tỷ.
Em nói: “Anh Hoàn, em muốn xuống đất nền dự án. Anh dắt em đi xem mấy lô được không?”
Hoàn hỏi: “Em đã đi xem được bao nhiêu dự án rồi?”
Em đếm trên đầu ngón tay.
“Bảy dự án. Hai dự án ở Đông Hòa, hai dự án Bình An, một dự án Tân Đông Hiệp, hai dự án Bình Dương Tân Uyên.”
Hoàn gật đầu.
“Em đã sàng đến đâu rồi?”
“Em rối lắm anh ạ. Lô nào cũng có người sale nói hay. Em không biết phân biệt.”
Hoàn rút sổ tay ra.
“Vậy anh chia 7 tiêu chí mà người làm 15 năm dùng để lọc lô đất nền dự án Bình Dương Dĩ An. Em ghi lại.”
Đất nền dự án có sổ là gì
Đất nền dự án có sổ là lô đất trong khu đô thị quy hoạch sẵn, đã có sổ đỏ tách thửa riêng cho từng nền, có hạ tầng đường nội bộ, điện nước âm, được chủ đầu tư bàn giao đúng pháp lý.
Phân biệt với đất nền dự án chưa sổ, tức là chủ đầu tư mới ra hàng nền giấy, người mua chỉ có hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng nguyên tắc, chưa có sổ cá nhân.
Đất nền có sổ giá luôn cao hơn đất nền chưa sổ từ 15 đến 30 phần trăm. Nhưng rủi ro thấp hơn rất nhiều.
Anh Hoàn chỉ tư vấn cho nhà đầu tư Bắc vào Nam lần đầu xuống tiền vào đất nền có sổ. Không bao giờ dẫn vào nền chưa sổ trừ khi nhà đầu tư đã thực sự hiểu rõ thị trường.
Tiêu chí 1 — Vị trí lô trong khu
Cùng một dự án, giá các lô có thể chênh nhau 25 đến 40 phần trăm.
Lô góc 2 mặt tiền giá cao nhất, nhưng phù hợp với người muốn ở thật hoặc xây nhà mặt tiền kinh doanh sau này.
Lô gần công viên nội khu, gần hồ điều hòa, gần trường mẫu giáo nội khu, đắt hơn lô bình thường 8 đến 15 phần trăm.
Lô gần trạm điện, gần khu vực rác, gần đường gom của xe rác, rẻ hơn lô bình thường 10 đến 20 phần trăm.
Lô đầu kiệt cụt rẻ hơn 15 đến 25 phần trăm, nhưng khi bán lại rất khó vì tệp khách hẹp.
Em Hiệp hỏi: “Em vốn 8 tỷ, em nên ưu tiên lô nào?”
Hoàn nói: “Lô nội bộ gần công viên, đường rộng 12 mét, hướng Đông Nam, diện tích 80 đến 100 mét vuông. Đừng lao vào lô góc đắt. Đừng nhặt lô cuối kiệt rẻ.”
Tiêu chí 2 — Tỷ lệ lấp đầy của khu
Đây là tiêu chí quan trọng nhất, nhưng người mới hay bỏ qua.
Một khu có 500 nền nhưng chỉ có 30 căn xây thật, 470 lô đất trống cỏ mọc cao quá đầu gối, đó là khu chết.
Một khu có 500 nền và đã có 250 đến 350 căn xây nhà ở thật, đèn sáng buổi tối, có quán ăn nhỏ, đó là khu sống.
Lô đất trong khu sống bán lại sau 3 năm dễ hơn lô trong khu chết tới 4 lần.
Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu để xuống tiền là 40 phần trăm số nền đã có nhà ở thật.
Em Hiệp hỏi: “Làm sao em biết bao nhiêu phần trăm đã có nhà ở thật?”
Hoàn cười.
“Em đi vào lúc 7 giờ tối thứ Sáu. Đếm cửa sổ có ánh đèn. Cửa nào sáng là có người ở. Cửa nào tối thui là không có. Đếm 30 phút là ra con số.”
Không có công thức nào chính xác hơn cách này.
Tiêu chí 3 — Hạ tầng nội khu thật và hứa
Người sale luôn vẽ “khu sẽ có công viên 5 hecta, trường quốc tế, bệnh viện chuyên khoa, trung tâm thương mại 3 tầng.”
Em phải hỏi: “Trong cái nào đã xây xong, đang vận hành?”
Nếu chỉ có đường nội bộ, đường gom, đèn đường, thì giá lô không nên trên 80 phần trăm giá rao thị trường.
Nếu đã có công viên thật, có chợ thật, có trường mầm non đang dạy, thì giá có thể chấp nhận giá rao thị trường.
Mọi cái còn “trên giấy” đều phải coi như chưa có.
Em Hiệp hỏi: “Nhưng sale nói chủ đầu tư đã cam kết, có hợp đồng?”
Hoàn lắc đầu.
“Hợp đồng cam kết không phải là hạ tầng đã xây. Có rất nhiều dự án 10 năm sau vẫn chưa thực hiện đúng cam kết. Anh không phán xét chủ đầu tư nào, nhưng em phải chuẩn bị tâm thế đó.”
Tiêu chí 4 — Tỷ lệ giao dịch thứ cấp
Một dự án đã hoàn thiện 3 đến 5 năm, mỗi tháng có bao nhiêu giao dịch thứ cấp thực?
Em vào nhóm Zalo của môi giới Dĩ An, em hỏi: “Trong tháng vừa rồi dự án X bán được bao nhiêu nền?”
Có dự án mỗi tháng 4 đến 6 nền giao dịch thật. Đó là dự án thanh khoản tốt.
Có dự án mỗi tháng 0 đến 1 nền. Đó là dự án chết, em vào bị kẹt.
Cách kiểm chứng nhanh: xem trên trang batdongsan.com.vn, lọc theo tên dự án, đếm số tin đăng bán còn active. Nếu thấy 80 đến 150 tin đăng bán mà 6 tháng không có ai mua, đó là cảnh báo đỏ.
Tiêu chí 5 — Khoảng cách đến nguồn việc thật
Đất nền dự án Bình Dương Dĩ An giá tăng được nhờ một thứ: người thật về ở thật.
Người về ở thật làm việc ở đâu?
Khu công nghiệp VSIP 1, VSIP 2, khu công nghiệp Sóng Thần, khu công nghiệp Mỹ Phước, khu công nghiệp Đồng An.
Lô đất cách các khu công nghiệp này 5 đến 8 km là bán kính ngon nhất.
Cách trên 12 km thì người làm khu công nghiệp không thuê, không mua.
Em Hiệp đã đi xem 2 dự án ở Tân Đông Hiệp gần ngã ba 550 và 1 dự án ở Đông Hòa gần khu công nghiệp Sóng Thần. Hoàn nói thẳng: “Hai dự án Tân Đông Hiệp đứng đầu danh sách. Cách 4 đến 6 km đến VSIP 1, đường vào tốt, đã có dân ở khá đông.”
Tiêu chí 6 — Pháp lý sạch sẽ
Em phải xin coi bản photo công chứng của một sổ đỏ bất kỳ trong dự án.
Trên sổ phải ghi rõ:
Mục đích sử dụng: đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị.
Hình thức sử dụng: lâu dài.
Đối tượng sử dụng: cá nhân, hộ gia đình.
Diện tích: trùng khớp với hợp đồng mua bán.
Nếu sổ ghi “đất nông nghiệp” hoặc “đất sử dụng có thời hạn 50 năm” thì đây không phải đất nền dự án chuẩn em đang tìm. Bỏ qua ngay.
Tiêu chí 7 — Lịch sử giá 3 năm gần nhất
Em vào hỏi 3 môi giới trong khu vực: lô tương tự lô em đang nhắm, năm 2023 giá bao nhiêu, năm 2024 bao nhiêu, năm 2025 bao nhiêu.
Nếu giá đi ngang hoặc giảm trong 2 năm gần đây, đó không phải khu nóng. Em không nên trông chờ vào việc giá tăng nhanh trong 12 tháng tới.
Nếu giá đã tăng đều mỗi năm 5 đến 12 phần trăm, đó là khu có nhịp lên, em vào sẽ ăn theo nhịp.
Em Hiệp ngơ ngác.
“Em làm sao biết giá 3 năm trước?”
Hoàn chỉ vào điện thoại.
“Trang batdongsan.com.vn có lịch sử tin đăng. Em lọc tin đăng năm 2023 còn lại, xem giá rao thời điểm đó. Cộng với 5 đến 10 phần trăm là ra giá thật. Không khó.”
Sai lầm thường gặp khi chọn lô đất nền dự án
Sai lầm 1: Nhắm lô rẻ nhất trong khu. Lô rẻ nhất luôn có lý do: vị trí xấu, hướng xấu, gần bãi rác, gần trạm điện. 3 năm sau bán lại em mất 20 đến 30 phần trăm.
Sai lầm 2: Mua lô góc vì nghe nói “đẳng cấp”. Lô góc đắt hơn 25 đến 40 phần trăm. Em phải có nhu cầu xây nhà kinh doanh mới hợp. Mua để giữ giá thì lô góc không phải lựa chọn tối ưu về vốn.
Sai lầm 3: Bỏ qua khâu đi thực địa buổi tối. Ban ngày khu nào cũng có vẻ ổn. Buổi tối mới lộ rõ khu sống hay khu chết. Đèn sáng bao nhiêu căn là dữ liệu thật.
Sai lầm 4: Nghe lời sale về “khu sắp có metro, sắp có cao tốc”. Tin tức hạ tầng phải đối chiếu với thông báo chính thức của Bộ Giao Thông hoặc UBND tỉnh. Lời sale nói thường vẽ trước thực tế 5 đến 10 năm.
Sai lầm 5: Mua nhiều lô khác nhau với cùng tổng vốn. 8 tỷ chia 4 lô mỗi lô 2 tỷ thì khó quản lý, khó bán lại đồng đều. Tốt hơn tập trung 1 lô 5 đến 6 tỷ ở khu tốt nhất, để 2 tỷ làm quỹ dự phòng.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em vốn 8 tỷ thì nên mua lô bao nhiêu mét vuông trong dự án Dĩ An? Trả lời: Diện tích 80 đến 100 mét vuông là kích thước tệp khách thứ cấp đông nhất. Giá rao hiện tại Dĩ An Đông Hòa khoảng 43 đến 60 triệu một mét vuông tùy vị trí. Một lô 90 mét vuông rơi vào 4,5 đến 5,5 tỷ. Còn dư 2,5 đến 3,5 tỷ làm quỹ.
Hỏi: Mua đất nền dự án Dĩ An bao lâu thì bán lại được? Trả lời: Chu kỳ tăng giá đất nền vùng ven 3 đến 5 năm cho một nhịp 25 đến 50 phần trăm. Em xuống tiền năm nay, năm thứ 3 đến năm thứ 5 là thời điểm chốt. Bán trước 18 tháng thường phí cọc và phí giao dịch ăn hết phần lãi.
Hỏi: Đất nền dự án có cho thuê được không? Trả lời: Có nhưng tỷ suất rất thấp, 0,3 đến 0,5 phần trăm gross. Thường người ta thuê đất trống để gửi xe, dựng quán cà phê tạm. Đất nền không phải sản phẩm dòng tiền. Em mua đất nền là mua giá vốn lên theo chu kỳ.
Hỏi: Em không ở Sài Gòn thì làm sao quản đất nền? Trả lời: Đất nền có sổ không cần quản lý nhiều. Em đóng phí dịch vụ nội khu hàng tháng, cắt cỏ định kỳ 3 đến 6 tháng một lần. Em có thể nhờ một môi giới quen ở khu vực kiểm tra cọc ranh giới mỗi 6 tháng. Chi phí thấp.
Anh chị muốn lọc dự án hay đi cùng Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 6 dự án đất nền có sổ đang còn hàng tại Dĩ An Đông Hòa, Tân Đông Hiệp, để anh chị tự đi xem 2 cuối tuần, hay muốn Hoàn dắt đi thực địa 1 ngày đi đủ 6 chỗ đó?
Đi một mình ưu điểm là chậm rãi, sale không thúc.
Đi cùng Hoàn ưu điểm là Hoàn biết câu hỏi nào phải hỏi từng sale, và sale sẽ không thổi phồng được.
Cả 2 cách đều cho ra một bản đồ rõ ràng để anh chị tự chọn.
Tham khảo thêm [[đất nền bình dương dĩ an]] và bài [[so sánh BĐS Hà Nội và TP HCM]] để có thêm góc nhìn.
P.S. Em Hiệp sau 2 tuần đi thực địa đã chốt một lô 92 mét vuông ở Tân Đông Hiệp, giá 5,1 tỷ, cách VSIP 1 đúng 4,8 km, hướng Đông Nam, đường nội bộ 12 mét. Hôm xuống tiền em nói với Hoàn: “Em ngủ ngon vì em đã thấy đèn sáng buổi tối hôm em xem.” Nếu anh chị đang phân vân giữa 3 đến 5 dự án đất nền vùng Dĩ An, Tân Uyên, Đồng Nai, nhắn cho Hoàn một dòng. Hoàn gửi bảng chấm điểm 7 tiêu chí của riêng anh chị để tự sàng trước khi đi.
