Anh Trọng nhắn tin cho Hoàn lúc 11 giờ đêm.
“Em ơi, anh đang xem một căn biệt thự liền kề ở Vạn Phúc City, giá 32 tỷ, anh nên mua không?”
Hoàn nhìn tin nhắn và biết anh đã ngồi đọc trang dự án suốt buổi tối.
Anh 56 tuổi, người Nam Định, làm xây dựng dân dụng ngoài Bắc gần 25 năm.
Vợ anh vừa bảo: “Vào Nam mua một căn biệt thự cho con cháu sau này về ở chứ không có tài sản để đời.”
Câu này nghe quen.
Rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc bước vào tuổi 55 đều có ý tưởng tương tự.
Hôm sau Hoàn hẹn anh ăn sáng ở Phú Mỹ Hưng và mở cuốn sổ ra.
“Anh ơi, mua biệt thự liền kề 30 tỷ thì làm được. Nhưng anh hiểu cái khó của biệt thự liền kề so với nhà phố Sài Gòn chưa?”
Anh ngẩng đầu lên.
“Em nói đi.”
Biệt thự, nhà liền kề khác gì nhà phố
Biệt thự liền kề là sản phẩm trong khu đô thị có quy hoạch sẵn, diện tích đất từ 120 đến 300 mét vuông, có sân, có lùi, một số có hồ bơi riêng, có ban quản lý vận hành chung khu, có nội quy.
Nhà phố Sài Gòn thường nằm ngoài khu đô thị, đất 40 đến 80 mét vuông, mặt tiền liền với đường công cộng, không có ban quản lý, ai cũng đi qua được.
Hai sản phẩm này phục vụ 2 nhu cầu khác hẳn nhau.
Biệt thự liền kề phục vụ người muốn ở thật, có tiêu chuẩn cao về môi trường sống.
Nhà phố Sài Gòn phục vụ người muốn ở kết hợp với khả năng kinh doanh, cho thuê, hoặc giữ giá.
Người nhầm 2 sản phẩm này dễ rơi vào bẫy thanh khoản 5 năm sau.
Bẫy thanh khoản lớn nhất của biệt thự liền kề
Anh Trọng hỏi: “Bẫy thanh khoản là sao em?”
Hoàn vẽ một đường thẳng trên giấy.
“Anh xem cái này.”
Hoàn ghi 3 mốc.
Năm 1: Anh mua biệt thự 32 tỷ, dọn vào ở.
Năm 5: Anh muốn bán vì nhu cầu thay đổi, đổi thành tiền mặt.
Năm 5 anh đăng bán 32 tỷ, có khi 36 tỷ. Anh chờ.
Anh chờ bao lâu?
Trung bình biệt thự liền kề Sài Gòn phân khúc trên 25 tỷ phải mất 8 đến 14 tháng mới có khách thật.
Khách thật đó còn ép giá xuống 10 đến 15 phần trăm so với giá đăng.
Lý do là vì tệp khách mua biệt thự liền kề 25 đến 50 tỷ rất hẹp.
Tệp này không vay ngân hàng, không mua để đầu tư, mua để ở thật cho cả gia đình.
Một thành phố như Sài Gòn mỗi năm chỉ có vài trăm gia đình ở tệp này muốn mua.
Trong khi nguồn cung biệt thự liền kề trong các khu đô thị mới mỗi năm bung ra hàng nghìn căn.
Cung lớn hơn cầu nhiều lần.
Cho nên khi anh muốn bán lại, anh phải chờ rất lâu, hoặc chịu giảm giá rất sâu.
Anh Trọng đặt thìa cà phê xuống.
“Vậy mua làm gì?”
Hoàn cười.
“Câu hỏi đúng. Anh mua biệt thự liền kề chỉ khi anh chắc chắn không bán trong 10 năm tới. Mua để Ở. Không mua để giữ giá.”
Khi nào biệt thự liền kề là khoản đầu tư đúng
Có 3 trường hợp biệt thự liền kề Sài Gòn vẫn là khoản đầu tư đúng.
Một là người đã có dòng tiền ổn định từ tài sản khác, mua biệt thự để ở. Đây là tài sản tiêu dùng cao cấp, không phải tài sản sinh lời.
Hai là người mua trong khu đô thị có hệ sinh thái rất mạnh, ví dụ Vạn Phúc City, Vinhomes Grand Park, The Manor, nơi có trường học quốc tế, bệnh viện, khu thương mại, công viên đầy đủ. Tệp khách ở thật tự nhiên tìm đến.
Ba là mua đúng giai đoạn đầu khi dự án chưa đông, giá còn thấp 30 đến 40 phần trăm so với giai đoạn hoàn thiện. Đây là kèo mà chỉ người trong nghề mới biết.
Anh Trọng không thuộc trường hợp nào trong 3 cái trên.
Anh đang nhìn vào một dự án đã hoàn thiện 80 phần trăm, giá đã chạm đỉnh, và anh chưa có dòng tiền song song.
Đây là điểm Hoàn buộc phải nói thẳng cho anh.
So sánh nhà phố Sài Gòn cùng phân khúc
Cùng 32 tỷ đó, anh có một lựa chọn khác.
Đó là nhà phố Sài Gòn ở hẻm xe hơi Phú Nhuận, Bình Thạnh hoặc Quận 3.
Giá rao hiện tại của nhà phố hẻm xe hơi Phú Nhuận khu Phan Xích Long là 155 đến 175 triệu một mét vuông. Giá thật giao dịch thường thấp hơn giá rao 5 đến 10 phần trăm.
Anh mua một căn 4 tầng, đất 60 đến 70 mét vuông, tổng giá khoảng 30 đến 33 tỷ.
Cùng số tiền, nhưng khác nhau ở 3 điểm.
Một, cho thuê được. Nhà phố Phú Nhuận cho thuê 14 đến 16 triệu một tháng, có dòng tiền 168 đến 192 triệu một năm. Biệt thự liền kề 32 tỷ cho thuê tối đa 30 đến 40 triệu một tháng, nhưng phí quản lý đã ngốn 6 đến 8 triệu mỗi tháng, tỷ suất ròng còn rất thấp.
Hai, dễ bán lại hơn nhiều. Hẻm xe hơi nội thành có khách mua quanh năm, cả người ở thật, người đầu tư cho thuê, người kinh doanh, người Việt kiều về nước. Tệp khách rộng gấp 5 lần biệt thự liền kề.
Ba, giữ giá tốt hơn. Nhà phố nội thành 10 năm qua tăng giá ổn định theo lạm phát và chu kỳ. Biệt thự liền kề khu đô thị xa lõi tăng giá rất chậm sau giai đoạn ra hàng đầu.
Anh Trọng im lặng vài phút.
Rồi anh hỏi: “Vậy theo em, anh không nên mua biệt thự liền kề?”
Hoàn lắc đầu.
“Không phải. Em nói rõ lại. Nếu anh và vợ thật sự muốn vào Nam Ở THẬT, sống ở khu đô thị có không khí trong lành, có công viên, có hồ, có trường học quốc tế cho cháu nội thì biệt thự liền kề là đúng. Nhưng anh phải biết rõ là anh đang mua tài sản TIÊU DÙNG, không phải tài sản ĐẦU TƯ.”
Câu vàng anh Trọng phải khắc vào đầu
Biệt thự liền kề là tài sản để Ở.
Nhà phố Sài Gòn là tài sản để GIỮ.
Khác nhau ở đây.
Đừng nhầm cái mình muốn Ở với cái mình muốn Giữ.
Người Bắc lần đầu vào Nam hay nhầm chỗ này vì giá cùng phân khúc nhưng trải nghiệm khác nhau.
Biệt thự liền kề có hồ bơi, có sân vườn, có ban quản lý, đi vào nghe sang trọng. Nhà phố Sài Gòn nhìn bên ngoài bình thường, nhưng giá trị thực bên trong là dòng tiền và thanh khoản.
Sai lầm thường gặp khi mua biệt thự liền kề
Sai lầm 1: Mua biệt thự liền kề rồi tính đem cho thuê. Tỷ suất cho thuê biệt thự liền kề Sài Gòn chỉ từ 1,5 đến 2 phần trăm gross. Trừ phí quản lý 6 đến 12 triệu một tháng. Tỷ suất ròng còn 1 đến 1,5 phần trăm. Thấp hơn lãi gửi ngân hàng.
Sai lầm 2: Mua khu đô thị mới chưa lấp đầy 60 phần trăm. Khu đô thị thiếu dân ở thật thì biệt thự dễ trống, đường vắng, an ninh không ổn, dịch vụ chưa mở. Người mua sau 5 năm vào ở vẫn thấy như khu hoang.
Sai lầm 3: Mua biệt thự đơn lập nghĩ là đẳng cấp hơn liền kề. Biệt thự đơn lập đắt hơn 30 đến 50 phần trăm so với liền kề nhưng thanh khoản kém hơn vì giá tuyệt đối cao quá. Tệp khách hẹp lại còn vài trăm gia đình mỗi năm trên cả Sài Gòn.
Sai lầm 4: Không tính phí quản lý dài hạn. Phí quản lý biệt thự liền kề trung bình 12 đến 20 nghìn một mét vuông sàn một tháng. Một căn 200 mét vuông sàn tốn 3 đến 5 triệu một tháng. 10 năm là 360 đến 600 triệu chi phí cố định.
Sai lầm 5: Tin lời môi giới về “khu đô thị này sắp đông”. “Sắp đông” là câu nói mọi môi giới đều dùng. Kiểm tra số căn đã có người ở thật, không phải số căn đã bán. Hai con số rất khác nhau.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có 30 tỷ thì nên mua biệt thự liền kề hay nhà phố Sài Gòn? Trả lời: Phụ thuộc em ở thật hay giữ tài sản. Ở thật cho cả gia đình thì biệt thự liền kề Vạn Phúc City, Vinhomes Grand Park đáng xem. Giữ tài sản và lấy dòng tiền thì nhà phố Sài Gòn hẻm xe hơi Phú Nhuận, Bình Thạnh là lựa chọn ổn hơn.
Hỏi: Em không ở mà mua biệt thự cho con sau này về có ổn không? Trả lời: Rủi ro là 5 đến 10 năm nữa con em chưa chắc muốn về Sài Gòn ở khu đó. Lúc đó em phải bán lại, mà bán phân khúc 25 đến 50 tỷ rất chậm. Em nên cân nhắc mua nhà phố cho thuê, để con em sau này muốn về thì lấy về ở, không muốn thì giữ dòng tiền tiếp.
Hỏi: Biệt thự liền kề và shophouse khác nhau ra sao? Trả lời: Shophouse là nhà phố mặt tiền trong khu đô thị, được phép kinh doanh. Biệt thự liền kề chỉ để ở. Shophouse cho thuê được tầng trệt, dòng tiền tốt hơn, nhưng giá cao hơn 30 đến 50 phần trăm so với biệt thự liền kề cùng diện tích.
Hỏi: Mua biệt thự liền kề có cần đi thực địa không? Trả lời: Bắt buộc. Phải đứng giữa khu đô thị một buổi tối thứ Bảy để xem có ai ra ngoài đi bộ không, có bóng đèn nào sáng không, có quán xá nào hoạt động không. Nhìn ảnh trên web không đủ.
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách hay phân tích trước
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 7 khu đô thị có biệt thự liền kề đáng xem trong nội thành Sài Gòn cùng nhược điểm từng khu, hay muốn Hoàn phân tích cho anh chị 1 căn cụ thể anh chị đang nhắm trước?
Hai cách đều ra cùng kết luận: anh chị có nên mua biệt thự liền kề hay không.
Tham khảo thêm bài [[nhà phố sài gòn cho NĐT Bắc]] và [[so sánh BĐS Hà Nội và TP HCM]] để có thêm góc nhìn so sánh.
P.S. Anh Trọng cuối cùng không mua căn 32 tỷ ở Vạn Phúc City. Anh chọn một căn nhà phố hẻm xe hơi Phan Xích Long, giá 31 tỷ, đất 65 mét vuông, 4 tầng. Cho thuê 15 triệu một tháng. Anh nói với Hoàn: “Anh không cần ở luôn. Khi nào con anh vào Nam muốn về thì có sẵn nhà. Còn 5 đến 7 năm tới có dòng tiền chạy đều, anh không phải lo nuôi tài sản.” Nếu anh chị đang tính chọn giữa biệt thự liền kề và nhà phố Sài Gòn cùng phân khúc 25 đến 40 tỷ, nhắn cho Hoàn một dòng. Hoàn gửi bảng so sánh 9 tiêu chí Hoàn dùng cho mọi khách ở tệp này.
