Chiều thứ Năm, anh Bình 41 tuổi, kỹ sư đang làm cho một tập đoàn ở Mỹ Đình Hà Nội, gọi video cho Hoàn. Anh mở luôn bảng tính trên màn hình thứ hai. Anh có 11 tỷ, vừa bán xong một căn hộ Vinhomes Ocean Park, đang phân vân. Câu của anh ngắn: “Em ơi, anh nên chọn cái cho thuê 30 triệu một tháng nhưng tăng giá vốn chậm, hay cái cho thuê 15 triệu một tháng nhưng tăng giá vốn nhanh.” Hoàn cười. Câu hỏi này hay vì nó chạm đúng cái lưỡng nan của 80 phần trăm NĐT Bắc khi vào miền Nam lần đầu.
Dòng tiền hay tăng giá bất động sản, chọn cái nào, không có một câu trả lời chung. Có khung. Hoàn viết khung này cho anh Bình, viết một lần dùng được luôn.
Hai khái niệm, lớp 5 hiểu được
Dòng tiền dương là khi tiền thuê hằng tháng về tài khoản nhiều hơn tiền mình bỏ ra để giữ căn nhà đó. Tiền giữ căn gồm lãi vay, phí quản lý, thuế, sửa chữa. Còn dư là dòng tiền dương. Còn thiếu là âm.
Kỳ vọng tăng giá vốn là kỳ vọng năm năm nữa, mười năm nữa, mình bán lại căn đó được nhiều hơn lúc mua. Đây là tiền lời “trên giấy” cho đến lúc bán.
Hai cái này thường đi ngược nhau. Vùng dòng tiền tốt thường tăng giá chậm. Vùng tăng giá nhanh thường dòng tiền yếu. Vì cung cầu thị trường tự cân bằng. Chỗ nào dễ thuê là chỗ có nhiều nguồn cung sẽ về thuê tiếp, giá vốn khó tăng nhanh. Chỗ nào giá vốn được kỳ vọng tăng cao là chỗ người mua đã sẵn sàng trả thêm, làm tỷ suất cho thuê thấp đi.
Bảng nhỏ ba kiểu nhân vật ba kiểu lựa chọn
Hoàn vẽ cho anh Bình ba kiểu trên giấy.
Kiểu một, người 50 đến 60 tuổi đã tích lũy, ưu tiên ngủ ngon. Chọn tăng giá vốn dài hạn ở lõi cũ. Tỷ suất cho thuê thấp 2 đến 3 phần trăm chấp nhận được. Vì người này không cần dòng thuê hằng tháng để sống, cái cần là tài sản còn nguyên cho con. Vùng phù hợp: Q1, Q3, Phú Nhuận, Bình Thạnh hẻm xe hơi.
Kiểu hai, người 35 đến 45 tuổi đang đẩy lứa, vốn 5 đến 11 tỷ. Chọn cân bằng. Tỷ suất cho thuê 3 đến 4 phần trăm gross đỡ phần lớn lãi vay, cộng tăng giá vốn 5 đến 7 phần trăm một năm để tài sản tăng đều theo lương. Vùng phù hợp: Q7 PMH, Q10, Tân Bình, Gò Vấp hẻm xe hơi, hoặc căn hộ Vinhomes Bình Thạnh thứ cấp.
Kiểu ba, người 40 đến 55 tuổi cần dòng tiền nuôi gia đình hoặc nuôi lứa con đại học. Chọn dòng tiền cao. Tỷ suất gross 5 đến 9 phần trăm, chấp nhận tăng giá vốn chậm và thanh khoản thấp. Vùng phù hợp: nhà phố hẻm Bến Cát Tân Uyên, Phú Mỹ quanh khu công nghiệp, nhà trọ công nhân.
Anh Bình ở giữa kiểu một và kiểu hai. 41 tuổi, có lương ổn, không cần dòng tiền nuôi nhà, nhưng còn 24 năm trước khi nghỉ hưu. Hoàn nói thẳng: “Anh chọn kiểu hai. Cân bằng. Đừng quá nghiêng dòng tiền vì anh chưa cần. Đừng quá nghiêng tăng giá vốn vì anh vẫn còn dòng vào để đỡ một phần lãi vay.”
Hoàn mở phép tính cho anh Bình thấy
Hoàn lấy hai căn cụ thể đối chứng cho anh Bình.
Căn A, nhà phố hẻm xe hơi Phú Nhuận, 50 mét vuông, giá rao 8,5 tỷ, giá thật khoảng 7,8 đến 8 tỷ. Thuê 14 đến 16 triệu một tháng. Gross 2,4 phần trăm. Tăng giá vốn lịch sử khoảng 6 đến 8 phần trăm một năm khi thị trường lên, 3 đến 4 phần trăm khi chững. Thanh khoản số một, bán trong 1 đến 3 tháng.
Căn B, nhà phố hẻm Bến Cát Mỹ Phước, 90 mét vuông, giá rao 10 đến 14 triệu một mét, tổng khoảng 1 tỷ. Để gần với vốn anh Bình, lấy nhiều căn hoặc một căn lớn 60 đến 80 mét vuông 5 đến 6 tỷ. Thuê 5 đến 7 triệu một tháng. Gross 7 đến 8 phần trăm. Tăng giá vốn khoảng 5 đến 6 phần trăm một năm khi vùng phát triển, có thể chững dài nếu hạ tầng chậm. Thanh khoản trung bình, bán có thể mất 4 đến 8 tháng.
Hoàn lấy 11 tỷ của anh Bình.
Phương án A: dồn 8 tỷ vào một căn Phú Nhuận, giữ 3 tỷ tiền mặt. Dòng thuê 15 triệu một tháng, một năm 180 triệu thô. Sau thuế phí khoảng 130 triệu. Cộng kỳ vọng tăng giá vốn 5 phần trăm là 400 triệu một năm. Tổng 530 triệu một năm trên 8 tỷ. Lợi suất 6,6 phần trăm.
Phương án B: chia 11 tỷ thành hai phần. 6 tỷ một căn cân bằng ở Q10 hoặc Tân Bình, gross 2,5 phần trăm, tăng giá vốn 5 phần trăm. Cộng 5 tỷ vào ba căn hẻm Bến Cát hoặc Phú Mỹ, gross 7 phần trăm, tăng giá vốn 4 phần trăm. Tổng dòng thuê khoảng 480 triệu một năm trước thuế phí, sau thuế phí khoảng 350 triệu. Tăng giá vốn khoảng 500 triệu. Tổng 850 triệu một năm trên 11 tỷ. Lợi suất 7,7 phần trăm.
Phương án B có lợi suất nhỉnh hơn. Đổi lại, quản lý phức tạp hơn vì nhiều căn ở vùng xa, và có vùng rủi ro thanh khoản thấp.
Anh Bình nhìn bảng, hỏi: “Vậy em chọn cho anh cái nào.” Hoàn không trả lời thẳng. Hoàn hỏi ngược: “Anh muốn ngủ ngon nhất 5 năm tới, hay anh muốn lãi cao nhất với mức quản lý cao hơn.” Anh suy nghĩ. Anh chọn phương án A. Lý do anh nói: “Anh chỉ có một thân, công việc bận, không có thời gian quản ba căn xa.”
Đây là cái Hoàn muốn anh chị thấy. Khung không phải để Hoàn quyết hộ. Khung để anh chị tự thấy mình ở đâu, tự chọn cái phù hợp với cuộc sống thật của mình. Không phải lợi suất cao nhất, mà lợi suất phù hợp nhất.
Sai số giữa “dòng tiền” và “BĐS dòng tiền”
Hoàn nói rõ một chuyện vì rất nhiều khách Bắc bị các đầu nậu lừa bằng cách này.
Có người gọi một số sản phẩm là “BĐS dòng tiền” như một loại tài sản riêng. Hoàn không gọi như vậy. Vì dòng tiền không phải là tên một loại sản phẩm. Dòng tiền là bảo chứng rằng có người thật cần chỗ đó. Một căn hộ Q7 có dòng tiền tốt, một căn hẻm Phú Nhuận có dòng tiền vừa, một nhà trọ Phú Mỹ có dòng tiền cao. Cả ba đều là bất động sản. Khác nhau ở vị trí và mức dòng vào.
Cái khác Hoàn nhấn mạnh nữa. Cái mình bán cho người tiếp theo không phải dòng tiền. Cái mình bán là giá vốn tăng. Dòng tiền là cái giữ mình ăn được mỗi tháng, không bị áp lực phải bán gấp. Giá vốn tăng là cái mình bán cho người sau để chốt lời. Hai cái đi đôi, không thay nhau.
Ba quy tắc Hoàn dùng khi tư vấn
Một, tuổi quyết tỷ trọng. Người 35 đến 45 nghiêng tăng giá vốn 70 phần trăm, dòng tiền 30 phần trăm. Người 46 đến 55 cân bằng 50/50. Người 56 đến 65 nghiêng dòng tiền 70 phần trăm.
Hai, vốn quyết loại sản phẩm. Vốn dưới 8 tỷ thì khó vào lõi cũ, ưu tiên hẻm cận lõi hoặc căn hộ thứ cấp. Vốn 8 đến 15 tỷ là vùng cân bằng. Vốn 20 tỷ trở lên có thể dồn một căn lõi cộng một căn ven có dòng vào.
Ba, lương thật ở Bắc quyết khả năng chịu dòng âm. Lương cao, ổn, có thể chịu một căn dòng tiền âm nhẹ 2 đến 3 triệu một tháng để đổi lấy lõi cũ tăng giá. Lương trung bình, không nên ôm căn dòng âm.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Chọn dòng tiền cao nhất, không nhìn thanh khoản. Gross 9 phần trăm Phú Mỹ nghe đẹp. Bán có thể mất 6 đến 12 tháng. Khi cần tiền gấp, không xoay được.
Sai lầm 2: Chọn tăng giá vốn cao nhất, không tính dòng âm. Mua lõi Q1 30 tỷ với kỳ vọng tăng 10 phần trăm một năm. Dòng thuê 60 triệu một tháng. Lãi vay nếu vay 15 tỷ là 125 triệu một tháng. Âm 65 triệu một tháng. Một năm hơn 700 triệu bù vào. Có chịu nổi không.
Sai lầm 3: Tin “vùng tăng giá nhanh sẽ vừa dòng tiền vừa tăng giá”. Trong giai đoạn ngắn 1 đến 2 năm có thể đúng. Dài hạn cung cầu cân bằng lại, tỷ suất cho thuê và tăng giá vốn thường nghịch nhau.
Sai lầm 4: Không cập nhật khung mỗi 5 năm. 35 tuổi chọn tăng giá vốn. 50 tuổi vẫn dùng khung cũ. Sai. Khi tuổi tăng, ưu tiên đổi. Phải xoay danh mục theo tuổi.
Sai lầm 5: Mua một loại duy nhất. Tất cả tăng giá vốn không có dòng. Tất cả dòng tiền không có tăng giá. Phân tầng là an toàn nhất.
Câu hỏi thường gặp
Tôi 42 tuổi, mới có 6 tỷ, có nên ưu tiên dòng tiền không? Không. 42 tuổi vốn 6 tỷ vẫn nên ưu tiên tăng giá vốn. Một căn hẻm Q10 hoặc Gò Vấp 5 đến 6 tỷ, gross 2,5 phần trăm, tăng giá vốn 5 đến 7 phần trăm. Vốn nhỏ cần thời gian, ưu tiên tài sản còn lớn lên được.
Tôi 55 tuổi, có 15 tỷ, đã đủ tiêu, có nên chuyển hết sang dòng tiền không? Không nên hết. Khoảng 60 phần trăm dòng tiền, 40 phần trăm tăng giá vốn. Vì 20 năm còn lại trước tuổi thọ trung bình vẫn cần lá chắn lạm phát.
Vùng nào ở Sài Gòn vừa dòng tiền vừa tăng giá tốt nhất? Q7 PMH thứ cấp, gross 3,3 đến 5 phần trăm, tăng giá vốn lịch sử khoảng 6 đến 8 phần trăm một năm khi thị trường tốt. Nhà phố hẻm Q10, Tân Bình, Gò Vấp cũng vào nhóm này. Đây là vùng cân bằng, hợp với NĐT Bắc tuổi 35 đến 50.
Có nên mua bất động sản cho thuê khi lãi vay đang cao như hiện nay không? Có, nếu mua đúng giá thật và dòng thuê đỡ được tối thiểu 60 phần trăm lãi vay. Lãi vay cao là cơ hội mua đúng giá vì người yếu tay đang rút khỏi thị trường. Đừng vay quá 50 phần trăm tổng giá để giữ an toàn.
Hoàn nói thẳng
Cuối cuộc gọi, anh Bình hỏi câu cuối: “Em ơi, em chọn căn nào em sẽ chọn cho riêng anh.” Hoàn trả lời: “Em ngồi với anh một buổi, xem ba căn ở Q10, Phú Nhuận, Tân Bình. Anh chọn căn nào anh đứng nhìn mà ngủ được. Không phải căn nào em chọn cho anh. Cái này là tài sản của anh, cảm nhận của anh quan trọng hơn lý thuyết của em.”
Anh Bình im một chút rồi nhắn: “Sao em không bán hàng cho anh, em làm anh muốn mua hơn.” Hoàn cười. Hoàn không bán. Hoàn dẫn đường. Khách thấy đường tự đi, tự chọn, tự xuống tiền. Đó là cách Hoàn làm 15 năm.
Đọc thêm bài [[chi phí cơ hội tiền nằm trong đất]] để hiểu cái mất khi chôn vốn, và bài [[điểm hòa vốn đầu tư cho thuê]] để có khung tính số rõ ràng cho căn anh chị đang xem.
P.S. — Anh chị đang vân vê hai bảng giá, một căn dòng tiền cao một căn tăng giá vốn cao, đừng chọn vội. Mở lại tuổi, vốn, lương và nhu cầu của mình ra. Khung Hoàn vừa kể trả lời cho 8 trên 10 trường hợp. Anh chị muốn Hoàn gửi bản đồ Nam tiến kèm bảng tỷ suất 6 vùng để tự đối chiếu, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi mở Excel tính cho căn cụ thể anh chị đang xem ngay tuần này.
