Tuần trước anh Nghĩa bay vào gặp Hoàn. Ngồi xuống ghế là móc ra cuốn sổ nhỏ, viết hai cột song song. Bên trái ghi “trả tiền mặt 25 tỷ một căn lõi Quận 7”. Bên phải ghi “vay 60% mua 3 căn vùng ven, tổng 30 tỷ giá nhà, vốn tự có 12 tỷ”.
Anh Nghĩa 53 tuổi, chủ một xưởng cơ khí ở Bắc Giang, vợ làm nội trợ. Hai vợ chồng tích lũy 30 năm được 25 tỷ tiền mặt. Anh đã có nhà riêng ở Bắc Giang và 1 căn hộ ở Hà Nội cho thuê. Giờ muốn chuyển 25 tỷ vào miền Nam.
Anh nói. “Hoàn ơi, anh sắp 55 rồi. Anh không muốn rủi ro nhiều. Anh hỏi thẳng. Ở vị trí của anh, đầu tư miền Nam thì dồn tiền mặt mua một căn ngon hay vay thêm mua nhiều căn?”
Hoàn ngồi 2 tiếng với anh Nghĩa hôm đó. Bài này là tóm lại những gì Hoàn nói. Áp dụng được cho mọi nhà đầu tư miền Bắc đang ở ngưỡng vốn 15-30 tỷ, đứng giữa hai trường phái.
Hai trường phái là gì
Trường phái dùng tiền nhàn rỗi là chuyện anh chị bỏ 100% vốn tự có vào tài sản, không vay đồng nào. Lợi thế là không trả lãi, ngủ ngon, không sợ chu kỳ lãi suất. Bất lợi là nếu tài sản tăng 30% trong 5 năm thì anh chị lời đúng 30% vốn.
Trường phái dùng đòn bẩy tối đa là anh chị vay 50-70% mỗi căn, dùng số tiền mặt đó mua nhiều căn. Lợi thế là nếu tài sản tăng 30% thì lợi nhuận trên vốn tự có có thể là 70-90%. Bất lợi là lãi vay đè liên tục, chu kỳ xấu là gãy ngay.
Cả hai trường phái đều có người thành công và người mất tiền. Quan trọng không phải chọn đúng trường phái. Quan trọng là chọn đúng trường phái phù hợp với tuổi, thu nhập, mức chịu rủi ro của anh chị.
So sánh hai trường phái trên cùng một số vốn 25 tỷ
Hoàn dùng ví dụ cụ thể của anh Nghĩa.
Phương án A. Dùng 25 tỷ tiền mặt mua một căn nhà phố trục lõi Quận 7. Diện tích 5×18, sổ riêng, cho thuê được khoảng 80-90 triệu một tháng. Tỷ suất gộp khoảng 4,2-4,5% năm. Không vay, không lãi, không lo chu kỳ. Sau 5 năm nếu giá tăng 30% thì căn này thành 32,5 tỷ. Lời 7,5 tỷ trên vốn 25 tỷ là 30%. Cộng dòng thuê thu 5 năm khoảng 4,8 tỷ. Tổng tài sản sau 5 năm khoảng 37,3 tỷ.
Phương án B. Dùng 12 tỷ tiền mặt làm vốn tự có, vay 18 tỷ mua 3 căn vùng ven tổng 30 tỷ. Lãi vay 10% năm là 1,8 tỷ năm. Cho thuê 3 căn tổng khoảng 60 triệu tháng, năm 720 triệu. Mỗi năm bù chênh 1,08 tỷ từ tiền dôi hoặc thu nhập khác. 5 năm bù chênh 5,4 tỷ.
Sau 5 năm nếu giá vùng ven tăng 40% (tăng nhanh hơn lõi vì thấp hơn) thì 30 tỷ thành 42 tỷ. Trừ nợ còn lại khoảng 14,5 tỷ. Tài sản ròng 27,5 tỷ. Lợi nhuận trên vốn tự có 12 tỷ ban đầu trừ bù chênh 5,4 tỷ là vốn ròng 6,6 tỷ. Lợi nhuận 27,5 – 6,6 = 20,9 tỷ. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn ban đầu khoảng 174% trong 5 năm.
Anh thấy phương án B lợi nhuận lớn hơn 3-4 lần. Nhưng phương án B đòi hỏi anh phải có nguồn thu nhập khác bù chênh 1,08 tỷ năm, phải xoay sở 3 căn cùng lúc, phải chịu được lãi tăng 2 điểm phần trăm.
Sai lầm thường gặp khi chọn trường phái
Sai lầm thứ nhất. Chọn theo cảm xúc thay vì theo điều kiện. Anh chị thấy người khác lời lớn với đòn bẩy thì bắt chước, không tính rằng người đó có nguồn thu nhập khác hoặc tài sản dự phòng anh chị không có.
Sai lầm thứ hai. Tính lợi nhuận khi giá tăng, không tính khi giá đi ngang. Đòn bẩy đẹp khi tăng giá. Khi đi ngang 5 năm, đòn bẩy ăn vào vốn tự có. Anh chị phải tính cả kịch bản đi ngang.
Sai lầm thứ ba. Quên tuổi và sức khỏe tài chính. Người 55 tuổi không nên dùng đòn bẩy cao như người 35 tuổi. Lý do là chu kỳ BĐS 7-10 năm. Anh chị 55 tuổi gặp chu kỳ xấu thì không có thời gian chờ.
Sai lầm thứ tư. Vay tối đa được duyệt, không vay theo dòng tiền chịu được. Ngân hàng duyệt 70% giá nhà không có nghĩa anh chị nên vay 70%. Tính theo dòng tiền chịu được ở kịch bản xấu nhất.
Khi nào nên dùng tiền nhàn rỗi 100%
Hoàn liệt kê 4 trường hợp Hoàn khuyên khách dồn tiền mặt.
Một là anh chị trên 55 tuổi, đã có thu nhập thụ động ổn, không muốn rủi ro nữa.
Hai là vốn nhỏ dưới 8 tỷ. Mua 1 căn ngon 6-8 tỷ ở vị trí tốt vẫn tốt hơn vay 3 căn ở vị trí trung bình.
Ba là tâm lý không chịu được áp lực trả lãi đều đặn. Có khách Hoàn từng dẫn, vay 40% căn nhà mà cứ 2 tuần lo lắng. Người đó nên dùng tiền mặt.
Bốn là chu kỳ thị trường đang ở giai đoạn không chắc chắn. Khi không chắc chắn về xu hướng tăng, đòn bẩy là dao hai lưỡi nghiêng về phía chém vào tay.
Khi nào nên dùng đòn bẩy
Hoàn liệt kê 4 trường hợp Hoàn khuyên khách dùng đòn bẩy 40-60%.
Một là anh chị dưới 45 tuổi, còn 15-20 năm chu kỳ thu nhập tích lũy.
Hai là có nguồn thu nhập ổn định ngoài bất động sản, đủ bù chênh lãi nếu cho thuê trống.
Ba là chu kỳ thị trường đang ở giai đoạn đầu của một sóng tăng. Vào lúc giá thấp, dùng đòn bẩy là khuếch đại lợi nhuận.
Bốn là anh chị mua tài sản dùng cho mục đích tự ở một phần. Khoản tự ở giúp anh chị bớt lệ thuộc vào dòng thuê.
Phương án trung gian cho anh Nghĩa
Hoàn không khuyên anh Nghĩa chọn A hay B. Hoàn đề xuất phương án C.
Phương án C. Dùng 18 tỷ tiền mặt mua 1 căn nhà phố trục lõi Quận 7 (giá 22 tỷ, vay 4 tỷ tức 18% giá nhà). Vay ít chỉ 4 tỷ, lãi mỗi tháng 36 triệu. Thuê căn lõi 80-90 triệu một tháng, trả lãi xong còn dôi 44-54 triệu một tháng tích lũy. Anh giữ 7 tỷ tiền mặt còn lại làm quỹ dự phòng và mua thêm 1 căn hộ trung cấp ở Thủ Đức giá 4 tỷ tiền mặt cho thuê 16-18 triệu tháng.
Tổng tài sản 26 tỷ giá mua. Vốn tự có 22 tỷ. Vay 4 tỷ. Dòng thuê tổng 96-108 triệu tháng. Trả lãi 36 triệu. Dòng tiền ròng 60-72 triệu tháng. Mỗi năm tích lũy 720-864 triệu.
Anh Nghĩa giữ được an toàn tâm lý của người 53 tuổi, vẫn có chút đòn bẩy để khuếch đại lợi nhuận, có dòng tiền ròng dương từ ngày đầu, vẫn có 3 tỷ tiền mặt dự phòng.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em có 15 tỷ tiền mặt, 42 tuổi, làm nghề tự do thu nhập không đều. Em nên dùng đòn bẩy không?
Đòn bẩy có nhưng giới hạn 30-40% giá nhà. Tức em mua căn 18 tỷ, vay 5-6 tỷ. Quan trọng là phải có quỹ dự phòng 18 tháng tiền trả ngân hàng nằm sẵn, do thu nhập em không đều.
Câu 2. Em định vay 60% căn nhà phố ở Bình Dương, lãi thả nổi. Em sợ lãi tăng đột ngột. Em có cách nào hedge không?
Có 2 cách. Một là chọn ngân hàng cho lãi cố định 3-5 năm đầu, sau đó thả nổi. Hai là duy trì quỹ dự phòng đủ trả lãi 18 tháng ở lãi 12%. Em không hedge được lãi nhưng có thể giảm cú sốc.
Câu 3. Em đang ở Hà Nội, định mua nhà Sài Gòn cho thuê. Em nên mua trả tiền mặt hay vay để dòng tiền vẫn dương?
Để dòng tiền dương ngay từ ngày đầu, em chỉ nên vay tối đa 35-40% giá nhà với phân khúc căn hộ trung cấp Thủ Đức/Bình Dương. Nhà phố dòng tiền yếu hơn, em nên vay ít hơn nữa hoặc tiền mặt.
Câu 4. Em có 8 tỷ, vợ chồng 38 tuổi, có 2 con cấp 1. Em nên dồn vào 1 căn ngon hay vay mua 2 căn?
Dồn 1 căn ngon. Với 8 tỷ em mua 1 căn nhà phố 7-8 tỷ ở khu Thủ Đức hoặc Bình Dương đã có dân ở thật, sổ riêng. Vợ chồng có con nhỏ thì giảm rủi ro tài chính ưu tiên hơn tối đa hóa lợi nhuận.
Lời cuối từ Hoàn
Hai trường phái không có cái nào đúng tuyệt đối. Anh chị chọn đúng trường phái cho mình thì ngủ ngon, sai trường phái là mất ngủ.
Anh chị muốn Hoàn gửi bảng so sánh chi tiết 3 phương án A-B-C áp riêng vào vốn của anh chị, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút trực tiếp tư vấn? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay trong ngày.
P.S. Hoàn nói thẳng. Anh chị trên 50 tuổi mà vẫn vay 70% nhiều căn cùng lúc là đang đặt cược cuối đời. Anh chị dưới 40 tuổi mà tiền mặt 100% không động đòn bẩy là đang bỏ qua thời gian đẹp nhất của mình.
