Tối thứ Bảy, chị Liên gọi Hoàn lúc 9 giờ.
“Em ơi, cọc xong rồi mà người ta đòi tăng giá. Bảo do thị trường lên. Không bán nữa thì trả lại 1 tỷ thôi.”
Chị đặt cọc 1 tỷ cho căn nhà phố 23 tỷ ở Thủ Đức ba tuần trước. Hợp đồng ngắn gọn hai trang, đánh máy A4, không qua công chứng. Chị tin chủ nhà vì “anh ấy nhìn tử tế”.
Hoàn đọc lại bản hợp đồng chị chụp gửi. Trong đó không có điều khoản phạt cọc. Không có thời hạn ký công chứng. Không có quy định ai chịu thuế phí. Chỉ ghi: “Bên A đặt cọc 1 tỷ, bên B giữ cọc, hai bên sẽ thực hiện việc mua bán.”
Đọc xong Hoàn lạnh sống lưng. Vì chị Liên mất đúng 1 tỷ. Pháp luật cho phép như vậy.
Bài này Hoàn viết cho anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang chuẩn bị xuống tiền căn đầu tiên trong Nam. Sau khi đọc xong, anh chị sẽ có trong tay đúng 7 điều khoản phải bám trước khi ký bất cứ giấy đặt cọc nào. Bỏ qua một trong bảy, anh chị đã đứng ngay trên rìa hố mà chị Liên rơi xuống.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là cam kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, trong đó bên mua giao trước một khoản tiền cho bên bán để bảo đảm hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức.
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nguyên tắc rất rõ. Nếu bên đặt cọc từ chối mua thì mất cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối bán thì phải trả lại cọc cộng thêm một khoản tiền tương đương khoản cọc. Trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Cụm “trừ khi hai bên có thỏa thuận khác” chính là chỗ chôn vốn. Vì ai soạn hợp đồng người đó cài thỏa thuận. Và phần lớn hợp đồng ngoài thị trường do bên bán hoặc môi giới của bên bán soạn.
Hoàn đã đọc hàng trăm bản đặt cọc. Bản nào cũng có lỗ hổng nếu người mua không bám đủ 7 điều khoản dưới đây.
7 điều khoản người mua bắt buộc phải bám
1. Mức cọc và phương thức thanh toán
Mức cọc thông thường 5 đến 10 phần trăm giá trị căn nhà. Nhà 10 tỷ thì cọc 500 đến 1.000 triệu là vừa. Cọc thấp hơn thì bên bán dễ bỏ kèo. Cọc cao hơn thì rủi ro cho bên mua nếu phát hiện vấn đề pháp lý sau này.
Phương thức thanh toán phải ghi rõ. Chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng nào, đứng tên ai. Không nhận tiền mặt. Không nhận chuyển khoản vào tài khoản người trung gian.
Trong ca chị Liên, chị chuyển 1 tỷ vào tài khoản đứng tên vợ chủ nhà. Khi tranh chấp, chủ nhà chối “tiền đó là tiền vợ tôi mượn, không liên quan mua bán”. Mất gần một năm chị Liên mới đòi lại được, nhờ Hoàn dắt qua tòa.
2. Thông tin căn nhà phải mô tả tới từng cm
Số sổ. Diện tích đất. Diện tích sàn. Số tầng. Tình trạng pháp lý hiện tại. Đang thế chấp hay không. Có người đang thuê hay không.
Anh chị phải bắt bên bán cung cấp bản photo sổ hồng trước khi ký. Đọc kỹ. Đối chiếu với thực địa. Số sổ trong hợp đồng phải khớp với số sổ trong bản photo. Nếu chưa rõ cách đọc sổ, anh chị xem lại bài Phân biệt sổ hồng sổ đỏ và sổ chung cho người Bắc.
Hoàn từng dắt một anh khách suýt cọc 2 tỷ cho một căn nhà mà số sổ trong hợp đồng đặt cọc không khớp số sổ trên thực tế. Sai một chữ số. Chủ nhà bảo “đánh máy nhầm”. Nhưng nếu cọc xong, đó là căn nhà khác.
3. Thời hạn ký hợp đồng công chứng
Phải có ngày cụ thể. Không ghi “trong vòng 30 ngày” chung chung. Phải ghi rõ ngày, tháng, năm. Ví dụ: “Hai bên cam kết ký hợp đồng mua bán có công chứng trước ngày 15 tháng 8 năm 2026.”
Lý do? Nếu không có ngày cụ thể, bên bán có thể trì hoãn vô thời hạn. Đặc biệt khi thị trường lên. Họ kéo dài để chờ giá tốt hơn, hoặc để buộc anh chị tự bỏ kèo.
Trong ca chị Liên, hợp đồng không có ngày cụ thể. Khi chủ nhà thấy giá khu đó tăng, anh ta bảo “chưa kịp chuẩn bị giấy tờ” rồi kéo dài 6 tháng. Lúc đó chị Liên đành nhận lại 1 tỷ. Vì không có ngày cụ thể, chị không chứng minh được chủ nhà vi phạm.
4. Điều khoản phạt cọc rõ ràng hai chiều
Đây là điều khoản quan trọng nhất.
Phải ghi rõ: “Nếu bên A từ chối mua sau khi đã đặt cọc, bên A mất toàn bộ tiền cọc. Nếu bên B từ chối bán hoặc không hoàn thiện thủ tục đúng hạn, bên B phải hoàn trả tiền cọc cộng với khoản tiền phạt tương đương 100 phần trăm tiền cọc.”
Cụm “100 phần trăm tiền cọc” là khoản tiền phạt theo Bộ luật Dân sự. Không ghi rõ thì khi tranh chấp, bên bán có cớ chối.
Hoàn gặp nhiều hợp đồng chỉ ghi “bên B trả lại cọc nếu không bán”. Không có phạt. Như vậy bên bán mất zero. Họ giữ cọc của anh chị tay không 3 tháng. Rồi trả lại. Anh chị mất 3 tháng cơ hội, mất phí công chứng, mất tiền đi lại. Họ không mất gì.
5. Phân định chi phí công chứng và thuế sang tên
Phải ghi rõ ai chịu thuế thu nhập cá nhân 2 phần trăm. Ai chịu lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm. Ai chịu phí công chứng. Ai chịu phí đo đạc, làm sổ mới.
Thông thường người bán chịu thuế thu nhập cá nhân vì họ là người có thu nhập từ chuyển nhượng. Người mua chịu lệ phí trước bạ vì họ là người đăng ký quyền sở hữu mới. Phí công chứng hai bên chia đôi.
Không ghi rõ thì khi sang tên, hai bên cãi nhau ai trả. Có ca Hoàn biết, người bán đòi người mua trả luôn thuế thu nhập cá nhân của mình. Vì không ghi rõ trong cọc.
6. Tình trạng bàn giao và thời điểm bàn giao
Nhà có nội thất hay không. Nội thất nào giữ lại, nội thất nào chủ nhà mang đi. Nhà có người đang ở không. Có người đang thuê không, hợp đồng thuê còn bao lâu.
Thời điểm bàn giao phải ghi rõ ngày. Thông thường bàn giao trong vòng 7 đến 15 ngày sau khi ký công chứng.
Hoàn từng dắt một chị khách mua nhà phố Tân Bình. Cọc xong, công chứng xong, sang tên xong. Đến lấy nhà thì có một gia đình đang thuê, hợp đồng còn 18 tháng. Chủ nhà cũ chối “không liên quan, đó là chuyện sau khi bán”. Chị khách mất gần 100 triệu chi phí thương lượng và đền cho gia đình thuê.
7. Điều khoản miễn trách và đường thoát hợp lý
Đây là điều khoản người mua phải chủ động cài vào.
Nội dung: “Nếu sau khi đặt cọc, bên A phát hiện thông tin pháp lý của tài sản không đúng như bên B cung cấp, hoặc tài sản đang vướng tranh chấp, thế chấp, quy hoạch chưa được thông báo, bên A có quyền chấm dứt hợp đồng và bên B phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc.”
Điều khoản này bảo vệ anh chị nếu phát hiện vấn đề pháp lý ẩn sau khi cọc. Ví dụ căn nhà đang thế chấp ngân hàng mà chủ nhà giấu. Hoặc dính quy hoạch lộ giới. Hoặc có tranh chấp với hàng xóm về ranh đất.
Không cài điều khoản này, anh chị bị kẹt. Cọc rồi mà thấy vấn đề thì coi như chịu mất cọc. Vì lý do “anh chủ động không mua”.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm 1: Tin hợp đồng mẫu của môi giới
Môi giới đưa mẫu sẵn, bảo “ai cũng dùng mẫu này”. Mẫu đó do bên bán hoặc văn phòng môi giới soạn. Mẫu nghiêng về bên bán. Anh chị phải đọc kỹ từng dòng. Thấy thiếu điều nào trong 7 điều trên, yêu cầu bổ sung.
Sai lầm 2: Ký hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng
Đặt cọc giá trị từ 500 triệu trở lên, Hoàn khuyên anh chị mang ra phòng công chứng. Phí công chứng cọc rất nhẹ, vài trăm nghìn. Đổi lại có bằng chứng pháp lý chắc chắn nếu phải ra tòa.
Hợp đồng viết tay vẫn có hiệu lực, nhưng chứng minh chữ ký, chứng minh thời điểm khó hơn. Tòa xử lâu hơn, tốn nhiều chi phí giám định.
Sai lầm 3: Cọc qua tay môi giới hoặc người quen
Tiền cọc phải chuyển trực tiếp vào tài khoản người đứng tên trên sổ. Không qua tay môi giới. Không qua tay vợ chồng con cái họ. Không nhận tiền mặt trực tiếp.
Sai lầm 4: Không kiểm tra sổ trước khi cọc
Trước khi cọc, anh chị phải đối chiếu sổ thật. Yêu cầu bên bán mang sổ gốc tới. Photo từng trang. Đối chiếu số sổ, diện tích, chủ sở hữu. Tốt nhất là mang tới văn phòng đăng ký đất đai để tra cứu tình trạng thực.
Sai lầm 5: Nghĩ “vi bằng đã đủ pháp lý”
Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện. Vi bằng không phải hợp đồng. Đặt cọc bằng vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng đặt cọc theo luật. Anh chị xem chi tiết tại Vi bằng mua bán nhà đất hiểu để khỏi mất tiền.
Sai lầm 6: Đặt cọc khi sổ đang thế chấp ngân hàng
Nếu căn nhà đang thế chấp, bên bán không có quyền giao dịch nếu chưa được ngân hàng đồng ý. Trước khi cọc, anh chị bắt bên bán ra ngân hàng lấy văn bản chấp thuận. Hoặc giải chấp trước khi nhận cọc.
Một góc nhìn riêng cho NĐT miền Bắc đầu tư miền Nam
Anh chị ngồi ngoài Bắc, mua nhà trong Nam, có ba điểm yếu Hoàn thấy lặp đi lặp lại.
Một là anh chị không thể vào kiểm tra thực địa nhiều lần. Mỗi chuyến bay là một khoản tiền và một ngày làm việc. Vì vậy anh chị có xu hướng quyết nhanh, ký nhanh. Bên bán biết điều này. Họ ép tiến độ.
Hai là anh chị xa lạ với thị trường. Không có mạng lưới hàng xóm, không biết khu nào hay vướng quy hoạch, khu nào nhiều tranh chấp. Vì vậy anh chị tin bên bán hơn cần thiết.
Ba là anh chị thường giao tiền qua chuyển khoản, ít gặp mặt. Khi tranh chấp, chứng cứ “ai nói gì” trở nên mù mờ.
Vì thế Hoàn khuyên anh chị đặt cọc trong Nam phải làm chặt hơn một bậc so với khi đặt cọc ngoài Bắc. Bảy điều khoản trên là tối thiểu. Có thêm vài điều khoản nữa Hoàn thường cài cho khách, nhưng cần xem từng ca cụ thể.
Hoàn không có lý do gì để dắt anh chị sai. Nhà Hoàn đang ở đây. Tiền Hoàn cũng đang ở đây. Mỗi sai lầm của khách là một bài học Hoàn ghi lại, để khách sau không vấp.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi 1: Tiền cọc bao nhiêu là vừa?
Đáp: 5 đến 10 phần trăm giá nhà là phổ biến. Tài sản 5 đến 11 tỷ ở vùng ven Vành đai 3, cọc 300 đến 500 triệu là vừa. Tài sản 20 đến 50 tỷ trong lõi, cọc 1 đến 2 tỷ. Cọc cao hơn nữa nếu bên bán đòi, anh chị nên cẩn trọng. Người bán nghiêm túc không cần cọc quá nhiều.
Hỏi 2: Có nên đặt cọc khi chưa có sổ hồng riêng?
Đáp: Nếu căn nhà mới xây, chưa có sổ riêng mà đang dùng sổ chung, hoặc đang chờ tách thửa, em khuyên không cọc. Hoặc nếu cọc, phải có điều khoản “bên bán cam kết hoàn thành sổ hồng riêng trước ngày X, nếu không hoàn trả cọc kèm phạt 100 phần trăm”.
Hỏi 3: Người bán đòi cọc tiền mặt, có nên không?
Đáp: Không. Chuyển khoản để có bằng chứng. Người bán nghiêm túc không từ chối chuyển khoản. Người đòi tiền mặt thường có mục đích khác.
Hỏi 4: Đặt cọc xong phát hiện căn nhà bị quy hoạch, có lấy lại tiền được không?
Đáp: Nếu hợp đồng có điều khoản miễn trách (điều 7 trong bài) thì lấy lại được. Không có điều khoản đó, phải chứng minh bên bán biết quy hoạch mà cố tình giấu, mới đòi được qua tòa. Đó là lý do phải cài điều khoản miễn trách trước khi ký.
Hoàn chốt
Hợp đồng đặt cọc không dài. Hai trang là đủ. Nhưng từng chữ trong đó quyết định anh chị giữ tiền hay mất tiền nếu có chuyện.
Bảy điều khoản trên là bộ khung. Mức cọc, mô tả tài sản, thời hạn công chứng, phạt cọc hai chiều, chi phí công chứng và sang tên, bàn giao, miễn trách. Thiếu một, anh chị đứng trên rìa.
Mỗi tháng anh chị chần chừ chưa làm rõ bộ khung này, là mỗi tháng có một chị Liên khác đang mất 1 tỷ ngoài kia. Đây không phải tôi nói để thúc anh chị. Đây là toán học.
Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu hợp đồng đặt cọc đầy đủ 7 điều khoản đã có sẵn để anh chị mang ra tham khảo, hay muốn Hoàn xem giúp bản hợp đồng cụ thể anh chị đang chuẩn bị ký trong tuần này?
P.S. Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải anh chị không mua được nhà. Mà là 3 tháng nữa anh chị nhắn tin lại như chị Liên, lúc 9 giờ tối thứ Bảy, hỏi “em ơi cọc rồi mà người ta đòi tăng giá”. Lúc đó cứu khó hơn nhiều. Bám 7 điều ngay từ đầu, an tâm cả chu kỳ đầu tư.
