Có một anh khách ngồi trước mặt tôi, tay cầm sổ đỏ, mặt buồn rười rượi.
Lô đất của anh lời 50% rồi. Trên giấy.
Nhưng anh rao bán bốn năm nay, không một ai hỏi.
Anh tên Hiệu. 42 tuổi. Làm bất động sản Hà Nội hơn mười năm. Người giỏi đọc đất nền. Vậy mà vẫn mắc kẹt. Tôi kể câu chuyện này cho anh chị nghe, vì tôi tin có người đang ngồi đúng vào chỗ anh Hiệu từng ngồi.
Lời trên giấy là gì, và tại sao nó nguy hiểm
Lời trên giấy là khoản lời chỉ tồn tại khi anh chị nhìn vào bảng giá. Nó biến mất ngay khi anh chị muốn bán mà không ai mua.
Nghe thì đơn giản. Nhưng nó lừa người ta giỏi lắm.
Anh Hiệu mua một lô đất dự án ở Nhà Bè năm 2021. Lúc đó người ta tư vấn: sát trung tâm, rẻ hơn Hà Nội nhiều, chờ chống ngập là lên.
Anh tin. Anh xuống tiền hơn bảy tỷ.
Bốn năm sau, bảng giá báo lô đó tăng 50%. Anh mừng. Cho đến lúc anh rao bán.
Không ai hỏi. Cho thuê cũng không ai thuê. Tiền nằm im trong miếng đất. Lãi ngân hàng thì vẫn chạy đều mỗi tháng.
Vì sao một tài sản tăng giá mà vẫn không bán được
Câu trả lời nằm ở hai chữ: thanh khoản.
Thanh khoản là khả năng biến tài sản thành tiền mặt trong thời gian ngắn, ở mức giá gần với giá thị trường. Một lô đất có thể tăng giá mà vẫn mất thanh khoản. Hai chuyện đó khác nhau hoàn toàn.
Giá tăng vì có người rao cao hơn. Bán được vì có người thật cần mua thật.
Anh chị thấy sự khác biệt chưa?
Ở Nhà Bè năm đó, giá rao cứ nhích lên. Nhưng dân về ở thật thì chưa có. Không có người ở thì không có người mua để ở. Không có người mua để ở thì chỉ còn nhà đầu tư bán qua bán lại cho nhau. Đến khi nhà đầu tư cũng ngừng tay, thị trường đứng hình.
Lúc đó, con số 50% trên bảng giá chỉ là con số. Không rút ra được một đồng.
Tư duy Hà Nội mang vào miền Nam thường vỡ ở đây
Anh Hiệu nói với tôi một câu rất thật:
“Em vẫn quen cách nhìn đầu tư, mua theo lãi gốc thôi.”
Ở Hà Nội, nhiều khu anh cứ mua rồi để đó, vài năm sau quay lại đã lên. Đất ngủ im vẫn lên giá. Đó là vì Hà Nội có nền dân số, có nhu cầu ở thật đã hình thành từ lâu.
Mang nguyên tư duy đó vào một khu chưa có người ở miền Nam là vỡ trận.
Đất ở đó không ngủ. Đất ở đó nằm liệt.
Câu hỏi tôi hỏi anh Hiệu, và anh chị nên tự hỏi
Tôi không an ủi anh Hiệu. Tôi hỏi anh một câu:
“Nếu giữ thêm ba năm chờ chống ngập, anh lời thêm được bao nhiêu? Còn nếu số tiền đó đặt vào chỗ khác, ba năm có thể nhân đôi. Anh chọn cái nào?”
Anh ngồi im một lúc lâu.
Đó là câu hỏi về chi phí cơ hội. Tiền bị nhốt không chỉ là tiền đứng yên. Nó là tiền đáng lẽ đã sinh ra tiền khác mà không được phép.
Bảy tỷ nằm im bốn năm. Nếu mỗi năm chỗ đó chỉ cần sinh 10% thôi, bốn năm anh đã mất gần ba tỷ tiền lẽ ra có. Đây không phải tôi dọa anh. Đây là phép tính.
Ba câu hỏi cứu anh chị khỏi cảnh kẹp hàng
Trước khi xuống tiền vào bất kỳ lô đất nào, hãy tự trả lời ba câu này:
– Ai sẽ về đây ở thật? Không phải ai sẽ mua đi bán lại, mà ai dọn vào sống. – Cho ai thuê được? Nếu không bán được, có người thuê để mình cầm cự dòng tiền không? – Nếu ba năm nữa cần tiền gấp, bán trong một tháng có được giá không?
Trả lời được cả ba, anh chị mới nên ký. Không trả lời được câu nào, đó là lô đất chờ kẹp.
Tôi đã viết kỹ hơn về cách giữ quyền chủ động này trong bài người đầu tư sai không thiếu kiến thức, họ thiếu quyền kiểm soát quyết định. Anh chị đọc thêm sẽ rõ.
Vì sao tôi nói thẳng chuyện này
Tôi sống ở miền Nam. Nhà tôi ở đây. Tiền tôi cũng ở đây.
Tôi không có lý do gì để vẽ ra một bức tranh đẹp rồi đẩy anh chị vào lô đất kẹp. Bởi vì ngày mai tôi vẫn phải nhìn mặt anh chị.
Người bán hàng thì khác. Họ chốt xong là xong. Họ không phải sống cùng hậu quả của anh chị.
Đó là lý do tôi luôn hỏi khách câu “ai sẽ về đây ở” trước khi nói đến giá. Một lô đất rẻ mà không có người ở thật, với tôi, là lô đắt nhất. Vì nó nuốt cả vốn lẫn thời gian.
Anh chị có thể tham khảo thêm bức tranh chung của thị trường qua chuyên mục bất động sản trên VnExpress để đối chiếu với những gì tôi nói.
Sai lầm thường gặp khiến nhà đầu tư mất thanh khoản
Tôi gặp đi gặp lại bốn sai lầm này:
– Mua vì giá rẻ, không hỏi vì sao rẻ. Rẻ thường đi kèm vắng người. – Tin vào hạ tầng tương lai hơn nhu cầu hiện tại. Cầu đường có thể đến chậm mười năm. – Không kiểm tra số giao dịch thật của khu đó mỗi năm. Vài giao dịch một năm là dấu hiệu đỏ. – Chỉ nhìn giá tăng, không nhìn ai là người mua. Nhà đầu tư bán cho nhà đầu tư là vòng xoáy nguy hiểm.
Lời khuyên thực chiến cho người đang cầm tiền
Nếu anh chị đang định vào một thị trường mới, hãy làm ngược lại số đông.
Đừng hỏi “chỗ này bao giờ tăng”.
Hãy hỏi “chỗ này ai đang ở”.
Đi vào khu đó buổi tối xem có đèn sáng trong nhà không. Hỏi quán nước đầu ngõ xem có người thuê trọ không. Xem trường học gần đó có đông học sinh không. Những thứ đó nói thật hơn mọi bảng giá.
Tài sản tốt là tài sản bán được khi anh chị cần. Không phải tài sản đẹp trên giấy.
Câu hỏi thường gặp
Lời trên giấy và lời thật khác nhau thế nào?
Lời trên giấy là chênh lệch giữa giá mua và giá rao hiện tại. Lời thật là số tiền anh chị thực sự cầm về sau khi bán xong. Một tài sản mất thanh khoản có thể lời lớn trên giấy mà lời thật bằng không, vì không bán được.
Làm sao biết một khu đất có thanh khoản tốt?
Hãy nhìn ba dấu hiệu: có dân về ở thật, có nhu cầu thuê thật, và mỗi năm có nhiều giao dịch mua bán để ở. Nếu khu đó chỉ có nhà đầu tư mua đi bán lại, thanh khoản rất rủi ro khi thị trường nguội.
Đang kẹp một lô đất không bán được thì nên làm gì?
Trước hết, tính chi phí cơ hội của số tiền đang bị nhốt. So sánh khoản lời kỳ vọng nếu giữ tiếp với khoản lời nếu cắt và chuyển sang tài sản có dòng tiền. Đôi khi cắt sớm để giải phóng vốn là quyết định khôn hơn ôm chờ.
Nhà đầu tư miền Bắc hay mắc lỗi gì khi mua đất miền Nam?
Lỗi phổ biến nhất là mang tư duy “mua để đó vài năm tự lên” của Hà Nội vào những khu chưa có dân ở thật ở miền Nam. Ở nơi chưa có nhu cầu ở thực, đất không tự tăng bền mà dễ mất thanh khoản.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Câu chuyện anh Hiệu không phải để dọa. Nó để anh chị tránh.
Nếu anh chị đang cầm một khoản tiền và phân vân nên vào đâu, tôi có thể giúp anh chị soi thanh khoản thật của khu mình đang nhắm. Anh chị muốn tôi gửi trước bản đánh giá khu vực theo ngân sách của mình, hay muốn nói chuyện trực tiếp hai mươi phút để tôi hỏi đúng tình huống của anh chị?
Nhắn cho tôi một trong hai. Tôi trả lời trong ngày.
P.S. Điều tôi lo nhất không phải anh chị mua đắt. Mà là anh chị mua một thứ không bao giờ bán lại được, rồi bốn năm sau ngồi nhìn sổ đỏ như anh Hiệu. Thanh khoản không phải chuyện để tính sau. Nó là câu hỏi đầu tiên.