Mua nhà chung sổ ở TP HCM: cái bẫy cần tránh

Ba tuần trước, anh Trọng gửi Hoàn một tấm ảnh sổ hồng và câu hỏi ngắn: “em xem hộ căn nhà này giá 3 tỷ 800 ở quận 12 có nên mua không, Hoàn”. Anh Trọng 53 tuổi, kinh doanh phụ tùng ô tô ở Bắc Ninh, vốn khả dụng 8 tỷ. Anh muốn mua căn đầu tiên để “thử thị trường Nam” trước khi rót thêm.

Hoàn zoom ảnh sổ. Đây là sổ hồng chung ba người đứng tên, diện tích 210 m², chia thửa 3 phần. Người bán chỉ đang bán 1/3, tức 70 m². Giá 3 tỷ 800. Nếu tính giá đơn 54 triệu/m² — thấp hơn giá thị trường khu đó khoảng 12%. Nhìn qua có vẻ hời.

Hoàn nhắn lại một câu duy nhất: “anh Trọng ơi, chờ em 30 phút gọi lại, có mấy việc anh cần biết trước khi coi đó là món hời”.

Bài này Hoàn viết cho NĐT miền Bắc lần đầu vào Nam — cụ thể cho những anh chị đang thấy giá mua chung sổ rẻ hơn 10-15% và nghĩ đó là cơ hội. Có thể là cơ hội. Nhưng phần lớn là bẫy Hoàn thấy đủ nhiều lần để viết ra một bài đủ dài.

Chung sổ là gì và có mấy dạng

Mắc kẹt mua chung sổ là tình huống người mua sở hữu tài sản nằm trên một sổ hồng chung với người khác, và khi muốn bán, muốn vay ngân hàng, hoặc muốn cải tạo — đều phải xin đồng ý của những người đứng tên còn lại. Không xin được thì đứng im.

Hoàn thấy 4 dạng chung sổ phổ biến ở TP.HCM.

Dạng một, CHUNG SỔ NHIỀU CĂN HỘ. Một căn nhà phố lớn 300-500 m² được chủ đầu tư nhỏ chia làm 4-6 căn nhỏ để bán. Cả 4-6 căn nằm chung một sổ hồng đứng tên chủ đầu tư hoặc đứng tên chung của những người mua. Mỗi người mua chỉ có “giấy tay” ghi phần diện tích của mình.

Dạng hai, CHUNG SỔ NHIỀU LÔ ĐẤT. Một thửa đất lớn 500-1000 m² được chia làm 5-10 lô nhỏ để bán. Cả 5-10 lô vẫn chung một sổ. Người mua có “giấy tay” hoặc “hợp đồng góp vốn” xác định phần đất của mình.

Dạng ba, CHUNG SỔ ĐỒNG SỞ HỮU LEGIT. Hai anh em, hai người bạn cùng góp tiền mua chung một tài sản, cùng đứng tên trên sổ. Đây là chung sổ HỢP PHÁP, phân biệt với 2 dạng trên. Nhưng khi một người muốn bán phần của mình cho người ngoài, vẫn cần đồng ý của người còn lại.

Dạng bốn, CHUNG SỔ THỪA KẾ CHƯA CHIA. Cha mẹ mất để lại tài sản cho 3-5 con, chưa làm thủ tục chia thừa kế. Tài sản đứng tên chung. Một trong các con muốn bán phần của mình — thực tế không bán được nếu các anh chị em còn lại không đồng ý.

Sổ anh Trọng gửi Hoàn thuộc dạng ba, chuyển thành dạng hai — vì “3 người đứng tên” hoá ra là 3 người MUA CHUNG một thửa đất, mỗi người “chia phần” bằng giấy tay nội bộ. Nghe hợp lý. Nhưng đó là chỗ bẫy nằm.

Trần Quốc Hoàn — chuyên gia BĐS 15 năm, tư vấn NĐT miền Bắc tránh mua nhà đất chung sổ

Bốn cái mắc kẹt anh chị sẽ gặp

Hoàn kể theo thứ tự anh chị sẽ đâm vào từng cái, không phải cùng lúc.

Mắc kẹt số một — KHÔNG VAY NGÂN HÀNG được. Ngân hàng chỉ cho vay khi tài sản thế chấp có sổ hồng đứng tên một mình (hoặc vợ chồng). Sổ chung nhiều người, ngân hàng đòi CHỮ KÝ ĐỒNG Ý của tất cả người đứng tên. Có 3 người đứng tên, phải có cả 3 chữ ký đồng ý cho mình thế chấp phần của mình. Người kia không muốn ký — anh chị không vay được. 90% khách mua chung sổ Hoàn từng gặp KHÔNG vay được ngân hàng cho lần mua tiếp theo.

Mắc kẹt số hai — KHÓ BÁN LẠI. Người mua tiềm năng lần sau sẽ hỏi “sổ này có tách được không”. Anh chị nói “tách được sau khi tôi lo thủ tục”, họ cân não. Số ít người mua chấp nhận, giá anh chị nhận được thấp hơn thị trường 10-20%. Vòng lặp: mua rẻ vì chung sổ, bán rẻ vì chung sổ. Chỉ có tiền không lời, có khi âm.

Mắc kẹt số ba — KHÔNG CẢI TẠO được đúng ý. Muốn xây thêm tầng, muốn thay cửa lớn, muốn đổi công năng — phải có đồng ý của những người đứng tên chung. Người kia không đồng ý vì họ sợ giá trị phần của họ bị ảnh hưởng — anh chị đứng chôn chân.

Mắc kẹt số bốn — TRANH CHẤP DI SẢN sau khi ai đó mất. Trong 3 người đứng tên chung, một người mất đột ngột. Con cái người đó đứng ra thừa kế phần cha/mẹ. Bây giờ anh chị có 3-5 người mới đứng tên chung với mình. Ai muốn cải tạo, ai muốn bán, đều phải đi xin đồng ý của tất cả. Hoàn từng gặp một khách mất 4 năm chờ hồ sơ thừa kế của một người đứng tên chung mất năm 2019.

Anh Trọng nghe xong 4 mắc kẹt, hỏi Hoàn “vậy tách sổ có khó không, em”. Đây là câu hỏi Hoàn gặp nhiều nhất.

Tách sổ chung — khó, chậm, có khi không được

Sale bán chung sổ luôn nói “anh yên tâm, sổ này tách được, thủ tục đơn giản, khoảng 6 tháng là xong”. Sự thật khác nhiều.

Để tách được sổ chung, cần thoả đủ 3 điều kiện.

Một, ĐẤT ĐỦ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU theo quy định của từng quận. TP.HCM quy định diện tích tối thiểu để tách thửa khác nhau theo khu vực. Quận 12, Bình Chánh, Hóc Môn — tối thiểu 50-80 m². Nhiều lô “chung sổ” chia mỗi phần chỉ 40 m², không đủ tách. Người bán không nói với anh chị điều này.

Hai, LỘ GIỚI, HÀNH LANG BẢO VỆ khớp quy định. Đất phải có mặt tiền tiếp giáp đường tối thiểu 3-4 mét. Đất trong hẻm sâu, đất lọt giữa lô khác — không tách được vì không có mặt tiền độc lập.

Ba, ĐỒNG Ý CỦA TẤT CẢ NGƯỜI ĐỨNG TÊN CHUNG. Đây là điều kiện KHÓ NHẤT. Nếu 2 người đứng tên chung với anh chị không muốn tách (vì tách xong họ mất thế thương lượng), anh chị đứng im.

Ba điều kiện này khớp hết mới tách được. Thời gian trung bình 12-18 tháng, không phải 6 tháng. Chi phí thực tế 30-80 triệu tuỳ khu, không phải “vài triệu” như sale nói.

Anh Trọng hỏi tiếp “nếu tôi tách được, thì mua chung sổ hời rồi còn gì”. Hoàn trả lời “đúng, nếu tách được. Nhưng anh có mấy phần trăm chắc chắn tách được trong 18 tháng?”. Anh im.

Sai lầm thường gặp

Nghĩ “sổ chung nhưng có giấy tay là ổn”. Sai. Giấy tay giữa các bên KHÔNG có giá trị pháp lý với người thứ ba. Khi có tranh chấp, toà chỉ xét sổ hồng, không xét giấy tay.

Nghĩ “khu này ai cũng chung sổ, bán được”. Được bán, nhưng bán cho ai. Người mua tiếp theo cũng chỉ là người chấp nhận chung sổ — họ trả giá thấp hơn thị trường 15%. Vòng vẫn quay, tiền không sinh ra.

Nghĩ “sale nói tách được 6 tháng thì cứ ký”. Sai. Sale không chịu trách nhiệm cho lời hứa “tách được”. Ký xong họ mất tăm, anh chị ở lại với sổ.

Nghĩ “chung sổ rẻ hơn 15% là cơ hội”. Bên bán biết rõ tài sản họ mang tật, họ định giá tật đó bằng con số 15%. Anh chị mua tật, không phải mua cơ hội.

Nghĩ “sau khi mua tôi trả tiền cho người kia để họ ký”. Có thể, nhưng bạn không kiểm soát được người kia sẽ đòi bao nhiêu. Có khách Hoàn từng thấy phải trả thêm 400 triệu để một người đứng tên chung ký giấy đồng ý tách — tổng giá thành cuối cùng cao hơn giá thị trường mua sổ riêng.

Ba quy tắc thô Hoàn dùng khi khách đưa sổ chung

Hoàn có 3 quy tắc thô mà chắc. Anh chị dùng luôn được.

Quy tắc 1 — chỉ mua chung sổ nếu tất cả điều kiện tách đều KHỚP tại thời điểm mua. Diện tích tách được không, lộ giới đủ không, người đứng tên còn lại có ký cam kết đồng ý tách trong bao lâu không. Nếu bất kỳ điều nào chưa khớp — bỏ.

Quy tắc 2 — nếu người đứng tên còn lại chưa cam kết bằng văn bản có công chứng, coi như KHÔNG TÁCH ĐƯỢC. Lời hứa miệng, tin nhắn Zalo — không có giá trị pháp lý. Phải là cam kết văn bản, có công chứng, có điều khoản hình phạt nếu không thực hiện.

Quy tắc 3 — giá mua chung sổ phải rẻ hơn giá thị trường ÍT NHẤT 25%. Không phải 10-15%. Vì chi phí tách sổ + rủi ro không tách được + chi phí cơ hội 18 tháng — cộng lại phải bằng 25% giá thị trường mới cân xứng.

Nếu bên bán không đáp ứng được 3 quy tắc — Hoàn khuyên khách bỏ. Anh Trọng nghe xong hỏi “vậy Hoàn ơi, em có ca chung sổ nào thành công không”. Hoàn nói “có, 3 ca trong 15 năm. Trong 3 ca đó, cả 3 đều có văn bản cam kết công chứng của người đứng tên chung, và 1 ca vẫn kéo dài 22 tháng dù cam kết là 12”.

Anh Trọng làm gì

Anh Trọng gọi lại sale bán căn 3 tỷ 800 ở quận 12. Anh hỏi “hai người đứng tên chung với chủ hiện tại có ký cam kết đồng ý tách trong 12 tháng không”. Sale ú ớ, nói “để em hỏi lại chị chủ”. Ba ngày sau, sale nhắn “chị chủ nói hai bên kia hiện chưa đồng ý ký cam kết, nhưng chị chủ đảm bảo sẽ thu xếp được”. Anh Trọng cảm ơn, đóng máy.

Tuần sau đó, anh Trọng xem 4 căn khác trong khu Bình Chánh và Nhà Bè, cả 4 đều sổ hồng riêng. Giá cao hơn căn chung sổ kia 10-15%. Anh chọn một căn 4 tỷ 200, sổ đứng tên vợ chồng chủ nhà, vay ngân hàng 60%, thanh khoản nhanh hơn. Anh nói với Hoàn “em ơi, 400 triệu chênh so với căn chung sổ, chị chủ ở chỗ đầu đi vay không được, chị đâu có cho tôi đi vay được. Tôi hiểu tại sao em bảo tránh”.

Câu hỏi thường gặp

Em thấy nhiều căn ở Sài Gòn có “sổ hồng riêng nhưng chung tường” — có phải chung sổ không?

Không. Chung tường (“nhà 3 chung”: chung sổ, chung vách, chung móng) khác với chung sổ. Chung tường tức là hai nhà có vách chung, mỗi nhà vẫn có sổ RIÊNG. Loại này an toàn hơn nhiều, phổ biến ở Sài Gòn. Nhưng cần kiểm tra kỹ vách chung có được nêu trong bản vẽ hoàn công không.

Em mua căn hộ chung cư có được coi là chung sổ không?

Không. Căn hộ chung cư có sổ riêng cho từng căn (sổ hồng căn hộ). Phần đất, tầng hầm, hành lang là “sở hữu chung” nhưng đó là quy định của luật, không phải sổ chung. Anh chị vẫn có toàn quyền bán căn của mình mà không cần xin ai.

Sổ chung có sang tên được không?

Có, nhưng phải có đồng ý của TẤT CẢ người đứng tên chung. Nếu người bán chỉ bán phần của họ, những người đứng tên chung còn lại có quyền ưu tiên mua trước theo luật. Chỉ khi họ TỪ CHỐI mua bằng văn bản, người bán mới bán được cho anh chị.

Em đã lỡ mua chung sổ rồi, giờ thoát bằng cách nào?

Ba đường. Một, thương lượng với những người đứng tên chung để tách sổ, chấp nhận trả thêm chi phí. Hai, bán phần của mình cho một trong những người đứng tên chung (họ thường trả thấp hơn thị trường 20%). Ba, chờ chu kỳ tăng giá, chấp nhận giữ dài hạn, chỉ dùng để ở, không dùng làm tài sản đầu tư.

Nếu anh chị đang cầm một sổ chung

Anh chị chụp ảnh sổ hồng, ghi rõ có bao nhiêu người đứng tên, phần anh chị định mua bao nhiêu m², gửi Hoàn ở fanpage Trần Quốc Hoàn. Hoàn phân tích khả năng tách sổ, thời gian trung bình, chi phí, và mức giảm giá hợp lý anh chị nên đàm phán. Hoặc anh chị muốn Hoàn dẫn qua 3 căn sổ riêng ở cùng khu vực với ngân sách tương đương để so đối, cũng được.

Nhắn Zalo hoặc để tin ở fanpage. Miễn phí. Em làm việc này cả tuần rồi, thêm anh chị không mất bao công.

P.S. Anh chị mà đang nghĩ “chung sổ 15% rẻ hơn thị trường thì mua thử một căn” — em xin nói một câu cuối. Trong 100 ca chung sổ Hoàn ngồi cạnh khách 15 năm qua, có 3 ca tách được đúng như hứa. 12 ca tách được nhưng chậm gấp đôi thời gian hứa. 47 ca không tách được và khách phải bán lại giá thấp hơn giá mua. 38 ca khách vẫn ôm tới hôm nay, chưa tách, chưa bán, chưa vay được. Tỷ lệ thắng của loại giao dịch này là 3%. Anh chị có muốn cược 3 tỷ đồng vào một canh bạc 3% không.