Có 5 tỷ nhàn rỗi nên đầu tư gì sinh lời bền

Chị Thu nhắn tin cho Hoàn lúc gần nửa đêm. “Em ơi, chị bán căn nhà cũ ở Hà Nội được 5 tỷ. Để tiết kiệm thì tiếc, mua cái gì mới cũng sợ. Chị không biết hỏi ai.”

Hoàn đọc tin nhắn, không trả lời ngay. Hoàn biết chị Thu không cần ai đẩy chị vào một dự án. Chị cần người ngồi lại chỉ cho chị cách suy nghĩ về 5 tỷ của mình. Vì 5 tỷ không phải tiền nhỏ. Mất là mất đứt một phần đời tích cóp.

Anh chị cầm 5 tỷ có đang như chị Thu không – để tiền thì tiếc, mua thì sợ chọn sai?

Có 5 tỷ nên đầu tư gì để sinh lời bền là câu hỏi phải trả lời bằng cái đầu lạnh, không phải bằng cảm xúc. Hôm nay Hoàn chỉ anh chị cách Hoàn ngồi với chị Thu, từ bước chia tiền tới bước chọn chỗ.

Có 5 tỷ nên đầu tư gì – hiểu chữ “bền” trước

Có 5 tỷ nên đầu tư gì để sinh lời bền là bài toán hai lớp. Lớp một là chọn tài sản ít rớt giá qua các chu kỳ. Lớp hai là tài sản đó phải dễ bán lại khi anh chị cần tiền. Bền mà không bán được cũng kẹt.

Nhiều người nghe “sinh lời bền” là nghĩ ngay tới chỗ hứa 15 phần trăm một năm. Nhầm. Chỗ hứa cao như vậy không bền. Nó rủi ro, chỉ là rủi ro được giấu kỹ.

Bền thật là chỗ tăng chậm mà đều. Mỗi năm giá đi lên vài phần trăm. Cho thuê được. Khi cần bán có người mua trong ba tới sáu tháng. Chỗ bền không đẹp để kể, nhưng ngủ được ban đêm.

có 5 tỷ nên đầu tư gì sinh lời bền - Trần Quốc Hoàn tư vấn tại hiện trường — có 5 tỷ nên đầu tư gì sinh lời bền – Trần Quốc Hoàn tư vấn tại hiện trường

Chia 5 tỷ ra làm mấy phần trước khi mua

Hoàn ngồi với chị Thu, mở ra ba ô trên tờ giấy.

Ô một: Phần phòng thân. Ít nhất 500 triệu tới 1 tỷ phải để ở chỗ rút nhanh. Tiền này không phải để sinh lời. Nó là để chị Thu không bao giờ phải bán tài sản vào lúc xấu nhất chỉ vì cần tiền gấp.

Ô hai: Phần sinh lời bền. Khoảng 2 tới 3 tỷ. Mang đi mua một món tài sản có người thuê, có người cần, nằm ở chỗ sống. Mục tiêu là nó tăng đều qua các năm, cho thuê để lấy bằng chứng chỗ đó sống.

Ô ba: Phần dám chơi. Khoảng 1 tới 1 tỷ 5. Có thể để mua một món ở vùng đang lên, chưa đông nhưng dấu hiệu rõ. Đây là phần được phép chờ lâu, cũng được phép sai. Nếu được, phần này đẻ ra lãi lớn nhất. Nếu không, mất phần này không làm chị Thu đau.

Chia ba ô này xong, chị Thu nhẹ cả người. Chị nói: “Hóa ra không phải mua một món to là xong, mà là mỗi ô làm một việc khác nhau.”

Phần sinh lời bền của 5 tỷ nên đặt ở đâu

Đây là phần Hoàn muốn anh chị đọc kỹ. Vì đây là phần làm 5 tỷ của anh chị lớn lên mà vẫn an toàn.

Hoàn gợi ý ba dạng tài sản cho phần này.

Dạng một là nhà phố nhỏ hoặc shophouse ở khu đang sống. Giá rao thường từ 3 tới 5 tỷ, với 2 tới 3 tỷ anh chị thường vay thêm một phần nhỏ. Có người thuê là tín hiệu chỗ đó sống. Giá tăng đều qua các năm vì dân về đông thêm.

Dạng hai là lô đất đẹp trong khu dân cư đã có người ở. Không mua đất giữa đồng không mông quạnh. Mua đất mà xung quanh đã có nhà, có đường, có điện nước. Loại này không có dòng tiền thuê nhưng dễ bán hơn, không phải quản lý.

Dạng ba là căn hộ cho thuê ở vùng gần khu công nghiệp hoặc trường đại học. Người thuê ổn định, giá rẻ hơn, tiền thuê về đều. Phù hợp người thích thu dòng tiền đều mỗi tháng.

Trong ba dạng, Hoàn thường hướng khách như chị Thu vào dạng một, vì nó cân cả hai thứ: giá vốn tăng và dòng thuê làm bằng chứng.

Câu thước Hoàn muốn chị Thu khắc vào đầu

Chị Thu hỏi: “Em ơi, chọn chỗ cho thuê 10 triệu một tháng với chỗ cho thuê 7 triệu một tháng, chị nên chọn cái nào?”

Hoàn trả lời không trực tiếp. Hoàn kéo chị dừng lại.

Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.

Chị Thu khựng lại. Hoàn giải thích thêm. Mười triệu một tháng, một năm được 120 triệu. Trên 2 tỷ 5 là lãi ròng chỉ chừng 4 phần trăm, chưa trừ chi phí. Con số này không đủ nuôi ai cả. Nó không phải phần lời chính.

Phần làm chị giàu lên là phần giá vốn. Hai tỷ rưỡi của chị bốn năm sau có lên được 3 tỷ 2 hay 3 tỷ 5 không? Nếu có, chị lời 700 tới một tỷ. Đó mới là phần lời thật.

Chọn chỗ 7 triệu một tháng ở khu đang lên, giá vốn mềm, bốn năm sau lên 50 phần trăm, thắng tuyệt đối chỗ 10 triệu một tháng mà giá vốn đứng im. Hiểu chỗ này, chị Thu không còn hỏi “ở đâu cho thuê cao hơn” nữa. Chị hỏi “ở đâu có người về ở, có hạ tầng tới, có chu kỳ đang đi lên”.

Sai lầm thường gặp khi cầm 5 tỷ

Hoàn thấy mấy sai lầm hay gặp ở người cầm 5 tỷ sau khi bán nhà cũ.

Sai lầm thứ nhất, mua ngay một căn to để thay căn vừa bán. Nhà cũ 5 tỷ bán xong, mua ngay nhà mới 4 tỷ 8 chỗ hào nhoáng, không còn phần sinh lời. Năm sau cuối cùng tài khoản vẫn vậy.

Sai lầm thứ hai, nghe người quen mua chung cho vui. Người quen rủ hùn vốn vào dự án nào đó, bắt đầu ngon, kết thúc cãi nhau. Năm tỷ nên là tiền quyết của riêng mình.

Sai lầm thứ ba, chạy theo tin hot. Thấy khu A đang sốt là lao vào, mua xong giá đứng im hai năm. Chỗ đã sốt rồi thường là chỗ phần ngon đã bị ăn.

Sai lầm thứ tư, bỏ hết vào vàng vì sợ bất động sản. Vàng giữ giá tốt nhưng không đẻ ra tiền. Để một phần nhỏ phòng thân thì được, dồn hết vào thì phí 5 tỷ.

Sai lầm cuối, trì hoãn mãi vì sợ chọn sai. Tiền nằm trong tiết kiệm hai năm, lạm phát ăn 10 phần trăm, mất không thấy. Sợ sai là bình thường, nhưng ngồi im lâu quá cũng là một kiểu sai.

Khi nào biết mình đang mua đúng

Chị Thu hỏi Hoàn: “Làm sao chị biết chị đang mua đúng, không phải mua theo cảm xúc?”

Hoàn đưa chị ba dấu hiệu.

Dấu hiệu một: chị đi tới chỗ đó, thấy có người đang ở thật. Có đèn sáng ban đêm, có hàng quán, có trẻ con đi học. Không phải nhìn vào bản vẽ quy hoạch, mà nhìn vào cuộc sống trước mắt.

Dấu hiệu hai: chị tính được dòng tiền thuê thật, hỏi được chủ nhà bên cạnh. Không phải nghe người bán hô, mà hỏi người đang cho thuê thật.

Dấu hiệu ba: chị so được giá chỗ đó với ba chỗ xung quanh. Căn chị chọn thấp hơn mức chung một chút vì chủ cần tiền gấp, hoặc ngang mức chung nhưng vị trí tốt hơn. Không chọn căn cao hơn mức chung chỉ vì “cao cấp”.

Ba dấu hiệu này đơn giản. Nhưng chạy đủ ba dấu hiệu cho một món là chị đã bỏ xa phần lớn người cầm tiền.

Câu hỏi thường gặp

Có 5 tỷ có nên bỏ hết vào bất động sản không? Không nên. Luôn giữ một phần phòng thân rút nhanh được. Ít nhất 10 tới 20 phần trăm tổng tiền để ở chỗ linh hoạt. Phần còn lại chia hai: một phần sinh lời bền, một phần dám chơi.

Có 5 tỷ nên mua một món hay chia nhiều món? Chia hai món là vừa. Mua một món to dễ bị kẹt khi cần tiền. Chia quá nhiều món cũng không quản lý nổi. Hai món, một món to để lâu, một món vừa dễ bán, là cân bằng tốt.

Có 5 tỷ nên đầu tư ở miền Bắc hay miền Nam? Tùy chị quen chỗ nào. Mua chỗ quen đi lại kiểm tra được là ưu tiên trước. Nhưng miền Nam hiện tại có chu kỳ đang bắt đầu, giá vẫn thấp hơn Hà Nội trong khi dòng tiền thuê thường tốt hơn. Người cầm tiền đáng cân nhắc mở thêm cửa vào Nam.

Cho thuê bao nhiêu một năm thì được coi là tốt? Mức lãi ròng từ tiền thuê 4 tới 5 phần trăm giá trị tài sản mỗi năm đã là tốt với căn ở khu đã đông. Nhớ rằng tiền thuê là bằng chứng chỗ đó sống, không phải phần lời chính. Phần lời thật ở giá vốn lên qua các năm.

Vậy 5 tỷ của chị nên đi đâu

Đọc tới đây, anh chị tự chia 5 tỷ của mình ra ba ô chưa? Phòng thân bao nhiêu, sinh lời bền bao nhiêu, dám chơi bao nhiêu?

Chia xong, câu “nên mua ở đâu” dễ trả lời hơn nhiều. Vì mỗi ô cần một dạng tài sản khác nhau, không còn là bài toán một cục nữa.

Nếu anh chị muốn có bộ câu hỏi để tự kiểm một món trước khi xuống tiền, Hoàn gom thành tài liệu ngắn rồi. Nhắn tin cho Hoàn, Hoàn gửi.

P.S. Chị Thu sau cùng chia 5 tỷ của chị ra: 1 tỷ phòng thân, 2 tỷ 5 mua một căn nhà phố nhỏ ở khu đang có dân về, còn 1 tỷ 5 chị giữ chờ Hoàn chỉ cho một miếng đất đáng chờ. Một năm sau chị nhắn: “Em ơi, chị ngủ ngon cả năm nay.” Hoàn mong anh chị cũng có cảm giác đó, trước khi quyết bất cứ việc gì với 5 tỷ của mình.