Mua bất động sản theo đám đông: bài học đắt cho NĐT Bắc khi theo hội nhóm hô hào

Anh Khôi 43 tuổi, ở Thanh Xuân, làm ngân hàng, cuối 2024 vào một nhóm Zalo “NĐT Bắc đầu tư miền Nam” có gần 800 thành viên. Trong nhóm có ba người nổi tiếng ngành tài chính, một người đã xuất hiện trên truyền hình. Nhóm bàn nhau về một dự án nhà phố Long An giá 12 tỷ một căn, “hạ tầng vành đai sắp thông, ba năm x2”. Ba tuần đầu anh Khôi chỉ đọc. Tuần thứ tư, anh thấy 12 người trong nhóm đã cọc. Tuần thứ năm, 27 người. Đến tuần thứ sáu, không thấy tin ai cọc nữa mà có tin “chỉ còn 5 căn cuối”. Anh Khôi lên máy bay vào TP.HCM sáng hôm sau. Sau ba tiếng nghe sale kể chuyện, anh cọc 1,2 tỷ. Về Hà Nội anh khoe con anh “Bố mua kịp căn cuối”.

Ba tháng sau, đầu 2025. Trong nhóm bắt đầu có người rao lại. Sáu tháng sau, 30 người rao ra cùng lúc, giá thấp hơn giá vào 8 tới 15%. Anh Khôi gọi Hoàn hỏi: “Có phải em bị dẫn vào chỗ đó không?” Hoàn im vài giây rồi nói: “Anh không bị dẫn vào chỗ, anh bị dẫn vào đám đông. Chỗ là chuyện phụ”.

Bài này Hoàn viết cho anh chị đang là thành viên một trong hàng chục nhóm chat, khoá học, hội đầu tư đang chào một cơ hội “đám đông cùng vào”. Đọc hết trước khi anh chị mua theo bạn thứ 28 trong nhóm.

Mua bất động sản theo đám đông là gì

Mua bất động sản theo đám đông là hành vi quyết định mua dựa trên tín hiệu số đông xung quanh, không dựa trên phân tích riêng của mình về tài sản, khu vực, dòng tiền, hoặc chu kỳ thị trường. Nghe khô. Nhưng trong 15 năm nghề, Hoàn thấy đây là nguyên nhân hàng đầu khiến NĐT miền Bắc mua nhà miền Nam bị mắc kẹt vốn, dù trên giấy tờ, mỗi người đều tự tin họ đang tự ra quyết định.

Đám đông ở BĐS có ba dạng. Dạng một là đám đông thân quen: gia đình, bạn bè, đồng nghiệp cùng công ty. “Chị chồng tao mua căn đó rồi”, “Em đồng nghiệp anh vào lô Long An tháng trước”, “Sếp mình vừa cọc căn thứ ba”. Dạng hai là đám đông chuyên gia: các nhóm chat, các khoá đào tạo NĐT, các nhóm zoom có người dẫn dắt uy tín. Người dẫn dắt đã có case thành công cũ, hào quang lan sang những case mới không cùng bối cảnh. Dạng ba là đám đông người nổi tiếng: KOL tài chính khoe deal, doanh nhân nổi tiếng chốt căn, người có ảnh hưởng trên mạng xã hội post ảnh sổ hồng mới.

Ba dạng khác nhau, cùng một cơ chế đánh não. Ai cũng nhìn thấy đám đông đi cùng chiều, và ai cũng ngại là người duy nhất đứng ngược.

Hoàn phân tích ba lớp lọc cá nhân trước khi NĐT Bắc theo đám đông xuống tiền

Vì sao đám đông ở BĐS lại nguy hiểm hơn ở các loại tài sản khác

Nghe cổ phiếu người ta hay nói “theo đám đông là dở”. Đúng. Nhưng ở BĐS còn dở hơn ba tầng.

Tầng thứ nhất là giá trị đơn vị. Cổ phiếu sai anh chị bán mất 20%, mất 40 triệu trên 200 triệu bỏ vào. Đủ đau nhưng làm lại được trong 2 năm. BĐS sai, một căn 12 tỷ, bán chậm 6 tháng hạ 20%, mất 2,4 tỷ, cộng chi phí lãi vay và cơ hội, mất 3 tỷ. Bằng lương 5 năm của người làm ngân hàng cấp trung. Sai một lần lấy lại nhiều năm.

Tầng thứ hai là thời gian thoát. Cổ phiếu sai bấm bán trong 15 giây. BĐS sai bán trong 6 tới 12 tháng, khi thị trường lạnh có khi 2 năm. Thời gian dài đó là thời gian đám đông kịp thoát trước. Đám đông vào cùng lúc rồi ra cùng lúc, tài sản bị đè giá vì cùng mã căn, cùng khu, cùng dự án tràn thị trường thứ cấp.

Tầng thứ ba là quyết định gộp. Đám đông ở cổ phiếu quyết mỗi người một tỷ trọng riêng. Đám đông ở BĐS thường quyết cùng một sản phẩm, cùng một dự án. Không ai đi ngược. Vì thế khi thị trường xoay chiều, cả đám cùng chịu. Không có “một số ít giữ được”.

Ba tầng chồng lên nhau khiến “mua BĐS theo đám đông” trở thành cái bẫy khó nhất để nhận ra khi anh chị đang ở trong đó.

Bốn bẫy tâm lý NĐT Bắc dễ mắc trong đám đông BĐS miền Nam

Đây là bốn bẫy Hoàn thấy đi thấy lại. Đọc chậm.

Bẫy 1: Cảm giác được bảo chứng bởi con số người mua. “Đã có 40 người trong nhóm cọc, chắc là đúng”. Não anh chị hiểu “40 người cùng ra quyết định = 40 lần kiểm chứng”. Nhưng thực tế là 40 người đều dựa trên đúng một nguồn thông tin, đúng một câu chuyện được kể, đúng một áp lực nhóm. Không phải 40 lần kiểm chứng, mà là một lần kiểm chứng đếm 40 lần.

Bẫy 2: Sợ đứng ngoài (fear of missing out). “Ba tuần nữa hết căn”. “Không mua bây giờ ba năm sau tiếc”. Câu này đánh vào một điểm yếu con người: sợ mất cơ hội. Nhưng cơ hội thật ở BĐS không bao giờ ép anh chị quyết trong 72 giờ. Cơ hội ép gấp thường là cơ hội cần giấu vấn đề gì đó. Vấn đề đó chỉ lộ ra sau khi cọc.

Bẫy 3: Uy tín người dẫn dắt. Người nổi tiếng khoe deal đúng có ba lần. Lần thứ tư khoe deal sai. Não anh chị vẫn theo vì hào quang ba lần trước. Nhưng ba deal trước là ba khu vực, ba giai đoạn, ba loại tài sản khác nhau. Deal thứ tư không được bảo chứng bởi ba deal trước. Hoàn thấy nhiều nhà đầu tư có tên tuổi cũng sai deal, khách theo họ vào chỗ sai vì không dám nghi ngờ.

Bẫy 4: Áp lực nhóm. Trong nhóm chat, người đứng ngoài bị hỏi khéo: “Sao anh vẫn chưa cọc?” hoặc “Chị đang do dự à?”. Câu hỏi vô hại nhưng cắn vào cái tôi. Anh chị ngại là người ngoại lệ, ngại bị coi là chậm, ngại bị coi là không dám. Quyết định mua đôi khi không phải vì tin dự án, mà vì không muốn bị cho là kẻ đứng ngoài.

Bốn bẫy này chồng lên nhau, hoạt động ngoài ý thức của anh chị. Khi cọc xong ngồi bình tĩnh lại mới nhận ra, nhưng lúc đó đã muộn.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm phổ biến nhất là gộp uy tín người dẫn dắt vào chất lượng deal. Người dẫn dắt có thể rất giỏi ở khu vực họ chuyên. Nhưng khi họ mở rộng sang khu vực khác, sang loại tài sản khác, uy tín cũ không tự động chuyển sang. Anh chị theo họ vào chỗ mà chính họ cũng đang thử.

Sai lầm thứ hai là không kiểm tra ai là người chốt đầu tiên trong nhóm. Đôi khi 5 tới 10 người “cọc đầu tiên” thực chất là người của sàn, hoặc bạn thân của chủ đầu tư, được cài vào để tạo hiệu ứng. Các cái tên thật xuất hiện sau, khi tin đồn đã lan. Bên trong đám đông có một lõi nhỏ được sắp xếp trước.

Sai lầm thứ ba là quên rằng đám đông ra cũng cùng lúc như vào. Khi thị trường xoay, 40 người cùng rao ra. Người muốn thoát trước phải chấp nhận cắt lỗ mạnh nhất. Càng chờ càng tệ vì hàng cùng loại đè giá lẫn nhau. Người vào sau cùng thường là người thoát sau cùng.

Sai lầm thứ tư là không tự phân tích cá nhân trước khi tham gia. Anh chị không kiểm tra khoảng cách tài sản với công việc của mình, không kiểm tra khả năng vay, không kiểm tra ý định giữ ngắn hay dài. Tất cả tuỳ theo đám đông. Nhưng đám đông không sống hộ cuộc đời của anh chị.

Ba lớp lọc Hoàn khuyên khách trước khi ra quyết định mua

Với khách của Hoàn, quy tắc là ba lớp lọc trước khi cọc, dù đám đông có kêu gào cỡ nào.

Lớp một, tự phân tích tài sản ở góc “tôi có mua nếu không ai xung quanh mua không”. Câu hỏi này lột trần cảm xúc đám đông. Nếu bỏ đi 40 tin nhắn khoe cọc, anh chị có mua căn đó dựa trên số liệu về giá, thanh khoản, dòng thuê, hạ tầng không? Câu trả lời trung thực trước gương là thước đo tốt nhất.

Lớp hai, đi thực địa một mình hoặc với người ngoài đám đông. Không đi theo tour do người dẫn dắt tổ chức. Vì tour đó được sắp đặt để anh chị nhìn thấy điều họ muốn anh chị nhìn. Đi một mình, tự lái xe từ căn nhà tới các tiện ích thật, đo khoảng cách thật, quan sát mật độ dân thật vào ngày thường và cuối tuần.

Lớp ba, tính kịch bản xấu và chấp nhận trước khi mua. Nếu sáu tháng nữa, 30 người trong nhóm cùng rao lại, giá xuống 15%, tôi có chịu được không? Nếu tôi cần bán trong 12 tháng, tôi có bán được không? Nếu lãi vay tăng 3 điểm, tôi có trả nổi không? Trả lời “có” cho cả ba là mua được. Trả lời “chưa chắc” là dừng.

Ba lớp lọc này ép anh chị thoát tạm ra khỏi đám đông để nhìn lại. Không phải chê đám đông, chỉ là kiểm chứng bằng chính đầu óc mình. Đám đông đúng thì kết luận đúng vẫn giữ. Đám đông sai thì đầu óc mình cứu mình.

Càng đọc, anh chị càng thấy: đám đông không sai luôn, nhưng đám đông chưa bao giờ thay được phân tích cá nhân. Bài về mua khi đỉnh sóng dấu hiệu quá nóng và bài về tin đồn quy hoạch thổi giá đất là hai bài đi cùng bài này.

Câu hỏi thường gặp

Em đang trong một nhóm chat có 3 người nổi tiếng, họ vừa cọc dự án X, em có nên vào không? Trước tiên hỏi: nếu không có 3 người đó, mà chỉ có bảng phân tích khu vực, giá, thanh khoản, dòng thuê, tôi có mua không? Trả lời trung thực. Nếu không, sự có mặt của họ không nên là lý do mua. Uy tín cá nhân của họ không chuyển sang chất lượng deal này.

Nếu em không có kinh nghiệm, không theo đám đông thì theo ai? Theo người có bối cảnh giống anh chị và đã đi trước 5 tới 10 năm ở đúng thị trường anh chị định vào. Nhưng “theo” đây là học phương pháp, không phải bắt chước quyết định. Học cách họ đánh giá tài sản, sau đó tự áp vào tài sản cụ thể của mình.

Đám đông có bao giờ đúng không? Có. Ở giai đoạn đầu chu kỳ, khi thông tin còn ít, đám đông có tổ chức và người dẫn dắt có kinh nghiệm thường đúng. Nhưng đến giữa và cuối chu kỳ, khi đám đông trở nên đông và ồn, xác suất sai tăng dần. Đám đông cuối chu kỳ hầu như luôn sai.

Làm sao em biết mình đang bị dẫn? Ba tín hiệu. Một, cảm giác nếu không quyết trong 72 giờ là mất cơ hội. Hai, ngại đặt câu hỏi lột trần trong nhóm vì sợ bị đánh giá. Ba, không có bảng phân tích cá nhân độc lập với thông tin từ nhóm. Xuất hiện ba tín hiệu là đang bị dẫn, dừng lại và tự phân tích lại từ đầu.

CTA

Anh chị đang bị áp lực trong một nhóm, một khoá, một hội nhóm chào chốt trong tuần? Anh chị muốn Hoàn xem giùm dự án đó theo góc phân tích cá nhân trong 20 phút Zoom, hay muốn Hoàn ngồi cùng anh chị soi ba lớp lọc trước khi ra quyết định? Cả hai đều là một việc: Hoàn giúp anh chị bước ra khỏi đám đông đủ lâu để nhìn lại tài sản bằng đầu óc riêng. Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn nhắn lại trong ngày và gửi luôn cuốn Bản đồ Nam tiến để anh chị đọc trước.

P.S. Anh Khôi ở đầu bài, sau khi hiểu ra mình bị dẫn, đã quyết bán căn Long An với giá lỗ 9%, chấp nhận đau ngắn để không đau dài. Sáu tháng sau anh mua một căn nhà phố Bình Thạnh, giá cao hơn nhưng nằm trong lõi Vành đai 3, thanh khoản chắc. Anh gọi Hoàn: “Anh Hoàn, em ngộ ra một điều. Trong đám đông là ấm. Nhưng ấm không phải là đúng”. Anh chị nào tối nay thấy 10 tin nhắn cùng khoe cọc, đừng bấm ký ngay. Ngủ một đêm. Sáng mai còn cơ hội thật thì vẫn còn.