Có nên trả nợ vay trước hạn: bài toán anh Thành phải đặt lên bàn

Chiều thứ Tư, anh Thành 41 tuổi, ở quận Hà Đông Hà Nội, gọi cho Hoàn lúc đang chở con đi học thêm. Anh nói nhanh: “Em ơi, anh vừa được công ty thưởng cuối năm 1,2 tỷ, anh đang phân vân, trả nợ trước hạn căn nhà quận 8 hay giữ tiền lại để mua căn nữa. Em cho anh một góc nhìn.” Hoàn cười. Câu hỏi này tuần nào cũng có khách hỏi. Câu trả lời không phải “trả” hay “không trả”. Câu trả lời nằm ở bốn con số mình phải so trước khi quyết.

Hôm nay Hoàn viết bài này cho ai đang cầm một khoản tiền vừa về, đang phân vân giữa có nên trả nợ vay trước hạn hay giữ tiền.

Hai phía của cùng một câu hỏi

Trả nợ trước hạn nghĩa là dùng tiền hiện có để giảm nợ trước thời điểm ngân hàng yêu cầu. Nghe có vẻ chỉ có lợi: giảm lãi, ngủ ngon, mặt mũi sạch. Sự thật phức tạp hơn.

Phía bên kia của câu hỏi không phải “không trả”. Phía bên kia là “tiền này đi đâu nếu không trả”. Đó là cái phải so. So tiền trả nợ tiết kiệm được, với tiền đó sinh ra ở chỗ khác.

Anh Thành căn 5 tỷ ở quận 8, vốn riêng 2,5 tỷ, vay 2,5 tỷ. Đang vay ngân hàng năm thứ hai, lãi suất thả nổi 10,5 phần trăm. Còn nợ gốc 2,4 tỷ. Anh có 1,2 tỷ tiền thưởng.

Lựa chọn một, dùng 1,2 tỷ trả bớt nợ. Số nợ còn 1,2 tỷ. Lãi vay năm thứ ba còn phải trả tính theo nợ mới 1,2 tỷ, lãi 10,5 phần trăm là 126 triệu một năm. Nếu giữ nguyên 2,4 tỷ, lãi phải trả 252 triệu một năm. Tiết kiệm 126 triệu mỗi năm tức 10,5 phần trăm trên 1,2 tỷ. Đây là lợi suất mặc định của lựa chọn trả.

Lựa chọn hai, giữ 1,2 tỷ, không trả. Đem đi đầu tư hoặc gửi tiết kiệm. Gửi tiết kiệm lãi 6 phần trăm là 72 triệu một năm. Đầu tư căn hộ thứ cấp thì cần thêm vốn vay nữa. So với 126 triệu tiết kiệm được nếu trả, gửi sổ thua 54 triệu một năm.

Phép so này nói gì. Nếu chỉ có hai lựa chọn “trả nợ” hoặc “gửi sổ tiết kiệm”, thì TRẢ là rõ ràng có lợi. Trả lợi suất 10,5 phần trăm cao hơn gửi 6 phần trăm.

Hoàn dừng lại ở đây. Câu chuyện chưa kết thúc.

Hoàn khảo sát phường Lái Thiêu, vùng tăng giá mới của TPHCM sau sáp nhập

Đừng quên phí phạt và phí trả trước

Ngân hàng Việt Nam đa số có quy định phí phạt khi trả trước hạn. Hai mức thường gặp.

Trả trước hạn trong 1 đến 3 năm đầu kể từ ngày giải ngân: phạt 2 đến 3 phần trăm trên số tiền trả trước. 1,2 tỷ phạt 24 đến 36 triệu.

Trả trước hạn từ năm thứ 4 trở đi: nhiều ngân hàng không phạt hoặc phạt rất nhẹ 0,5 phần trăm.

Anh Thành đang năm thứ hai. Nếu trả 1,2 tỷ ngay, phạt khoảng 30 triệu. Phải trừ vào lợi suất tiết kiệm được. 126 trừ 30 còn 96 triệu một năm trên 1,2 tỷ, tức 8 phần trăm thực. Vẫn cao hơn gửi 6 phần trăm. Vẫn nên trả.

Nhưng có thêm một chiến lược nhỏ hơn. Đợi đến năm thứ tư khi phí phạt giảm, hoặc đợi đến hết kỳ ưu đãi cố định trong hợp đồng (mỗi hợp đồng có một ngày được trả trước hạn không bị phạt). Hỏi ngân hàng kỹ.

Câu hỏi to hơn: nếu tiền này dùng đầu tư căn khác

Bây giờ vào câu hỏi thật của anh Thành: “anh giữ 1,2 tỷ để mua thêm căn nữa được không”.

1,2 tỷ vốn riêng cộng vay khoảng 4 tỷ là tổng 5,2 tỷ. Mua được một căn hộ thứ cấp Vinhomes Bình Thạnh, hoặc một căn nhỏ ở Q12 hay vùng cận Tân Bình.

Tính lợi suất tổng cộng nếu mua thêm. Giả sử căn 5 tỷ, cho thuê 13 triệu một tháng. Dòng thuê thực sau phí khoảng 110 triệu một năm. Tăng giá vốn lịch sử 5 phần trăm là 250 triệu một năm. Tổng 360 triệu một năm trên vốn riêng 1,2 tỷ là 30 phần trăm danh nghĩa. Nghe đẹp.

Nhưng phải trừ lãi vay căn mới. 4 tỷ vay lãi 10,5 phần trăm là 420 triệu một năm. Dòng thuê 110 không đủ trả lãi. Phải bù 310 triệu một năm từ tiền lương cá nhân.

Tức là so giữa hai lựa chọn:

Lựa chọn A, trả nợ trước hạn 1,2 tỷ: tiết kiệm lãi 126 triệu một năm, không có gì khác, ngủ ngon, không phải tìm khách thuê căn mới.

Lựa chọn B, mua thêm căn mới bằng 1,2 tỷ + vay 4 tỷ: tổng lợi suất 360 triệu một năm trên giấy, dòng tiền âm 310 triệu một năm phải bù từ lương, tăng tài sản trên giấy thêm 250 triệu một năm.

Hoàn nhìn anh Thành. Hỏi thẳng: “Lương cứng vợ chồng anh bao nhiêu một tháng, có dư bao nhiêu hằng tháng sau khi trừ chi nhà.” Anh nói 90 triệu, dư khoảng 35 triệu. Hoàn nói: “Vậy bù 26 triệu mỗi tháng cho căn thứ hai là khả thi nhưng kéo dư của gia đình về gần 10 triệu một tháng. Có chuyện đột xuất là âm. Em không khuyến nghị.”

Anh Thành thở dài. Anh hỏi: “Vậy là trả nợ rồi đứng yên một năm hả em?”

Hoàn nói: “Không hẳn. Có cách lai.”

Chiến lược lai: trả một nửa, giữ một nửa

Đây là chiến lược Hoàn dùng cho khá nhiều NĐT Bắc tuổi 40 đến 50 có khoản tiền vừa về và đang phân vân.

Trả 600 triệu trước hạn. Nợ giảm còn 1,8 tỷ. Lãi tiết kiệm 63 triệu một năm.

Giữ 600 triệu trong sổ tiết kiệm ngắn hạn. Đây là quỹ dự phòng tăng cường, hoặc đợi cơ hội bất động sản tốt xuất hiện trong 6 đến 12 tháng tới.

Cộng cả lại: tiết kiệm lãi 63 triệu mỗi năm + lãi gửi sổ 36 triệu mỗi năm là 99 triệu một năm. Thua thuần trả 126 triệu nhưng đổi lại có 600 triệu lỏng để sẵn sàng đón cơ hội.

Chiến lược này hợp với người đã có sẵn 1 căn và muốn căn thứ hai trong 6 đến 18 tháng tới, không vội.

Anh Thành chọn lai. Anh nhắn cho vợ ngay tối đó. Vợ anh đồng ý.

Sai lầm thường gặp khi trả nợ trước hạn

Sai lầm 1: Trả hết một lúc rồi không còn quỹ dự phòng. Sai. Trả nợ là tốt nhưng không bằng giữ 6 tháng chi phí trong sổ. Quỹ dự phòng trước, trả nợ sau.

Sai lầm 2: Không kiểm tra phí phạt trong hợp đồng. Đọc kỹ trang điều khoản trả trước hạn. Mỗi ngân hàng khác nhau. Có khi tránh được vài chục triệu chỉ bằng việc đợi thêm 2 tháng.

Sai lầm 3: Trả nợ trong khi vẫn có nợ cá nhân lãi suất cao hơn. Nợ thẻ tín dụng 20 đến 30 phần trăm, nợ vay tín chấp 15 đến 18 phần trăm. Phải trả mấy cái này trước nợ mua nhà 10 phần trăm.

Sai lầm 4: Không cập nhật bảng tài chính sau khi trả. Trả xong, lãi giảm, dòng dư hằng tháng tăng. Phải cập nhật lại bảng và phân bổ phần dư mới này có ích.

Sai lầm 5: Tin câu “nợ là đòn bẩy, đừng trả”. Đúng khi đòn bẩy đang sinh lời cao hơn lãi vay. Sai khi căn đang dòng thuê yếu hoặc tài sản đang chững. Phải tính, không tin chung.

Câu hỏi thường gặp

Tôi vay căn để ở, có nên trả nợ trước hạn không? Có. Căn để ở không sinh tiền, lãi vay là chi phí ròng. Trả trước hạn là tăng tài sản ròng của gia đình.

Tôi vay căn cho thuê, dòng thuê đỡ được lãi, có nên trả không? Nếu căn đang dòng thuê tốt và còn kỳ vọng tăng giá rõ, không cần vội trả. Giữ tiền cho cơ hội căn tiếp theo. Nếu căn đang dòng thuê yếu hoặc khu chững, trả là an toàn.

Lãi vay đang giảm, có nên đợi để trả không? Lãi giảm không thay đổi quyết định trả. Vì lãi giảm thì căn hộ cũng có thể tăng. So sánh không thay đổi. Trả khi mình có tiền, không phải khi lãi suất gì.

Tôi đang vay 3 căn cùng một lúc, trả căn nào trước? Trả căn lãi suất cao nhất trước. Hoặc trả căn dòng tiền âm sâu nhất để giảm áp lực hằng tháng. Hoặc trả căn sắp hết kỳ ưu đãi cố định để tránh thả nổi cao.

Hoàn nói thêm với anh Thành

Sau buổi đó anh Thành nhắn lại: “Em ơi, anh trả 600 triệu hôm qua, giữ 600 triệu trong sổ. Tự nhiên thấy người nhẹ. Cảm ơn em vì đã không bảo anh mua căn nữa.” Hoàn nhắn lại: “Người Bắc đã từng đầu tư biết khi nào không nên đẩy. Anh biết. Em không ép.”

Đọc thêm bài [[áp lực trả nợ đầu tư bất động sản]] và [[quỹ dự phòng khi vay đầu tư]] để có khung quyết định đầy đủ cho khoản tiền vừa về.

P.S. — Anh chị vừa có một khoản tiền lớn về, đừng vội mua thêm cái gì. Cũng đừng vội trả hết nợ. Hãy ngồi xuống 30 phút, so bốn con số: lãi vay đang phải trả, phí phạt trả trước hạn, lợi suất gửi sổ, lợi suất đầu tư căn mới nếu có. Quyết định ra rõ. Anh chị muốn Hoàn gửi mẫu bảng so 4 con số này, hay muốn Hoàn ngồi với anh chị một buổi để chiếu theo căn cụ thể anh chị đang vay, đưa ra phương án lai hợp lý nhất.