Tối thứ Sáu, chị Lan 43 tuổi ngồi với Hoàn trong một quán bún riêu ở đường Nguyễn Trọng Tuyển Phú Nhuận. Chị vừa bay từ Hà Nội vào 1 ngày để tìm nhà cho con trai lớn 18 tuổi vừa đỗ Bách Khoa TP.HCM năm 2. Sự nghiệp chị làm quản lý bán hàng khu vực miền Bắc cho một hãng mỹ phẩm quốc tế, chồng làm doanh nghiệp riêng. Hai vợ chồng có khoảng 6 tỷ dư dả có thể đưa ra khỏi Hà Nội, muốn mua một căn nhà ở Sài Gòn để con trai ở, sau này con gái nhỏ 15 tuổi cũng vào học được. Chị Lan nói với Hoàn, “Hoàn ơi, chị định mua một căn 3 tỷ ở Q10 hoặc Q3 cho con ở gần trường, còn 3 tỷ để tiền gửi. Nhưng bạn chị nói mua vậy phí vì con chỉ ở 4 năm, sau đó bỏ trống. Có cách nào vừa cho con ở vừa không phí không?”. Câu này Hoàn nghe từ ít nhất 30 cặp vợ chồng lứa 40 tới 47 có con vào đại học TP.HCM trong 3 năm gần đây. Ai cũng muốn con có chỗ ở tốt, nhưng ai cũng lo phí vốn. Đây là bài toán mua nhà cho con đang học Sài Gòn cần giải bằng chiến lược “ở sau cho thuê trước”.
Anh chị có đang cân nhắc mua nhà cho con đi học Sài Gòn nhưng ngại tiền nằm chết? Câu trả lời nằm ở phần 2 bài này, và nó là lộ trình làm chị Lan quyết định luôn trong buổi bún riêu.
Mua nhà cho con đang học Sài Gòn là gì
Mua nhà cho con đang học Sài Gòn không phải chỉ đơn giản là “mua một căn cho con ở”. Nó là quyết định dài hạn có 3 lớp tính toán. Lớp 1 — con ở khi học: 4 tới 5 năm cho một đứa, 8 tới 10 năm nếu có 2 đứa vào Nam liên tiếp. Lớp 2 — cho thuê khi con không dùng: sau khi con tốt nghiệp ra ở riêng hoặc lấy vợ chồng, căn nhà chuyển sang cho thuê 10 tới 20 năm. Lớp 3 — để dành hoặc bán: khi anh chị nghỉ hưu, có thể chuyển vào ở, hoặc bán để bổ sung dòng tiền hưu.
Điểm khác biệt sống còn với mua nhà “thuần cho con ở”: phải chọn căn có 3 đặc điểm — vị trí cho thuê được, thiết kế cho thuê được sau khi con ra, loại nhà giữ giá 15 tới 20 năm. Nếu bỏ qua 3 điểm này, sau khi con ra ở riêng, căn nhà thành tài sản chết, không cho thuê được vì lệch nhu cầu thị trường.
So với thuê nhà cho con 4 tới 5 năm (chi phí 400 tới 600 triệu trong 5 năm), mua có 2 lợi thế. Thứ nhất, không mất tiền thuê. Thứ hai, sau khi con ra, tài sản vẫn còn nguyên vốn và tiếp tục sinh dòng tiền. So với gửi ngân hàng 6 tỷ lãi 4,5% được 27 triệu mỗi tháng, mua đúng có thể vừa cho con ở vừa thu về giá trị tài sản tăng 5 tới 7% mỗi năm.
Lộ trình 5 tỷ vừa đầu tư vừa để dành cho con
Với 6 tỷ của chị Lan, Hoàn vẽ lộ trình 2 giai đoạn.
Giai đoạn 1, năm nay tới khi con tốt nghiệp (5 năm) — con ở + phòng còn cho thuê. Chia 6 tỷ thành 5 tỷ mua nhà và 1 tỷ dự phòng sửa sang, nội thất, chi phí Nam tiến. Mua nhà quận 12 vùng Hiệp Thành hoặc Đông Hưng Thuận, chọn một căn nhà phố 3 tầng diện tích 60 tới 80 mét, giá 60 tới 80 triệu một mét vuông, tổng 4 tới 5,2 tỷ. Chọn căn 4,8 tỷ ở đường số nội khu, có 4 phòng ngủ. Lý do chọn Q12 chứ không Q3 hoặc Q10: giá thấp hơn 40 tới 50% cho cùng diện tích, đủ căn to cho con ở + phòng dư cho thuê sinh viên khác, giao thông Metro số 2 sẽ chạy qua sau 2028, gia tăng giá trị dài hạn.
Con trai chị Lan ở 2 phòng (1 phòng ngủ + 1 phòng học), 2 phòng còn lại cho 2 sinh viên cùng khoa thuê 3 tới 4 triệu mỗi phòng. Dòng thuê ròng khoảng 5 tới 6 triệu mỗi tháng sau khi trừ điện nước và phí quản lý. Trong 4 năm học, tổng dòng thu về 240 tới 290 triệu. Cộng với việc không phải trả thuê nhà cho con (tiết kiệm 8 tới 10 triệu mỗi tháng, tương đương 480 triệu trong 4 năm), tổng lợi ích 720 tới 770 triệu, bù đủ phí giao dịch và sửa sang căn nhà.
Giai đoạn 2, sau khi con tốt nghiệp — chuyển sang cho thuê nguyên căn hoặc đợi con nhỏ. Có 3 lựa chọn tùy hoàn cảnh gia đình.
Lựa chọn A: con gái nhỏ cũng vào Sài Gòn học — cho con gái ở, tiếp tục cho thuê phòng dư, tương tự giai đoạn 1. Chu kỳ kéo dài thêm 4 tới 5 năm.
Lựa chọn B: con gái không vào Nam — chuyển toàn bộ căn sang cho thuê nguyên căn cho một gia đình trẻ, giá 12 tới 16 triệu mỗi tháng, TSSH thô 3,2%. Dòng thuê ròng 10 triệu mỗi tháng, năm 120 triệu, tăng dần theo lạm phát 8 tới 10% mỗi 2 năm.
Lựa chọn C: anh chị chuyển vào ở khi nghỉ hưu — sau 15 tới 20 năm, căn Q12 lúc đó giá trị khoảng 8 tới 10 tỷ (tăng 60 tới 100%), là một tài sản để về hưu ở Sài Gòn hoặc bán chuyển đổi.
Trong 20 năm, căn Q12 4,8 tỷ ban đầu có thể mang lại tổng lợi ích khoảng 4 tỷ dòng tiền tích lũy + 3 tỷ giá trị vốn tăng thêm, tổng ROI 145%. Cao hơn nhiều so với gửi ngân hàng cùng vốn.
Vì sao Q12 tốt hơn Q3, Q10 cho bài toán này
Anh chị có thể phản đối, “Q12 xa trường quá, con đi lại vất vả”. Hoàn giải thích 3 lý do.
Thứ nhất, con trai học Bách Khoa Q10 chỉ mất 25 phút xe máy từ Q12 qua đường Trường Chinh và CMT8. Không xa như tưởng. Nếu con trai đi xe buýt tuyến 8 tới trường mất 35 phút, bình thường như bao sinh viên Sài Gòn khác. Ưu tiên “gần trường 5 phút” là ảo tưởng — thực tế con vẫn dành 60 phút mỗi ngày trên đường bất kể ở đâu.
Thứ hai, Q12 có thể mua nhà phố cả căn với 5 tỷ, Q3 hoặc Q10 chỉ mua được căn hộ 2PN chật hẹp. Nhà phố có 4 phòng cho phép cho thuê phòng dư, tạo dòng thu bù chi phí. Căn hộ 2PN không có phòng dư, phí quản lý cao 3 tới 5 triệu mỗi tháng cắn vào lợi ích. Về mua nhà quận 12 cho mục tiêu vừa ở vừa cho thuê, đây là điểm ngọt giá vốn thấp nhất mà vẫn giữ giá trị.
Thứ ba, Q12 có tăng giá dài hạn tốt hơn Q3 hoặc Q10 vùng đã bão hòa. Metro số 2 dự kiến hoạt động sau 2028, đi từ Bến Thành qua Tham Lương Q12. Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM Mộc Bài kéo giá Q12 lên. Q3 và Q10 đã ở đỉnh chu kỳ, dư địa tăng giá 15 tới 25% trong 10 năm. Q12 dư địa 60 tới 90% cùng thời gian.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất, mua căn hộ nhỏ 1PN vì con ở một mình. Căn hộ 1PN 45 mét giá 2,5 tỷ, khi con ra ở riêng gần như không cho thuê được cho gia đình (quá nhỏ), chỉ cho thuê được cho sinh viên khác hoặc cặp đôi trẻ với giá thấp 5 tới 7 triệu, TSSH 2,4%. Nên chọn căn có ít nhất 3 phòng ngủ để linh hoạt cho thuê sau này.
Sai lầm thứ hai, mua căn hộ dự án chưa xong nhà xây. Anh chị mua căn dự án đang xây, giá thấp hơn 15 tới 20% nhưng chờ 2 tới 3 năm mới nhận nhà. Nếu con năm nhất mua, tới năm 3 hoặc 4 mới có nhà thì con gần tốt nghiệp, hết mục đích. Chọn nhà thứ cấp có sẵn để dùng luôn năm đầu.
Sai lầm thứ ba, chọn khu quá vắng vì rẻ. Bình Chánh Vĩnh Lộc B rẻ nhưng giao thông kém, con đi học xa 45 tới 60 phút, tối con muốn học nhóm hoặc đi ăn với bạn cũng bất tiện. Ảnh hưởng tâm lý và học tập. Ưu tiên khu có dân cư đông đúc, an ninh tốt như Q12 nội khu hoặc Gò Vấp gần trường.
Sai lầm thứ tư, không tính chi phí Nam tiến và sửa sang. Ngoài giá mua nhà, có chi phí công chứng (0,5%), thuế trước bạ (0,5% tới 1%), nội thất cơ bản (150 tới 250 triệu), sửa sang 3 phòng ngủ (100 tới 200 triệu). Tổng thêm 400 tới 600 triệu, phải dự trù từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Con tôi ở Q9 (Thủ Đức) học Đại học Ngân hàng, có nên mua khu nào?
Nên xem Thủ Đức Hiệp Bình Chánh hoặc Tam Bình Gò Dưa, giá 45 tới 85 triệu một mét vuông, đủ căn 4 tới 5 tỷ có 3 phòng ngủ. Gần trường 15 tới 25 phút xe máy, tương lai có Metro số 1 chạy qua.
Có nên mua căn hộ chung cư thay vì nhà phố cho con ở?
Nên chọn nhà phố nếu vốn 5 tỷ trở lên và có kế hoạch cho thuê phòng dư. Chọn căn hộ nếu vốn dưới 4 tỷ và ưu tiên bảo mật + tiện ích. Căn hộ 2PN 3 tỷ ở Thủ Đức hoặc Bình Thạnh là lựa chọn hợp lý.
Có nên mua ở tỉnh giáp Sài Gòn cho rẻ hơn không?
Không nên. Con đi học phải bám gần trường trong TP.HCM. Bình Dương hoặc Đồng Nai cách trường 45 phút tới 1 giờ, mưa hoặc kẹt xe mất 2 giờ, ảnh hưởng học tập.
Nếu con muốn ở ký túc xá thì căn nhà làm gì?
Cho thuê nguyên căn cho gia đình trẻ, dòng thuê 12 tới 16 triệu mỗi tháng. Con vẫn có nhà để về cuối tuần hoặc kỳ nghỉ, không mất mục đích chính. Đây là cách tốt nhất khi con tính độc lập ở KTX.
Việc tiếp theo
Chị Lan ăn xong bún riêu, rút điện thoại chụp mấy căn Q12 Hoàn gửi tối đó, hẹn Hoàn cuối tuần đi xem 3 căn. Chị không còn nghĩ “mua cho con ở là phí”, chị nghĩ “mua thế nào để vừa cho con ở vừa sinh lời”. Còn anh chị đang tính mua nhà cho con, đã tính đầy đủ 3 lớp chưa?
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 5 căn Q12 hoặc Thủ Đức phù hợp với vốn và trường con, hay muốn Hoàn phân tích lộ trình cụ thể cho hoàn cảnh gia đình mình? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.
Đọc thêm: Mua nhà quận 12 và Bố mẹ mua nhà chờ con nam tiến và Con cái Nam tiến cha mẹ mua nhà.
P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện con anh chị không có chỗ ở tốt. Điều Hoàn lo là 4 năm sau con tốt nghiệp, anh chị nhìn lại thấy đã bỏ 3 tỷ mua căn hộ 1PN, con ra ở riêng, căn để trống 8 tháng mỗi năm, thuê được giá thấp, giá vốn không tăng vì khu bão hòa. Mua nhà cho con phải nghĩ tới 10 năm sau con làm gì, không chỉ 4 năm học.
