Em Thành nhắn cho Hoàn vào buổi tối thứ Sáu.
“Anh ơi, em đang kẹt. Hai năm trước em chia 6 tỷ thành 5 lô đất ở 5 tỉnh. Long An một lô, Đồng Nai một lô, Bình Dương sâu một lô, Bà Rịa một lô, và Bình Phước một lô. Em nghĩ rải ra thì giảm rủi ro. Giờ em nhìn lại, không lô nào ra dòng tiền, không lô nào bán được giá tốt. Em phải làm sao.”
Em Thành 38 tuổi, ở Hà Nội, làm trưởng nhóm kỹ thuật cho một công ty phần mềm. Vợ chồng tích lũy 6 năm được 6 tỷ. Khi vào đầu tư BĐS lần đầu, em đọc các nhóm chat và tin “rải vốn giảm rủi ro”. Em chia 6 tỷ thành 5 phần 1,2 tỷ, mỗi phần một tỉnh.
Hoàn gặp em lúc 8 giờ tối hôm sau ở quán cà phê đường Phạm Hùng Hà Nội. Em mang theo 5 hợp đồng và 5 bản đồ vị trí.
Bài này nói về điều gì
Nên tập trung một khu vực đầu tư hay rải vốn 5 tỉnh, đây là câu hỏi Hoàn nghe khách Bắc lần đầu vào Nam hỏi nhiều nhất. Cảm giác chung là “rải ra cho an toàn”.
Nhưng sau 12 năm làm BĐS, Hoàn thấy ngược lại. 8 trong 10 trường hợp rải vốn 4 đến 5 tỉnh bị kẹt sau 2 đến 3 năm. Lý do không phải vì thị trường xấu. Lý do nằm ở 4 cơ chế Hoàn sẽ trình bày dưới đây.
Sau bài này anh chị biết: – Vì sao “rải vốn để an toàn” là tư duy sai khi vốn dưới 20 tỷ. – Khung chọn 1 khu để bám sâu phù hợp với từng tầng vốn. – Cách thoát khỏi tình trạng kẹt nhiều lô nhỏ rải nhiều tỉnh.
Định nghĩa nhanh
Tập trung một khu vực đầu tư là chiến lược chọn 1 khu vực (ví dụ Long Thành, Tân Uyên, Thuận An) đặt 70 đến 100 phần trăm vốn vào đó. Anh chị đi thực địa khu đó nhiều lần, hiểu sâu giá từng tuyến đường, có người tin tưởng tại chỗ, theo dõi sát giao dịch.
Mục tiêu của chiến lược này: biến mình thành chuyên gia của 1 khu duy nhất, từ đó ra quyết định mua bán có cơ sở mạnh, thanh khoản tốt nhờ network địa phương, tiết kiệm thời gian đi lại.
Bốn lý do rải vốn 5 tỉnh thất bại
Một là không đủ sâu để hiểu bất kỳ khu nào. Mỗi khu vực BĐS có hồn riêng. Biết Tân Uyên tốt đòi hỏi 6 đến 12 tháng đi thực địa, nắm 30 đến 50 môi giới khu vực, theo dõi 200 đến 300 giao dịch. Anh chị rải 5 tỉnh đồng nghĩa không khu nào đạt mức hiểu này. Quyết định mua mỗi lô đều dựa vào lời người bán.
Hai là mỗi lô tự nó quá nhỏ. Em Thành chia 1,2 tỷ một lô. Với vốn này, ở Tân Uyên chỉ mua được đất nông nghiệp hoặc đất phân lô chưa duyệt. Ở Long Thành chỉ mua được đất KDC giai đoạn xa. Ở Bà Rịa chỉ mua được lô phụ. Mỗi lô đều rơi vào phân khúc thấp nhất của khu, nơi cầu yếu và pháp lý phức tạp nhất.
Ba là không có lô nào sinh dòng tiền. Đất tỉnh xa thường không có cầu thuê. Em Thành 5 lô không lô nào ra tiền tháng. Trong khi đó, nếu gom 3 lô đó (3,6 tỷ) vào một căn nhà phố hẻm Tân Uyên hoặc 2 căn hộ Thuận An, dòng thuê 25 đến 30 triệu mỗi tháng có thật.
Bốn là khi cần thoát hàng, không có network để bán. Bán đất tỉnh xa cần môi giới địa phương biết khách. Anh chị rải 5 tỉnh đồng nghĩa không có quan hệ thật ở tỉnh nào. Đăng tin trên batdongsan, gọi vài môi giới quen, không ra hàng. Cuối cùng phải bán cho cá mập với giá lỗ 15 đến 25 phần trăm.
Câu chuyện em Thành ra khỏi tình trạng kẹt
Sau buổi gặp ở quán cà phê, Hoàn không bảo em Thành bán hết 5 lô ngay. Hoàn đề nghị 3 việc:
Việc một là xếp 5 lô theo mức độ kẹt. Lô nào sổ riêng đã có, lô nào còn sổ chung, lô nào có pháp lý rủi ro nhất. Lô khó thoát nhất phải xếp đầu tiên.
Việc hai là chấp nhận lỗ ở 2 lô khó nhất, bán ra trong 6 tháng tới với giá chịu được. Em Thành bán lô Bình Phước (đất sổ chung) và lô Long An (đất nông nghiệp chờ lên thổ) với giá 75 đến 80 phần trăm giá mua. Mất khoảng 500 triệu nhưng giải phóng 1,7 tỷ vốn.
Việc ba là dùng 1,7 tỷ giải phóng cộng với 3 lô còn lại (giữ lại nếu pháp lý sạch) để định vị lại danh mục. Hoàn tư vấn em chọn Long Thành làm khu trọng tâm. Lý do: gần Sài Gòn nhất trong các lô em đã có, sân bay Long Thành sắp vận hành, em có thể đi từ Hà Nội cuối tuần.
Em Thành chốt: gom 3,5 tỷ mua một căn nhà phố hẻm Long Thành 130 mét vuông giá 3,5 tỷ, cho thuê kinh doanh 18 triệu một tháng. Tỷ suất 6 phần trăm. Cộng với 2 lô đất em giữ lại (1 ở Đồng Nai gần Long Thành, 1 ở Bà Rịa), em có một danh mục tập trung khu Đông Sài Gòn.
Sau 1 năm em nhắn lại Hoàn. “Anh ơi, em chưa hiểu Long Thành sâu lắm nhưng em đã đi vào 6 lần. Em biết môi giới Mai, môi giới Hùng. Em biết tuyến Lê Duẩn cho thuê thế nào. Em theo được giao dịch tuần. Em không còn cảm giác mơ hồ như 2 năm trước nữa.”
Đây là điểm Hoàn muốn anh chị nhớ: tập trung khiến anh chị thành người biết.
Khung chọn khu theo tầng vốn
Tầng vốn 5 đến 8 tỷ. Chọn 1 khu vùng ven có cầu thuê thật. Ưu tiên Long Thành (TT) hoặc Tân Uyên (Bình Dương) hoặc Thuận An (CC VSIP). Vốn đủ mua 1 đến 2 tài sản dòng tiền. Tập trung tuyệt đối, không rải.
Tầng vốn 8 đến 15 tỷ. Chọn 1 khu vùng ven trục Đông (Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An). Vốn cho phép mua 1 nhà phố hẻm hoặc 2 căn hộ. Bám sâu khu Đông, đợi sóng VĐ3 và TTTC Thủ Thiêm. Có thể giữ 10 phần trăm tiền mặt dự phòng.
Tầng vốn 15 đến 25 tỷ. Có thể chia 2 khu (lõi + cận lõi). Ví dụ một căn hộ Bình Thạnh VCP cho bảo toàn cộng một nhà phố hẻm Thủ Đức cho dòng tiền cộng tăng giá.
Tầng vốn 25 tỷ trở lên. Có thể chia 2 đến 3 khu nhưng vẫn trong cùng trục địa lý (lõi + Đông). Tuyệt đối không rải sang trục khác (Đông Nam, Tây) vì đặc tính thị trường khác hẳn, người Bắc không bám sát được cả 3 trục.
Lúc này anh chị có thể đang nghĩ
“Hoàn ơi, tập trung 1 khu nghe hay nhưng nếu khu đó xuống thì sao. Rải ra ít nhất an toàn hơn.”
Hoàn đã nghĩ đúng câu này khi mới làm BĐS 10 năm trước. Câu trả lời là: rủi ro “khu xuống” thật ra nhỏ hơn rủi ro “không hiểu khu nào”.
Khu Tân Uyên hay Long Thành xuống đồng loạt 30 phần trăm chỉ xảy ra trong khủng hoảng vĩ mô lớn (như 2022). Khi đó toàn thị trường BĐS Việt Nam đều xuống, rải tỉnh cũng không cứu được. Trong khi đó, rủi ro “mua sai lô vì không hiểu khu” xảy ra liên tục, mỗi giao dịch. Em Thành mất 500 triệu không phải vì thị trường xuống, mà vì 2 lô em mua nằm trong phân khúc khó pháp lý.
Tập trung 1 khu cộng bám sâu cộng có người tin tưởng tại chỗ là cách giảm rủi ro thực sự. Rải vốn nhiều tỉnh là cảm giác giảm rủi ro, không phải giảm thật.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm một là chia vốn ngang nhau cho 4 đến 5 khu. Đây là sai lầm tâm lý kiểu “công bằng”. Đầu tư không công bằng. Mỗi khu cần một mức vốn tối thiểu để mua được sản phẩm có dòng tiền hoặc thanh khoản tốt. Chia ngang khiến lô nào cũng rơi vào phân khúc dưới của khu.
Sai lầm hai là chọn khu theo lời người quen mỗi tỉnh một người. Mỗi người quen có lý do bán hàng riêng. Họ rủ anh chị vào khu họ có hàng, không phải khu tốt nhất với vốn của anh chị. Cách chọn này khiến danh mục đầu tư trở thành tập hợp sở thích của người khác.
Sai lầm ba là sợ bỏ lỡ “khu nào cũng có sóng”. Khi nghe Đồng Nai có sóng, Bình Phước có sóng, Long An có sóng, NĐT lo bỏ lỡ. Nhưng không khu nào sóng đến cùng một lúc. Vào hết là vào sai 70 phần trăm thời điểm. Tập trung khu mình hiểu là vào đúng thời điểm khu đó.
Sai lầm bốn là rải mà không tính chi phí thời gian. Mỗi lô tỉnh xa đòi 4 đến 6 chuyến đi mỗi năm để kiểm tra. Rải 5 tỉnh cần 25 đến 30 chuyến một năm. Người Bắc làm văn phòng không có thời gian. Cuối cùng các lô đều bị bỏ mặc.
Câu hỏi thường gặp
1. Vốn 6 tỷ tập trung 1 khu thì nên là khu nào?
Hoàn nghiêng về Long Thành TT (nếu thích thổ cư + dòng tiền 6 phần trăm) hoặc Thuận An CC VSIP 1 (nếu thích căn hộ + dòng tiền 5,4 phần trăm). Hai khu này đều có cầu thuê thật và đang được hạ tầng đẩy lên.
2. Tôi đã rải nhiều tỉnh rồi, làm sao thoát?
Theo 3 bước như em Thành. Một là xếp các lô theo mức độ kẹt. Hai là chấp nhận lỗ ở 1 đến 2 lô khó nhất. Ba là gom vốn giải phóng cộng các lô còn sạch để tập trung lại vào 1 khu duy nhất.
3. Tập trung quá có bị “bỏ trứng vào một giỏ” không?
Có rủi ro tập trung, nhưng giảm rủi ro thiếu hiểu biết. Hoàn nghiêng về rủi ro tập trung hơn vì có thể giảm bằng cách bám sâu khu. Rủi ro thiếu hiểu biết khó giảm vì mỗi khu cần 6 đến 12 tháng học.
4. Có nên tập trung vào khu giáp với nơi tôi đã có người quen không?
Có người quen ở khu giảm rủi ro nhiều. Người quen giúp trông coi tài sản, giới thiệu môi giới, cảnh báo tin xấu sớm. Nếu anh chị có người quen ở Long Thành hoặc Thuận An, tận dụng để chọn khu đó.
Bài liên quan
Anh chị nên đọc thêm:
Bài về phân vùng bất động sản TP.HCM để hiểu rõ 6 vùng và chọn khu phù hợp với vốn của mình.
Bài về đầu tư bất động sản Long An phân tích khu vùng ven phía Tây phù hợp với NĐT Bắc lần đầu vào Nam.
Bước tiếp theo
Anh chị muốn Hoàn phân tích danh mục hiện tại của mình rồi đề xuất khu tập trung, hay muốn Hoàn gửi khung 4 tiêu chí chọn khu tập trung phù hợp với từng vốn.
Hai ngả đều cho câu trả lời. Khác nhau là độ chi tiết.
Nhắn tin cho Hoàn với từ “TẬP TRUNG” hoặc “DANH MỤC” là Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Em Thành mua thêm 1 căn hộ Thuận An VSIP 1 hồi tháng 4 vừa rồi. Em nhắn cho Hoàn: “Anh ơi, em thấy lạ. Trước em rải 5 tỉnh, đầu óc lúc nào cũng nửa lo. Giờ em chỉ bám Long Thành Thuận An, em ngủ ngon hơn. Em không cần biết khu khác sóng gì. Em chỉ cần khu của em chạy đúng.” Đây là cảm giác Hoàn mong tất cả khách của mình có. Không phải ôm cả thị trường. Mà là bám sâu một khu, biết rõ mọi thứ ở khu đó, và ngủ ngon vào ban đêm.
