Chiều thứ Bảy tuần trước, em Linh ngồi trước mặt Hoàn ở quán cà phê góc đường Nguyễn Thị Thập, mở laptop khoe một dự án căn hộ ven sông Quận 7. Em bảo môi giới hứa 6 tháng nữa bàn giao, chiết khấu 12% nếu ký trong tuần, và đã có mấy chục người xuống cọc.
Em Linh 37 tuổi, ngoài Bắc vào chơi 3 ngày, muốn xuống tiền 8 tỷ mua căn 3 phòng ngủ để cho thuê. Em đã đi 4 chuyến thực địa. Đã xem 3 dự án. Đã đọc gần trăm bài review trên mạng.
Nhưng khi Hoàn hỏi một câu, em Linh im lặng gần một phút.
Câu đó là: “Em đã cầm tận tay giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu tầng hầm của dự án chưa?”
Vì sao phần đông người mua căn hộ ở xa lại mắc kẹt vốn nhiều năm
Người Bắc vào Nam mua căn hộ hay bị dẫn vào một cái bẫy êm ái. Không phải bẫy giá. Cũng không phải bẫy vị trí. Mà là bẫy niềm tin, nghĩa là tin luôn cái bên bán đưa ra, không kiểm tra lại.
Có một sự thật ít ai nói ra. Cái đau lớn nhất khi mua căn hộ sai không phải mất tiền, mà là mất thời gian. Vốn nằm chết 3 đến 5 năm chờ dự án hoàn thiện, chờ sổ, chờ thị trường. Đúng cái quãng con đang vào cấp 3, cha mẹ già đi, cơ hội khác trôi qua trước mắt.
Hoàn đã gặp cả trăm ca như vậy. Người mua căn hộ Nhà Bè năm 2020, đến 2026 vẫn chưa nhận sổ hồng. Người mua căn hộ Q2 giai đoạn 2 nhưng chủ đầu tư đổi thiết kế, cắt bớt tiện ích, không kiện được. Người mua căn hộ tại một dự án nghe rất kêu ngoài Bắc, vào đến chân công trình mới biết dự án đó bị đình chỉ 18 tháng.
Cách duy nhất tránh cái đó là làm nghiêm khắc một việc trước khi ký hợp đồng đặt cọc. Việc đó gọi là thẩm định.
Thẩm định dự án căn hộ là gì
Thẩm định dự án căn hộ là quá trình soi từng lớp pháp lý, thi công, thị trường và chủ đầu tư của một dự án trước khi ký hợp đồng đặt cọc, để biết chắc dự án đủ điều kiện bán, đủ điều kiện bàn giao, và có khả năng thanh khoản khi cần bán lại.
Nghe thì dài nhưng gọn lại chỉ có 4 câu hỏi.
Dự án này có được phép bán chưa. Chủ đầu tư này có đủ tiền làm xong không. Nếu 3 năm nữa mình muốn bán, có ai mua không. Và giá đang chào có phải là giá thật của thị trường không.
Anh chị đọc đến đây có thể đang nghĩ, môi giới đã gửi hết giấy tờ pháp lý rồi, cần gì phải soi thêm. Hoàn hiểu. Vì chính Hoàn cũng đã từng nghĩ vậy, hồi mới ra nghề 15 năm trước, ở Hà Nội. Cho đến khi Hoàn cầm bộ hồ sơ một dự án đến Sở Xây dựng đối chiếu, và phát hiện tấm giấy môi giới đưa là bản đã bị thay số.
Từ đó Hoàn không tin bất cứ tờ giấy nào đến từ bên bán, cho đến khi tự tay đi kiểm tra.
5 bước thẩm định Hoàn dùng cho mọi dự án căn hộ
Bước 1 — Đối chiếu pháp lý ở Sở Xây dựng
Đây là bước rẻ nhất, dễ nhất, và ít người làm nhất.
Cầm tên dự án, cầm địa chỉ pháp lý, cầm giấy phép xây dựng bản gốc. Đến trực tiếp Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án. Yêu cầu bản trích lục hồ sơ dự án. Đối chiếu 3 thứ. Số giấy phép có khớp với hồ sơ tại Sở không. Diện tích được phép xây có đúng như bản chào bán không. Và quan trọng nhất, dự án đã có văn bản đủ điều kiện bán căn hộ hình thành trong tương lai chưa.
Nếu chưa có văn bản đó, mọi hợp đồng đặt cọc, mọi hợp đồng góp vốn đều đứng ngoài luật.
Bước 2 — Đi tận chân công trình lúc 6 giờ sáng
Hoàn không đi lúc 10 giờ sáng khi bên bán tổ chức tour. Hoàn đi lúc 6 giờ sáng, khi công nhân bắt đầu vào ca.
Đếm số công nhân trên công trình. Đếm số cần cẩu đang chạy. Nhìn tiến độ đúc sàn so với thời điểm khởi công ghi trên biển. Nếu công trường vắng lặng, không có công nhân, không có xe vật liệu vào ra, tiến độ đó là đang chậm, dù bên bán nói gì đi nữa.
Có một chỉ dấu khác quan trọng. Nhìn xem có xe chở bê tông tươi vào không. Bê tông tươi không có nghĩa là công trình chạy tốt, nhưng vắng bê tông tươi liên tục nghĩa là đang dừng đúc sàn.
Bước 3 — Kiểm tra dòng tiền chủ đầu tư qua sổ giao dịch
Không cần vào báo cáo tài chính. Chỉ cần 2 thao tác.
Một là tra tên công ty chủ đầu tư trên cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, xem có bị thay đổi cổ đông liên tục 6 tháng gần đây không, xem có bị kiện, bị nợ thuế không. Hai là tra tên dự án trên Google kèm từ khóa như “chậm bàn giao”, “khiếu kiện”, “dừng thi công”. Đọc kỹ 2 trang đầu.
Chủ đầu tư còn tiền hay không, dân đang ở dự án cũ của họ nói rõ nhất.
Bước 4 — Đo giá thật so với giá mặt bằng khu
Bên bán bao giờ cũng có bảng giá chào. Nhưng giá chào không phải giá giao dịch.
Đến 3 sàn thứ cấp gần dự án, hỏi giá đang giao dịch cho căn tương tự. Vào trang batdongsan.com.vn, lọc căn cùng diện tích, cùng khu vực trong bán kính 2 km. Cộng thêm giá rao thực địa từ 2 đến 3 môi giới địa phương lâu năm.
Giá thật thường thấp hơn giá chào từ 5 đến 15%. Nếu bên bán chào giá cao hơn thị trường trên 10%, chiết khấu 12% cũng chỉ đưa anh chị về giá mặt bằng, không phải hời.
Bước 5 — Thử kịch bản bán lại sau 3 năm
Đây là bước bị bỏ nhiều nhất.
Trước khi ký, tự hỏi câu này. Nếu 3 năm nữa mình cần tiền gấp, muốn bán căn này, ai sẽ là người mua. Người mua để ở hay người mua để đầu tư. Người ở khu này hay người từ nơi khác đến. Họ đủ tiền không.
Nếu câu trả lời mờ mịt, dự án đó không có đầu ra rõ ràng, nghĩa là thanh khoản kém, nghĩa là vốn của anh chị dễ mắc kẹt.
!Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn – thẩm định dự án căn hộ trước khi xuống tiền
Sai lầm thường gặp khi thẩm định dự án căn hộ
Người mua ở xa hay mắc 4 sai lầm.
Một là chỉ đọc hồ sơ bên bán gửi, không đối chiếu tại cơ quan chức năng. Hồ sơ bên bán gửi là bản chọn lọc, không phải bản đầy đủ.
Hai là đi thực địa theo lịch bên bán sắp xếp. Lịch đó luôn được dàn dựng cho công trường trông sôi động. Đi vào giờ khác, không báo trước, mới thấy sự thật.
Ba là tin vào “cam kết mua lại” hoặc “cam kết cho thuê” của chủ đầu tư. Cam kết đó không có giá trị pháp lý nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Người ta trả được thì trả, không trả được thì phá sản, mình vẫn chôn vốn.
Bốn là bỏ qua bước thẩm định vì sợ mất món hời. Bên bán bao giờ cũng tạo cảm giác khan hiếm giả để rút ngắn thời gian anh chị suy nghĩ. Món hời thật chưa bao giờ chỉ tồn tại trong 48 giờ. Món hời chỉ tồn tại trong 48 giờ luôn là bẫy.
Câu hỏi thường gặp
1. Tôi ở Hà Nội, không vào Nam thường xuyên được, có thẩm định từ xa được không?
Có, nhưng chỉ 3 bước đầu. Bước đối chiếu Sở Xây dựng có thể thuê luật sư địa phương làm, chi phí 3 đến 5 triệu một dự án. Bước tra chủ đầu tư làm online được. Bước đo giá thật cũng làm online kết hợp gọi 3 sàn địa phương. Nhưng bước đi tận công trình lúc 6 giờ sáng phải có mặt trực tiếp, hoặc thuê người mình tin đi thay.
2. Chi phí thẩm định một dự án khoảng bao nhiêu?
Nếu tự làm, chỉ mất vé máy bay và 2 ngày ở Sài Gòn. Nếu thuê luật sư kiểm pháp lý và chuyên gia kiểm thi công, khoảng 8 đến 15 triệu một dự án. So với vốn 8 tỷ, tôi thấy đây là chi phí bảo hiểm rẻ nhất trên đời.
3. Chủ đầu tư lớn tên tuổi có cần thẩm định không?
Vẫn cần. Chủ đầu tư lớn cũng có dự án chậm, dự án bị đình chỉ, dự án cắt tiện ích. Uy tín trên báo không đảm bảo dự án cụ thể mình đang xem. Bước 1 và bước 4 vẫn phải làm cho mọi dự án, không có ngoại lệ.
4. Nếu thẩm định xong thấy dự án tốt nhưng giá cao hơn thị trường, có nên mua không?
Không, trừ khi tôi có lý do rất cụ thể để tin rằng giá đó sẽ được thị trường công nhận trong 12 đến 18 tháng. Mua trên giá thị trường là tự cắt biên độ tăng của mình. Chờ đợt tiếp theo, hoặc chuyển sang dự án khác cùng khu.
Cây cầu Hoàn muốn bắc cho anh chị
Anh chị đang có vốn từ 5 đến 15 tỷ, muốn mua căn hộ hoặc nhà phố miền Nam để giữ tài sản, để cho thuê, hoặc để đón chu kỳ tăng giá. Anh chị hỏi được đúng câu về thẩm định là đã đứng trên 80% người mua rồi.
Việc còn lại là chọn đúng dự án. Việc đó tôi làm được, vì tôi đã đi trước 15 năm nghề, và đang ở đây, ngay giữa thị trường này.
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 5 dự án căn hộ tại TP.HCM và vùng ven đã qua bộ lọc thẩm định 5 bước ở trên, hay muốn Hoàn dành 30 phút gọi trực tiếp để soi 1 dự án cụ thể anh chị đang cân nhắc?
Nhắn Hoàn một câu ngắn, ghi rõ vốn và khu vực đang xem. Hoàn phản hồi trong ngày.
P.S. Điều Hoàn lo nhất khi anh chị bỏ qua bước thẩm định không phải mất tiền, mà là mất 3 năm cuộc đời chờ một dự án không đi đến đâu. Tiền có thể kiếm lại. 3 năm thì không.
