Anh Hiệu mất ba năm mới hiểu ra một điều.
“Hoàn ạ, tôi mang cách chơi đất ngoài Bắc vào đây. Vấp ngay.”
Anh Hiệu 52 tuổi, quê Hải Dương. Ngoài Bắc anh thắng nhiều vụ đất. Vào Nam, anh ôm một lô ở Nhà Bè theo đúng bài cũ: mua đất chờ sóng. Kẹt ba năm. Tiền nằm im. Người mua không thấy đâu.
Anh không thiếu tiền. Anh không thiếu kinh nghiệm. Anh chỉ mang sai bộ thước đo.
Anh chị nào từng thắng ngoài Bắc, đọc kỹ bài này.
Vì sao kinh nghiệm miền Bắc lại thành cái bẫy?
Tư duy đầu tư bất động sản miền Bắc là bộ thói quen định giá, chọn hàng và tính thanh khoản hình thành từ một thị trường đã chín. Mang nguyên xi vào miền Nam dễ vấp, vì miền Nam đang ở chu kỳ khác, gu khách khác, cách ra hàng cũng khác.
Kinh nghiệm vốn là tài sản. Nhưng kinh nghiệm sai chỗ lại thành gánh nặng.
Anh Hiệu thắng ngoài Bắc nhờ một công thức: mua đất vùng ven, ôm chờ sóng, sóng lên thì bán. Công thức đó đúng với Hà Nội giai đoạn đó.
Vào Nam, anh dùng lại y nguyên. Và nó không chạy. Không phải vì anh dở. Vì thị trường này vận hành khác.
Bốn khác biệt cốt lõi phải chỉnh lại
Đây là bốn điểm tôi luôn nhắc anh chị miền Bắc lần đầu vào.
Một: Chu kỳ khác nhau
Hà Nội đã tăng mạnh nhiều năm, nhiều khu đã lập đỉnh. Miền Nam ở giai đoạn sớm hơn của chu kỳ, dư địa còn khác.
Mang tâm lý “giá nào cũng tăng tiếp” của đỉnh sóng Bắc vào đây là lệch pha. Anh chị đọc thêm bài so sánh đầu tư bất động sản Hà Nội và miền Nam để thấy rõ hai chu kỳ.
Hai: Người mua cuối khác nhau
Ngoài Bắc, nhiều nơi người ta mua đất để tích trữ, để dành. Trong Nam, người mua cuối phần lớn mua để ở thật, để khai thác thật.
Nên ở đây, tài sản có người về ở, có người thuê mới chạy. Đất trống chờ sóng, không ai về ở, dễ kẹt. Đúng như lô Nhà Bè của anh Hiệu.
Ba: Dòng tiền quan trọng hơn
Miền Nam coi trọng dòng tiền cho thuê. Một căn cho thuê được luôn dễ bán hơn một lô đất nằm im.
Tư duy “chỉ chờ tăng giá” của miền Bắc cần bổ sung thêm câu hỏi: tài sản này đẻ ra tiền hàng tháng không?
Bốn: Cách định giá khác
Cùng một con số tiền, sản phẩm và vị trí mua được ở hai miền rất khác. Lấy mặt bằng giá Hà Nội áp vào sẽ thấy cái gì cũng “rẻ” hoặc cũng “đắt” một cách sai lệch.
Phải định giá theo chính thị trường miền Nam, theo giá giao dịch thật của khu đó.
Sai lầm thường gặp khi mang tư duy cũ
– Mua đất trống chờ sóng như ngoài Bắc. Trong Nam, không có người về ở thật thì sóng không tới, hàng kẹt.
– Bỏ qua dòng tiền cho thuê. Chỉ nhìn tăng giá mà quên dòng tiền là bỏ mất nửa sức mạnh của tài sản miền Nam.
– Định giá bằng thước Hà Nội. Lấy giá quê nhà làm chuẩn dẫn đến mua hớ hoặc bỏ lỡ hàng tốt vì tưởng đắt.
Anh Hiệu chỉnh lại thế nào
Sau lô Nhà Bè, anh Hiệu ngồi lại với tôi. Anh không bỏ kinh nghiệm cũ. Anh chỉnh nó.
Lần sau anh không mua đất trống nữa. Anh chọn nhà phố vùng ven có người thuê, gần khu công nghiệp. Có dòng tiền về mỗi tháng. Có người ở thật.
Anh nói: “Tôi vẫn là tôi, vẫn cẩn thận như xưa. Chỉ là tôi đo bằng thước của đất này, không đo bằng thước Hải Dương nữa.”
Đó là khác biệt giữa người vấp một lần rồi đứng dậy và người vấp mãi.
Câu hỏi thường gặp
Kinh nghiệm đầu tư ngoài Bắc có còn dùng được ở miền Nam không? Còn, nhưng phải chỉnh. Tư duy kỷ luật, cẩn thận, biết chờ vẫn quý. Cái cần đổi là công thức cụ thể: chu kỳ, gu người mua, vai trò dòng tiền và cách định giá ở miền Nam khác miền Bắc.
Vì sao mua đất trống chờ sóng ở miền Nam dễ kẹt? Vì người mua cuối ở miền Nam phần lớn mua để ở hoặc khai thác thật. Đất trống không người về ở chỉ có người mua để bán lại, nên khi sóng rút là kẹt thanh khoản.
Tại sao dòng tiền cho thuê lại quan trọng ở miền Nam? Vì tài sản cho thuê được vừa sinh tiền hàng tháng vừa dễ bán lại. Nó cho anh chị sức chờ, không bị ép bán rẻ khi cần tiền, điều mà đất nằm im không làm được.
Làm sao định giá đúng khi mới vào thị trường lạ? Định giá theo giá giao dịch thật của chính khu vực đó, không lấy mặt bằng giá quê nhà làm chuẩn. Đi thực địa, hỏi giá thật, so nhiều sản phẩm cùng khu trước khi kết luận đắt hay rẻ.
Anh chị từng thắng ngoài Bắc và đang định mang nguyên bài cũ vào Nam?
Vậy thì việc cần làm không phải bỏ kinh nghiệm, mà là chỉnh lại bộ thước cho đúng đất này.
Anh chị muốn em gửi bản đối chiếu tư duy Bắc và Nam theo từng tiêu chí, hay muốn nói chuyện 20 phút để em soi giúp một sản phẩm anh chị đang ngắm có hợp logic miền Nam không?
P.S. — Anh Hiệu mất ba năm và một lô đất kẹt để học bài này. Anh chị không cần trả cái giá đó. Điều tôi lo nhất là anh chị tự tin vì đã từng thắng, rồi vấp đúng chỗ anh Hiệu đã vấp. Tự tin là tốt, nhưng tự tin sai thước đo thì đắt.