Có anh Tân nhắn cho tôi, kể chuyện anh suýt mua đất Nhơn Trạch.
Sale vẽ ra viễn cảnh đẹp lắm. Sân bay Long Thành sắp xong. Cao tốc đang chạy. Giá còn rẻ, mua ngay kẻo muộn.
Anh ngồi nghe, gật gù. Rồi anh tự hỏi một câu.
“Đất ở đây ai ở, và cho ai thuê?”
Anh không trả lời được. Sale cũng không. Nên anh không mua.
Một câu hỏi. Sáu chữ. Cứu anh khỏi ba năm kẹp vốn mà anh Khải, một người bạn của anh, đã phải chịu.
Mua đất theo hạ tầng là gì
Mua đất theo hạ tầng là mua dựa trên kỳ vọng một công trình lớn sắp hoàn thành sẽ kéo giá đất lên. Sân bay, cao tốc, cầu, khu công nghiệp đều là những lý do quen thuộc.
Nghe rất logic. Hạ tầng đến, người đến, giá lên.
Nhưng có một mắt xích bị bỏ quên ở giữa.
Hạ tầng không tự sinh ra người ở. Con đường đẹp không khiến ai dọn nhà đến sống. Cái sân bay to không tạo ra hàng xóm cho anh chị.
Giữa “có hạ tầng” và “có người ở thật” là một khoảng cách. Khoảng cách đó có thể là ba năm. Có thể là mười năm. Có thể là không bao giờ.
Câu chuyện anh Khải kẹp ba năm ở Nhơn Trạch
Anh Khải, bạn của anh Tân, mua hai lô đất nền Nhơn Trạch năm 2021. Cũng nghe đúng kịch bản đó: sân bay, cao tốc, rẻ, mua ngay.
Ba năm sau, tôi nghe kể lại tình hình.
Đất không lên. Không ai hỏi mua. Không ai thuê. Sân bay vẫn chưa khai thác. Cao tốc làm xong rồi, nhưng dân vẫn chưa về.
Anh ấy mua một thứ trên giấy. Một lời hứa hạ tầng. Không phải một nhu cầu ở thật.
Và tiền thì bị nhốt. Lãi ngân hàng vẫn chạy mỗi tháng, đều như vắt chanh.
Catalyst trên giấy khác nhu cầu thật ở chỗ nào
Tôi gọi những lời hứa hạ tầng đó là catalyst trên giấy. Nó là cái cớ để giá nhảy, không phải cái nền để giá đứng.
Nhu cầu thật thì khác. Nhu cầu thật là có người cần một chỗ để sống, để làm việc, để cho con đi học. Họ đến vì cuộc sống, không vì tin đồn tăng giá.
Anh chị thử nghĩ xem. Một khu có dân về ở đông đúc mà chưa có cao tốc, với một khu có cao tốc mà không một bóng người. Khu nào anh chị bán lại dễ hơn?
Câu trả lời nằm sẵn trong lòng anh chị rồi.
Vì sao Thủ Đức thành công còn nhiều khu vẫn hoang
Cùng có hạ tầng. Cùng được quy hoạch. Vậy mà có khu lên đời, có khu nằm yên.
Khác biệt không nằm ở con đường. Khác biệt nằm ở con người.
Thủ Đức có sẵn trường đại học, có khu công nghệ cao, có việc làm thật kéo người về ở thật. Hạ tầng đến là cộng hưởng với dòng người đã có. Nó như đổ thêm dầu vào lửa đang cháy.
Nhiều khu đất nền xa thì ngược lại. Hạ tầng đến trước, người chưa có. Như châm lửa vào củi ướt. Khói nhiều, lửa không lên.
Tôi đã đi thực địa nhiều khu như vậy. Đứng giữa khu đất rộng mênh mông lúc bảy giờ tối. Không một ánh đèn. Chỉ có cỏ dại và mấy tấm biển dự án bay màu.
Đứng ở đó, anh chị sẽ hiểu ngay vấn đề là gì.
Cách kiểm tra một khu có người ở thật hay không
Anh chị không cần là chuyên gia mới làm được. Chỉ cần chịu khó đi và nhìn.
– Đến khu đó vào buổi tối. Đếm xem có bao nhiêu nhà sáng đèn. – Ghé quán nước, quán cơm. Hỏi có đông khách quen không, có người thuê trọ quanh đây không. – Xem có chợ, có trường, có trạm y tế đang hoạt động thật không. – Hỏi môi giới địa phương mỗi tháng khu này bán được mấy lô để ở.
Những con số đời thường đó nói thật hơn mọi lời tư vấn.
Vì sao tôi luôn hỏi khách câu này trước
Mỗi khi có khách hỏi tôi một lô đất, tôi không nói giá trước.
Tôi hỏi: “Anh chị nghĩ ai sẽ về đây ở, và cho ai thuê?”
Nhiều người khựng lại. Vì chưa ai hỏi họ câu đó. Sale chỉ nói giá sẽ lên. Không ai hỏi ngược lại.
Tôi hỏi vì tôi sống ở đây. Tôi không muốn sáu tháng nữa anh chị nhắn tin trách tôi đã đẩy mình vào một lô đất chết. Nhà tôi ở miền Nam. Tôi đi đâu cũng có thể gặp lại khách cũ. Tôi không có đường lùi để làm ăn cẩu thả.
Anh chị có thể đọc thêm góc nhìn này trong bài không ra quyết định khi đang rối, bài học đắt giá trong đầu tư bất động sản.
Sai lầm thường gặp khi nghe tư vấn hạ tầng
Tôi thấy nhiều người vấp đúng những chỗ này:
– Tin mốc thời gian hạ tầng do sale đưa ra. Dự án lớn thường chậm nhiều năm so với lời hứa. – Nhầm “sắp có đường” với “sắp có người”. Đường xong trước, người đến sau rất lâu. – Mua vì sợ bỏ lỡ, không mua vì hiểu nhu cầu. Nỗi sợ là người tư vấn tệ nhất. – Không tính chuyện nếu hạ tầng đến chậm mười năm thì mình cầm cự bằng gì.
Anh chị có thể đối chiếu tiến độ các dự án hạ tầng lớn qua thông tin từ Bộ Giao thông Vận tải thay vì tin lời sale.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất theo hạ tầng có sai không?
Không sai, nhưng nguy hiểm nếu chỉ dựa vào hạ tầng. Hạ tầng làm tăng giá trị một khu vực vốn đã có nhu cầu ở thật. Nếu mua nơi chỉ có hạ tầng mà chưa có người về sống, anh chị dễ kẹp vốn rất lâu vì không có người mua để ở.
Vì sao đất gần sân bay cao tốc vẫn không tăng?
Vì hạ tầng tạo điều kiện, không tạo nhu cầu. Người ta chuyển đến sống vì có việc làm, trường học, dịch vụ, chứ không phải vì gần sân bay. Khi chưa có những thứ đó, đất gần hạ tầng vẫn thiếu người mua thật.
Làm sao biết khu nào có nhu cầu ở thật?
Đi thực địa vào buổi tối và đếm số nhà sáng đèn. Hỏi quán xá địa phương về người thuê trọ. Kiểm tra chợ, trường, trạm y tế có hoạt động không. Một khu có đời sống thật sẽ bộc lộ qua những chi tiết sinh hoạt hằng ngày.
Catalyst hạ tầng và nhu cầu thật, cái nào quan trọng hơn?
Nhu cầu thật quan trọng hơn. Catalyst hạ tầng giúp giá tăng nhanh trong ngắn hạn, nhưng nhu cầu ở thật mới giữ cho tài sản có thanh khoản dài hạn. Tốt nhất là chọn nơi có cả hai, nhưng nếu phải chọn một, hãy chọn nơi có người ở.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Nếu anh chị đang nhắm một lô đất và nghe nhiều về hạ tầng, hãy dừng lại một nhịp.
Tự hỏi câu sáu chữ kia trước đã. Ai sẽ về đây ở, và cho ai thuê.
Nếu anh chị muốn, tôi giúp anh chị trả lời câu đó bằng dữ liệu thật của khu mình đang nhắm. Anh chị muốn tôi gửi bản phân tích khu vực trước để đọc, hay muốn gọi nhanh để tôi hỏi đúng tình huống của mình?
Nhắn cho tôi. Tôi không bán cho anh chị một lời hứa hạ tầng. Tôi giúp anh chị nhìn xem ở đó có người thật hay không.
P.S. Anh Khải kẹp ba năm ở Nhơn Trạch đã từng đứng đúng vào chỗ anh chị đang đứng. Khác biệt duy nhất giữa anh Khải và người không mua là một câu hỏi. Anh chị đã hỏi nó chưa?