Có anh Tiến, làm IT cho một ngân hàng lớn.
Anh Tiến không tin vào cảm tính. Nghề của anh là dữ liệu. Mọi quyết định anh đều muốn có con số đỡ lưng. Khi anh hỏi tôi về BĐS, anh không hỏi “khu này có đẹp không”. Anh hỏi “khu này có số liệu gì chứng minh”.
Tôi thích kiểu người như anh Tiến. Vì BĐS bị đồn thổi nhiều quá. Người ta mua theo tin đồn, theo đám đông, theo lời sale. Một người chịu nhìn số liệu là một người khó bị dắt mũi.
Nhưng tôi cũng nói với anh một điều. Dữ liệu là công cụ tốt, với điều kiện anh nhìn đúng loại dữ liệu. Nhìn sai số liệu còn nguy hơn không nhìn gì.
Vì sao dữ liệu lại đáng tin hơn cảm tính
Phân tích bằng dữ liệu là dựa quyết định mua bán vào các con số kiểm chứng được, thay vì cảm giác hay lời đồn. Nó giúp anh chị tách sự thật ra khỏi câu chuyện được kể.
Cảm tính dễ bị thao túng. Người bán hàng giỏi biết kể chuyện làm anh chị rung động. Nhưng con số thì khó bịa hơn. Nếu anh chị biết nhìn đúng số, anh chị có một lớp phòng vệ.
Anh chị có để ý không. Khi sốt đất, lời kể luôn rất hay. “Sắp có sân bay”, “tập đoàn lớn sắp về”, “giá sắp gấp đôi”. Toàn câu chuyện. Hỏi số liệu thật thì không có gì.
Người nhìn dữ liệu sẽ hỏi. Sân bay có trong quy hoạch chính thức không. Dân số khu này tăng bao nhiêu mỗi năm. Giao dịch thật bao nhiêu, hay chỉ rao giá. Những câu đó cắt phăng phần lớn câu chuyện thổi phồng.
Những dữ liệu thật sự đáng nhìn
Tôi chỉ anh Tiến nhìn vào đâu, và tôi chia sẻ lại với anh chị.
Dân số và dịch chuyển dân cư. Khu vực có người đổ về ở thật không. Dân số tăng là nền tảng của nhu cầu BĐS. Không có người về ở, giá tăng là giá ảo.
Hạ tầng đã và đang làm. Không phải hạ tầng trên lời hứa. Hạ tầng đã khởi công, có vốn, có tiến độ thật. Đường, cầu, khu công nghiệp đang chạy mới đỡ giá bền.
Thanh khoản giao dịch. Số lượng giao dịch thật, không phải số tin rao. Khu nào mua bán sôi động thật thì dễ ra hàng. Khu chỉ rao nhiều mà giao dịch ít là khu kẹt.
Tương quan giá và thu nhập. Giá nhà so với thu nhập người dân khu đó. Nếu giá vượt quá xa khả năng người ở thật, đó là vùng giá bong bóng, rủi ro cao.
Nguồn cung tương lai. Khu đó sắp có bao nhiêu dự án mới đổ vào. Cung nhiều quá thì giá khó tăng, dù nhu cầu có.
Năm nhóm dữ liệu này cho anh chị bức tranh thật hơn nhiều so với lời sale. Anh chị có thể bắt đầu từ số liệu dân số của Tổng cục Thống kê để nhìn xu hướng dịch chuyển dân cư.
Cái bẫy của người quá tin dữ liệu
Nhưng tôi phải nói với anh Tiến một điều ngược lại. Dữ liệu cũng có bẫy của nó.
Người duy lý đôi khi tê liệt vì dữ liệu. Họ đòi đủ mọi con số, đủ mọi bằng chứng, rồi không bao giờ thấy đủ. Trong khi cơ hội trôi qua. Tôi gọi đó là phân tích đến tê liệt.
Dữ liệu cũng có loại sai, loại cũ, loại bị làm đẹp. Số liệu thị trường BĐS Việt Nam nhiều khi không đầy đủ, không kịp thời. Nếu anh chị tin tuyệt đối vào một con số mà không kiểm tra nguồn, anh chị có thể bị dẫn sai bởi chính con số.
Và có những thứ quan trọng mà dữ liệu không bắt được. Cảm giác thực địa. Con đường thật đi lại thế nào. Hàng xóm là ai. Khu này sống có thật sự tiện không. Mấy thứ đó phải đi tận nơi mới biết.
Cho nên tôi nói với anh Tiến. Dùng dữ liệu để sàng lọc và phản biện. Nhưng đừng bỏ qua thực địa và đừng đợi dữ liệu hoàn hảo. Kết hợp cái đầu lạnh của số liệu với đôi chân đi thực địa, đó mới là cách mạnh nhất. Tôi nói về tầm quan trọng của thực địa trong bài mua đất nền theo hạ tầng, câu hỏi ai về đây ở.
Sai lầm thường gặp khi dùng dữ liệu
– Tin vào câu chuyện thổi phồng mà không đòi số liệu kiểm chứng. – Nhìn số tin rao thay vì số giao dịch thật, tưởng khu sôi động. – Tin tuyệt đối một con số mà không kiểm tra nguồn và độ mới. – Đòi dữ liệu hoàn hảo nên tê liệt, để cơ hội trôi qua. – Chỉ ngồi nhìn số trên mạng, bỏ qua cảm giác thực địa tận nơi.
Câu hỏi thường gặp
Có thể đầu tư bất động sản dựa trên dữ liệu không?
Có, và nên làm. Phân tích bằng dữ liệu giúp anh chị tách sự thật khỏi câu chuyện được kể, khó bị lời đồn và sale dắt mũi hơn. Hãy nhìn dân số, hạ tầng thật, thanh khoản giao dịch, tương quan giá và thu nhập, nguồn cung tương lai. Nhưng kết hợp với thực địa, đừng chỉ ngồi nhìn số trên mạng.
Những dữ liệu nào quan trọng khi chọn bất động sản?
Năm nhóm quan trọng: dịch chuyển dân cư và dân số tăng, hạ tầng đã khởi công có vốn thật, thanh khoản giao dịch thật chứ không phải số tin rao, tương quan giá nhà với thu nhập người dân, và nguồn cung dự án tương lai. Năm nhóm này cho bức tranh thật hơn nhiều so với lời quảng cáo.
Dữ liệu bất động sản có đáng tin tuyệt đối không?
Không nên tin tuyệt đối. Dữ liệu có loại sai, loại cũ, loại bị làm đẹp, và số liệu thị trường Việt Nam nhiều khi không đầy đủ hoặc không kịp thời. Hãy kiểm tra nguồn và độ mới, đồng thời nhớ rằng nhiều yếu tố quan trọng như cảm giác thực địa, đường đi lại, môi trường sống thì dữ liệu không bắt được.
Phân tích quá nhiều có hại không?
Có. Người duy lý dễ rơi vào phân tích đến tê liệt, đòi đủ mọi con số rồi không bao giờ thấy đủ, để cơ hội trôi qua. Dữ liệu nên dùng để sàng lọc và phản biện, không phải để trì hoãn vô hạn. Kết hợp đầu lạnh của số liệu với đôi chân đi thực địa là cách cân bằng nhất.
Anh chị muốn đi tiếp thế nào
Anh Tiến mạnh ở dữ liệu, và tôi giúp anh thêm phần thực địa. Hai cái cộng lại làm anh quyết rất chắc.
Nếu anh chị là người thích nhìn số liệu trước khi tin, em rất hợp gu đó. Em có thể cùng anh chị bóc tách dữ liệu một khu vực miền Nam, kết hợp với những gì em quan sát được tận nơi, để anh chị có cả con số lẫn cảm giác thật.
Nhắn cho em. Em đưa anh chị số liệu thật, không đưa câu chuyện thổi phồng.
P.S. Anh Tiến nói một câu rất hợp với anh. “Em không cần ai thuyết phục em. Em cần dữ liệu để tự thuyết phục mình.” Tôi tôn trọng điều đó. Người tự thuyết phục mình bằng dữ liệu là người mua xong ngủ ngon. Anh chị có dữ liệu để ngủ ngon chưa?